纪要涉及的公司 Empire State Realty Trust (ESRT)，是一家专注于纽约市的房地产投资信托基金（REIT）[2] 纪要提到的核心观点和论据 公司整体情况 - **核心观点**：ESRT是专注纽约市的REIT，拥有多元化优质资产组合，能在各周期表现良好，且有强大灵活的资产负债表支撑 [2][3][8] - **论据**：资产组合涵盖约60%办公、25%帝国大厦观景台、近20%纽约市零售和多户住宅；各物业类型出租率高，办公93%、零售94%、多户住宅99%；资产负债表流动性强、无浮动利率债务、债务到期安排合理、杠杆率低 [3][9] 各业务板块情况 - **办公业务** - **核心观点**：办公组合有价值，租户需求稳定，租赁表现良好，未来租金有望增长 [4] - **论据**：目标曼哈顿办公租户需求最深最广的细分市场；租户行业和规模多元化；2024年租赁130万平方英尺，自2021年底在曼哈顿获得近600个基点的正租赁利率吸收，2025年第一季度是曼哈顿投资组合连续第十五个季度正按市值计价利差；目前有稳定租赁管道 [4] - **观景台业务** - **核心观点**：观景台是物业组合业务的优秀补充，虽面临短期不确定性，但长期仍有积极贡献 [5] - **论据**：具有低资本支出、高运营利润率和动态定价的特点，能随通胀调整；多年来在经济周期、新竞争和全球疫情中表现出强大韧性；年初至今业绩受天气和国际需求逆风影响，但现金流特征良好，收益通常在下半年占比60% [5][6] - **零售业务** - **核心观点**：零售组合资产位置优越、租户质量高、租赁期限长，有增长潜力 [7] - **论据**：由位置优越、高客流量的零售资产组成，包括日常零售和威廉斯堡不断增长的街头零售组合；加权平均租赁期限为六年半，租户信用质量高 [7] - **多户住宅业务** - **核心观点**：多户住宅业务增加了现金流的弹性，基本面强劲 [7] - **论据**：新增业务，市场新供应极少，置换成本高，租金重置频繁，能更好地随通胀调整现金流 [7] 财务与资本配置 - **核心观点**：公司积极管理资产负债表，有一定的资本配置策略，会谨慎考虑股票回购 [9] - **论据**：截至季度末，净债务与EBITDA比率为5.2倍，是纽约市专注型REIT中杠杆率最低的；自2020年以来进行了近3亿美元的股票回购，2025年第一季度后机会性回购了约200万美元股票；会根据不确定环境和运营灵活性谨慎进行股票回购 [9] 市场与投资机会 - **核心观点**：交易环境有变化，公司会积极寻找有吸引力的投资机会，关注三个目标领域 [10] - **论据**：去年底到今年初交易环境更活跃，未来不确定性增加；公司会积极评估零售、多户住宅和办公领域的交易，专注纽约市，有合适机会会采取行动 [10] 可持续发展 - **核心观点**：公司是可持续发展和健康建筑表现的行业领导者，注重投资回报 [10] - **论据**：十多年前就开始对帝国大厦进行深度能源改造，与租户合作帮助其实现可持续发展目标，项目能推动财务绩效提升 [10] 其他重要但是可能被忽略的内容 - 公司郊区办公市场仅剩余Metro Center资产待售，出售时机取决于买家融资情况，若不合适可等待，出售后可将资金重新配置到纽约市 [18][19] - 纽约市办公租赁市场强劲，自解放日以来势头良好，第一季度租赁23万平方英尺，第二季度形势也不错；今年租金已上调两次，净有效租金呈上升趋势；预计年底租赁和入住率将提高 [20][21][24] - 公司租户行业广泛，包括专业服务、科技、非营利组织、工业、消费品等，租户在制定长期计划，未受贸易战等因素影响 [27][28] - 纽约市旅游市场对观景台业务有一定影响，2014年国内外游客比例约为50:50，2019年国际游客占比约三分之二；公司会通过良好运营、调整费用等方式应对，且下半年收益占比较高 [32][34][35] - 观景台业务有一定定价权，但会综合考虑国内外游客比例和业务整体情况；营销方面可能会有变化，以实现品牌货币化 [36][38] - 威廉斯堡零售组合表现良好，收益率有望从4%提升到6%，市场有增长潜力，租金有提升空间，目前只有一处空置空间，加权平均租赁期限约六年 [40][41][42] - 帝国大厦零售空间空置主要是由于一处约1.8万平方英尺（地上约3000平方英尺）的空置空间，目前有两个提案在协商中 [46] - 时代广场南区和宾夕法尼亚车站区零售市场有活动，公司有部分空置店铺在协商租赁，食品饮料和美容美妆等租户有兴趣 [48] - 纽约市办公租户已回归，员工希望回到办公室，多数租户采用混合办公模式，且大部分工作周在办公室，对办公空间需求未减少 [50][51][52] - 公司认为当前进入ESRT的股票价格有吸引力，会通过实现现金流增长和寻找高回报投资机会缩小市场差距 [55][57] - 公司认为观景台是业务的良好补充，无需因短期旅游趋势调整业务规模，会继续努力推动业务发展 [58]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the Quarterly Period Ended March 31, 2025 ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to | Title of each class | Trading Symbol | Name of each exchange on which registered | | --- | --- | --- | | Class A Common Stock, par value $0.01 per share | ESRT | The N ...

