公司2025年第四季度及全年业绩表现 - 第四季度实现GAAP净收入6830万美元，AFFO为9970万美元，AFFO每股为0.49美元，同比增长9% [3][12] - 2025年全年现金G&A费用为2880万美元，占营收的5.1%，低于2024年的5.4% [12] - 公司自2018年IPO以来，为股东创造了超过200%的总回报 [2] 投资活动与资本配置 - 第四季度投资额为2.96亿美元，加权平均初始现金收益率为7.7%，GAAP收益率为9.1% [1][9] - 投资活动广泛，涵盖主要行业，100%为售后回租交易，共34笔交易涉及58处物业 [9] - 单处物业平均投资额为460万美元，符合历史范围，交易以独立的单体物业为特点 [10] - 2025年第四季度宣布现金股息为每股0.31美元，AFFO派息率为63% [13] - 派息后留存自由现金流在第四季度达到近4000万美元，成为支持未来增长的内生资本来源 [13] 投资组合表现与信用状况 - 投资组合包含2300处物业，租户超过400个，加权平均剩余租期连续19个季度保持在约14年 [6] - 第四季度同店租金增长1.6%，出租率为99.7%，仅6处物业空置 [1][6] - 投资组合租金覆盖倍数保持强劲，为3.6倍 [1][6] - 信用观察清单占比从上季度下降至不足1%，清单内租户均履行了所有义务 [6] - 租户集中度持续下降，前10大租户占总基本租金（ABR）的16.5%，前20大租户占27.1% [8] - 第四季度仅发生一起显著的租户信用事件（American Signature），涉及两个站点，约占9月30日ABR的20个基点 [6] 资产处置与行业敞口 - 第四季度出售19处物业，净收益4810万美元，加权平均现金收益率为0.9% [7] - 处置活动增加，部分原因是利用洗车物业恢复的折旧税收优惠所引发的高买家需求，使公司在该行业的敞口持续降至13.7% [7] - 公司对任何单一行业设有15%的软性上限，洗车行业一直是风险调整后回报良好的行业 [46] 财务指引与未来展望 - 将2026年AFFO每股指引区间上调至1.99美元至2.04美元，中点隐含增长率约为7%，高端为8% [5][15] - 2026年投资指引维持在10亿至14亿美元，年初至今已完成的投资和当前渠道支持该指引 [5] - 预计2026年下半年资本化率将出现温和压缩，但基于当前能见度，竞争似乎正在趋于稳定 [5] 资产负债表与资本结构 - 季度末产生收入的资产总额超过70亿美元 [13] - 季度末备考净负债与年化调整后EBITDAre之比保持在3.8倍的低位 [5][14] - 季度末流动性为14亿美元，提供充足资金支持投资渠道 [5] - 第四季度通过ATM计划完成了约1.7亿美元的远期股权出售，季度末未结算的远期股权余额为3.32亿美元 [13][14] 市场环境与竞争格局 - 资本化率环境保持稳定，投资渠道定价在高7%的范围内，与资本成本存在有吸引力的利差 [10] - 竞争态势趋于稳定，导致资本化率下降速度慢于预期，这有利于公司盈利 [22][26] - 公司通过精细化的交易、与现有关系的后续交易以及专注于为有资本需求的运营商提供售后回租资本，构建了差异化的竞争护城河 [36] - 私人信贷市场的波动对公司业务未产生实质性影响，因其目标客户规模通常大于公司关注的领域 [44] 业务战略与增长动力 - 第四季度85%的投资额通过现有关系获得，同时持续增加新的运营商关系 [1] - 公司专注于为中端市场运营商提供房地产资本，其差异化战略和作为交易对手的可靠性是增长核心 [27] - 增长由创造有吸引力的股东回报的意愿驱动，而非市场机会集的限制 [59] - 公司认为其业务模式在未来5到10年拥有坚实的增长跑道 [63]

财务数据和关键指标变化 - 第四季度GAAP净收入为6830万美元，调整后运营资金为9970万美元 [3] - 第四季度AFFO每股为0.49美元，较2024年第四季度增长9% [14] - 2025年全年现金一般及行政费用为2880万美元，占总收入的5.1%，低于2024年的5.4% [15] - 第四季度宣布现金股息为每股0.31美元，AFFO派息率为63% [15] - 第四季度留存自由现金流（支付股息后）接近4000万美元 [16] - 季度末收入性总资产超过70亿美元 [16] - 季度末备考净债务与年化调整后EBITDAre之比维持在较低的3.8倍 [17] - 将2026年AFFO每股指引区间上调至1.99-2.04美元，中点隐含增长率约为7%，高端为8% [6][17] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第四季度投资额为2.96亿美元，加权平均初始现金收益率为7.7%，GAAP收益率为9.1% [5][6][11] - 第四季度投资交易的加权平均初始租期为19.4年，加权平均年租金涨幅为2% [11] - 第四季度投资组合的单位层面租金覆盖率为4.7倍 [11] - 第四季度同店租金增长为1.6%，与上季度持平 [6][8] - 投资组合租金覆盖率保持强劲，为3.6倍 [6][8] - 季度末入住率为99.7%，仅有6处空置物业 [8] - 信用观察名单从上季度降至1%以下 [8] - 第四季度处置了19处物业，净收益为4810万美元，加权平均现金收益率为6.9% [9] - 对洗车行业的敞口持续减少至13.7% [9] - 前十大租户占年度基本租金的比例仅为16.5%，前二十大租户占27.1% [10] 各个市场数据和关键指标变化 - 投资组合包含2300处物业，出租给超过400名租户 [7] - 加权平均租期连续第19个季度保持在约14年，未来五年内到期的年度基本租金仅占5.2% [7] - 第四季度34笔交易（涉及58处物业）100%为售后回租 [11] - 本季度每处物业的平均投资额为460万美元，与历史范围一致 [12] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司执行差异化投资策略，第四季度2.96亿美元投资中85%来自现有关系 [5] - 公司专注于为成长中的中型市场运营商提供房地产资本，并建立了主导地位 [4] - 通过处理零散的独立物业交易来避免竞争，并专注于通过售后回租为有资本需求的运营商提供资金，以此构建护城河 [12][52] - 竞争似乎正在企稳，基于当前能见度，预计2026年下半年会出现适度的资本化率压缩 [7] - 资本化率环境保持稳定，定价和投资渠道的收益率在高位7%范围，与资本成本存在有吸引力的利差 [13] - 公司预计不会因竞争稳定而转向“更安全”的租户基础，风险偏好和投资方式不变 [24][25] - 公司目标是维持75%来自现有关系、25%来自新关系的业务组合，并持续投入资源建立新关系 [93] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第四季度和全年业绩表现良好，投资组合运行良好，投资市场具有吸引力，资本市场持续提供支持 [18] - 由于投资组合信用趋势好于预期，公司对前景感觉更加乐观，因此上调了2026年指引区间的下限 [21][22] - 