财务数据和关键指标变化 - 2019年第四季度净收入为520万美元，合每股0.07美元，而2018年同期净亏损1.366亿美元，合每股亏损1.90美元，2018年第四季度净亏损包含1.89亿美元非现金减值费用 [21] - 2019年全年净亏损3660万美元，合每股亏损0.51美元，而2018年净亏损7200万美元，合每股亏损1.02美元，2019年净亏损包含4970万美元非现金商誉减值，影响2019年每股收益0.69美元 [21] - 2019年第四季度与2018年同期相比，剔除2018年第四季度非现金减值费用后，运营成本和费用下降近28%；2019年全年，剔除2018年和2019年非现金减值费用后，运营成本和费用较上一年下降近10% [25] - 2019年第四季度销售和一般及行政费用（SG&A）降至1380万美元，较2018年第四季度的1650万美元下降16.4%；2019年全年SG&A费用降至5890万美元，较2018年全年的6120万美元下降3.8% [26] - 截至年底，公司总债务为7.046亿美元，总流动性为3.648亿美元，净债务与合并调整后EBITDA之比为7.4倍，债务与总市值之比为31.8%，而一年前为37% [27] - 2月25日，董事会宣布2020年第一季度股息为每股0.19美元，将于3月24日支付给3月9日登记在册的股东 [28] 各条业务线数据和关键指标变化 商业房地产板块 - 2019年第四季度收入同比增长18.6%，即660万美元；全年收入增长2030万美元，即14.5%，达到1.606亿美元 [22] - 2019年第四季度总投资组合现金净营业收入（NOI）同比增加590万美元，即27.4%；全年总投资组合现金NOI增加近21%，即1800万美元，达到1.042亿美元 [22][23] - 2019年第四季度同店现金NOI增加89万美元，即4.8%，达到1940万美元；全年同店现金NOI增加390万美元，即5.2%，达到7860万美元 [23] 土地运营板块 - 2019年第四季度该业务部门产生收入3170万美元，EBITDA为530万美元；全年收入为1.141亿美元，EBITDA为2240万美元，全年土地变现活动产生约9000万美元的净现金收益 [24] 材料和建筑板块 - 2019年第四季度调整后EBITDA为正60万美元，全年为负610万美元，而2018年第四季度为负40万美元，全年为正1450万美元 [25] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司致力于将业务模式重新聚焦并简化为专注于夏威夷战略商业房地产资产的所有权和运营，利用当地市场知识和稀缺可开发城市土地带来的机会创造价值 [8] - 公司计划通过增加夏威夷房地产投资组合的NOI来提升价值，同时执行增值再开发计划，如Aikahi Park Shopping Center项目 [9][12] - 公司将继续推进非商业房地产资产的变现，包括开发库存和非核心土地，以改善资产负债表并简化业务模式 [14][16] - 公司努力稳定Grace Pacific业务，通过调整运营重点和控制成本来实现盈利，并适时将其变现 [17] - 公司逐步将自身从多元化企业集团转变为纯商业房地产公司，通过成本节约举措降低成本结构和SG&A费用 [18] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管宏观行业趋势影响零售板块，全球健康问题引发对旅游业水平的担忧，但公司专注于满足当地日常需求的零售和轻工业资产，表现良好 [10] - 公司认为2019年在推进夏威夷创收商业房地产投资组合的战略增长方面取得了显著进展，对团队的努力和成果感到自豪 [10][16] - 对于Grace Pacific业务，虽然2019年面临挑战，但第四季度实现了适度正EBITDA，表明努力开始取得成效，未来有望继续改善 [17] - 公司预计2020年同店NOI增长2% - 3%，租赁利差为4% - 5%，维护资本支出在1600万 - 2000万美元之间，增长资本支出在1700万 - 2100万美元之间 [28] 其他重要信息 - 公司在2019年扩大了ESG（环境、社会和治理）倡议的范围，确保其融入企业文化，并在150周年之际加强社区参与 [19] - 公司感谢前董事长兼首席执行官Allen Doane 29年的领导，他将于4月年度会议时从董事会退休 [31] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请说明Grace在第四季度实现正EBITDA的驱动因素，这些因素能否延续到2020年，以及当前对Grace的计划是否是改善运营、实现正EBITDA后再重新考虑出售流程 - 第四季度业绩的关键驱动因素是使成本与业务活动水平相匹配，包括G&A和运营成本；2020年业务活动水平有望改善，公司已在年初赢得一些投标；出售流程仍在进行中，公司希望通过改善业绩来实现资产的最大价值 [33][34][35] 问题2: 请说明Kukui'ula项目销售改善的驱动因素、2019年销售的单元数量，以及基于现有库存和销售积压，2020年是否有可能实现类似的销售水平 - 项目销售改善的主要驱动因素是增加了库存，提供了更广泛的产品和价格选择，使项目更具活力；公司预计2020年销售水平与去年相似或略高，前两个月的销售情况显示买家兴趣持续强劲 [38][39][40] 问题3: 零售租赁利差达到11.5%，是否有特定的一两个租约推动了这一数据，以及能否谈谈租户观察名单 - 零售租赁利差主要由一个租户的续约推动，该续约将部分租金转换为合同租金并提高了租金；公司在Pearl Highlands Center有一家Pier 1门店，该门店本周已关闭，NOI损失已计入指导范围，预计下季度会影响整体投资组合入住率约31个基点，目前租赁团队正在积极寻找填补机会 [42][43] 问题4: Grace业务第四季度EBITDA为60万美元，该业务是否有能力实现更高的EBITDA，以及公司是否值得继续投入精力改善该业务，还是应尽快出售 - 公司房地产团队专注于投资组合表现，Grace业务的出售是简化业务的重要部分，但不会分散团队精力；出售流程仍在进行中，公司希望通过改善业绩来实现资产的最佳价值，预计2020年将实现正收益 [45][46][48] 问题5: 此前提到追讨未收账款的工作进展如何，是否已经完成，还是需要几个季度甚至更长时间才能全部收回 - 团队在追讨未收账款方面取得了一些进展，虽然2019年EBITDA远低于预期，但现金流未显著低于预期；这是一个持续的过程，仍有部分应收账款有待收回，还需要进一步完成一些工作 [51] 问题6: 2020年现金同店NOI指导为2% - 3%，而2019年为5%，请说明差异原因 - 2019年的增长部分得益于入住率的提高；2021年，预计总NOI将因2019年的收购项目而实现显著增长 [53][54] 问题7: 公司对报告资金从运营中获得（FFO）的看法如何，是否有可能在2021年开始报告 - 公司致力于提供良好的信息披露，将继续监测并在合适的时候开始报告FFO [56] 问题8: 2020年增长资本支出1700万 - 2100万美元的用途是什么，是用于商业房地产新增项目、Grace业务还是其他项目 - 增长资本支出主要用于核心商业房地产投资组合的维护和再开发，其中Aikahi Shopping Center项目将占用大部分资金，还有一些较小的重新定位和再开发项目也将在上半年启动 [60][61] 问题9: 如何看待2020年收购和处置业务的影响，以及如何估算现金NOI预期 - 现金NOI的非同店部分将主要受2019年收购项目在2020年的全年影响；大部分投资组合已纳入同店范围，同店增长预计为2% - 3%，公司将在后续提供更详细的指导 [64][65][66] 问题10: 目前夏威夷市场受冠状病毒影响的情况如何，公司是否有更积极进行收购的意愿，如果市场价格出现错位 - 目前夏威夷没有确诊的冠状病毒病例，也没有正在调查的病例；虽然可能会出现日本游客减少等情况，但预计不会导致房地产价值大幅下跌，也不会出现大量收购机会；公司投资组合主要面向当地需求，对旅游业依赖较小，相对具有弹性 [69][70] 问题11: 公司是否已开始向低基础资产卖家介绍潜在的OP单位税务高效交易 - 公司已开始让Jeff Pauker团队与银行和资产所有者合作，向他们介绍OP单位，并且得到了积极反馈；虽然目前团队更关注资产处置，但预计未来几年OP单位将成为公司用于扩大投资组合的一种方式 [74] 问题12: 公司希望偿还多少债务，出售资产时如何平衡收入损失与去杠杆化的关系 - 公司的目标是将债务与EBITDA比率降至5 - 6倍，截至年底该比率为7.4倍；在资产变现过程中，公司会谨慎考虑债务与EBITDA的关系，确保出售资产对杠杆指标具有增值作用，同时通过减少债务和增加收益来实现目标 [78][79]