Empire State Realty Trust (ESRT) Q1 2025 Earnings Call April 30, 2025 12:00 PM ET Company Participants Heather Houston - Senior Vice President, Chief Counsel, Corporate and SecretaryAnthony Malkin - Chairman & CEOThomas Durels - Executive Vice President of Real EstateChristina Chiu - PresidentSteve Horn - EVP , CFO and Chief Accounting OfficerSteve Sakwa - Senior Managing DirectorRegan Sweeney - Equity Research - Senior Associate Conference Call Participants Blaine Heck - Executive Director & Senior Equity ...

财务数据和关键指标变化 - 2025年第一季度核心FFO为每股摊薄0.19美元 [26] - 剔除2024年第一季度150万美元非经常性收入项目后，同店物业现金NOI增长0.4% [26] - 费用同比增长约5%，主要由房地产税、工资成本和维修保养成本推动，部分被更高的租户补偿收入和租金收入增长抵消 [27] - 2025年继续指引核心FFO在0.86 - 0.89美元之间 [28] - 预计2025年调整后的同店物业现金NOI增长在0.5% - 4%之间 [29] - 预计2025年物业运营费用和房地产税增长约2% - 4%，部分被更高的租户补偿收入抵消 [29] 各条业务线数据和关键指标变化 商业租赁业务 - 第一季度商业投资组合共租赁23.1万平方英尺，其中曼哈顿办公室投资组合签署17.7万平方英尺续约和4.3万平方英尺新租约 [12] - 曼哈顿办公室投资组合出租率为93%，低于上季度的94.2%，2025年剩余待处理租约到期面积为16万平方英尺 [12] - 第一季度签署12套预建办公套房租约，总面积6万平方英尺 [12] - 曼哈顿办公室投资组合连续第十五个季度实现正的按市值计价租赁利差，第一季度混合按市值计价租赁利差增长超10% [15] - 平均租约期限为8.4年，已签署但未开始的租约和免租期结束带来的增量现金收入为5700万美元 [15] 天文台业务 - 第一季度天文台实现净营业收入约1500万美元，同比变化7%主要归因于复活节假期季节转移和今年节假日周末的恶劣天气 [28] - 第一季度游客量经调整后同比下降0.6%，人均收入增长5.9% [7][9] 多户住宅业务 - 多户住宅投资组合入住率为99%，第一季度租金同比增长8% [16] 零售业务 - 零售投资组合出租率超过94%，加权平均租约期限为6.5年 [19][23] - 整个零售投资组合仅有7家空置店铺，有4份租约正在谈判中，其中3份是新交易，1份是续约 [43] 各个市场数据和关键指标变化 - 纽约市办公楼市场中，优质办公楼的可用空间持续减少，公司提高了租金并减少了优惠 [15] - 纽约市在活力和从新冠疫情中全面复苏方面显著优于其他门户城市 [18] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于五大优先事项：租赁空间、销售天文台门票、管理资产负债表、识别增长机会和实现可持续发展目标 [11][74] - 继续积极评估零售、多户住宅和办公三个领域的交易，重点关注纽约市，准备在看到增长机会时采取行动 [25] - 考虑将股票回购作为资本配置策略的一部分，但会谨慎进行，平衡不确定性环境和运营灵活性 [24] - 公司资产组合在经济不确定时期具有优势，因其价值主张和财务稳定性，能在竞争中脱颖而出 [21] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 宏观经济存在多种潜在结果，部分可能对业务产生不利影响，但公司凭借长期租约、高出租率、多元化收入流、租户基础和灵活资产负债表处于有利地位 [5][6] - 纽约市办公楼租赁环境对公司高端产品依然活跃，现代化、交通便利、可持续发展领先、设施完善且由财务稳定房东持有的建筑将在任何环境中表现出色 [6] - 天文台业务具有低资本支出、高运营利润率和动态定价的特点，但下半年可能面临宏观风险和地缘政治紧张带来的逆风 [21] - 多户住宅业务基本面强劲，新增供应极少，重置成本高，租金能更好地适应通胀 [22] - 零售投资组合租户信用质量高，租约期限长，公司对其表现满意 [23] - 公司资产负债表良好，流动性强，无浮动利率债务风险，债务到期安排合理，杠杆率低，能够应对各种环境 [23] 其他重要信息 - 