资本化率稳定有助于推动盈利，但不会改变公司的投资方式或风险考量 [25] - 预计加权平均租金涨幅可能从历史高位（如2.2%-2.3%）有所压缩，向历史平均水平（约1.6%）靠拢，但变化不大 [46] - 竞争稳定主要由债务资本的获取（受十年期国债利率影响）驱动，若十年期国债利率降至中高3%范围，可能会看到竞争显著增加 [51] - 私人信贷市场的波动对公司业务没有产生实质性影响，因为其目标客户规模和行业通常与公司不同 [65][66] - “一揽子法案”中的税收政策（如折旧优惠）对公司业务或行业定价没有重大影响，仅在边际上创造了出售洗车资产的机会 [74][76] - 公司有5-10年的坚实增长跑道，通过适度、有节制的增长，能够持续扩大关系和可投资领域 [104] 其他重要信息 - 季度末公司拥有14亿美元的流动性，为投资渠道提供了充足的资金空间 [7] - 季度末未结算的远期股权余额为3.32亿美元，预计将在近期用于支持投资计划 [16][56] - 公司对无担保债券市场保持关注，当前债务成本在5.3%-5.5%区间，与高7%的资本化率相比利差很大 [54][55] - 凭借当前的低杠杆率，公司即使全年不再发行新股，也能达到收购目标的中点 [55] - 历史平均信用损失约为30个基点，2026年指引中的信用假设比此更为保守 [89] - 公司租户的运营表现与相关行业的上市公司（如Mister Car Wash、KinderCare等）有很强的相关性 [103] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 上调2026年指引区间下限的原因是什么？ - 回答: 主要由于投资组合信用趋势远好于去年10月制定初始指引时的预期，如同店租金增长1.6%、信用观察名单环比下降，因此决定移除先前区间的下限，但对全年投资渠道和部署仍持观望态度 [21][22] 问题: 竞争稳定对资本化率和租户选择有何影响？ - 回答: 竞争稳定导致资本化率下降速度慢于预期，目前保持稳定，这有利于盈利，但不会改变公司的投资方式或风险考量，公司对现有租户基础和风险调整回报感到满意 [24][25] 问题: 年初收购活动强劲，是否意味着全年投资额将超过指引？ - 回答: 年初的强劲部分是由于第四季度交易略有延迟所致，如果投资预期有实质变化，公司会调整指引范围，目前对年初表现感到满意，但全年仍有很长时间，更令人鼓舞的是资本化率的稳定 [29][31] 问题: 资本化率稳定是否在所有投资行业普遍存在？有无计划增加特定行业的收购？ - 回答: 资本化率稳定在公司投资的所有行业中都存在，行业间收益率范围在低7%到约8.5%之间，关于目标增长，公司85%以上的业务来自现有关系，因此将跟随关系发展，不预期投资组合构成会发生重大变化 [32] 问题: 关于美国Signature的信用事件，其进展如何？这对公司的流程和能见度有何启示？ - 回答: 该破产发生在第四季度末，目前处于资产营销早期阶段，基于市场情况，预计回收结果将处于公司历史披露的正常范围内，该资产不会空置太久 [36][37] 问题: 如何平衡留存现金与增加股息？股息增长预期如何？ - 回答: 留存自由现金流是内部资本的重要来源，用于支持增值投资计划，股息政策由董事会决定，需要在为股东提供当期回报和留存资本之间取得平衡，合理的预期是63%的派息率不会从当前水平下降，股息预计会增长，但目前没有具体指引 [39][40] 问题: 关于预计下半年资本化率温和压缩的评论，以及与租户谈判中租期或租金涨幅等其他条款有何变化？ - 回答: 公司一直预期资本市场正常化会推动资本化率下降，但至今未出现实质性变化，因此指引中仍保持一定保守，预计资本化率从高位7%向中位7%范围移动，竞争也影响租期和租金涨幅等条款，预计加权平均租金涨幅可能从历史高位（如2.2%-2.3%）向历史平均水平（约1.6%）温和压缩，但变化不大 [44][46] 问题: 竞争稳定的驱动因素是什么？什么情况下竞争会加剧？ - 回答: 主要由债务资本的获取和成本驱动，而这很大程度上受十年期国债利率影响，若十年期国债利率降至中高3%范围，可能会看到竞争显著增加，但公司通过差异化策略（如零散交易、售后回租、专注关系）构建了护城河以规避竞争 [51][52] 问题: 今年远期股权发行的节奏如何？未结算的3.22亿美元股权是否有近期到期或结算限制？ - 回答: 近期没有到期问题，从融资角度看，公司通常假设先使用股权融资，然后再进行债务融资，但目前3.8倍的杠杆率和充足流动性下，公司非常关注无担保债券市场，因为当前债务成本（5.3%-5.5%）与高7%的收购收益率利差很大，凭借年初的低杠杆率、留存现金流、年度约1亿美元的处置收益以及远期股权，公司有充足的流动性，即使全年不发新股也能达到收购目标中点，为谨慎起见，建模时可假设远期股权在近期结算 [53][55][56] 问题: 年初至今是否进行了任何ATM股权或远期ATM股权发行？ - 回答: 年初在静默期前进行了少量发行，大约1000万美元，由于当前杠杆率很低，公司觉得不需要大量发行 [59] 问题: 租金覆盖率保持3.6倍，但低于1倍和1-1.5倍的类别有所增加，原因是什么？ - 回答: 低于1倍的类别在过去四个季度中一直在2.7%到3.9%之间波动，属于正常范围，1-1.5倍类别的增加主要是由于过去几年完成的开发项目陆续投入使用，并加入主租约，造成了覆盖率的暂时波动，随着项目运营稳定，预计该类别将回归7%-11%的历史常态，关键指标信用观察名单环比下降了约35个基点，表明信用并未恶化 [60][61][62] 问题: 私人信贷市场的波动对公司业务是帮助还是阻碍？ - 回答: 过去几年私人信贷的兴起并未对公司业务产生实质性影响，因为其目标借款人规模和行业通常与公司不同，即使私人信贷枯竭，预计也不会改变公司的投资市场 [65][66] 问题: 洗车行业敞口未来会降至什么水平？ - 回答: 公司对任何单一行业设有15%的软性上限，洗车行业一直提供良好的风险调整回报，因此不预期会将其敞口大幅降至10%，如果该行业出现有吸引力的风险调整机会，公司仍会继续投资 [68] 问题: “一揽子法案”对单租户交易市场有何影响？会如何影响行业定价和交易量？ - 回答: 法案中的折旧优惠（之前提及的）产生了一定影响，但该法案整体上不会对公司业务或运营方式产生重大影响，它可能在边际上为税收驱动的买家创造了更多流动性，但并非行业的主要驱动因素 [74][76] 问题: 在竞争格局中，有哪些预期中但未出现的市场新进入者？ - 回答: 公司观察到许多大型资产管理公司（如Apollo、TPG、Angelo Gordon、Blackstone、Starwood）设立了新平台或进行了收购，公司对此保持保守假设，并努力通过增加交易对手价值和保护关系来赢得交易 [80][81] 问题: 当前宏观环境如何影响公司的承销标准或行业偏好？ - 回答: 由于85%的业务来自重复客户，公司的机会集主要由现有关系驱动，公司成立十年来一直坚持专注于服务体验、售后回租和中型市场的模式，当前市场趋势并未使其发生重大转变 [82] 问题: 本季度每处物业的平均投资额创纪录，原因是什么？是否意味着未来倾向于购买更大资产？ - 回答: 这主要是交易和行业组合的结果，例如早期儿童教育、工业户外仓储和服务站点等行业的资产单价通常高于快餐或休闲餐厅站点，这并不代表公司承销标准或对更大资产风险偏好的改变 [87] 问题: 2026年指引中包含了哪些租户信用假设？ - 回答: 公司不对信用损失提供具体指引，而是对AFFO增长和投资额提供指引，信用假设基于对特定情况的分析和历史平均信用损失（约30个基点），并在指引中包含了各种情景，假设比历史水平更为保守 [89] 问题: 85%的业务来自现有关系，这能否为未来多年的投资和盈利增长提供足够跑道？是否需要依赖新关系？ - 回答: 公司的理想目标是75%来自现有关系，25%来自新关系，因此持续投入大量精力开发和建立新关系，因为随着租户成长，他们可能获得其他融资渠道，公司已展示了持续获取和部署资本的能力，拥有充足的渠道 [93] 问题: 在成本可能改善的情况下，投资渠道能否支持扩大投资规模？ - 回答: 机会集并非限制因素，驱动投资规模的是公司为股东创造有吸引力增长的意愿，当前指引（AFFO每股增长约6%-8%，投资额10-14亿美元）反映了公司创造长期稳定增长的意图，中点投资额实际上低于去年水平 [96] 问题: 不同租户类型的同店指标是否有分化趋势？今年与去年相比有何变化？ - 回答: 同店租金增长主要由合同条款决定，范围在1.5%到2.3%之间，取决于谈判时机，关于租户销售额和EBITDA的同店表现，各行业和运营商间有起伏，但主要是运营商自身特质所致，没有值得特别指出的重大变化，公司投资组合的表现与相关行业的上市公司表现有很强的相关性 [100][103] 问题: 随着公司规模扩大，未来是否更难获取合适规模的交易以维持增长？ - 回答: 公司认为面前有5-10年的坚实增长跑道，可以通过扩大关系和投资领域来持续增长，关键在于不过快增长，而是保持适度、有节制的增长步伐，公司已为此投资于团队和基础设施 [104] 问题: 第四季度“其他工业”类别资产收购的租金和面积特征如何？是什么驱动了该行业近期的增长？ - 回答: 工业户外仓储领域存在良好机会，这些资产零散、土地成分大，每平方英尺租金因建筑与土地比例差异很大，公司看好该领域与中型市场运营商的合作机会，其增长并未超出正常步伐，公司将继续投资 [107][108] 问题: 季度后强劲的投资量中，交易的时间分布大致如何？ - 回答: 季度后投资活动超过2亿美元，考虑到目前已进入新年近一个半月，一月中旬可能是一个合理的估算时间点 [111][113]

财务数据和关键指标变化 - 第四季度GAAP净收入为6830万美元，调整后运营资金为9970万美元 [3] - 第四季度AFFO每股为0.49美元，较2024年第四季度增长9% [14] - 2025年全年现金一般及行政费用为2880万美元，占总收入的5.1%，低于2024年的5.4% [15] - 第四季度宣布现金股息为每股0.31美元，AFFO派息率为63% [15] - 第四季度保留的自由现金流（支付股息后）达到近4000万美元 [16] - 季度末收入性总资产超过70亿美元 [16] - 季度末备考净债务与年化调整后EBITDAre比率为3.8倍 [17] - 将2026年AFFO每股指引上调至1.99-2.04美元的新区间，中点增长约7%，高端增长约8% [6][17] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第四季度投资额为2.96亿美元，加权平均现金收益率为7.7%，加权平均GAAP收益率为9.1% [5][6][11] - 第四季度投资加权平均初始租期为19.4年，加权平均年租金涨幅为2% [11] - 第四季度投资组合的单位层面租金覆盖率为4.7倍 [11] - 第四季度完成了34笔交易，涉及58处物业，100%为售后回租 [11] - 第四季度平均每处物业投资额为460万美元 [12] - 第四季度同店租金增长为1.6% [6][8] - 投资组合租金覆盖率为3.6倍 [6][8] - 投资组合入住率为99.7%，仅有6处空置物业 [8] - 信用观察名单从上季度下降至不足1% [8] - 第四季度处置了19处物业，净收益为4810万美元，加权平均现金收益率为6.9% [9] - 前十大租户占年度基本租金的比例为16.5%，前二十大租户占27.1% [10] 各个市场数据和关键指标变化 - 投资活动广泛分布在大多数主要行业，没有明显偏离投资策略 [11] - 通过利用汽车清洗物业恢复的奖金折旧税收优惠带来的买家需求，处置活动增加，使公司在该行业的敞口持续降低至13.7% [9] - 工业户外仓储等行业的资产收购推动了季度平均单笔投资额 [87] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司执行差异化的投资策略，第四季度2.96亿美元投资中的85%来自现有关系 [5] - 公司专注于为成长中的中端市场运营商提供房地产资本，建立了主导地位 [4] - 投资组合加权平均租期连续第19个季度保持在约14年，未来五年到期的年度基本租金仅占5.2% [7] - 公司通过处理零散的独立物业交易、与现有关系进行后续交易以及专注于售后回租来避免竞争，旨在建立护城河 [52] - 公司目标是维持75%来自现有关系、25%来自新关系的业务组合 [93] - 公司追求稳定、长期的适度增长，当前指引反映了这一目标 [96][104] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 投资市场仍然具有吸引力，资本市场继续提供支持 [18] - 基于当前的可见度，竞争似乎正在稳定 [7] - 尽管预计2026年下半年资本化率会有温和压缩，但目前资本化率环境稳定，投资管道中的定价在高7%的范围内 [7][13] - 更高的长期利率环境对公司更为有利，如果10年期国债收益率降至中高3%范围，可能会看到竞争大幅增加 [51] - 私人信贷市场的波动对公司业务没有产生重大影响 [65] - 行业公开可比公司的表现与公司投资组合的表现有很强的相关性 [103] 其他重要信息 - 公司年初备考杠杆率为3.8倍，流动性为14亿美元，为投资管道提供了充足的资金空间 [7] - 季度末未结算的远期股权总额为3.32亿美元 [16] - 公司预计近期将使用这些资金支持投资计划，并通过保持循环信贷额度上的可用额度来维持资产负债表灵活性 [17] - 公司预计短期内处置活动将正常化，并与过去八个季度的平均水平保持一致 [9] - 公司预计加权平均租金涨幅将面临一些下行压力，但影响不大 [46] - 公司历史上信用损失约为30个基点，在制定指引时采取了比这更保守的假设 [89] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 上调2026年AFFO每股指引底部的原因是什么？ - 上调指引底部主要是由于投资组合信用趋势好于预期，同店租金增长1.6%，信用观察名单环比下降，因此移除了先前指引区间的底部，但全年仍有10.5个月，需观察后续发展 [21][22] 问题: 竞争稳定对资本化率和租户基础有何影响？ - 竞争稳定导致资本化率下降速度慢于预期，目前资本化率保持稳定，这有利于盈利，但不会改变公司的投资方式或风险考量 [23][24][25] - 公司对其租户基础和风险调整后的回报感到满意，拒绝“转向更安全租户基础”的说法 [24] 问题: 年初强劲的投资活动是否意味着全年投资额将超过指引？ - 年初的强劲部分是由于第四季度交易延迟到年初完成，公司如果看到投资预期有实质变化，会调整指引范围，目前对年初表现感到满意，但全年时间还很长 [29][30][31] 问题: 资本化率稳定是否在所有行业普遍存在？是否有计划增加特定行业的收购？ - 资本化率稳定在公司投资的所有行业中都存在，不同行业的资本化率在7%到8.5%之间 [32] - 公司85%以上的业务来自现有关系，因此投资组合构成不会发生重大变化，将跟随关系发展 [32] 问题: 美国Signature（家居装饰行业）信用事件的处理情况如何？ - 该破产发生在第四季度末，资产处置过程尚在早期，基于市场情况，预计回收率将处于公司历史披露的正常范围内，该资产不会空置太久 [36][37] 问题: 如何平衡保留现金与增加股息？ - 保留的自由现金流是内部资本的重要来源，用于支持增值投资计划 [39] - 股息政策是董事会决策，需要在为股东提供当期回报和保留资本之间取得平衡，合理的预期是63%的派息率不会进一步下降，股息预计会增长，但目前没有具体指引 [39][40] 问题: 预计下半年资本化率温和压缩的依据是什么？交易条款（如租期、涨幅）是否有变化？ - 预期是基于资本市场正常化、十年期利率下降和竞争加剧，但目前尚未实质发生，指引中已包含从高7%到中7%资本化率的保守预期 [44][45] - 竞争也会影响其他条款如租期和租金涨幅，预计加权平均租金涨幅会面临一些下行压力，从历史高位的2.2%-2.3%向历史平均水平1.6%左右靠拢，但变化不大 [46] 问题: 竞争稳定的驱动因素是什么？什么会导致竞争加剧？ - 主要驱动因素是债务资本的获取，这取决于其成本和可得性，特别是与长期资产ABS融资相关的十年期国债利率，更高的长期利率对公司更有利，若十年期利率降至中高3%范围，竞争将显著增加 [51] 问题: 远期股权发行的节奏如何？未结算的3.32亿美元股权是否有近期到期限制？ - 近期没有到期限制，不会成为考虑因素 [54] - 从融资角度看，通常假设先使用股权再使用债务，但目前杠杆率低、流动性充足，公司将重点关注无担保债券市场，其定价（约5.3%-5.5%）相对于高7%的资本化率很有吸引力 [54][55] - 凭借当前的杠杆能力，即使全年不再发行任何新股，也能达到收购目标的中点，这得益于期初低杠杆、保留的自由现金流、年度约1亿美元的处置收益以及现有远期股权 [55][56] 问题: 今年至今是否进行了ATM股权发行？ - 年初在静默期前进行了少量发行，大约1000万美元，由于杠杆率低，公司认为不需要大量发行 [59] 问题: 租金覆盖率保持3.6倍，但低于1倍和1-1.5倍的类别有所增加，原因是什么？ - 低于1倍的类别在过去四个季度中一直在2.7%到3.9%之间波动，有少数租户在此类别中进出 [60] - 1-1.5倍类别增加主要是由于过去几年完成的开发项目上线并加入主租约，造成了覆盖率的暂时波动，预计随着项目运营稳定，该类别将恢复到7%-11%的历史常态 [60][61][62] - 信用并未恶化，因为信用观察名单环比下降了约35个基点 [61] 问题: 私人信贷市场波动对公司业务是帮助还是阻碍？ - 过去几年私人信贷的兴起和扩散未对公司业务产生重大影响，因为这些借款人通常规模较大且不在公司关注的行业，即使私人信贷枯竭，也不会改变公司的投资市场 [65][66] 问题: 汽车清洗行业的敞口未来目标是多少？ - 公司对任何单一行业设有15%的软性上限，汽车清洗行业提供了良好的风险调整后回报，因此不打算将其大幅降低至10%，如果在该行业找到有吸引力的机会，仍会继续投资 [67][68] 问题: “一揽子法案”对单租户交易市场有何影响？ - 法案中的奖金折旧政策产生了一些影响，例如公司向税收驱动的买家出售了一些汽车清洗资产，但总体上对公司业务或运营方式没有重大影响，不是行业的主要驱动因素 [71][74][76] 问题: 目前没有看到哪些预期的竞争者进入市场？ - 公司观察到许多新平台成立以及大型资产管理公司（如Apollo, TPG, Angelo Gordon, Blackstone）的资金承诺，但公司通过努力赢得交易和为交易对手增加价值来保护客户关系，竞争广泛存在 [80][81] 问题: 当前宏观环境如何影响公司的承销标准或行业偏好？ - 由于85%的业务来自现有关系，机会主要由关系驱动，公司坚持其服务体验、售后回租、中端市场的模式，市场当前趋势并未使其发生重大转变 [82] 问题: 本季度平均每单位投资额创纪录，原因是什么？是否意味着转向更大资产？ - 这主要是交易和行业组合的结果，例如早期儿童教育、工业户外仓储和服务站点等行业的资产单价较高，快餐和休闲餐饮站点则较低，这不代表公司承销标准或风险偏好的改变 [87] 问题: 2026年指引中包含了哪些租户信用假设？ - 公司不对信用损失提供具体指引，而是基于历史平均信用损失（约30个基点）和未知事件的通用假设，通过一系列情景分析来支持指引，假设比历史水平更为保守 [89] 问题: 如何平衡与现有合作伙伴发展和建立新关系？85%的现有关系业务是否足以支持未来多年的增长？ - 公司的理想目标是75%来自现有关系，25%来自新关系，因此投入大量精力开发和建立新的关系，因为现有关系可能随着规模扩大而接触到其他资本形式，公司已展示了持续寻找和部署资本的能力 [93] 问题: 投资管道前景如何？如果资本成本改善，是否有机会扩大投资规模？ - 机会集并非限制投资规模的因素，驱动因素是公司为股东创造稳定长期增长的意愿，当前指引（AFFO每股增长6%-8%，投资额10-14亿美元）反映了这一点，中点的投资额实际上低于去年 [95][96] 问题: 不同租户类型间的同店指标是否有分化趋势？ - 同店年度基本租金和租金增长主要由合同和租约决定，范围在1.5%到2.3%之间，取决于谈判情况，而非行业特定因素 [100] - 跟踪所有行业和租户的同店销售、利润和EBITDA改善情况，波动更多是运营商特有的，而非行业性的，目前没有重大变化 [100][101] 问题: 随着公司规模增长，未来是否更难找到合适的交易以维持增长？ - 公司面前有5-10年的坚实表现和增长机会，通过持续投资于团队和基础设施，有巨大的增长空间，特别是因为公司追求的是适度、有节制的长期增长 [104] 问题: 第四季度“其他工业”类别资产收购的特点是什么？是什么推动该行业增长？ - 工业户外仓储领域存在良好机会，这些资产通常零散、土地成分大，每平方英尺租金因建筑与土地比例差异很大，公司看好与中端市场运营商在该领域的合作机会 [107][108] - 第四季度收购的资产属于工业户外仓储类型 [109] 问题: 季度后投资活动的时间分布如何？是否集中在年初？ - 季度后超过2亿美元的投资活动，其时间点大致可假设在一月中旬左右 [111][113]

