财务数据和关键指标变化 - 2025年第二季度，公司报告摊薄后每股核心FFO为0.22美元 [12] - 同店物业现金NOI在排除租赁终止费用和2024年第二季度确认的约200万美元非经常性收入项目后，同比下降3% [12] - 运营费用上涨8.8%，主要因房地产税、清洁相关工资以及维修保养工作增加，其中本季度包含约140万美元非经常性维修工作；排除该维修工作，运营费用同比上涨6.7%，部分被更高的租户补偿收入抵消 [13] - 2025年上半年，公司NOI同比下降5.3% [14] - 调整后，预计2025年核心FFO在每股0.83 - 0.86美元之间，其他指导部分不变 [15] 各条业务线数据和关键指标变化 办公业务 - 第二季度，租赁团队租赁约23.2万平方英尺，包括曼哈顿20.2万平方英尺新办公租赁，实现两位数正市值租赁价差 [8] - 曼哈顿办公组合出租率达93.8%，较上季度增加80个基点，自2021年第四季度以来增加630个基点；入住率达89.5%，较上季度增加140个基点 [17] - 预计到年底，曼哈顿办公出租率将进一步提高，入住率达89% - 91% [18] - 曼哈顿办公组合连续十六个季度实现正市值租赁价差，第二季度价差为12.1% [19] 观景台业务 - 第二季度，观景台NOI为2400万美元，游客访问量下降2.9%，人均收入同比增长2.3% [8] - 超过一半游客为国内游客，国际游客分布广泛，无单一地区占总访问量超10% [9] - 调整后，预计2025年观景台NOI在9000 - 9400万美元之间 [14] 多户住宅业务 - 多户住宅组合入住率达99%，第二季度租金同比增长8% [21] 各个市场数据和关键指标变化 - 曼哈顿优质办公空间供应持续收紧，形成有利供需动态，公司可获取超额价值和市场份额 [19] - 投资和收购市场活动增加，纽约市运营基本面良好，定价预期调整，机构资本重新参与 [27] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于租赁空间、出售观景台门票、管理资产负债表、寻找增长机会和实现可持续发展目标 [11] - 公司将继续追求有吸引力定价和明确增值潜力的机会，利用强大资产负债表灵活行事 [27] - 公司在布鲁克林威廉斯堡北六街收购零售资产，计划重新开发和定位，以获取超额回报 [24][26] - 在当前分化的办公市场中，公司凭借优质资产和服务脱颖而出，需求集中在高品质资产和租户优先的建筑 [18][19] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 纽约市对公司优质办公空间需求强劲，公司可在任何环境中发展并创造长期价值 [7] - 观景台受恶劣天气和过往项目需求下降影响，但长期基本面良好，公司将专注可控因素以实现增长 [23][24] - 公司对战略和基本面有信心，将继续严格执行各项业务 [28] 其他重要信息 - 公司在可持续发展方面处于领先地位，自2007年开始的可持续发展工作注重业务成果，并积极与租户合作 [10][11] - 公司高级管理人员领导专业团队，为租户提供优质服务并取得出色业绩 [21] - 公司资产负债表良好，流动性强，无浮动利率债务风险，债务到期安排合理，截至季度末净债务与EBITDA比率为5.6倍 [27][28] 问答环节所有提问和回答 问题1: 请谈谈7月观景台的访问趋势以及如何得出修订后的指导目标，该范围是否保守，有哪些情况会导致达到低端或更低水平？ - 公司表示第一季度和第二季度前两个月周末恶劣天气天数异常多，2025年第二季度有21天，2024年第二季度有8天，影响游客访问；过往项目需求下降，主要是国际游客。历史上60%的NOI来自下半年，公司会努力超越预期。修订指导目标时考虑了上半年情况，若不利因素持续，会处于该范围，但公司会关注可控因素以实现增长 [30][31][33] 问题2: 市长竞选结果是否会对公司租赁业务带来潜在不利影响，潜在租户是否因市政府变化而犹豫签署重要租约？ - 公司表示租赁业务强劲，未看到租户行为变化，市场对优质建筑需求旺盛，供应减少。公司关注纽约市生活质量和发展机会，会与各届政府合作，认为市长应优先保障城市安全、学校和商业发展 [34][35][37] 问题3: 曼哈顿办公组合出租率达94%，租户是否担心空间和续约问题，是否更早与公司接触，公司租赁策略是否有变化？ - 公司表示专注租赁空置空间，有良好业务管道，部分租户受经纪人建议会尽快行动，因优质空间供应持续减少。公司团队关注2026年和2027年租约到期情况，争取锁定租户 [42][43][44] 问题4: 公司如何考虑新投资，是否改变投资门槛，如何权衡股票回购和新投资机会，当前交易机会如何？ - 公司首先关注现有投资组合增长，对新投资有高标准。近期多户住宅市场投标前期活跃，近期放缓。公司会全面评估机会，确保为投资者创造价值。股票回购仍是考虑因素，区分资本循环和新投资，新投资期望更高回报 [45][46][47] 问题5: 布鲁克林收购项目的回报预期如何？ - 公司认为该物业位于战略位置，毗邻现有资产，有独特机会并能增加现有资产和街道价值。预计再开发回报率约为7%以下，已看到强劲租赁兴趣，未来会公布更多信息 [51][52][53] 问题6: 郊区办公资产营销进展如何，融资、买家群体或定价是否有变化？ - 该资产仍在市场上，公司会适时提供更新。融资市场有资金，具体取决于资产、赞助商和债务指标。市场交易活动增加，纽约市投资变得更积极 [54][55][56] 问题7: 纽约办公市场科技租户需求是否有变化，市场是否仍由传统金融和法律服务租户驱动？ - 公司表示租户行业广泛，包括消费品、金融、法律、专业服务、非营利组织、工程服务等，有不少科技租户，未来几个月可能有更多科技租户活动，目前金融和专业服务租户需求较重 [61] 问题8: 请谈谈潜在投资管道，在高利率环境下，人们回收资本进行新投资，公司看到哪些房地产机会？ - 公司认为威廉斯堡的机会源于1031交换需求，租金增长有吸引力，公司因优质资产负债表可独立租赁。当前处于第二轮债务审视阶段，2023年和2024年被搁置的项目可能在2025年出现机会，部分是业主退出而非资本循环。公司会努力寻找机会，但会严格评估回报 [64][65][68] 问题9: 请谈谈让儿子加入董事会的决定，有何优点以及如何看待？ - 原董事会成员Tom DeRosa因个人原因今年初不再参选，公司感谢其贡献。George Malikin已在董事会和各委员会观察两年多，其学术成就、商业经验和成功经历使其具备资格，他为公司引入业务和资本来源，对长期资本投资分析和战略增长有深刻理解，董事会一致同意其当选 [70][71][72] 问题10: George是否会在公司担任更积极角色，还是仅担任董事会席位？ - George是Mallikin Holdings总裁，公司管理层暂无变动计划，不会让George担任公司高管 [74] 问题11: 8690 North 6何时能签署租约，该空间及威廉斯堡现有空置空间租金与现有租金141相比如何？ - 公司计划重新开发该建筑，打造壮观的底层零售空间，目前虽未开始开发，但已有强烈租户兴趣，预计2027年稳定，可能提前完成租赁。租金方面，拐角处每英尺超过500美元，中间位置在300多美元 [77][78] 问题12: 威廉斯堡零售组合的市值情况如何？ - 公司表示约为25% - 30%，有较长租约期限，该投资核心收益率可观，租金低于市场，区域发展有上升空间和防御性 [79] 问题13: 多户住宅业务表现同比增长14%，是否受益于威廉斯堡收购的额外单元，同店表现如何，当前产品定价情况？ - 本季度收购的86.9有11个单元，但在季度末完成收购，尚未对NOI有贡献。业绩增长主要源于租金8%的增长和优惠大幅减少。资产估值方面，虽交易不多，但仍有强劲估值和机构需求，常见5%或以下的资本化率，市场基本面好，供应不足 [81][82][83] 问题14: 本季度多户住宅单元增加11个是何原因？ - 是因为收购了86.9的物业，但这些单元在季度末收购，尚未对NOI产生贡献 [84][86]

业绩总结 - 2025年第二季度每股核心FFO为0.22美元[5] - 2025年FFO指导修订为0.83-0.86亿美元，较之前的0.86-0.89亿美元下调0.03美元[5] - 2025年6月30日的净收入为11,385千美元，较2025年3月31日的15,778千美元下降了28.5%[110] - 2025年6月30日的总现金NOI为98,571千美元，较2025年3月31日的86,953千美元增长了13.5%[110] - 2025年6月30日的租金收入为538,204千美元，较2025年3月31日的133,987千美元增长了302.5%[111] - 2025年6月30日的EBITDA为84,791千美元，较2025年3月31日的91,523千美元下降了7.4%[111] - 2025年6月30日的调整后EBITDA为84,791千美元，较2024年6月30日的91,926千美元下降了7.7%[111] 用户数据 - 曼哈顿办公物业的租赁率为93.8%，较上季度增加80个基点[5] - 2025年商业物业的年末租赁率指导维持在89%-91%[5] - 观景台每位访客的收入同比增长2.3%[5] - 北第六街周边的日间人口为125,000人，1英里范围内有158,000名居民，过去十年人口增长率为36%[79] - 预计到2028年，该地区将再增长5.4%[79] - 49%的家庭年收入超过10万美元，21%的家庭年收入超过20万美元[79] 新产品和新技术研发 - 关闭了在布鲁克林北第六街战略位置上收购的零售资产，交易金额为3100万美元[5] - ESRT在北第六街组建了约2.5亿美元的投资组合，预计将增强公司的长期现金流和增长前景[69] - 2024年，ESRT在北第六街的86-90号物业以3100万美元收购，当前租赁率为91.2%，租约加权平均剩余期限为6.5年[73] - ESRT的多户住宅项目自2014年以来，库存增加了45%[79] 财务状况 - 公司的杠杆率为5.6倍，净债务与调整后EBITDA比率[5] - 公司的流动性为7亿美元[5] - 2025年6月30日的利息支出为25,126千美元，较2025年3月31日的26,938千美元下降了6.7%[111] - 2025年6月30日的折旧和摊销费用为47,802千美元，较2025年3月31日的48,779千美元下降了2.0%[111] - 2025年6月30日的租户费用报销为78,122千美元，较2025年3月31日的19,553千美元增长了299.5%[111] - 2025年6月30日的同店现金NOI为67,744千美元，较2025年3月31日的65,565千美元增长了3.3%[110] - 2025年6月30日的利息收入为1,867千美元，较2025年3月31日的3,786千美元下降了50.7%[110] 未来展望 - 2025年观景台的NOI指导修订为9000-9400万美元，较之前的9700-10200万美元下调[5] - ESRT的管理团队在纽约市房地产和资本市场方面拥有深厚的经验[90] - ESRT的财务状况良好，能够灵活追求与长期股东价值创造相一致的资本配置计划[100] - ESRT的租户扩展交易数量在2013年至2024年间显著增长，租赁面积从135,000平方英尺增长至3,200,000平方英尺[56] - 2023年和2024年，ESRT在可持续性方面被评为美洲上市公司中的第一名[107]

Second Quarter 2025 | Table of Content | Page | | --- | --- | | Summary | | | Supplemental Definitions | 3 | | Company Profile | 5 | | Condensed Consolidated Balance Sheets | 6 | | Condensed Consolidated Statements of Operations | 7 | | FFO, Modified FFO, Core FFO, FAD and EBITDA | 8 | | Highlights | 9 | | Selected Property Data | | | Property Summary Net Operating Income | 10 | | Same Store Net Operating Income | 11 | | Leasing Activity | 12 | | Commercial Property Detail | 14 | | Portfolio Expirations and ...