2025年第二季度资本支出预计相对于2024年减少，主要考虑到租赁活动带来的一致TI支出、预计租赁佣金减少和建筑改善支出下降 [30] - 第一季度建筑改善支出是2025年的良好参考水平 [31] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 不同类型租户的租赁谈判情况 - 过去60天内，公司与所有租户的租赁谈判均未发生变化，没有一笔交易被搁置或暂停，租赁管道和参观量强劲，涉及多种行业类型 [33][34] 问题2: 资本支出的合理运行率 - TI支出方面，2025年计划支出的70%来自上一年的租赁，影响将持续到2026年，之后整体运行率将下降；租赁佣金和建筑改善方面，由于出租率已达较高水平，预计支出将减少，第一季度约500万美元的建筑改善支出是未来的良好运行率 [36][37][39] 问题3: 威廉斯堡的租赁情况 - 威廉斯堡的租赁活动良好，一处约2400平方英尺的可用空间吸引了知名品牌的关注，整个零售投资组合出租率为94%，有4份租约正在谈判中 [42][43] 问题4: 资本分配机会的优先级 - 优先考虑运营跑道和把握进攻机会，如有机会也会进行股票回购 [44][45] 问题5: 不同类型投资机会的偏好 - 公司对多户住宅、零售和办公投资机会持开放态度，具体取决于基础和结构，愿意接受创新的交易结构 [47] 问题6: 理想的办公投资概况和风险承受范围 - 公司对风险的定义与他人不同，凭借独特的资产再开发能力，认为一些他人认为有风险的投资对公司而言风险较低，会寻求能带来更好回报的机会，也会考虑与其他资源结合的机会 [53][55] 问题7: 股市疲软和政治紧张对天文台旅游的影响及应对措施 - 公司未发现需求有显著变化，复活节表现良好；应对措施包括针对国内客户进行更多营销、通过预订模式控制成本等，历史上天文台在各种情况下表现良好，目前暂不做定论 [57][58][59] 问题8: 纽约提高工资税等政策变化对需求的影响 - 纽约市人口增长、是大学毕业生和主要TAMI公司的首选目的地，也是美国表现最好的中央商务区，公司希望政策制定者认识到政策影响，但对纽约市的需求前景持乐观态度 [63][64] 问题9: 郊区资产上市情况及资本市场波动的影响 - 郊区资产已广泛上市，到目前为止的流程与其他郊区项目相同 [67] 问题10: 推动净有效租金是否遇到阻力 - 曼哈顿优质办公楼可用空间减少，公司提高了租金并减少了优惠，整体遇到的价格、免租期和租期方面的阻力较小 [68][69][70]

EMPIRE STATE REALTY TRUST Investor Presentation April 2025 in the World 2024 : 2017 - 2012 North Sixth Street Collec Multi-Purpose Space at ESB Williamsburg, Brooklyn Rooftop and Penthouse Lounge at 501 Seventh Ave Hecker Fink LLP at ESB 33 Street Empire State Building Empire Lounge at ESB CLA at One Grand Central Place Observatory Contents ESRT Highlights ESRT Overview Company Priorities Competitive Advantages Flight To Quality Contracted Rents and Tenant Expansions Strong and Flexible Balance Sheet Portfo ...

Exhibit 99.2 First Quarter 2025 | Table of Contents | Page | | --- | --- | | Summary | | | Supplemental Definitions | 4 | | Company Profile | 5 | | Condensed Consolidated Balance Sheets | 6 | | Condensed Consolidated Statements of Operations | 7 | | Highlights | 8 | | Selected Property Data | | | Property Summary Net Operating Income | 9 | | Same Store Net Operating Income ("NOI"), Initial Cash Rent Contributing to Cash NOI | 10 | | Leasing Activity | 11 | | Commercial Property Detail | 13 | | Portfolio Exp ...