财务数据和关键指标变化 - 第四季度GAAP净收入为6830万美元，运营资金为9970万美元 [2] - 第四季度AFFO每股为0.49美元，较2024年第四季度增长9% [12] - 2026年AFFO每股指引区间上调至1.99-2.04美元，中点增长约7%，高端增长8% [4][15] - 第四季度总G&A为840万美元，因一次性高管离职薪酬冲回而环比下降，该笔240万美元的净收入一次性收益在核心FFO、AFFO和现金G&A中被剔除 [13] - 2025年全年现金G&A为2880万美元，接近指引区间低端，占总收入的5.1%，低于2024年的5.4% [13] - 第四季度宣布现金股息为每股0.31美元，AFFO派息率为63% [13] - 第四季度股息支付后留存自由现金流接近4000万美元 [14] - 季度末创收性总资产超过70亿美元 [14] - 季度末按年化调整后EBITDAre计算的净债务杠杆率保持在3.8倍的低位，流动性为14亿美元 [5][15] - 季度末未结算的远期股权总额为3.32亿美元 [14] 各条业务线数据和关键指标变化 - 投资活动：第四季度投资2.96亿美元，加权平均现金收益率为7.7%，GAAP收益率为9.1% [3][10] - 投资活动：34笔交易包含58处物业，100%为售后回租，平均每处物业投资460万美元 [10] - 投资活动：新投资加权平均初始租期为19.4年，加权平均年租金涨幅为2% [10] - 资产处置：第四季度出售19处物业，净收益4810万美元，加权平均现金收益率为6.9% [8] - 资产处置活动增加，主要因汽车清洗行业税收优惠恢复，公司趁机出售资产，使该行业敞口降至13.7% [8] - 投资组合：季度末投资组合包含2300处物业，出租给超过400名租户，加权平均剩余租期连续19个季度保持在约14年 [5] - 投资组合：未来五年内到期的年基本租金仅占5.2% [5] - 投资组合：前十大租户占ABR的16.5%，前二十大租户占ABR的27.1% [9] 各个市场数据和关键指标变化 - 同店租金增长：第四季度同店租金增长1.6%，与上季度持平 [4][7] - 出租率：季度末出租率为99.7%，仅有6处空置物业 [7] - 租金覆盖率：投资组合租金覆盖率保持强劲，为3.6倍 [4][7] - 新投资物业层面的租金覆盖率为4.7倍 [10] - 信用观察名单：从上季度下降至不足1%，观察名单内的租户均按时履行所有义务 [7] - 已实现信用事件有限，主要涉及家居装饰行业的American Signature，其在9月30日约占ABR的20个基点，涉及2处物业 [7] - 预计该信用事件的回收率将在正常范围内 [7][36] - 租金覆盖率低于1倍和1-1.5倍的租户比例略有上升，主要由于部分开发项目上线导致短期数据波动，预计将随时间恢复正常 [56][57][58][59] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略：专注于为成长中的中端市场运营商提供房地产资本，差异化投资策略包括通过现有关系获取85%的投资 [3] - 公司战略：交易特点是颗粒化、独立的物业，平均投资规模符合历史范围 [11] - 增长指引：2026年投资指引维持在10-14亿美元 [5] - 资本配置：计划利用留存现金流、处置收益和资本市场工具（如远期股权、无担保债券）为投资计划提供资金，保持资产负债表灵活性 [14][51][52] - 行业竞争：竞争态势似乎趋于稳定，基于当前可见度，预计2026年下半年资本化率会有温和压缩 [5] - 行业竞争：管理层认为较高的10年期国债利率（如4.1%-4.3%）对公司有利，若降至中高3%区间则可能导致竞争显著加剧 [48] - 行业竞争：公司通过专注于颗粒化交易、与现有关系的后续交易以及售后回租来构建护城河，避免直接竞争 [49] - 关系网络：目标是维持约75%来自现有关系、25%来自新关系的业务平衡，以确保持续增长 [88] - 行业敞口：对任何单一行业设有15%的软性上限，汽车清洗行业风险调整后回报良好，预计不会大幅降低至10% [64] - 未来展望：公司认为有5-10年的坚实增长跑道，通过稳健、有节制的增长来实现 [99] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 经营环境：投资市场依然具有吸引力，资本市场持续提供支持 [17] - 资本化率环境：目前保持稳定，投资管道定价在高7%区间，与资本成本存在有吸引力的利差 [11] - 资本化率展望：预计2026年下半年会有温和压缩，从高7%区间向中7%区间移动 [43] - 租金涨幅：加权平均租金涨幅面临一些下行压力，历史平均水平约为1.6%，当前为2% [44] - 私人信贷市场波动：目前未对公司业务产生实质性影响，因其目标客户规模通常大于私人信贷主要对象 [62] - 税收政策影响：“bonus depreciation”税收优惠对汽车清洗资产处置有边际影响，但未对行业产生广泛驱动 [72] - 宏观环境影响：当前市场趋势并未使公司 materially 偏离其既定的服务与体验导向、售后回租、中端市场模式 [78] 其他重要信息 - 公司成立10周年，自2018年IPO以来总股东回报率超过200% [3] - Rob Salisbury晋升为新任首席财务官 [12][16] - 公司在第四季度通过ATM计划以远期方式出售了约1.7亿美元的股权，并结算了3.59亿美元的远期股权 [14] - 2026年初已完成少量（约1000万美元）的ATM股权发行 [55] - 公司参考其投资行业内的上市公司（如Mister Car Wash, KinderCare）表现，作为投资组合表现的参考指标 [98] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 上调2026年AFFO每股指引区间底端的原因是什么？ [19] - 回答: 主要由于投资组合信用趋势好于去年10月最初设定指引时的保守预期，包括1.6%的同店租金增长和信用观察名单的下降，因此移除了先前指引区间的底端，但全年仍有很大不确定性 [19][20] 问题: 竞争稳定对资本化率和租户基础有何影响？ [22] - 回答: 竞争稳定导致资本化率下降速度慢于预期，目前保持稳定，这有利于盈利，但不会改变公司的投资方式或风险考量，管理层对公司当前的租户基础和风险调整回报感到满意 [23][24] 问题: 2026年初强劲的投资开局是否意味着全年投资额将超过指引？ [28] - 回答: 如果投资预期有变，公司会调整指引范围。年初的强劲部分源于第四季度部分交易延迟至本年度，目前对全年指引感到满意，更令人鼓舞的是资本化率的稳定 [29] 问题: 资本化率稳定是否在所有投资行业普遍存在？公司是否有意增加特定行业的收购？ [30] - 回答: 资本化率稳定在公司所有投资行业中普遍存在，范围在7%到8.5%之间。公司增长主要跟随现有关系（占业务85%以上），因此预计2026年投资组合构成不会发生重大变化 [30][31] 问题: American Signature信用事件的处理进展和启示？ [35] - 回答: 该破产发生在第四季度末，资产处置过程刚开始，基于市场情况，预计回收率将处于公司历史披露的正常范围内，该资产不会空置太久 [36] 问题: 如何平衡留存现金与增加股息？股息增长预期如何？ [37] - 回答: 留存自由现金流是内部资本的重要来源。