纪要涉及的公司 Empire State Realty Trust (ESRT)，是一家专注于纽约市的房地产投资信托基金（REIT）[2] 纪要提到的核心观点和论据 公司整体情况 - **核心观点**：ESRT是专注纽约市的REIT，拥有多元化优质资产组合，能在各周期表现良好，且有强大灵活的资产负债表支撑 [2][3][8] - **论据**：资产组合涵盖约60%办公、25%帝国大厦观景台、近20%纽约市零售和多户住宅；各物业类型出租率高，办公93%、零售94%、多户住宅99%；资产负债表流动性强、无浮动利率债务、债务到期安排合理、杠杆率低 [3][9] 各业务板块情况 - **办公业务** - **核心观点**：办公组合有价值，租户需求稳定，租赁表现良好，未来租金有望增长 [4] - **论据**：目标曼哈顿办公租户需求最深最广的细分市场；租户行业和规模多元化；2024年租赁130万平方英尺，自2021年底在曼哈顿获得近600个基点的正租赁利率吸收，2025年第一季度是曼哈顿投资组合连续第十五个季度正按市值计价利差；目前有稳定租赁管道 [4] - **观景台业务** - **核心观点**：观景台是物业组合业务的优秀补充，虽面临短期不确定性，但长期仍有积极贡献 [5] - **论据**：具有低资本支出、高运营利润率和动态定价的特点，能随通胀调整；多年来在经济周期、新竞争和全球疫情中表现出强大韧性；年初至今业绩受天气和国际需求逆风影响，但现金流特征良好，收益通常在下半年占比60% [5][6] - **零售业务** - **核心观点**：零售组合资产位置优越、租户质量高、租赁期限长，有增长潜力 [7] - **论据**：由位置优越、高客流量的零售资产组成，包括日常零售和威廉斯堡不断增长的街头零售组合；加权平均租赁期限为六年半，租户信用质量高 [7] - **多户住宅业务** - **核心观点**：多户住宅业务增加了现金流的弹性，基本面强劲 [7] - **论据**：新增业务，市场新供应极少，置换成本高，租金重置频繁，能更好地随通胀调整现金流 [7] 财务与资本配置 - **核心观点**：公司积极管理资产负债表，有一定的资本配置策略，会谨慎考虑股票回购 [9] - **论据**：截至季度末，净债务与EBITDA比率为5.2倍，是纽约市专注型REIT中杠杆率最低的；自2020年以来进行了近3亿美元的股票回购，2025年第一季度后机会性回购了约200万美元股票；会根据不确定环境和运营灵活性谨慎进行股票回购 [9] 市场与投资机会 - **核心观点**：交易环境有变化，公司会积极寻找有吸引力的投资机会，关注三个目标领域 [10] - **论据**：去年底到今年初交易环境更活跃，未来不确定性增加；公司会积极评估零售、多户住宅和办公领域的交易，专注纽约市，有合适机会会采取行动 [10] 可持续发展 - **核心观点**：公司是可持续发展和健康建筑表现的行业领导者，注重投资回报 [10] - **论据**：十多年前就开始对帝国大厦进行深度能源改造，与租户合作帮助其实现可持续发展目标，项目能推动财务绩效提升 [10] 其他重要但是可能被忽略的内容 - 公司郊区办公市场仅剩余Metro Center资产待售，出售时机取决于买家融资情况，若不合适可等待，出售后可将资金重新配置到纽约市 [18][19] - 纽约市办公租赁市场强劲，自解放日以来势头良好，第一季度租赁23万平方英尺，第二季度形势也不错；今年租金已上调两次，净有效租金呈上升趋势；预计年底租赁和入住率将提高 [20][21][24] - 公司租户行业广泛，包括专业服务、科技、非营利组织、工业、消费品等，租户在制定长期计划，未受贸易战等因素影响 [27][28] - 纽约市旅游市场对观景台业务有一定影响，2014年国内外游客比例约为50:50，2019年国际游客占比约三分之二；公司会通过良好运营、调整费用等方式应对，且下半年收益占比较高 [32][34][35] - 观景台业务有一定定价权，但会综合考虑国内外游客比例和业务整体情况；营销方面可能会有变化，以实现品牌货币化 [36][38] - 威廉斯堡零售组合表现良好，收益率有望从4%提升到6%，市场有增长潜力，租金有提升空间，目前只有一处空置空间，加权平均租赁期限约六年 [40][41][42] - 帝国大厦零售空间空置主要是由于一处约1.8万平方英尺（地上约3000平方英尺）的空置空间，目前有两个提案在协商中 [46] - 时代广场南区和宾夕法尼亚车站区零售市场有活动，公司有部分空置店铺在协商租赁，食品饮料和美容美妆等租户有兴趣 [48] - 纽约市办公租户已回归，员工希望回到办公室，多数租户采用混合办公模式，且大部分工作周在办公室，对办公空间需求未减少 [50][51][52] - 公司认为当前进入ESRT的股票价格有吸引力，会通过实现现金流增长和寻找高回报投资机会缩小市场差距 [55][57] - 公司认为观景台是业务的良好补充，无需因短期旅游趋势调整业务规模，会继续努力推动业务发展 [58]

财务数据关键指标变化 - 2025年第一季度总营收1.80066亿美元，较2024年同期减少1113万美元，降幅0.6%[139] - 2025年第一季度运营收入2578.8万美元，较2024年同期减少527.5万美元，降幅17.0%[139] - 2025年第一季度净收入1577.8万美元，较2024年同期增加556.3万美元，增幅54.5%[139] - 租赁收入增加66万美元，增幅0.4%；天文台收入减少143.5万美元，降幅5.8%；第三方管理及其他费用增加16.6万美元，增幅62.6%；其他收入和费用减少50.4万美元，降幅20.7%[139] - 2025年第一季度净收入为1577.8万美元，2024年同期为1021.5万美元[180] - 2025年第一季度资金运营（FFO）为4942.9万美元，2024年同期为5401.8万美元[186] - 2025年第一季度天文台接待游客42.8万人次，2024年同期为48.5万人次，减少11.8% [190] - 2025年第一季度天文台收入为2320万美元，2024年同期为2460万美元，减少5.8% [190] 各条业务线表现 - 2025年第一季度签署了23.1万平方英尺的新租、续租和扩租租约[136] - 2025年第一季度，办公物业新签19份租约，总面积22.9367万平方英尺，新租约加权平均年化现金租金每平方英尺66.43美元，较之前租金高9.6%[161] - 2025年第一季度，零售物业新签1份租约，总面积1181平方英尺，新租约加权平均年化现金租金每平方英尺193美元，较之前租金高5.0%[162] - 2025年第一季度，商业投资组合资本支出为876.4万美元，低于2024年同期的2014.4万美元[165] 其他财务数据 - 2025年第一季度归属于普通股股东的净利润为920万美元[135] - 