员工协议风险 - 截至2024年12月31日，公司集体谈判协议覆盖429名员工，占员工总数的64%，协议到期若无法续约可能导致罢工或停工[109] 财务报告整改 - 截至2024年12月31日，公司已整改2022年和2023年财务报告内部控制中信息技术一般控制设计方面的重大缺陷[110] 法规罚款预计 - 公司预计在2024 - 2029年执行期内，旗下任何受覆盖建筑都无需支付纽约市第97号地方法规罚款[106] 债务工具风险 - 公司债务工具可能限制财务和运营灵活性及分配，部分债务工具包含财务契约影响业务运营[95] 抵押债务风险 - 抵押和其他有担保债务增加房产损失风险，违约可能导致止赎[96] - 高抵押贷款利率或无法获得抵押债务可能使公司难以融资或再融资房产，减少可收购房产数量、净收入和现金分配[98] 外部资本依赖风险 - 公司增长依赖外部资本来源，获取第三方资本受经济、市场等多种条件影响[99] 自然灾害与气候风险 - 公司房产集中在纽约都会区，自然灾害和气候风险可能对业务造成不利影响[100] 保险覆盖风险 - 公司保险可能不足以覆盖所有损失，未保险或超政策限额的损失可能导致重大成本和资本或财产损失[101] 环境法规风险 - 公司可能因遵守环境法产生重大成本，环境问题可能影响房产租赁、销售和借款能力[102] 减排目标风险 - 公司面临能源、排放、水和废物减排目标相关风险，可能对声誉和股价产生重大负面影响[116] 网络攻击风险 - 网络攻击及相关法律合规问题或对公司造成负面影响[117] 租金与住房法规风险 - 纽约租金控制、稳定及驱逐法规或对公司运营和房产价值产生不利影响[119] - 政府住房法规可能限制公司多户房产投资机会，违规或导致财务处罚或福利损失[120] REIT资格与税务风险 - 若董事会撤销REIT选举或公司不符合REIT资格，可能需按企业税率缴纳美国联邦所得税[121] - QIA持有公司约17.97%普通股，若公司无法符合国内控制REIT资格，非美国股东可能面临不利美国联邦所得税后果[122] - 公司需满足REIT 90%分配要求，否则将产生实体层面税收或丧失REIT资格，还可能面临4%不可抵扣消费税[124] - 若运营合伙企业被视为公司，公司将不再符合REIT资格[125] - REIT可拥有最多100%的一个或多个TRS股票，TRS资产价值不得超过REIT资产价值20%，违规可能面临100%消费税[127] 州和地方税收风险 - 州和地方税收变化可能增加公司税负，对财务状况产生重大不利影响[130] 与QIA的交易及协议 - 2016年公司向QIA出售9.9%完全摊薄股权，并同意在一定条件下对其进行税务赔偿[133] - 截至2024年12月31日，QIA拥有公司10.90%的完全摊薄权益，占已发行A类普通股的17.97%，其投票权限制在不超过总投票权的9.9%[138] - 公司与QIA达成豁免协议，允许QIA最多持有已发行A类普通股的15%，以及相当于公司9.9%完全摊薄经济权益的A类普通股（目前约占已发行A类普通股的17.97%）[144] - 2016年8月公司与QIA签订注册权协议，当前于2023年7月31日提交的注册声明登记了最多29894869股股份[148] 股权投票权情况 - 截至2024年12月31日，公司董事长兼首席执行官Anthony E. Malkin及其所在的Malkin集团有权对40859706股普通股进行投票，占已发行普通股投票权的19.0%[137] 股权限制规定 - 公司章程一般禁止任何人直接或间接拥有超过已发行股本9.8%（按价值或股数，取更严格者）的股份，或超过已发行普通股9.8%（按价值或股数，取更严格者）的股份[142] 利率协议与债务情况 - 截至2024年12月31日，公司有利率SOFR掉期和上限协议，总名义价值为6.64亿美元，到期日在2025年3月19日至2033年11月1日之间[270] - 截至2024年12月31日，23亿美元未偿还固定利率债务的加权平均利率为每年4.27%，到期日至2035年3月17日不等[271] - 截至2024年12月31日，公司未偿还债务的公允价值约为21亿美元，比该日的账面价值约少1.534亿美元[272] - “可变转固定”利率掉期被指定为现金流量套期，截至2024年12月31日公允价值处于资产头寸，为1310万美元，包含在合并资产负债表的预付费用和其他资产中[270]