股息政策由董事会决定，需要在为股东提供当期回报和保留资本之间取得平衡。预计派息率（目前63%）不会从当前水平下降，股息将会增长，但暂无具体指引 [37][38] 问题: 预计下半年资本化率温和压缩的依据是什么？租金涨幅等条款是否有变化？ [42] - 回答: 公司一直预期资本市场正常化和10年期利率下降会推动资本化率下行，但目前尚未实质性发生。预计资本化率将从高7%区间向中7%区间移动。租金涨幅面临下行压力，但变化不大。租期和租金涨幅等条款会随市场波动 [43][44] 问题: 竞争稳定的驱动因素是什么？什么会导致竞争加剧？ [48] - 回答: 主要由债务资本的获取（成本与可得性）驱动，核心是10年期国债利率。“higher for longer”的利率环境对公司更有利。若10年期利率降至中高3%区间，竞争将显著增加。公司通过差异化策略构建了竞争护城河 [48][49] 问题: 远期股权发行的节奏如何？未结算的3.22亿美元股权是否有近期到期限制？ [50] - 回答: 近期没有到期限制。从融资角度，通常先使用股权再发债。目前杠杆率低、流动性充足，公司将重点关注无担保债券市场（成本约5.3%-5.5%）。凭借现有杠杆空间、留存现金流、处置收益和远期股权，公司即使全年不发新股也能达到投资目标中点。从建模角度，可保守假设远期股权在近期结算 [51][52][53] 问题: 2026年初是否进行了ATM股权发行？ [55] - 回答: 年初进行了少量（约1000万美元）ATM发行，以略微延长资金储备，但由于杠杆率很低，公司认为不需要大量发行 [55] 问题: 租金覆盖率中低覆盖率档位上升的原因是什么？ [56] - 回答: 低于1倍的档位比例在过去四个季度范围内波动。1-1.5倍档位上升主要由于过去几年的一些开发项目上线，被加入主租约，造成了覆盖率的短期噪音。预计随着项目运营稳定，该比例将回归7%-11%的历史范围。关键指标信用观察名单在下降，表明信用未恶化 [56][57][58][59] 问题: 私人信贷市场波动对公司业务是机遇还是挑战？ [62] - 回答: 过去几年私人信贷的兴起未对公司产生实质性影响，因为其目标客户规模通常更大且行业不同。即使私人信贷萎缩，预计也不会改变公司的投资市场 [62] 问题: 汽车清洗行业的敞口未来目标是多少？ [63] - 回答: 公司对任何单一行业设有15%的软性上限。汽车清洗行业风险调整后回报良好，不打算将其大幅降至10%，如果发现具有吸引力的机会，仍会继续在该行业投资 [64] 问题: “bonus depreciation”税收政策对单租户交易市场有何影响？ [68] - 回答: 该政策对业务没有实质性影响。此前在汽车清洗资产处置中，公司利用了这一政策向有税收动机的买家出售资产，但这仅是边际影响，并非行业驱动因素 [71][72] 问题: 目前没有看到哪些预期中的竞争者进入市场？ [76] - 回答: 不具体点名，但观察到许多大型资产管理公司（如Apollo, TPG, Angelo Gordon, Blackstone, Starwood）设立了新平台或进行了收购。公司对此保持保守假设，并通过努力赢得交易和为交易对手增加价值来保护自身关系 [76][77] 问题: 当前宏观环境如何影响公司的承销标准或行业偏好？ [78] - 回答: 由于85%的业务来自重复客户，机会集由现有关系驱动。公司成立10年来一直坚持服务与体验导向、售后回租、中端市场模式，当前市场趋势并未使其 materially 偏离这一模式 [78] 问题: 第四季度平均每单位投资额创纪录高的原因是什么？是否意味着转向更大资产？ [82] - 回答: 主要是交易和行业组合所致。例如，幼儿教育、工业户外仓储等服务站点通常单价高于快餐或休闲餐厅站点。这并非公司承销标准或风险偏好的改变，也不代表对更大资产的偏好 [82] 问题: 2026年指引中包含了哪些租户信用假设？ [83] - 回答: 公司不对租户信用损失提供指引，而是指引AFFO增长和投资额。信用假设基于具体情境和物业分析，并包含对未知事件的通用假设。历史信用损失约为30个基点，指引中的假设可能更为保守 [84] 问题: 85%的重复业务率是否足以支撑未来多年的增长？如何平衡现有与新增关系？ [88] - 回答: 公司理想目标是75%来自现有关系，25%来自新关系。公司投入大量资源开发和建立新关系，因为现有关系可能随着规模扩大而获得其他融资渠道。公司已成功平衡这一点，并拥有充足的管道机会 [88] 问题: 如果资本成本改善，是否有充足机会扩大投资规模？ [89] - 回答: 机会集不是限制投资规模的因素。驱动因素是公司为股东创造有吸引力增长（当前指引为AFFO每股增长6%-8%，投资额10-14亿美元）的意愿。当前指引中点的投资额实际上低于去年水平。公司追求的是长期稳定增长 [90] 问题: 不同租户类型的同店指标是否有分化趋势？ [95] - 回答: 同店ABR和租金增长主要由合同租约决定，范围在1.5%到2.3%之间，更多取决于谈判时点而非行业。同店销售、利润和EBITDA的改善在各行业和租户间有起有落，但主要是运营商自身因素，目前没有重大变化 [95][96] - 补充：投资者可以参考公司投资行业内的上市公司（如Mister Car Wash, KinderCare）表现，其与公司投资组合表现有很强的相关性 [98] 问题: 公司规模达到多大后，维持增长会变得困难？ [99] - 回答: 公司认为面前有5-10年的坚实增长跑道。随着规模扩大，需要做更多交易，公司持续投资于团队和基础设施。通过保持适度、有节制的增长节奏，公司拥有巨大的增长空间 [99] 问题: 第四季度“其他工业”类别资产收购的特点和驱动因素是什么？ [103] - 回答: 工业户外仓储领域存在良好机会。这些资产通常颗粒化、土地成分大，每平方英尺租金因建筑与土地比例差异很大。公司看好与中端市场运营商在该领域的合作机会，其增长并未过快，公司会继续投资 [104] - 确认：第四季度收购的资产属于工业户外仓储类型 [105] 问题: 从第四季度延迟至本年的交易，其时间分布如何？ [106] - 回答: 这些交易可能在一月中旬左右完成 [109]

业绩总结 - 2025年租金收入为527,534千美元，较2024年的425,749千美元增长了23.9%[123] - 2025年总收入为561,219千美元，较2024年的449,610千美元增长了25%[123] - 2025年净收入为253,731千美元，较2024年的203,638千美元增长了24.6%[123] - 2025年每股基本净收入为1.29美元，较2024年的1.16美元增长了11.2%[125] - 2025年调整后的每股资金运营（AFFO）为1.90美元，较2024年的1.76美元增长了7.95%[125] - 2025年资金运营（FFO）为406,332千美元，较2024年的334,503千美元增长了21.5%[125] - 2025年总费用为214,147千美元，较2024年的177,394千美元增长了20.7%[123] - 2025年折旧和摊销费用为153,602千美元，较2024年的122,161千美元增长了25.8%[123] - 2025年物业费用为7,576千美元，较2024年的4,997千美元增长了51.5%[123] 