公司基本信息 - 公司于2018年1月12日成立，2018年6月25日完成普通股首次公开募股，股票在纽约证券交易所上市，代码为“EPRT”[240][241] - 公司自2018年12月31日起选择按房地产投资信托基金纳税[240] 房地产投资组合数据（截至2020年3月31日） - 截至2020年3月31日，公司拥有1050处物业组合，年化基础租金为1.611亿美元，出租率达99.5%[242] - 截至2020年3月31日，贡献98.8%年化基础租金的租约规定未来年度基础租金将增加，加权平均年增长率为1.5%[243] - 截至2020年3月31日，93.8%的年化基础租金对应的租约为三净租约[243] - 截至2020年3月31日，租约加权平均剩余期限为14.6年，5.6%的年化基础租金对应的租约将在2025年1月1日前到期[243] - 截至2020年3月31日，60.1%的年化基础租金来自主租约[245] - 截至2020年3月31日，公司投资组合净投资21亿美元，包含1050处房产，年化基础租金1.611亿美元[252] - 截至2020年3月31日，公司5处房产空置，入住率99.5%[253] - 截至2020年3月31日，公司房地产投资组合有1050处房产，年化基础租金为1.611亿美元[309] - 截至2020年3月31日，公司前十大租户贡献年化基础租金的23.1%，前五名租户贡献13.5% [309][312] - 截至2020年3月31日，公司前十大租户的租金覆盖率为2.8倍，前五名租户为2.9倍[312] - 截至2020年3月31日，按年化基础租金计算，公司93.8%的租约为三净租约[313] - 截至2020年3月31日，公司租户经营283种不同业务概念，前十大概念贡献年化基础租金的22.5% [315] - 截至2020年3月31日，公司租户业务涵盖服务、体验、零售和工业等行业，年化基础租金总计16.1074万美元，其中服务类占比81.0% [316] - 服务类租户中，快餐服务年化基础租金2.308万美元，占比14.3%；早教服务2.1342万美元，占比13.3% [316] - 体验类租户中，健康与健身年化基础租金1.0651万美元，占比6.6%；娱乐6532美元，占比4.1% [316] - 零售类租户中，家居用品年化基础租金5443美元，占比3.4%；杂货店955美元，占比0.6% [316] - 不同业务类型租户的加权平均租金覆盖率分别为：服务类3.0倍，体验类2.0倍，零售类3.1倍，工业类7.6倍 [318] - 公司1050处物业分布在43个州，得克萨斯州年化基础租金2.1649万美元，占比13.4%；佐治亚州1.5941万美元，占比9.9% [320] - 截至2020年3月31日，公司租约加权平均剩余期限为14.6年，仅5.6%的年化基础租金对应的租约在2025年1月1日前到期 [322] - 2020 - 2024年到期租约的年化基础租金分别为90美元（0.1%）、243美元（0.2%）、773美元（0.5%）、2131美元（1.3%）、5790美元（3.6%） [322] - 2034 - 2039年到期租约的年化基础租金分别为2.4483万美元（15.2%）、8362美元（5.2%）、2697美元（1.7%）、1.8252万美元（11.3%）、1.7473万美元（10.8%）、2.5044万美元（15.5%） [322] - 所有租约到期的年化基础租金总计16.1074万美元，加权平均租金覆盖率为2.9倍 [322] 疫情对公司业务影响（截至2020年5月7日） - 截至2020年5月7日，约51.7%年化基础租金对应的租户物业关闭或运营能力下降[249] - 截至2020年5月7日，公司收到4月到期合同基础租金的约60.9%[249] - 截至2020年5月7日，公司批准租户约1610万美元未来租金的延期申请，占年化基础租金的10.0%[249] - 因疫情，公司递延约1610万美元未来租金，占2020年3月31日年化基础租金约10.0%[252] - 2020年3月31日，公司投资组合中受疫情影响高风险物业类型占年化基础租金的比例分别为：休闲餐饮、家庭餐饮和快餐类23.0%，医疗/牙科类10.9%，幼儿教育类13.3%，健康与健身类6.6%，娱乐场所和电影院类6.8%[366] 