财务数据和关键指标变化 - 2024年第四季度核心FFO为每股摊薄后0.24%，全年核心FFO为每股摊薄后0.95%，调整后为0.91% [36][37] - 2024年第四季度同店物业现金NOI同比下降2.9%，调整非经常性项目后基本持平 [37] - 2024年天文台业务第四季度净营业收入约2900万美元，全年约1亿美元，同比增长6% [38] - 2024年第四季度和全年FAD分别约为300万美元和9100万美元，排除TI支出时间影响后分别约为2700万美元和1.14亿美元，调整后FAD派息率分别为36%和33% [38] - 预计2025年核心FFO在0.86% - 0.89%之间 [39] - 预计2025年调整后同店物业现金净营业收入增长在0.5% - 4%之间 [42] - 预计2025年天文台NOI在9700万 - 1.02亿美元之间 [44] 各条业务线数据和关键指标变化 商业租赁业务 - 2024年商业组合租赁面积超130万平方英尺，为2019年以来最高年度租赁量 [17] - 曼哈顿办公组合出租率达94.2%，较上季度增加10个基点，较去年同期增加160个基点，自2021年第四季度以来增加670个基点 [18] - 曼哈顿办公组合连续12个季度出租率提高且实现正吸纳量，连续14个季度实现正按市值计价租赁利差，平均每平方英尺净有效租金同比增长13% [18] - 2024年约45万平方英尺租赁面积来自现有租户提前续约 [20] - 2024年第四季度共租赁37.9万平方英尺，包括与Booking Holdings等租户的租赁和续约 [22] - 2024年第四季度新租和续约平均正按市值计价现金租金利差为10.8% [24] - 2025年已知空置面积18.6万平方英尺，待定面积6.4万平方英尺，预计年底出租率提高 [24][25] 天文台业务 - 2024年天文台业务第四季度和全年净营业收入同比增长超2019年水平 [10] - 2024年帝国大厦全球媒体曝光超4850亿次，同比增长25%，产生超9.5亿美元广告价值等效额 [11] - 游客平均消费额同比增加，预计2025年引入新动态定价模式实现增长 [14] 多户住宅业务 - 多户住宅组合入住率达98.5%，表现出色 [21] 各个市场数据和关键指标变化 - 纽约市办公市场租赁环境有利于公司产品和价格点，公司得以提高租金并减少免租期 [11][12] - 投资交易数量未恢复到历史水平，但近几个月有更多交易进入市场 [31] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注五大优先事项：租赁空间、销售天文台门票、管理资产负债表、寻找增长机会和实现可持续发展目标 [15][110] - 持续寻找额外交易机会，通过扩张或置换现有组合提升增长 [15] - 积极对零售、多户住宅和办公三个目标领域交易进行评估，重点关注纽约市 [31] - 行业呈现“有者”和“无者”分化，公司现代化、位置优越、可持续发展领先的建筑满足优质租户需求 [12] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 纽约市租赁环境持续有利于公司，预计2025年实现正入住率吸纳 [11][13] - 天文台业务将继续保持领先，新动态定价模式有望推动增长 [14] - 公司资产负债表良好，有能力把握投资机会，实现现金流增长 [28][30][32] 其他重要信息 - 公司在2024年下半年使用1.95亿美元资产负债表现金进行零售收购，2025年3月将使用2.2亿美元现金偿还循环信贷额度和A系列高级无担保票据 [40] - 过去一年半在威廉斯堡北六街黄金零售走廊进行2.21亿美元收购，预计2025年年中完成3000万美元收购 [29] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 租赁业务动态及组合出租率预期 - 公司过去三年租赁吸纳量为正，目前租赁管道良好，2025年第一季度已签署5万平方英尺租约，另有13万平方英尺租约在谈判中 [47] - 预计年底曼哈顿办公组合出租率超95%，入住率也将稳步上升 [51][52] 问题2: 天文台业务2025年预期及增长因素 - 年初预测考虑了美元走强、中美航班座位容量等宏观因素，公司有信心维持天文台领先地位 [57][58] 问题3: 投资机会及预期收益率 - 新收购与1031同类置换不同，公司有更高回报预期 [64] - 目前办公市场交易量低，尚未有吸引公司的项目，公司仍对住宅和零售感兴趣 [67][68] 问题4: 是否有高租金租户对公司物业感兴趣 - 有知名租户在与公司谈判，他们看重公司物业价值、配套设施和可持续发展合作 [71][72] 问题5: 股票回购优先级 - 董事会会考虑股票回购，但2025年上半年将推出优先股股权投资业务，目前未就回购有重大转变或前瞻性声明 [76][77] 问题6: 2025年资本支出预期 - 2024年第四季度支出增加是时间问题，预计2025年整体资本支出将减少 [79] 问题7: 威廉斯堡北六街租金及空置情况 - 收购时预计租金有30%按市值计价增长，目前有一个空置空间，已有多家知名品牌感兴趣 [85][86] 问题8: 3000万美元收购项目及与多户住宅投资比较 - 公司将在第二季度末讨论该项目，目前暂不评论 [89] 问题9: 大型租户裁员是否影响公司 - Macy's的转租空间已确定，对公司无影响；Kohl's剩余租期情况待定 [91][92] 问题10: 继续推动净有效租金增长的能力 - 2024年已提高租金并减少免租期，2025年将继续，预计净有效租金因成本降低和市场势头而增长 [97][98] 问题11: 不同规模租户需求情况 - 租户对优质物业供应减少有更深刻认识，签约更积极 [102] - 各规模租户均有兴趣，公司关注创造大型空间机会 [103]