财务指标 - 2025年第四季度的EBITDA为139,791千美元，较上年同期增长[130] - 调整后的现金净运营收入（Cash NOI）为137,939千美元[130] - 截至2025年12月31日，净债务与调整后EBITDA的比例为3.8倍，显示出低杠杆水平[75] - 截至2025年12月31日，未偿还的总债务为2,530,000千美元，平均利率为4.23%[135] - 公司的加权平均债务到期时间为4.2年，债务结构成本低，平均利率为4.23%[75] - 2025年固定费用覆盖比率为4.7倍，显示出强劲的现金流覆盖能力[75] - 2025年第四季度，公司的流动性总额为1,402.5百万美元，包括70.4百万美元现金和1,000百万美元未使用的信用额度[81] 投资与租赁活动 - 2025年第四季度，投资组合的租赁率为99.7%，同店租金增长率在过去四个季度平均为1.5%[11] - 2025年第四季度完成的投资总额约为2.96亿美元，初始现金收益率约为7.7%[11] - 2025年第四季度完成的处置总额约为4800万美元，现金收益率为6.9%[11] - 2025年，租赁活动中，恢复率为85.7%，其中续租的现金ABR为5,522,000美元[68] - 2025年，租赁到期的现金ABR中，5.2%将在2030年前到期，覆盖比率为4.1倍[67] 用户数据与市场分布 - 截至2025年12月31日，年化基础租金（ABR）总额为554,989,000美元，覆盖比率为3.6倍[67] - 前十大租户仅占现金ABR的16.5%[29] - 服务行业占前十大租户现金ABR的77.1%，其中汽车服务和医疗/牙科分别占8.0%和12.5%[34] - 地理多样性方面，约76%的总现金ABR来自前20个州，51%来自快速增长的阳光州[38] 未来展望 - 到2030年，仅有5.2%的ABR到期，覆盖率为4.1倍[11] - 2026年到2045年间，年化基础租金到期情况显示，2029年的ABR为10,138,000美元，占比1.8%，覆盖比率为5.1倍[67]

核心财务表现 - 截至2025年12月的季度，公司营收为1.4987亿美元，同比增长25.2% [1] - 季度每股收益为0.49美元，去年同期为0.30美元 [1] - 摊薄后每股净收益为0.34美元，高于两位分析师平均预估的0.33美元 [4] 业绩与市场预期对比 - 季度营收较Zacks一致预期1.5163亿美元低1.16%，未达预期 [1] - 季度每股收益为0.49美元，较Zacks一致预期高出0.35%，略超预期 [1] - 贷款和直接融资租赁应收款利息收入为840万美元，高于三位分析师平均预估的816万美元 [4] - 租金收入为1.4009亿美元，略低于三位分析师平均预估的1.4068亿美元 [4] - 其他收入为138万美元，远超两位分析师平均预估的18万美元 [4] 细分收入增长 - 贷款和直接融资租赁应收款利息收入同比增长14.5% [4] - 租金收入同比增长24.7% [4] - 其他收入同比大幅增长8017.7% [4] 股价与市场评级 - 过去一个月公司股价回报率为+6.4%，同期Zacks S&P 500综合指数变化为-0.3% [3] - 公司股票目前Zacks评级为3（持有），预示其近期表现可能与整体市场同步 [3]

核心财务表现 - 公司2025年第四季度每股运营资金为0.49美元，与市场预期一致，较去年同期的0.45美元增长8.9% [1] - 季度营收为1.4987亿美元，低于市场预期1.16%，但较去年同期的1.1971亿美元增长25.2% [2] - 过去四个季度中，公司有三次营收超过市场预期，但运营资金仅有一次超过预期 [2] 股价与市场表现 - 年初至今公司股价上涨约7.6%，同期标普500指数涨幅为1.4% [3] - 公司股票当前的Zacks评级为3级，意味着预期表现将与市场同步 [6] 未来业绩展望 - 市场对公司下一季度的运营资金预期为0.49美元，营收预期为1.5866亿美元 [7] - 对本财年全年的运营资金预期为2.04美元，营收预期为6.7359亿美元 [7] - 业绩发布前，市场对公司的预期修正趋势好坏参半，未来预期可能随最新财报公布而调整 [6] 行业背景与同业比较 - 公司所属的“房地产投资信托和股权信托-零售”行业，在Zacks行业排名中位列前27% [8] - 研究显示，排名前50%的行业表现优于后50%的行业，幅度超过2比1 [8] - 同业公司EPR Properties预计将于2月25日公布2025年第四季度业绩，预期每股收益为1.29美元，同比增长5.7%，过去30天内预期上调了0.1% [9] - EPR Properties季度营收预期为1.5543亿美元，较去年同期增长4.2% [10]

财务数据关键指标变化 - 截至2025年12月31日，公司年度化基本租金总额为5.55亿美元，其中91.5%来自面向服务和体验式业务的租户[20] - 截至2025年12月31日，公司投资组合包含2300处物业，平均每处物业投资额为310万美元[21][25] - 截至2025年12月31日，投资组合出租率为99.7%，加权平均剩余租期为14.4年，仅5.2%的年度化基本租金在2031年1月1日前到期[21][22] - 截至2025年12月31日，公司房地产总投资（含抵押贷款应收款）为72亿美元，总债务为25亿美元[29] - 截至2025年12月31日，公司投资组合的加权平均租金覆盖率为3.6倍[28] - 截至2025年12月31日，66.8%的年度化基本租金来自主租约结构[26] - 截至2025年12月31日，97.9%的租约（按年度化基本租金计）包含租金递增条款，加权平均年增长率为1.8%[27] - 截至2025年12月31日，公司总流动性为14亿美元，包括7040万美元现金及现金等价物、10亿美元循环信贷额度可用额，以及预计通过远期股权销售协议结算可获得的3.322亿美元[36] - 截至2025年12月31日，公司投资组合包含2,300处物业，年化基本租金总额为5.55亿美元[37] - 截至2025年12月31日，公司投资组合的加权平均剩余租期为14.4年，仅有5.2%的年化基本租金来自2031年1月1日前到期的租约[37][47] - 截至2025年12月31日，公司总债务为25亿美元，净债务为25亿美元，净债务与年化调整后EBITDAre的比率为4.4倍[38][47] - 2025财年，公司净收入为2.537亿美元，EBITDAre为5.127亿美元，年化调整后EBITDAre为5.624亿美元[38][47] - 截至2025年12月31日，公司投资组合的加权平均租金覆盖率为3.6倍，68.5%的年化基本租金对应的租约租金覆盖率超过2.0倍[37] - 截至2025年12月31日，公司投资组合的出租率为99.7%[37] - 截至2025年12月31日，97.9%的年化基本租金对应的租约包含未来租金调涨条款，加权平均年涨幅为1.8%[39][47] - 截至2025年12月31日，公司总流动性为14亿美元，包括7040万美元现金及受限现金，以及10亿美元循环信贷额度下的可用资金[39] - 