财务数据和关键指标变化 - 2020年第四季度核心FFO为4700万美元，摊薄后每股0.17美元，包含每股0.01美元的租户应收账款核销费用和直线租金补贴的非现金减少，其他影响结果的项目包括租赁终止收入的净0.02美元影响和税收优惠的0.01美元影响 [44] - 截至2020年12月31日，公司流动性为16亿美元，包括5.27亿美元现金和11亿美元未动用的信贷额度，总债务约22亿美元，净债务1600万美元，总债务加权平均利率3.9%，加权平均到期期限8.2年，净债务与总市值之比为37.2%，净债务与调整后EBITDA之比为6.3倍 [46][47] - 2020年公司实现将G&A费用降至6000万美元的目标，不包括一次性遣散费，较之前的运行率减少800万美元，预计2021年NEO年度股权薪酬将至少减少390万美元 [50][51] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 2020年第四季度签署33份新租约和续约租约，总面积约41.3万平方英尺，其中曼哈顿办公物业约35.8万平方英尺，大纽约都会区办公物业约3.7万平方英尺，零售物业约1.8万平方英尺 [28] - 除Centric租约外，2020年第四季度曼哈顿办公物业新租约和续约租约活动约14.6万平方英尺，新租约和扩张租约的租户来自医疗保健、技术和金融领域，承诺增加员工数量并扩大在纽约市的办公室 [31] - 2020年第三季度，曼哈顿办公物业新租约现金租金较之前的递增租金下降6.4%，整个投资组合的新租约和续约办公租约下降5.4%，零售租约租金下降43.3%，估计目前投资组合的净有效租金较疫情前水平下降10% - 15% [32][33][34] - 总投资组合租赁率为88.7%，较上一季度下降100个基点，入住率85.9%，与第三季度持平 [36] 观景台业务 - 2020年第四季度观景台收入为500万美元，包括130万美元的未使用门票递延收入、旅游合作伙伴的收入以及150万美元的礼品店固定许可费，费用为560万美元，预计每季度运营费用约600 - 700万美元 [19] - 截至2月14日，观景台累计客流量接近2019年同期的9%，略高于2月份8%的流量预测，预计到2021年底达到2019年客流量的60%，到2022年底恢复到100% [21][22] 各个市场数据和关键指标变化 - 纽约市物业建筑利用率在疫情反弹前达到近15%，目前约为12%，大纽约都会区物业建筑利用率在疫情反弹前达到近40%，目前约为31% [9] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司利用灵活的资产负债表、稳定的收款水平和成功实施的成本降低措施，寻求通过回购股票和外部增长机会来部署资本，投资团队积极评估价值机会，重点关注纽约市的办公、零售和多户住宅领域 [10][17][18] - 公司在ESG方面表现出色，获得GRESB五星级评级和绿星认可、Fitwel认证、WELL健康安全评级，其投资组合100%由可再生风能供电，认为这在以租户为导向的市场中提供了竞争优势 [14][15][16] - 公司认为租户将更加关注能够帮助他们实现健康建筑、能源效率和ESG目标的强大房东，其在这些领域的领导地位对吸引和留住优质租户至关重要 [37] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 宏观经济环境短期内仍面临挑战，但公司相信纽约市办公行业的长期前景，随着疫苗的广泛分发，租户有返回办公室的意愿，公司有望实现长期增长并为股东创造价值 [11][12][13] - 公司预计2022年第一季度将触底，之后开始增长，届时疫苗广泛分发，人们将开始长期规划，租赁市场有望恢复活力，零售和旅游业也将逐渐正常化 [25][74][77] 其他重要信息 - 2020年第四季度，公司董事会新增Grant Hill，使董事会成员增至九人，过去两年新增的三名董事会成员为董事会带来了数字商务、房地产投资和品牌方面的专业知识 [11] - 公司参与GRESB房地产评估获得五星级评级和绿星认可，得分88分，位居所有受访者前20%，并获得公开披露A评级，其670万平方英尺的曼哈顿投资组合获得Fitwel认证，被评为Fitwel冠军 [14][15] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 如何权衡股票回购和新投资机会，市场上的潜在交易管道如何 - 公司会权衡资本的所有部署选择，以实现股东价值最大化并保持资产负债表的灵活性，收购重点是纽约市的办公、零售和多户住宅，目前资产价格不稳定且呈下降趋势，认为处于潜在重置的早期阶段，更多机会将出现，投资团队已开始发现一些有趣的情况 [55][56] 问题2: 租户如何进行空间规划，与之前相比有何变化 - 租户最关注的是健康的工作场所、健康的建筑和室内环境质量，公司在这些方面是行业领导者，关于空间设计，这主要由租户驱动，大多数租户关注疫苗接种后的世界，目前未看到现有租户、新租户或正在谈判的租户有激进的空间配置和家具布局变化 [60][61][62] 问题3: 如何从增加杠杆的角度考虑股票回购 - 公司在资产负债表管理上一直很谨慎，资本部署决策会与董事会积极讨论，以实现股东价值最大化，会关注业务发展、观景台表现等因素，认为有机会增加杠杆并带来长期价值时会这么做，同时也会考虑公司补充流动性的能力 [64][65][66] 问题4: 纽约市房地产家族业主的观点和出售意愿是否有变化 - 这些家族正在进行会议讨论，一些资产面临资本需求和分配问题，部分家族开始认识到与公司合作的机会，公司会综合权衡各种机会，发行股票或单位会基于对投资组合和目标投资组合的同等估值 [69][70][71] 问题5: 2022年第一季度触底具体指什么 - 触底是指疫苗广泛分发和接种，人们感到可以开始规划未来，不再每天进行调整，租赁市场方面，短期续约行为将减少，人们将开始长期规划，商业零售也将恢复确定性，旅游业也将逐渐正常化 [74][75][76] 问题6: 租赁率和入住率未来趋势如何 - 2021年租赁率接近89%，有31.1万平方英尺已知租户空置，7.8万平方英尺租户未决定，有39.3万平方英尺已签署但未开始的租约，约27.8万平方英尺租约应在年底前合法开始，2022年和2023年到期的租约分别占投资组合的5.5%和7%，公司有新的扩张、续约活动管道，95%的曼哈顿空间已重新开发，有25.8万平方英尺预建空间可供租赁 [81][82] 问题7: 观景台表现与股息恢复的触发点是什么 - 股息决策与应税收入相关，观景台业务是一个驱动因素，但不是唯一因素，还涉及净运营亏损、维修扣除等其他因素，公司未就客流量或收入与股息恢复的具体关联进行沟通，将继续监测观景台的假设增长和费用运行率 [84][85] 问题8: 观景台礼品店租赁结构是否有更新 - 观景台礼品店租赁协议已重新谈判，目前每年支付600万美元，已调整为百分比租金协议，在低客流量期间减少了固定部分约一半，随着客流量恢复而增加，同时延长了许可协议 [86][87] 问题9: 公司对多户住宅投资的关注重点是什么，当前是否是进行机会性投资的窗口期 - 公司主要关注可参与的100%或大部分为市场租金的多户住宅物业，以及能够有效管理并度过低迷期的物业，还关注有问题的公寓项目，认为当前机会窗口较大，不会因2022年第一季度触底而关闭，公司已组建团队并从长远角度看待投资机会 [89][90][92] 问题10: 如何吸引当地客户参观观景台 - 公司的观景台营销团队在PR、营销、品牌、社交和数字等方面非常活跃，通过行动提高了美国国内的广告价值等效性，品牌强大且口碑良好，客流量稳步增长，认为不需要进行价格促销，通过用户生成内容、社交媒体和品牌建设来推广观景台 [97][98][100] 问题11: 纽约市一些老旧或低质量办公楼是否会不再用作办公，公司是否感兴趣 - 目前办公楼转住宅的情况还处于早期，公司会根据配置和价格是否合适来考虑，从收购和投资角度会关注，但办公楼转住宅对业主来说是重大投资，需要谨慎考虑 [104][105] 问题12: 曼哈顿是否会面临更高的结构性空置或更多过时办公楼，公司投资组合内租金与市场相比情况如何 - 老旧办公楼将面临显著的重新开发成本以满足租户对室内环境质量、可持续性、能源效率和当地法律的要求，公司认为会面临更高的结构性空置，公司曼哈顿办公投资组合的净有效租金较疫情前水平下降10% - 15%，但每个交易情况不同，会受到空间、位置、租户信用等因素影响 [106][107][109]