业绩总结 - ESRT在2024年第一季度的净收入为18,793千美元[106] - 2024年第一季度的总现金净运营收入（NOI）为68,351千美元[105] - 2024年第一季度的调整后EBITDA为93,373千美元[106] - 公司在2024年第一季度的租金收入为541,006千美元[106] - 2024年第四季度，ESRT的办公物业年租金增长率为10.8%[17] 用户数据 - 2024年第四季度，ESRT的纽约市办公租赁率同比增长160个基点，达到94.2%[17] - 2024年第四季度，ESRT的纽约市办公物业的入住率同比增长130个基点，达到89.0%[17] - ESRT在2024年共租出1.3百万平方英尺的办公空间[17] - ESRT的租金范围中，$56 - $80 PSF占市场总租赁的42.9%，而ESRT的租赁中占比高达82.6%[44] - 在1Q23至4Q24期间，市场租赁中30,000平方英尺以下的租赁占93.7%，而ESRT的租赁中占比为89.8%[45] 财务状况 - ESRT的初始现金收入合同总额为7100万美元，其中6200万美元为增量收入，来自已签署但尚未开始的租约[11] - ESRT的债务净额与调整后EBITDA比率为8.4倍，显示出强大的财务灵活性[26] - ESRT的平均利率为4.30%，且没有浮动利率债务风险[28] - 公司在2024年第一季度的利息支出为27,380千美元[106] 市场展望 - 预计到2028年，ESRT所在地区的人口将增长5.4%[73] - 该地区的家庭收入中，49%的家庭年收入超过$100,000，21%的家庭年收入超过$200,000[73] 新产品与技术研发 - ESRT在其投资组合中投资了约10亿美元用于升级和现代化[29] - 公司在2022年实现了碳中和的商业投资组合[13] - 公司100%的投资组合电力由风能可再生证书（RECs）提供[95] 可持续发展 - ESRT的可持续性领导力在2024年获得GRESB 5星评级，连续第二年在美洲上市公司中排名第一[80] - 公司在2009年以来减少了47%的整体商业投资组合的排放量[95] - 自2007年以来，帝国大厦的排放量减少了57%[95] 风险因素 - 公司未来的业绩和增长预期受到多种风险和不确定因素的影响，包括经济、市场和政治等因素[111] - 公司面临的风险包括租户违约、租约提前终止或不续约的情况，这可能导致租金收入下降[111] - 公司在未来可能会面临借款成本上升的风险，主要由于利率变化等因素[111] - 公司在执行资本项目或开发项目时，可能会遇到时间表或预算上的困难[111] - 公司可能会面临房地产估值下降和减值损失的风险[111]

财报基本信息 - 文档涵盖2024年第四季度财报，包含公司概况、财务信息等内容[2][3] 财务指标定义 - 公司计算资金运营现金流（FFO）依据全美房地产投资信托协会白皮书，该指标是公认非GAAP财务指标[8] - 调整后资金运营现金流（Modified FFO）在传统FFO基础上加回低于市场的地面租赁摊销[9] - 核心资金运营现金流（Core FFO）在Modified FFO基础上加回债务提前清偿损失等非经常性项目[10] - 核心可分配资金（Core FAD）在Core FFO基础上进行多项加减调整，用于补充披露公司支付股息能力[11] - 净运营收入（NOI）是评估和比较公司物业业绩的非GAAP财务指标，排除多项影响因素[12] - 公司还会呈现物业现金NOI及排除租赁终止费的物业现金NOI，用于补充披露[13] 同店定义 - 同店指在各报告期均被公司持有的物业，截至2024年12月31日，部分物业被排除在同店之外[14] 前瞻性陈述风险 - 前瞻性陈述受诸多风险和不确定性影响，实际结果可能与陈述有重大差异[4][5][6] - 公司不保证前瞻性陈述会实现，且无义务公开更新或修订陈述，投资者不应过度依赖[7] 资产负债关键指标变化 - 2024年第四季度末公司总资产为45.10287亿美元，较2023年末的42.19333亿美元增长约6.89%[25] - 2024年第四季度末公司总负债为27.28325亿美元，较2023年末的24.88288亿美元增长约9.65%[25] - 2024年第四季度末公司总权益为17.81962亿美元，较2023年末的17.31045亿美元增长约2.94%[25] - 2024年第四季度末商业房地产物业成本为37.86653亿美元，较2023年末的36.55192亿美元增长约3.6%[25] - 2024年第四季度末现金及现金等价物为3.85465亿美元，较2023年末的3.4662亿美元增长约11.2%[25] - 2024年第四季度末抵押应付票据净额为6.92176亿美元，较2023年末的8.77388亿美元下降约21.11%[25] - 