投资组合情况 - 截至2020年12月31日，公司总投资组合包含1010万平方英尺可出租办公和零售空间，出租率85.9%，含未开始的已签约租约出租率为88.7%[12] - 截至2020年12月31日，公司投资组合包括14处办公物业和6处独立零售物业，可出租面积约1010万平方英尺，入住率约85.9%，年化租金约5.427亿美元，计入已签约但未开始的租约后，出租率约88.7%[200] - 曼哈顿写字楼物业可出租面积7580354平方英尺，出租率87.2%，年化租金392510741美元[201] - 曼哈顿零售物业可出租面积504284平方英尺，出租率86.9%，年化租金69944644美元[201] - 大纽约都会区写字楼物业出租率79.0%，年化租金60643449美元[203] - 独立零售物业出租率97.1%，年化租金19597491美元[203] - 投资组合整体出租率85.9%，年化租金542696325美元[203] - 写字楼物业整体出租率85.6%，年化租金453154190美元[203] - 零售物业整体出租率89.8%，年化租金89542135美元[203] - 截至2020年12月31日，公司办公室和零售组合约有762份租约[205] - 租户行业多元化，消费品行业占比18.5%，金融、保险和房地产行业占比17.3% [205] - 零售行业租户占比16.5%，科技行业租户占比11.6% [205] - 上市公司租户LinkedIn Global Brands Group占用面积365,886平方英尺，占组合可出租面积3.6%，年化租金22,380,058美元，占组合年化租金4.1%[206] - 2018 - 2020年新签和续约租赁面积分别为837,487平方英尺、970,443平方英尺、923,379平方英尺[209] - 2018 - 2020年新签和续约租赁加权平均年化每平方英尺现金租金分别为61.39美元、65.91美元、57.45美元[209] - 2018 - 2020年新签和续约租赁前加权平均年化每平方英尺现金租金分别为49.29美元、54.72美元、61.18美元[209] - 2018 - 2020年按市值计价租金涨幅分别为24.5%、20.4%、 - 6.1%[209] - 截至2020年12月31日，可用空间1,147,281平方英尺，占组合可出租面积11.3%[210] - 2021年到期租赁面积644,888平方英尺，占组合可出租面积6.4%，年化租金37,001,858美元，占年化租金6.8%[210] - 2028年到期租赁面积1,066,098平方英尺，占组合可出租面积10.5%，年化租金56,874,318美元，占年化租金10.5%[210] - 2029年到期租赁面积884,355平方英尺，占组合可出租面积8.7%，年化租金63,326,520美元，占年化租金11.7%[210] - 所有租赁到期总面积10,135,330平方英尺，年化租金总计542,696,325美元[210] 观景台业务情况 - 2018和2019年帝国大厦观景台访客分别约为380万和350万，2020年降至50万[13] - 公司在2020年3月至7月20日因疫情关闭观景台，2020年第一季度有42.2万访客，二季度无访客，三季度3万，四季度5.5万[13] - 疫情前，公司天文台业务一季度收入占比约16.0% - 18.0%，二季度占比26.0% - 28.0%，三季度占比31.0% - 33.0%，四季度占比23.0% - 25.0%[69] - 公司天文台业务受旅游趋势和天气影响有季节性，其他业务无重大季节性波动[69] - 2020年第四季度，观景台游客量较2019年同期下降93.8%，2020年观景台收入为2910万美元，较2019年下降77.4%[84] - 2018 - 2020财年，帝国大厦观景台运营收入分别约为1.312亿美元、1.288亿美元和2910万美元[92] - 2018 - 2020财年，公司观景台运营收入分别约为1.312亿美元、1.288亿美元和2910万美元，2020年因疫情收入大幅下降[113] 公司权益情况 - 截至2020年12月31日，公司拥有运营合伙企业约60.1%的合伙权益单位[14] - 截至2020年12月31日，公司高级管理人员按完全摊薄计算持有12.7%的普通股[29] - QIA作为非美国持有人，持有公司约17.53%的普通股[157] - 