2025年第一季度归属于普通股股东和运营合伙企业的核心运营资金为5200万美元[135] - 截至2025年3月31日，公司现金及现金等价物为1.878亿美元，无担保循环信贷额度可用6.2亿美元[147] - 截至2025年3月31日，公司总合并债务约21亿美元，加权平均利率4.30%，加权平均到期期限5.3年[147] - 截至2025年3月31日，公司遵守无担保信贷安排的财务契约，最大总杠杆率32.4%（要求<60%），最大有担保杠杆率12.1%（要求<40%）等[151] - 截至2025年3月31日，公司应付抵押票据净额为6.918亿美元，2026年4月前无抵押债务到期[152] - 截至2025年3月31日，公司2025年和2024年第一季度分别向股权持有人分配1080万美元和1060万美元[171] - 截至2025年3月31日，公司现金及现金等价物和受限现金为2.374亿美元，低于2024年同期的3.853亿美元[173] - 截至2025年3月31日，约有70万平方英尺可租赁空间，占商业投资组合净可租赁面积的7.9% [189] - 2025年和2026年到期的租约分别占商业投资组合净可租赁面积的4.7%和6.5%，预计分别占同期年化租金的5.0%和6.4% [189] - 截至2025年3月31日，利率SOFR互换和上限协议总名义价值为4.485亿美元，到期日在2026年12月31日至2033年11月1日之间 [199] - 截至2025年3月31日，21亿美元固定利率债务的加权平均利率为4.30%，到期日至2035年3月17日 [200] - 截至2025年3月31日，未偿债务公允价值约为19亿美元，比账面价值少约1251万美元 [201] 管理层讨论和指引 - 公司认为尽管全球经济存在不确定性，但自身处于良好竞争地位，有多元化收入驱动因素且资产负债表良好 [193][194][195] 其他没有覆盖的重要内容 - 2024年3月28日，公司以1420万美元现金和承担1800万美元现有债务的方式，收购了曼哈顿两处多户住宅物业10%的非控股权益[148] - 2024年9 - 10月，公司以1.95亿美元收购布鲁克林威廉斯堡北6街的零售物业组合，2024年9月又达成约3000万美元收购协议，预计2025年年中完成[149] - 2024年3月，公司达成7.15亿美元的五年期无担保信贷协议，含6.2亿美元循环信贷和9500万美元定期贷款，2025年3月18日偿还循环信贷工具的1.2亿美元借款[150] - 2024年6月17日，公司发行2.25亿美元高级无担保票据，2025年3月27日，A系列高级无担保票据到期，偿还1亿美元本金[155][156]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度核心FFO为每股摊薄0.19美元 [27] - 同店物业现金NOI增长0.4%（排除2024年第一季度150万美元的非经常性收入项目） [27] - 费用同比增长约5%，主要由房地产税、工资成本和维修维护成本驱动 [27] - 2025年核心FFO指引为0.86 - 0.89美元 [28] - 天文台NOI指引范围为9700 - 1.02亿美元，保持不变 [28] - 调整后的同店物业现金NOI增长预期为0.5% - 4% [29] - 预计2025年物业运营费用和房地产税将增长2% - 4% [29] 各条业务线数据和关键指标变化 办公业务 - 第一季度商业投资组合共租赁23.1万平方英尺，其中曼哈顿办公投资组合签署17.7万平方英尺续约和4.3万平方英尺新租约 [13] - 曼哈顿办公投资组合出租率为93%，低于上季度的94.2%，预计年底出租率和入住率将提高 [13][14] - 曼哈顿办公投资组合连续第十五个季度实现正的按市值计价租赁利差，第一季度混合按市值计价租赁利差增长超10% [16] - 平均租赁期限为8.4年，已签署但未开始的租约和免租期结束带来的增量现金收入为5700万美元 [16] 天文台业务 - 第一季度天文台实现NOI 1500万美元，受复活节假期转移和恶劣天气影响，同比变化7% [9][28] - 游客量经调整后同比下降0.6%，人均收入增长5.9% [9][10] 多户住宅业务 - 多户住宅投资组合入住率为99%，第一季度租金同比增长8% [17] 零售业务 - 零售投资组合出租率超94%，加权平均租约期限为6.5年 [19][23] - 整个零售投资组合仅有7家空置店铺，有4份租约正在谈判中 [43] 各个市场数据和关键指标变化 - 纽约市办公楼租赁市场对优质产品需求活跃，优质办公楼的可用空间持续减少 [8][16] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于五项优先事项：租赁空间、销售天文台门票、管理资产负债表、寻找增长机会和实现可持续发展目标 [12][72] - 积极对零售、多户住宅和办公三个领域的交易进行尽职调查，关注纽约市市场，准备在有机会时采取行动 [26] - 公司认为自身拥有长期租约带来的现金流、高出租率、多元化收入来源、多样化租户基础和灵活资产负债表，在行业中处于有利地位 [7] - 与其他纽约市专注型REIT相比，公司杠杆率最低，截至季度末净债务与EBITDA之比为5.2倍 [23] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 宏观经济存在多种潜在结果，部分可能对业务产生不利影响，但公司凭借自身优势能够应对 [6] - 纽约市在活力和从疫情中全面复苏方面表现优于其他门户城市，公司资产组合多元化，各物业类型出租率高，新供应有限，有利于应对不确定性 [18][19] - 天文台业务可能面临宏观风险和地缘政治紧张局势带来的逆风，但公司将继续做好运营、品牌建设和成本控制 [21] - 多户住宅业务基本面强劲，新供应极少，置换成本高，租金调整灵活，有助于公司现金流的弹性 [22] - 零售业务租户信用质量高，租约期限长，公司对其表现满意 [23] 其他重要信息 - 公司在第一季度偿还了1亿美元的A系列无担保票据和1.2亿美元的循环信贷额度余额 [24] - 季度末后，公司以每股6.92美元的平均价格回购了210万美元的股票，并将继续考虑股票回购作为资本配置策略的一部分 [24] - 预计2025年第二代资本支出将低于2024年，主要由于租赁活动稳定、租赁佣金减少和建筑改善支出降低 [30] 问答环节所有提问和回答 问题1: 不同类型租户的租赁谈判情况如何 - 过去60天内，所有租户的租赁谈判均未发生变化，没有一笔交易被搁置或暂停，租赁管道和参观量强劲，涉及多种行业类型 [33][34] 问题2: 资本支出的合理运行率是多少 - 租赁改良（TI）支出方面，2025年计划支出的70%来自上一年的租赁，随着时间推移会减少；租赁佣金和建筑改善支出预计减少，2025年建筑改善支出的第一季度数据是一个较好的参考运行率 [36][37][38] 问题3: 威廉斯堡的租赁情况如何 - 威廉斯堡的一处2400平方英尺的空置空间有很好的租赁活动，来自知名品牌，整个零售投资组合出租率为94%，有4份租约正在谈判中 [42][43] 问题4: 如何对资本配置机会进行排序 - 公司会权衡不确定性环境，优先考虑运营跑道和进攻能力，如有机会也会进行股票回购 [44][45] 问题5: 对不同类型投资机会有无偏好 - 公司对多户住宅、零售和办公投资机会持开放态度，根据具体情况和交易结构进行决策，愿意采用创新交易结构并协助贷款人处理资产 [47][48] 问题6: 理想的办公投资概况是怎样的，在当前环境下愿意承担多大风险 - 公司对风险的定义与他人不同，凭借独特的资产再开发能力，认为一些别人认为有风险的办公投资对自己来说风险较低；除1031交易外，会寻找有更好回报的机会，也会考虑与他人资源结合的机会 [53][54][55] 问题7: 股市疲软和政治紧张局势是否影响天文台旅游，有哪些应对措施 - 公司未发现需求有显著变化，认为第一季度的情况受恶劣天气影响；应对措施包括针对国内客户进行更多营销、通过预订模式控制成本等 [57][58] 问题8: 纽约考虑提高工资税等政策变化对需求有何影响 - 纽约市人口增长强劲，是大学毕业生和主要TAMI公司的首选目的地，也是美国表现最好的中央商务区之一，公司对纽约市的需求有信心 [62][63] 问题9: 是否仍在出售最后一处郊区资产，过程是否受资本市场波动影响 - 公司正在出售该资产，营销范围广泛，目前的过程与之前的郊区交易过程相当 [66] 问题10: 租赁过程中提高净有效租金是否遇到阻力 - 曼哈顿优质办公楼的可用空间减少，公司提高了租金并减少了免租期，整体遇到的价格、免租期和租期方面的阻力较小，部分塔楼楼层租金达到每平方英尺80多美元 [67][68][69]

财务数据和关键指标变化 - 2025年第一季度核心FFO为每股摊薄0.19美元 [26] - 剔除2024年第一季度150万美元非经常性收入项目后，同店物业现金NOI增长0.4% [26] - 费用同比增长约5%，主要由房地产税、工资成本和维修保养成本推动，部分被更高的租户补偿收入和租金收入增长抵消 [27] - 2025年继续指引核心FFO在0.86 - 0.89美元之间 [28] - 预计2025年调整后的同店物业现金NOI增长在0.5% - 4%之间 [29] - 预计2025年物业运营费用和房地产税增长约2% - 4%，部分被更高的租户补偿收入抵消 [29] 各条业务线数据和关键指标变化 商业租赁业务 - 第一季度商业投资组合共租赁23.1万平方英尺，其中曼哈顿办公室投资组合签署17.7万平方英尺续约和4.3万平方英尺新租约 [12] - 曼哈顿办公室投资组合出租率为93%，低于上季度的94.2%，2025年剩余待处理租约到期面积为16万平方英尺 [12] - 第一季度签署12套预建办公套房租约，总面积6万平方英尺 [12] - 曼哈顿办公室投资组合连续第十五个季度实现正的按市值计价租赁利差，第一季度混合按市值计价租赁利差增长超10% [15] - 平均租约期限为8.4年，已签署但未开始的租约和免租期结束带来的增量现金收入为5700万美元 [15] 天文台业务 - 第一季度天文台实现净营业收入约1500万美元，同比变化7%主要归因于复活节假期季节转移和今年节假日周末的恶劣天气 [28] - 第一季度游客量经调整后同比下降0.6%，人均收入增长5.9% [7][9] 多户住宅业务 - 多户住宅投资组合入住率为99%，第一季度租金同比增长8% [16] 零售业务 - 零售投资组合出租率超过94%，加权平均租约期限为6.5年 [19][23] - 整个零售投资组合仅有7家空置店铺，有4份租约正在谈判中，其中3份是新交易，1份是续约 [43] 各个市场数据和关键指标变化 - 纽约市办公楼市场中，优质办公楼的可用空间持续减少，公司提高了租金并减少了优惠 [15] - 纽约市在活力和从新冠疫情中全面复苏方面显著优于其他门户城市 [18] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于五大优先事项：租赁空间、销售天文台门票、管理资产负债表、识别增长机会和实现可持续发展目标 [11][74] - 继续积极评估零售、多户住宅和办公三个领域的交易，重点关注纽约市，准备在看到增长机会时采取行动 [25] - 考虑将股票回购作为资本配置策略的一部分，但会谨慎进行，平衡不确定性环境和运营灵活性 [24] - 公司资产组合在经济不确定时期具有优势，因其价值主张和财务稳定性，能在竞争中脱颖而出 [21] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 宏观经济存在多种潜在结果，部分可能对业务产生不利影响，但公司凭借长期租约、高出租率、多元化收入流、租户基础和灵活资产负债表处于有利地位 [5][6] - 纽约市办公楼租赁环境对公司高端产品依然活跃，现代化、交通便利、可持续发展领先、设施完善且由财务稳定房东持有的建筑将在任何环境中表现出色 [6] - 天文台业务具有低资本支出、高运营利润率和动态定价的特点，但下半年可能面临宏观风险和地缘政治紧张带来的逆风 [21] - 多户住宅业务基本面强劲，新增供应极少，重置成本高，租金能更好地适应通胀 [22] - 零售投资组合租户信用质量高，租约期限长，公司对其表现满意 [23] - 公司资产负债表良好，流动性强，无浮动利率债务风险，债务到期安排合理，杠杆率低，能够应对各种环境 [23] 其他重要信息 - 2025年第二季度资本支出预计相对于2024年减少，主要考虑到租赁活动带来的一致TI支出、预计租赁佣金减少和建筑改善支出下降 [30] - 第一季度建筑改善支出是2025年的良好参考水平 [31] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 不同类型租户的租赁谈判情况 - 过去60天内，公司与所有租户的租赁谈判均未发生变化，没有一笔交易被搁置或暂停，租赁管道和参观量强劲，涉及多种行业类型 [33][34] 问题2: 资本支出的合理运行率 - TI支出方面，2025年计划支出的70%来自上一年的租赁，影响将持续到2026年，之后整体运行率将下降；租赁佣金和建筑改善方面，由于出租率已达较高水平，预计支出将减少，第一季度约500万美元的建筑改善支出是未来的良好运行率 [36][37][39] 问题3: 威廉斯堡的租赁情况 - 威廉斯堡的租赁活动良好，一处约2400平方英尺的可用空间吸引了知名品牌的关注，整个零售投资组合出租率为94%，有4份租约正在谈判中 [42][43] 问题4: 资本分配机会的优先级 - 优先考虑运营跑道和把握进攻机会，如有机会也会进行股票回购 [44][45] 问题5: 不同类型投资机会的偏好 - 公司对多户住宅、零售和办公投资机会持开放态度，具体取决于基础和结构，愿意接受创新的交易结构 [47] 问题6: 理想的办公投资概况和风险承受范围 - 公司对风险的定义与他人不同，凭借独特的资产再开发能力，认为一些他人认为有风险的投资对公司而言风险较低，会寻求能带来更好回报的机会，也会考虑与其他资源结合的机会 [53][55] 问题7: 股市疲软和政治紧张对天文台旅游的影响及应对措施 - 公司未发现需求有显著变化，复活节表现良好；应对措施包括针对国内客户进行更多营销、通过预订模式控制成本等，历史上天文台在各种情况下表现良好，目前暂不做定论 [57][58][59] 问题8: 纽约提高工资税等政策变化对需求的影响 - 纽约市人口增长、是大学毕业生和主要TAMI公司的首选目的地，也是美国表现最好的中央商务区，公司希望政策制定者认识到政策影响，但对纽约市的需求前景持乐观态度 [63][64] 问题9: 郊区资产上市情况及资本市场波动的影响 - 郊区资产已广泛上市，到目前为止的流程与其他郊区项目相同 [67] 问题10: 推动净有效租金是否遇到阻力 - 曼哈顿优质办公楼可用空间减少，公司提高了租金并减少了优惠，整体遇到的价格、免租期和租期方面的阻力较小 [68][69][70]

业绩总结 - 2025年第一季度每股核心FFO为0.19美元[5] - 2025年第一季度净收入为15,778千美元，较2024年第四季度的18,793千美元下降约10.8%[104] - 2025年第一季度的总现金收入为599,290千美元，较2024年第一季度的540,545千美元增长约10.8%[105] - 2025年第一季度的同店现金NOI为65,565千美元，较2024年第四季度的68,351千美元下降约4.1%[104] - 2025年第一季度的EBITDA为91,523千美元，较2024年第四季度的94,610千美元下降约3.1%[105] - 2025年第一季度的租金收入为136,096千美元，较2024年第四季度的135,629千美元增长约0.3%[105] - 2025年第一季度的租户费用报销为74,711千美元，较2024年第一季度的18,446千美元增长约304.5%[105] 用户数据 - 曼哈顿办公物业的租赁率为93.0%，较上季度下降1.2个百分点[5] - 2025年第一季度商业物业的租赁率为92.5%，同比增长110个基点[16] - ESB观景台每位访客收入同比增长5.9%[5] 未来展望 - 2025年FFO指导维持在0.86-0.89美元不变[5] - 预计到2028年，ESRT所在地区的人口将增长5.4%[70] - 公司在可持续发展方面的目标和计划并不保证能够实现[113] 新产品和新技术研发 - ESRT的帝国大厦观景台在2024年完成了1.65亿美元的翻新[53] - 2024年，ESRT的商业投资组合100%获得WELL健康安全认证[90] 市场扩张和并购 - ESRT在北第六街的投资组合约为2.5亿美元，预计在2025年中期完成额外3000万美元的收购[61] - 2024年租赁总面积为130万平方英尺[16] 负面信息 - 同店物业现金净营业收入同比下降1.9%，调整后增长0.4%[5] - 2025年第一季度的观察台NOI为15,043千美元，较2024年第四季度的28,545千美元下降约47.3%[104] - 2025年第一季度的总现金NOI（包括天文台和租赁终止费用）为86,953千美元，较2024年第四季度的103,156千美元下降约15.7%[104] 其他新策略和有价值的信息 - 负债率为5.2倍，未有浮动利率债务，直到2026年12月才有到期债务[5] - ESRT的零售组合中，前十大零售租户占年零售收入的38.9%[55] - ESRT的租金范围中，$56-$99每平方英尺占市场总租赁的57.0%，而在ESRT的租赁中占85.7%[49] - 纽约电网的能力影响公司实现减排目标的时间安排[113] - 设备更换的时机取决于其使用寿命的结束[113]

财务数据关键指标变化 - 2025年3月31日公司总资产为41.1438亿美元，较2024年12月31日的45.10287亿美元下降约8.78%[25] - 2025年3月31日公司总负债为23.28505亿美元，较2024年12月31日的27.28325亿美元下降约14.65%[26] - 2025年3月31日公司总权益为17.85875亿美元，较2024年12月31日的17.81962亿美元增长约0.22%[26] - 2025年3月31日商业房地产物业成本为38.25422亿美元，较2024年12月31日的37.86653亿美元增长约1.02%[25] - 2025年3月31日现金及现金等价物为1.87823亿美元，较2024年12月31日的3.85465亿美元下降约51.27%[25] - 2025年3月31日抵押应付票据净额为6.91816亿美元，较2024年12月31日的6.92176亿美元下降约0.05%[26] - 2025年3月31日高级无担保票据净额为10.97212亿美元，较2024年12月31日的11.97061亿美元下降约8.34%[26] - 2025年3月31日止三个月公司总营收为180,066美元，较2024年12月31日的197,602美元有所下降[29] - 2025年3月31日净收入为15,778美元，2024年12月31日为18,793美元[38] - 2025年3月31日净营业收入为91,076美元，2024年12月31日为105,917美元[38] - 2025年3月31日总现金NOI（含天文台及租赁终止费用）为86,953美元，2024年12月31日为103,156美元[38] - 2025年3月31日多户住宅NOI收入为9,646美元，2024年12月31日为9,322美元[38] - 2025年3月31日多户住宅NOI运营费用为4,993美元，2024年12月31日为5,145美元[38] - 2025年3月31日多户住宅现金NOI为4,643美元，2024年12月31日为4,168美元[38] - 截至2025年3月31日，同店组合总物业现金净营业收入（不包括租赁终止费）为65,565美元，同比变化为 - 1.9%[36] - 截至2025年3月31日，公司资本支出总计55787美元，较2024年12月31日的83557美元有所下降[58] - 截至2025年3月31日，天文台12个月累计NOI为15851美元，较2024年12月31日的5576美元有所变化[62] - 2025年3月31日净收入为15,778美元，2024年同期为10,215美元[67] - 2025年3月31日核心FFO为52,034美元，2024年同期为56,529美元[67] - 