公司投资与建设情况 - 截至2020年3月31日，公司已同意提供建设融资或报销租户开发、建设和装修成本总计5840万美元，已出资3520万美元，预计2021年12月31日前完成剩余出资[254] - 截至2020年5月7日，公司签订合同收购13处房产，总价2380万美元[254] 公司分红情况 - 2020年第一季度，公司董事会宣布普通股每股现金分红0.23美元，支付分红1940万美元，截至2020年3月31日，记录应付分红2130万美元[256][258] 公司债务情况（截至2020年3月31日） - 截至2020年3月31日，公司长期债务均为固定利率债务或在债务期限内有效转换为固定利率，加权平均债务期限为5.3年[260] - 截至2020年3月31日，公司循环信贷额度下未偿还借款6500万美元，未使用借款额度3.35亿美元，2019年4月定期贷款未偿还本金2亿美元[262] - 2019年11月，公司签订4.3亿美元定期贷款信贷安排，2019年12月借款2.5亿美元，2020年3月借款1.8亿美元[269] - 截至2020年3月31日，Master Trust Issuers发行净租赁抵押应付票据，总本金余额1.761亿美元[274] - 截至2020年3月31日，2017 - 1系列票据未偿还本金余额为1.761亿美元，加权平均利率为4.19%，预计还款日期为2024年6月[275][279] - 截至2020年3月31日，公司在主信托融资计划下质押248处房产，净投资金额为3.427亿美元[276] - 2020年第一季度，主信托融资计划现金收款1400万美元，产生超额现金流1060万美元，债务偿付覆盖率为3.86:1[278] - 2020年剩余时间，主信托融资计划票据的预定本金还款额为290万美元[283] - 截至2020年3月31日，Master Trust Funding Program未偿还本金为1.761亿美元，加权平均固定年利率为4.19%；4月和11月的定期贷款未偿还本金合计6.3亿美元，可变利率分别为2.13%和2.37%[359] - 截至2020年3月31日，利率互换提前终止的总负债为4260万美元；利率每变动100个基点，相关利息成本每年变动40万美元[360] - 截至2020年3月31日，循环信贷安排下未偿还借款为6500万美元，年利率为LIBOR加1.25%；利率变动100个基点，循环信贷安排下可变利率借款的市场风险敞口估计为70万美元[361] - 主信托融资计划下有担保借款的账面价值为176,124千美元，估计公允价值为153,346千美元[364] - 固定利率债务估计公允价值计算时排除了270万美元的净递延融资成本[368] 公司现金流情况 - 截至2020年3月31日，公司现金及现金等价物为1.926亿美元，受限现金为2150万美元，相比2019年同期的1.091亿美元和490万美元有所增加[284] - 2020年第一季度，经营活动提供的净现金为2630万美元，投资活动使用的净现金为1.482亿美元，融资活动提供的净现金为3.146亿美元[285][286][288] 公司合同义务情况 - 截至2020年3月31日，公司的合同义务总计9.41305亿美元，其中2020年4月1日 - 12月31日需支付3.159万美元[290] 公司准则应用情况 - 公司自2020年1月1日起采用ASC 326，初始记录贷款损失准备20万美元，截至2020年3月31日，贷款损失准备为70万美元[297] - 公司于2020年1月1日采用ASU 2016 - 13准则，并开始记录应收贷款组合预期损失估计[304] - 公司于2020年1月1日采用ASU 2018 - 13准则，该准则对相关披露无重大影响[306] - 2020年第一季度，公司选择应用与未来伦敦银行同业拆借利率（LIBOR）指数现金流概率和有效性评估相关的套期会计权宜方法[307] 公司贷款管理情况 - 公司使用房地产损失估计模型（RELEM）计算贷款损失准备金[299] - 