公司业务板块构成 - 截至2019年12月31日，公司合并总资产中73.5%属于商业房地产（CRE）板块，13.6%属于土地运营板块，11.7%属于材料与建筑板块[12] - 公司运营三个板块，分别是商业房地产、土地运营和材料与建筑，各板块有不同的核心业务和收入来源[198][199] 公司战略 - 公司战略主要聚焦增加经常性收入、执行简化战略和保持财务稳健，如利用商业房地产组合增长、变现非核心资产和合理分配资本[13] - 商业房地产战略聚焦夏威夷，通过多种方式提升资产质量和增加经常性收入，如优化运营、重新定位和开发资产等[15][16] - 土地运营战略是从历史土地持有中实现价值最大化，探索开发或变现土地及相关投资[19] - 材料与建筑板块主要通过子公司Grace Pacific运营，公司正探索出售其部分或全部业务[21][22] - 财务战略旨在保持资产负债表强劲，通过非核心资产变现和经营活动现金流减少债务[23] 资产减值情况 - 2018年公司记录了与材料与建筑板块相关的长期资产和有限寿命无形资产减值费用4060万美元，2019年未确认此类减值[203] - 2018年第四季度，公司对Kukui'ula的投资确认了1.868亿美元的非现金、非暂时性减值，2019年未确认对附属公司投资的减值[204][205] - 公司每年或在特定情况下对商誉进行减值测试，若报告单元的估计公允价值低于账面价值则确认减值[205] - 2018年第四季度公司因GPC和GPRS报告单元公允价值下降，确认3720万美元非现金减值损失，加权平均折现率13.6%[210] - 2019年第三季度因M&C销售和利润率持续下降，公司对三个M&C报告单元商誉进行临时减值测试，确认4970万美元非现金减值损失，加权平均折现率12.7%[211] - 2019年第三季度公司因市场条件恶化对商誉计提4970万美元减值；2018年对长期资产和商誉计提7780万美元减值[254] 财务业绩 - 2019年公司净收入为亏损3840万美元，较2018年亏损6980万美元减亏45.0%[216] - 2019年公司经营收入为亏损1430万美元，2018年为盈利17280万美元[216] - 2019年公司运营收入4.352亿美元，较2018年的6.444亿美元下降32.5%，主要因2018年12月毛伊岛农业土地大宗销售未在2019年重现[216] - 2019年公司运营成本3.409亿美元，较2018年的3.824亿美元下降10.9%，主要因材料与建筑和土地运营部门成本减少[216] - 2019年销售、一般和行政费用为5890万美元，较2018年的6120万美元下降3.8%，主要因管理咨询费用和人员相关成本降低[217] - 2019年商业房地产销售损益为零，2018年为收益5140万美元[216] - 2019年合资企业相关收入为530万美元，2018年为亏损410万美元[216] - 2019年所得税为收益200万美元，2018年为费用1630万美元[216] 各板块运营情况 - 2019年商业房地产运营收入为1.606亿美元，较2018年增长14.5%（2030万美元）；运营利润为6620万美元，较2018年增长13.2%（770万美元）[224] - 2019年收购的物业、重新开发/新开发项目及同店租金增长推动运营收入和利润增加，部分被收购物业的折旧摊销及管理费用增加抵消[224][226][227][228] - 2019年收购改良物业总价1.349亿美元，收购土地租赁权益总价8350万美元，无处置CRE改良物业或土地租赁权益情况[230][231] - 2019年签署91份新租约和123份续约租约，覆盖56.54万平方英尺GLA，新租约平均年基本租金涨幅11.4%，续约租约涨幅7.4%[233] - 截至2019年12月31日，公司商业房地产投资组合整体入住率为93.9%，较2018年提高1.5个百分点；同店入住率为94.1%，较2018年提高1.9个百分点[236][237] - 公司使用非GAAP指标评估运营表现，现金NOI是评估商业房地产投资组合无杠杆表现的非GAAP指标[238][239] - 现金NOI代表商业房地产现金运营收入减去直接物业运营费用，计算时排除多项非现金及其他费用[240][241] - 