2024年第四季度末高级无担保票据净额为11.97061亿美元，较2023年末的9.73872亿美元增长约22.92%[25] - 2024年第四季度末无担保定期贷款安排净额为2.68731亿美元，较2023年末的3.89286亿美元下降约30.97%[25] - 2024年第四季度末无担保循环信贷安排为1.2亿美元，2023年末为0[25] - 2024年第四季度末与接管财产相关的债务为1.77667亿美元，2023年末为0[25] 季度营收利润及每股指标 - 2024年第四季度总营收为197,602美元，总运营费用为154,662美元，总运营收入为42,940美元[29] - 2024年第四季度净收入为18,793美元，归属于普通股股东的净收入为11,168美元[29] - 2024年第四季度基本和摊薄后每股收益为0.07美元，股息每股为0.035美元[29] 各业务线物业数据（2024年第四季度末） - 2024年第四季度末办公和零售物业可出租总面积为8,616,284平方英尺，出租率为93.5%，入住率为88.6%[33] - 2024年第四季度同店物业现金净运营收入（NOI）为68,351美元[33] - 2024年第四季度多户住宅现金NOI为4,168美元，单元总数为732个，入住率为98.5%[33] - 2024年第四季度天文台NOI为28,545美元，访客数量为718,000人，同比增长1.0%[33] - 2024年第四季度末债务与总市值比率为44.0%，净债务与总市值比率为39.5%[33] - 2024年第四季度摊薄后核心FFO每股为0.24美元，摊薄加权平均股数为270,251股[33] - 2024年第四季度末A类普通股价格为10.32美元，股息收益率为1.4%[33] 接管物业调整后EBITDA - 2024年5月底进入接管程序的First Stamford Place，其过去12个月调整后EBITDA在截至2024年12月31日、9月30日和6月30日的期间分别排除500万美元、900万美元和1200万美元[39] 同店组合业务数据（2024年第四季度） - 2024年第四季度同店组合收入为146,969千美元，运营费用为76,317千美元，同店物业NOI为70,652千美元[41] - 2024年第四季度同店组合总同店物业现金NOI（不包括租赁终止费）为68,351千美元，较上年同期变化-2.9%[41] - 2024年第四季度同店曼哈顿办公室收入为139,380千美元，运营费用为73,062千美元，同店物业NOI为66,318千美元[41] - 2024年第四季度同店曼哈顿办公室总同店物业现金NOI为64,110千美元[41] - 2024年第四季度同店大纽约都会区办公室收入为3,213千美元，运营费用为1,572千美元，同店物业NOI为1,641千美元[41] - 2024年第四季度同店大纽约都会区办公室总同店物业现金NOI为1,769千美元[41] - 2024年第四季度同店零售收入为4,376千美元，运营费用为1,683千美元，同店物业NOI为2,693千美元[41] - 2024年第四季度同店零售总同店物业现金NOI为2,472千美元[41] 曼哈顿办公物业零售空间 - 公司九处曼哈顿办公物业包含475,744平方英尺的可出租零售空间[42] 季度数据同比变化 - 2024年第四季度净收入为18,793美元，2023年同期为15,830美元[44] - 2024年第四季度总现金NOI（含天文台和租赁终止费）为103,156美元，2023年同期为105,582美元[44] - 2024年第四季度同店物业现金NOI（不含天文台和租赁终止费）为68,351美元，2023年同期为70,399美元[44] - 2024年第四季度多户住宅NOI为4,177美元，2023年同期为4,077美元[44] - 2024年第四季度多户住宅现金NOI为4,168美元，2023年同期为4,032美元[44] 租金相关数据 - 预计2025 - 2029年初始现金租金分别为20,988美元、49,416美元、66,676美元、69,010美元、69,783美元[44] - 2024年第四季度已开始免租期的租赁初始年现金租金为30,839美元，未开始的已签约租赁为30,911美元[44] 多户住宅NOI列报调整 - 2024年3月28日公司收购ESRT合资企业物业的非控股权益，从2024年第二季度开始多户住宅NOI按100%所有权列报，之前披露ESRT按比例90%的份额[45] 数据统计说明 - 数据不包括第一斯坦福德广场物业未开始的已签约租赁和已开始免租期的租赁[45] - 数据反映初始年现金租金减去该空间现有租户的年现金租金[45] 租赁签约数据（2024年第四季度） - 2024年第四季度总办公和零售组合总签约租约20份，加权平均租期8.0年，平均免租期5.7个月[47] - 2024年第四季度办公类总签约面积378,913平方英尺，平均起始现金租金每平方英尺78.40美元，较之前上调租金高10.4%[47] - 