2025年3月31日核心FAD为1,209美元，2024年同期为8,846美元[67] - 2025年3月31日调整后EBITDA为78,353美元，2024年同期为80,769美元[67] - 2025年3月31日总债务为2,073,384美元，加权平均利率4.30%，加权平均到期年限5.3年；2024年分别为2,294,274美元、4.27%、5.2年[68] 各条业务线表现 - 公司旗舰帝国大厦观景台在Tripadvisor 2024旅行者之选奖中连续第三年被评为全球第一和美国第一景点[20] - 2025年3月31日办公和零售物业总可出租面积为8,617,292平方英尺，占用率87.9%，出租率92.5%[30] - 2025年3月31日多户住宅现金NOI为4,643美元，单元总数732个，占用率99.0%[30] - 2025年3月31日天文台NOI为15,043美元，访客数量428,000人，同比下降11.8%[30] - 截至2025年3月31日，同店组合收入为143,916美元，运营费用为74,891美元，同店物业净营业收入为69,025美元[36] - 截至2025年3月31日，同店曼哈顿办公室收入为136,408美元，运营费用为71,598美元，同店物业净营业收入为64,810美元[36] - 截至2025年3月31日，同店大纽约都会区办公室收入为3,154美元，运营费用为1,606美元，同店物业净营业收入为1,548美元[36] - 截至2025年3月31日，同店零售收入为4,354美元，运营费用为1,687美元，同店物业净营业收入为2,667美元[36] - 截至2025年3月31日，同店组合总物业现金净营业收入（不包括租赁终止费）为65,565美元，同比变化为 - 1.9%[36] - 截至2025年3月31日，同店曼哈顿办公室总物业现金净营业收入（不包括租赁终止费）为61,548美元[36] - 截至2025年3月31日，同店大纽约都会区办公室总物业现金净营业收入（不包括租赁终止费）为1,584美元[36] - 截至2025年3月31日，同店零售总物业现金净营业收入（不包括租赁终止费）为2,433美元[36] - 公司九处曼哈顿办公物业包含475,744平方英尺的可租赁零售空间[37] - 截至2025年3月31日，总办公和零售组合已执行租约20份，加权平均租期8.4年，平均免租期7.8个月[40] - 2025年3月31日，办公物业已执行总平方英尺数为229,367，平均起租现金租金每平方英尺66.43美元，新现金租金较先前递增租金高9.6%[40] - 2025年3月31日，零售物业已执行总平方英尺数为1,181，平均起租现金租金每平方英尺193.00美元，新现金租金较先前递增租金高5.0%[40] - 截至2025年3月31日，总办公和零售组合已执行总平方英尺数为230,548，平均起租现金租金每平方英尺67.08美元，新现金租金较先前递增租金高9.5%[40] - 2025年3月31日，曼哈顿办公组合已执行租约18份，已执行总平方英尺数为220,512，平均起租现金租金每平方英尺67.11美元，新现金租金较先前递增租金高10.4%[40] - 截至2025年3月31日，大纽约都会区办公组合已执行租约1份，已执行总平方英尺数为8,855，平均起租现金租金每平方英尺49.57美元，新现金租金较先前递增租金低12.3%[41] - 2025年3月31日，零售组合已执行租约1份，已执行总平方英尺数为1,181，平均起租现金租金每平方英尺193.00美元，新现金租金较先前递增租金高5.0%[41] - 截至2025年3月31日，多户住宅组合入住率为99.0%，总单元数为732[41] - 2024年各季度与2025年第一季度相比，办公和零售组合的多项指标如已执行租约数、平方英尺数、租金等存在一定波动[40][41] - 公司办公和零售物业组合总可出租面积为8,617,292平方英尺，出租率87.9%，年化租金543,389,928美元，每平方英尺年化租金72.03美元[42] - 曼哈顿办公物业可出租面积7,568,272平方英尺，出租率88.1%，年化租金433,662,598美元，每平方英尺年化租金65.31美元[42] - 大纽约都会区办公物业可出租面积282,151平方英尺，出租率72.3%，年化租金11,931,818美元，每平方英尺年化租金58.46美元[42] - 零售物业可出租面积766,869平方英尺，出租率91.2%，年化租金97,795,512美元，每平方英尺年化租金139.82美元[42] - 2025年3月31日止三个月，办公和零售组合总到期面积为164,025平方英尺，全年预计到期面积为554,843平方英尺[46] - 2025年3月31日止三个月，办公和零售组合续约及搬迁面积为31,205平方英尺，全年预计为128,606平方英尺[46] - 2025年3月31日止三个月，办公和零售组合新签租约面积为50,486平方英尺，全年预计为11,370平方英尺[46] - 2025年3月31日止三个月，办公和零售组合空置面积为82,334平方英尺，全年预计为222,701平方英尺[46] - 2025年3月31日止三个月，办公和零售组合未知情况面积为0平方英尺，全年预计为192,166平方英尺[46] - 公司全部办公和零售租赁到期的可出租总面积为8617292平方英尺，年化租金总计543389928美元，每平方英尺年化租金为72.03美元[48] - 2025年全部办公和零售租赁到期的可出租面积为408948平方英尺，占比4.7%，年化租金26985760美元，占比5.0%，每平方英尺年化租金65.99美元[48] - 2026年全部办公和零售租赁到期的可出租面积为559745平方英尺，占比6.5%，年化租金34990314美元，占比6.4%，每平方英尺年化租金62.51美元[48] - 曼哈顿办公物业可出租总面积为7568272平方英尺，年化租金总计433662598美元，每平方英尺年化租金为65.31美元[48] - 大纽约都会区办公组合可出租总面积为282151平方英尺，年化租金总计11931818美元，每平方英尺年化租金为58.46美元[49] - 大纽约都会区零售物业可出租总面积为766869平方英尺，年化租金总计97795512美元，每平方英尺年化租金为139.82美元[49] - 2029年全部办公和零售租赁年化租金占比达12.5%，每平方英尺年化租金为85.61美元，为各年份较高值[48] - 2033年大纽约都会区办公组合年化租金占比达29.9%，每平方英尺年化租金为56.46美元[49] - 2029年大纽约都会区零售物业年化租金占比达25.5%，每平方英尺年化租金为185.09美元，为各年份较高值[49] - 20大租户总占用可出租面积2785891平方英尺，占比32.75%，年化租金202929681美元，占比37.33%[52] - 