截至2020年12月31日，公司董事长Anthony E. Malkin及其所在的Malkin集团有权对40,859,706股普通股进行投票，占已发行普通股投票权的约18.5%[180] - 截至2020年12月31日，QIA持有公司10.48%的完全稀释权益，占已发行A类普通股的17.53%，其投票权限制在不超过总投票数的9.9%[183] 公司财务数据 - 公司在2020年新增1.8亿美元十年期有担保融资，截至2020年12月31日无未偿还债务到期，流动性为16亿美元[17] - 截至2020年12月31日，公司现金及现金等价物为5.267亿美元，合并净债务占企业价值的37.2%，未偿还债务总额为22亿美元[30] - 截至2020年12月31日，公司自2002 - 2006年接管曼哈顿办公物业后，已投资9.481亿美元进行重新开发[21] - 2020年12月31日止年度，公司广播业务许可及相关租赁收入约1350万美元，较几年前峰值约2100万美元有所下降[116] - 2020年12月31日，公司资产负债表中商誉约4.915亿美元，主要与收购帝国大厦公司和第七大道501号有限责任公司控股权有关[117] - 截至2020年12月31日，公司未偿还债务总额约22亿美元，抵押贷款总额约7.869亿美元，且2024年前无到期[129] 公司物业开发与计划 - 公司计划开发约40万平方英尺可出租面积的办公塔楼和车库[34] - 公司在康涅狄格州斯坦福德交通中心拥有可开发约40万平方英尺办公大楼和车库的土地[110] 公司物业环保与认证 - 公司约76%的投资组合面积获得能源之星认证，帝国大厦能源使用量较改造前降低43%，每年节省能源成本超690万美元[22] - 2020年公司首次参加GRESB房地产评估，获得最高的5星评级和绿星认可，得分88分，处于所有受访者前20%[26] 公司保险情况 - 公司通过全资子公司ESRT Captive Insurance为帝国大厦提供恐怖主义保险，每次事故损失超过8亿美元部分可获赔12亿美元，该物业总恐怖主义保险额度达20亿美元[54] - 公司在商业保险市场购买了限额5000万美元的核、生物、化学和放射（NBCR）保险，免赔额为100万美元[54] - ESRT Captive Insurance提供限额19.5亿美元的NBCR保险，超出5000万美元的保单额度[54] - 公司保险政策包含大量自保部分、高额免赔额和共付额，飓风影响保险可得性和价格，公司可能因保费过高而停止部分或全部物业的保险覆盖[58] - 公司保险可能不足以覆盖所有损失，业务中断保险通常不包括大流行病造成的损失，且保险政策包含大量自保、免赔额和共同支付条款[137] 公司物业污染情况 - 康涅狄格州韦斯特波特主街69 - 97号发现土壤污染[48] - 纽约哈里森马马罗内克大道500号物业曾进行自愿补救行动清理工作[49] 公司税务相关情况 - 公司需每年向股东分配至少90%的REIT应税收入，若分配少于100%的净应税收入，将按一般适用的公司税率缴纳美国联邦所得税，若分配少于规定最低金额，将征收4%的不可抵扣消费税[62] - 每个日历年季度末，公司至少75%的总资产价值需由现金、现金项目、政府证券和合格REIT房地产资产构成，投资证券（除政府证券、应税REIT子公司证券和合格REIT房地产资产外）一般不能包含任何一家发行人超过10%的有表决权证券或超过10%的已发行证券总价值，资产（除政府证券和合格房地产资产外）中任何一家发行人的证券价值占比不超过5%，所有证券中应税REIT子公司证券价值占比不超过20%[63] - 若租金被视为“关联方租金”，通常不算作REIT总收入测试的合格收入，但如果是应税REIT子公司支付，且相关物业至少90%的租赁空间租给非应税REIT子公司或其他关联方，且租金与非关联租户支付的可比空间租金相当，则可视为合格收入[65] - 公司自2013年12月31日结束的纳税年度起选择按REIT纳税，若未能符合REIT资格且无法定救济，将按常规公司税率缴纳美国联邦所得税，且后续四年可能无法再获资格[61] - 为使公开交易的运营合伙企业被视为合伙企业征税，其90%或以上的总收入必须由特定被动型收入组成[161] - REIT可拥有一家或多家TRS的100%股票，TRS直接或间接拥有超过35%投票权或股票价值的公司将自动视为TRS[167] - 