公司至少每季度评估按摊余成本计量的每笔贷款和直接融资租赁应收款的信用恶化情况[301] 公司第一季度财务指标变化 - 2020年第一季度租金收入3954.2万美元，较2019年同期的3077.4万美元增加876.8万美元，增幅28.5%，主要因房地产投资组合规模扩大[325] - 2020年第一季度贷款及直接融资租赁应收款利息收入193.8万美元，较2019年同期的32.6万美元增加161.2万美元，增幅494.5%，主要因2019和2020年增加了贷款应收款投资[325][326] - 2020年第一季度利息支出683.3万美元，较2019年同期的708.9万美元减少25.6万美元，降幅3.6%，主要因偿还票据及递延融资成本摊销减少，部分被新增借款利息支出抵消[325][328][330] - 2020年第一季度一般及行政费用753.6万美元，较2019年同期的418.8万美元增加334.8万美元，增幅79.9%，主要因运营更大规模房地产投资组合[325][331] - 2020年第一季度物业费用37.3万美元，较2019年同期的124.7万美元减少87.4万美元，降幅70.1%，主要因个人物业费用减少[325][332] - 2020年第一季度折旧及摊销费用1301.2万美元，较2019年同期的912万美元增加389.2万美元，增幅42.7%，与房地产投资组合规模扩大成正比[325][333] - 2020年第一季度房地产减值准备37.3万美元，较2019年同期的144万美元减少106.7万美元，降幅74.1%，公司会识别不良物业以改善回报和管理风险[325][333] - 2020年第一季度贷款损失准备46.8万美元，因采用ASC Topic 326需重新评估贷款应收款组合预期损失[334] - 2020年第一季度房地产处置净收益187.5万美元，较2019年同期的67.6万美元增加119.9万美元，增幅177.4%，2020年第一季度处置10处房产，2019年同期处置7处[325][335] - 2020年第一季度所得税费用3.1万美元，较2019年同期的6.7万美元减少3.6万美元，降幅53.7%，主要因房地产投资组合在纳税司法管辖区的比例变化[325][338] - 2020年第一季度净收入为1404.3万美元，2019年同期为872.3万美元[346][349][352][358] - 2020年第一季度FFO为2552.9万美元，2019年同期为1858.4万美元；Core FFO为2710.5万美元，2019年同期为1858.4万美元；AFFO为2661.3万美元，2019年同期为1792.9万美元[346] - 2020年第一季度EBITDA为3368.8万美元，2019年同期为2490.8万美元；EBITDAre为3218.6万美元，2019年同期为2567.2万美元[349] - 2020年第一季度调整后EBITDAre为3597.8万美元，年化调整后EBITDAre为1.43912亿美元[352] - 截至2020年3月31日净债务为6.57052亿美元，截至2019年12月31日为7.13784亿美元[354] - 2020年第一季度NOI为4111.4万美元，2019年同期为2986万美元；现金NOI为3835.7万美元，2019年同期为2718.6万美元[358] - 2020年第一季度非经常性费用包括0.7百万美元的遣散费预提和非现金补偿费用加速，以及0.9百万美元的有担保借款还款损失[346] 公司利率风险与管理 - 公司面临利率风险，包括售后回租或收购租赁物业到长期固定利率债务融资期间，以及长期债务到期再融资时可能面临更高利率[363] - 公司利率风险管理目标是限制未来利率变化对收益和现金流的影响[363] - 主信托融资计划下的长期债务通常会在债务期限内摊销部分本金余额，以降低债务到期时的再融资风险[363] - 除循环信贷安排下的借款外，公司未来可能产生不选择套期保值的可变利率债务[365] - 利率下降可能导致房地产收购竞争加剧，使目标收购房地产收益率下降，若无法通过降低借款利息成本抵消，将对经营业绩产生不利影响[365] - 利率大幅上升时，若无法收购租金足以抵消借款利率上升的房地产，将对公司收益产生不利影响[365]