截至2025年3月31日，公司总投资组合空置面积为1073000平方英尺[59] - 2025年3月31日，天文台访客数量为428000人，同比下降11.8%[62] - 2025年3月31日，天文台恶劣天气天数为13天，多于2024年12月31日的8天[62] - 2025年3月31日，天文台收入23161美元，费用8118美元，NOI为15043美元[62] - 2025年3月31日，天文台内公司租金费用为15160美元，NOI扣除内公司租金后为 -117美元[62] - LinkedIn占用面积423544平方英尺，占比4.98%，年化租金30281325美元，占比5.57%，为20大租户中占比最高[52] 管理层讨论和指引 - 前瞻性陈述受多种风险和不确定性影响，实际结果可能与陈述有重大差异[5][6][7] - 预测数据基于管理层当前预期，会根据租户情况和历史趋势变化而调整[47] 其他没有覆盖的重要内容 - 文档为公司2025年第一季度财报相关内容[3] - 资金营运现金流（FFO）计算依据全美房地产投资信托协会白皮书，定义为净收入（亏损）排除特定项目并加减相关调整项，是公认非GAAP财务指标[9] - 调整后资金营运现金流（Modified FFO）在传统FFO基础上加回低于市场的地面租赁摊销，是评估运营表现的补充指标[10] - 核心资金营运现金流（Core FFO）在Modified FFO基础上加回债务提前清偿损失等项目，排除非经常性项目[11] - 核心可分配资金（Core FAD）在Core FFO基础上进行加扣项目计算，用于补充披露公司支付股息能力[12] - 净运营收入（NOI）是评估和比较物业绩效的非GAAP指标，排除资金成本等多项因素影响[13] - 物业现金NOI排除天文台NOI等影响，物业现金NOI（排除租赁终止费）提供额外运营绩效对比信息[14] - 同店指在各报告期均为公司所有的物业，排除特定时间段内收购或处置、待售、接收或多户住宅物业等[15] - 截至2025年3月31日，同店排除2023 - 2024年收购的北第六街系列和2024年5月被接管、2025年2月所有权转移给贷款人的第一斯坦福德广场[15] - 公司计算EBITDA为净收入加利息费用等，调整后EBITDA还加回减值费用等[17] - 公司计算净债务与调整后EBITDA之比为公司按比例分摊的总债务减现金及现金等价物

员工协议风险 - 截至2024年12月31日，公司集体谈判协议覆盖429名员工，占员工总数的64%，协议到期若无法续约可能导致罢工或停工[109] 财务报告整改 - 截至2024年12月31日，公司已整改2022年和2023年财务报告内部控制中信息技术一般控制设计方面的重大缺陷[110] 法规罚款预计 - 公司预计在2024 - 2029年执行期内，旗下任何受覆盖建筑都无需支付纽约市第97号地方法规罚款[106] 债务工具风险 - 公司债务工具可能限制财务和运营灵活性及分配，部分债务工具包含财务契约影响业务运营[95] 抵押债务风险 - 抵押和其他有担保债务增加房产损失风险，违约可能导致止赎[96] - 高抵押贷款利率或无法获得抵押债务可能使公司难以融资或再融资房产，减少可收购房产数量、净收入和现金分配[98] 外部资本依赖风险 - 公司增长依赖外部资本来源，获取第三方资本受经济、市场等多种条件影响[99] 自然灾害与气候风险 - 公司房产集中在纽约都会区，自然灾害和气候风险可能对业务造成不利影响[100] 保险覆盖风险 - 公司保险可能不足以覆盖所有损失，未保险或超政策限额的损失可能导致重大成本和资本或财产损失[101] 环境法规风险 - 公司可能因遵守环境法产生重大成本，环境问题可能影响房产租赁、销售和借款能力[102] 减排目标风险 - 公司面临能源、排放、水和废物减排目标相关风险，可能对声誉和股价产生重大负面影响[116] 网络攻击风险 - 网络攻击及相关法律合规问题或对公司造成负面影响[117] 租金与住房法规风险 - 纽约租金控制、稳定及驱逐法规或对公司运营和房产价值产生不利影响[119] - 政府住房法规可能限制公司多户房产投资机会，违规或导致财务处罚或福利损失[120] REIT资格与税务风险 - 若董事会撤销REIT选举或公司不符合REIT资格，可能需按企业税率缴纳美国联邦所得税[121] - QIA持有公司约17.97%普通股，若公司无法符合国内控制REIT资格，非美国股东可能面临不利美国联邦所得税后果[122] - 公司需满足REIT 90%分配要求，否则将产生实体层面税收或丧失REIT资格，还可能面临4%不可抵扣消费税[124] - 若运营合伙企业被视为公司，公司将不再符合REIT资格[125] - REIT可拥有最多100%的一个或多个TRS股票，TRS资产价值不得超过REIT资产价值20%，违规可能面临100%消费税[127] 州和地方税收风险 - 州和地方税收变化可能增加公司税负，对财务状况产生重大不利影响[130] 与QIA的交易及协议 - 2016年公司向QIA出售9.9%完全摊薄股权，并同意在一定条件下对其进行税务赔偿[133] - 截至2024年12月31日，QIA拥有公司10.90%的完全摊薄权益，占已发行A类普通股的17.97%，其投票权限制在不超过总投票权的9.9%[138] - 公司与QIA达成豁免协议，允许QIA最多持有已发行A类普通股的15%，以及相当于公司9.9%完全摊薄经济权益的A类普通股（目前约占已发行A类普通股的17.97%）[144] - 2016年8月公司与QIA签订注册权协议，当前于2023年7月31日提交的注册声明登记了最多29894869股股份[148] 股权投票权情况 - 截至2024年12月31日，公司董事长兼首席执行官Anthony E. Malkin及其所在的Malkin集团有权对40859706股普通股进行投票，占已发行普通股投票权的19.0%[137] 股权限制规定 - 公司章程一般禁止任何人直接或间接拥有超过已发行股本9.8%（按价值或股数，取更严格者）的股份，或超过已发行普通股9.8%（按价值或股数，取更严格者）的股份[142] 利率协议与债务情况 - 截至2024年12月31日，公司有利率SOFR掉期和上限协议，总名义价值为6.64亿美元，到期日在2025年3月19日至2033年11月1日之间[270] - 截至2024年12月31日，23亿美元未偿还固定利率债务的加权平均利率为每年4.27%，到期日至2035年3月17日不等[271] - 截至2024年12月31日，公司未偿还债务的公允价值约为21亿美元，比该日的账面价值约少1.534亿美元[272] - “可变转固定”利率掉期被指定为现金流量套期，截至2024年12月31日公允价值处于资产头寸，为1310万美元，包含在合并资产负债表的预付费用和其他资产中[270]