2024年第四季度零售类总签约面积为0，此前第三季度为12,792平方英尺，平均起始现金租金每平方英尺203.88美元，较之前上调租金低38.7%[47] - 2024年第四季度总办公和零售组合总签约面积378,913平方英尺，平均起始现金租金每平方英尺78.40美元，较之前上调租金高10.4%，出租率88.6%[47] - 2024年第四季度曼哈顿办公组合总签约租约18份，总签约面积366,722平方英尺，平均起始现金租金每平方英尺78.99美元，较之前上调租金高10.8%[47] - 2024年第四季度大纽约都会区办公组合总签约租约2份，总签约面积12,191平方英尺，平均起始现金租金每平方英尺49.00美元，较之前上调租金低15.9%，出租率73.2%[50] - 2024年第四季度零售组合总签约租约为0，此前第三季度为5份，总签约面积12,792平方英尺，平均起始现金租金每平方英尺203.88美元，较之前上调租金低38.7%，出租率90.4%[50] - 2024年第四季度多户住宅组合出租率98.5%，总单元数732个[50] 租赁成本数据（2024年第四季度） - 2024年第四季度总办公和零售组合每平方英尺租赁佣金成本21.73美元，租户装修成本49.46美元，两者总计71.19美元[47] - 2024年第四季度曼哈顿办公组合每平方英尺租赁佣金成本21.85美元，租户装修成本47.96美元，两者总计69.81美元[47] 物业出租及租金数据 - 公司2024年第四季度办公和零售物业总可租面积8616284平方英尺，出租率88.6%，签约率93.5%，年化租金543963188美元[53] - 曼哈顿办公物业可租面积7567569平方英尺，出租率89.0%，签约率94.2%，年化租金435868869美元[53] - 大纽约都会区办公物业可租面积282276平方英尺，出租率73.2%，签约率74.9%，年化租金11727761美元[53] - 零售物业可租面积766439平方英尺，出租率90.4%，签约率94.1%，年化租金96366558美元[53] 物业到期面积数据 - 2024年12月31日，公司办公和零售物业总到期面积164276平方英尺，2025年预计到期面积586676平方英尺，2026年预计到期面积703062平方英尺[59] - 2024年12月31日，曼哈顿办公物业到期面积161736平方英尺，2025年预计到期面积552365平方英尺，2026年预计到期面积602635平方英尺[59] - 大纽约都会区办公物业2025年预计到期面积16474平方英尺，2026年预计到期面积23268平方英尺[59] - 零售物业2025年预计到期面积17837平方英尺，2026年预计到期面积77159平方英尺[59] 物业2025年预计情况 - 2025年公司办公和零售物业预计续约及搬迁面积141355平方英尺，新签面积168025平方英尺[59] - 2025年公司办公和零售物业预计空置面积206282平方英尺，未知情况面积69597平方英尺[59] 物业年化租金数据 - 公司全部办公和零售租赁到期的可出租总面积为8,616,284平方英尺，年化租金总计543,963,188美元，每平方英尺年化租金为71.52美元[63] - 曼哈顿办公物业可出租总面积为7,567,569平方英尺，年化租金总计435,868,869美元，每平方英尺年化租金为65.00美元[64] - 大纽约都会区办公组合可出租总面积为282,276平方英尺，年化租金总计11,727,761美元，每平方英尺年化租金为56.76美元[66] - 零售物业可出租总面积为766,439平方英尺，年化租金总计96,366,558美元，每平方英尺年化租金为139.02美元[66] 租赁到期面积及租金占比数据 - 2024年四季度全部办公和零售租赁到期可出租面积为62,705平方英尺，占比0.7%，年化租金3,815,250美元，占比0.7%，每平方英尺年化租金60.84美元[63] - 2025年全部办公和零售租赁到期可出租面积为561,379平方英尺，占比6.5%，年化租金38,059,602美元，占比7.0%，每平方英尺年化租金67.80美元[63] - 2026 - 2029年全部办公和零售租赁到期可出租面积分别为703,062、698,520、860,478、790,481平方英尺，占比分别为8.2%、8.1%、10.0%、9.2%，年化租金分别为43,294,762、47,545,063、51,645,522、67,843,206美元，占比分别为8.0%、8.7%、9.5%、12.5%[63] - 2030 - 2034年全部办公和零售租赁到期可出租面积分别为768,868、205,241、365,291、302,642、331,909平方英尺，占比分别为8.9%、2.4%、4.2%、3.5%、3.9%，年化租金分别为56,995,847、22,456,781、27,356,096、22,596,775、24,662,688美元，占比分别为10.5%、4.1%、5.0%