公司按同店基础报告现金NOI和入住率，同店池排除开发、收购或出售的物业[241] - 土地运营中房地产销售资产类别多样，销售时间和成本基础影响运营结果，直接同比比较结果不能反映未来表现[243][244] - 2019年夏威夷地区现金NOI为1.042亿美元，较2018年增长23.0%（1950万美元）；改良GLA为390万平方英尺，较2018年增长11.4%（40万平方英尺）[224] - 2019年商业房地产调整后现金NOI为1.042亿美元，同店调整后现金NOI为7850万美元[245] - 2019年土地运营收入为1.141亿美元，运营利润为2080万美元；2018年收入为2.895亿美元，运营亏损为2670万美元[247] - 2019年材料与建筑业务收入为1.605亿美元，较2018年下降25.2%；运营亏损为6920万美元，较2018年收窄5.5%[253] - 2019年材料与建筑业务总交付量为78.69万吨，较2018年增长9.6%；沥青交付量为29.38万吨，较2018年下降41.0%[253] - 2019年末材料与建筑业务积压订单为7950万美元，较2018年末下降38.2%[253] 现金流情况 - 2019年公司经营活动产生的净现金流为1.576亿美元，主要来自CRE和土地运营业务及2460万美元税收相关现金收入[257] - 2018年公司经营活动产生的净现金流为3.099亿美元，主要来自4.1万英亩农业土地及部分所有权权益的大宗销售[257] - 2019年公司投资活动使用的净现金流为2.404亿美元，主要用于2.551亿美元资本支出，包括2.184亿美元商业房地产资产收购[258] - 2018年公司投资活动使用的净现金流为1.047亿美元，主要用于2.961亿美元资本支出，包括2.887亿美元商业房地产资产收购[259] - 2019年融资活动使用的净现金流为1.367亿美元，2018年为7350万美元，主要因2019年净偿还债务，而2018年为净借款，部分被2019年较低的现金股息支付抵消[263] 资本支出情况 - 2019年商业房地产物业收购/改良支出2.469亿美元，较2018年减少9.9%；租户改良支出360万美元，较2018年减少58.6%；采石和铺路支出190万美元，较2018年减少82.7%；农业综合企业及其他支出270万美元，较2018年增加12.5%；总资本支出2.551亿美元，较2018年减少13.8%[261] - 2020年公司预计资本支出约4500 - 5800万美元，其中商业房地产板块增长、维护和收购资本支出约3300 - 4100万美元，材料与建筑板块预计支出1000 - 1300万美元，土地运营/一般公司用途预计支出200 - 400万美元[262] 流动性与债务情况 - 截至2019年12月31日，公司其他流动性来源（贸易应收款、合同保留金和其他杂项流动资产）总计7310万美元，较2018年12月31日减少3840万美元[264] - 截至2019年12月31日，公司有9870万美元的循环信贷借款未偿还，已开具170万美元的信用证，3.496亿美元未使用[265] - 2019年公司出售毛伊岛地块获得约670万美元符合潜在税收递延处理的现金收益，使用2.19亿美元来自税收递延销售或征用的资金，1100万美元未再投资而到期，截至2019年12月31日，无税收递延销售现金收益，约1450万美元税收递延征用资金未再投资[267] - 截至2019年12月31日，公司估计的债务义务总计7.052亿美元，其中2020年到期3090万美元，2021 - 2022年到期1.718亿美元，2023 - 2024年到期2.413亿美元，之后到期2.612亿美元[269] - 截至2019年12月31日，公司估计的债务利息为1.503亿美元，其中2020年支付3030万美元，2021 - 2022年支付5580万美元，2023 - 2024年支付3350万美元，之后支付3070万美元[269] - 截至2019年12月31日，公司估计的购买义务为1280万美元，2020年到期[269] - 截至2019年12月31日，公司估计的总合同义务为10.307亿美元，其中2020年到期9250万美元，2021 - 2022年到期2.652亿美元，2023 - 2024年到期3.073亿美元，之后到期3.657亿美元[269]