总体而言，REIT资产价值的不超过20%可由一家或多家TRS的证券组成，规则还对TRS与其母公司REIT之间某些非公平交易征收100%的消费税[167] - 公司与Observatory TRS和Holding TRS联合选举，使其在2013年被视为TRS，公司监控此类TRS证券的总价值，意图使其在每个日历季度末占总资产价值的比例低于20%[168] - 对于2017年12月31日之后开始的应税年度审计，运营合伙企业和子合伙企业可能需支付因审计调整产生的假设性合伙人层面税收增加额[169] - 美国联邦税收改革立法现在和未来可能对REIT产生积极和消极影响，难以预测[172] - 公司打算以满足REIT 90%分配要求的方式向股东分配净收入，避免美国联邦所得税和4%的不可抵扣消费税[159] - 若公司应税收入超过净收入且未分配该收入，将对该收入征收美国联邦所得税和4%的不可抵扣消费税[160] 公司人员与办公地点情况 - 截至2020年12月31日，公司有755名员工，约543人受集体谈判协议覆盖[70] - 公司主要行政办公室位于纽约西33街111号12楼，在曼哈顿和大纽约都会区还有6个区域租赁和物业管理办公室[79] - 截至2020年12月31日，集体谈判协议覆盖543名员工，占员工总数的72%，服务所有办公物业[146] 公司面临的风险与挑战 - 公司面临来自众多商业房地产收购方、开发商、所有者和运营商的竞争，若竞争对手提供更优租赁条件，公司可能失去潜在租户并被迫降低租金[60] - 公司物业集中在纽约大都会地区，自然灾害和气候变化可能对该地区及公司业务产生不利影响[136] - 公司物业受环境保护相关法律法规约束，若发现污染，可能面临罚款，影响物业出售、租赁或融资能力[140] - 公司成功依赖关键人员，尤其是董事长、总裁兼首席执行官Anthony E. Malkin，其领导和行业声誉对公司有益，若其或其他高级管理人员离职，可能对公司产生重大不利影响[143] 公司股权交易与限制情况 - 2016年公司向QIA出售9.9%的完全稀释权益，需在一定条件下对QIA的某些税务负债进行赔偿[177] - 公司原投资者可按每50个运营合伙单位换取1股B类普通股和49个运营合伙单位，每股B类普通股附带49个运营合伙单位时可享有50票投票权[178] - 2020年7月31日提交的注册声明登记了多达29,894,869股股票，若QIA出售大量股份可能对A类普通股市场价格产生重大不利影响[194] - 公司宪章一般禁止任何人直接或间接拥有超过已发行资本股票或普通股价值或数量的9.8%，董事会可酌情放弃或修改该限制，已与QIA达成豁免，允许其持有最多15%的A类普通股[190] - 公司董事会有权在未经股东批准的情况下发行额外的资本股票或债务证券，运营合伙也可在无需股东同意的情况下发行额外的运营合伙单位，可能会稀释现有股东权益并影响证券市场价格[197] 其他情况 - 2019年12月公司完成对帝国大厦天文台1.6亿美元的重新开发[36] - 天文台安装的空气净化系统可中和超99.9%的冠状病毒颗粒[38] - 2019年12月20日，美国将《恐怖主义风险保险法》（TRIA）延长至2027年12月31日[54] - 2017年7月，监管机构表示将逐步淘汰伦敦银行间同业拆借利率（LIBOR）作为基准利率；2020年11月，美联储宣布银行必须在2021年底前停止签订新的美元LIBOR合约，且不迟于2023年6月30日，市场参与者应修改旧合约以使用有担保隔夜融资利率（SOFR）或其他替代参考利率[128] - 公司当前投资组合全部为首次公开募股（IPO）相关交易中收购的物业，计划在有机会时收购新物业，但可能面临来自其他投资者的竞争[119] - 公司可能通过递延纳税贡献交易收购物业，这可能导致股东权益摊薄，并限制出售此类资产的能力[120] - 截至2020年12月31日，公司没有来自美国证券交易委员会工作人员的未解决评论[198] - 公司三处商业办公物业为地面租赁，1350 Broadway租约2050年7月31日到期，1400 Broadway租约2063年12月31日到期，111 West 33rd Street租约2077年6月10日到期[107] - 自2013年以来公司租户在其投资组合内进行了217次扩张，总面积超190万平方英尺[35] - 截至2020年12月31日，公司六个物业占组合租金收入约74.8%，帝国大厦单独占约32.8%[92] - 截至