截至2025年12月31日，公司总债务本金为25.3亿美元，较2024年的21.3亿美元增加4亿美元[333] - 公司债务加权平均利率从2024年的4.14%上升至2025年的4.23%[333] - 截至2025年12月31日，高级无抵押票据的账面价值为8亿美元，其估计公允价值为7.66504亿美元[340] - 高级无抵押票据的公允价值计算排除了640万美元的净递延融资成本和690万美元的净折扣[340] 投资与资产组合活动 - 2025年，公司完成了13亿美元的投资，涉及270处物业，其中包括9470万美元由15处物业担保的抵押贷款应收款[29] - 2025财年，公司完成了13亿美元的房地产投资，并出售了60处物业，净收益为1.301亿美元[39][44] - 2025财年，公司95%的新房地产投资来自内部发起的售后回租交易，82%的新投资是与公司高级管理团队有既往交易关系的合作方达成的[38][44] 融资与资本活动 - 2025年，公司通过后续公开发行以每股31.00美元的价格售出943万股普通股，预计净收益为2.856亿美元[29] - 2025年新增2035年到期的高级无抵押票据，本金4亿美元，利率5.40%[333] - 2027年、2028年、2029年及2030年到期的定期贷款本金分别为4.3亿、4亿、4.5亿和4.5亿美元[333] - 公司通过利率互换协议将部分可变利率贷款转为固定利率，若提前终止互换协议，总负债为1850万美元[335] 风险因素 - 公司面临利率风险，包括资产收购与长期固定利率债务融资之间的时间差，以及债务到期时可能面临更高再融资利率的风险[337] - 利率下降可能导致房地产收购竞争加剧，进而压低目标资产的收益率；利率大幅上升则可能使租金收入无法覆盖借款利息的增加[338] - 循环信贷安排的利息为1个月SOFR加基于杠杆的利差，利率变动将直接影响相关利息支出[336] 公司治理与员工构成 - 公司拥有56名全职员工[50] - 女性员工占比38%，占非执行管理职位的55%[50] - 少数族裔员工占比约30%，占非执行管理职位的35%[50] - 公司董事会8名成员中有4名为女性，占比50%[50] - 公司通过股权激励计划，使所有员工有资格获得基于股权的奖励，作为年终绩效薪酬的一部分[50][57] 企业责任与可持续发展 - 公司计划发布2025年企业责任报告，并依据SASB和TCFD标准进行披露[57] - 公司投资组合的碳排放测量将重点关注范围3排放，因其无范围1排放且无重大范围2排放[57] - 公司维护商业保险政策，为投资组合提供一般责任和伞式保险覆盖[58] - 公司进行环境评估，遵循ASTM E 1527-13标准实践进行环境现场评估[65] 运营与行政 - 公司总部租赁约19,601平方英尺的办公空间[68]

财务数据关键指标变化：每股收益与AFFO - 第四季度每股净收入0.34美元，同比增长13%[2] - 第四季度每股AFFO为0.49美元，同比增长9%[2] - 2025年全年每股AFFO为1.89美元，同比增长9%[3] - 2025年第四季度基本每股收益为0.34美元，同比增长9.7%[28] - 2025年全年基本每股收益为1.29美元，同比增长11.2%[28] - 公司提高2026年AFFO指引至每股1.99-2.04美元[15] 财务数据关键指标变化：收入与利润 - 2025年第四季度总收入为1.49868亿美元，同比增长25.2%[28] - 2025年全年总收入为5.61219亿美元，同比增长24.8%[28] - 2025年第四季度净收入为6827.4万美元，同比增长22.9%[28] - 2025年全年净收入为2.53731亿美元，同比增长24.6%[28] - 2025年第四季度净收入为6827.4万美元[37] 财务数据关键指标变化：运营资金与EBITDA - 2025年第四季度运营资金为1.08927亿美元，同比增长26.1%[33] - 2025年全年运营资金为4.06332亿美元，同比增长21.5%[33] - 2025年第四季度EBITDA为1.3979亿美元，EBITDAre为1.3943亿美元[37] - 2025年第四季度调整后现金净营业收入为1.3794亿美元，年化后为5.5176亿美元[37] - 年化调整后EBITDAre为5.6242亿美元，年化调整后净营业收入为6.0692亿美元[37] 投资活动 - 第四季度完成投资2.958亿美元，加权平均现金资本化率7.7%[2] - 第四季度处置资产净收益4810万美元，加权平均现金资本化率6.9%[2] - 2025年全年完成投资13亿美元，加权平均现金资本化率7.9%[3] 投资组合状况 - 截至2025年底，投资组合包含2300处物业，加权平均租期14.4年，加权平均租金覆盖倍数3.6倍[6] - 租金覆盖率定义为租户报告（或管理层基于租户财务信息估算）的年度EBITDA与现金租金之和除以指定日期的年化基本租金义务[63] - 加权平均年租金增长率假设投资组合中所有租金增长均按年发生[64] - 对于租金按固定百分比或CPI较高者增长的租约，计算时仅采用租约中规定的固定百分比[64] - 加权平均年租金增长率未包含未来CPI上涨的影响，因其目前不可知[64] 资产负债与流动性 - 截至2025年底，按备考基准计算的净债务与年化调整后EBITDAre比率为3.8倍[12] - 截至2025年底，公司总可用流动性为14亿美元[12] - 截至2025年12月31日，总资产为68.63023亿美元，同比增长18.4%[31] - 截至2025年12月31日，股东权益为41.99994亿美元，同比增长17.9%[31] - 总无担保债务为25.3亿美元，加权平均利率4.23%，加权平均期限4.2年[41] - 净债务为24.596亿美元，企业总价值为86.958亿美元[41] - 净债务与年化调整后EBITDAre的比率为4.4倍，按备考基准计算为3.8倍[41] - 总债务与未折旧总资产的比率为33.8%，按备考基准计算为32.4%[41] - 净债务与企业总价值的比率为28.3%，按备考基准计算为24.5%[41] - 循环信贷额度最高总额为10亿美元，并可选择增加10亿美元[42] 其他重要定义 - GAAP资本化率定义为根据GAAP计算的预期年度租金和利息收入除以物业总投资（含交易成本）[62]

核心观点 - 公司2025年第四季度及全年业绩表现强劲，各项盈利指标均实现同比增长，并上调了2026年AFFO每股指引 [1] - 公司投资活动活跃，2025年全年投资额达13亿美元，资产组合规模与质量持续提升 [1] - 公司财务状况稳健，杠杆率处于健康水平，并拥有充足的流动性以支持未来增长 [1][4] 第四季度财务业绩 - **每股收益**：第四季度每股净收入为0.34美元，同比增长13% [1] - **运营资金**：第四季度每股FFO为0.54美元，同比增长15%；每股核心FFO为0.53美元，同比增长13% [1] - **调整后运营资金**：第四季度每股AFFO为0.49美元，同比增长9% [1] - **投资活动**：第四季度完成投资2.958亿美元，涉及58处物业，加权平均现金资本化率为7.7% [1] - **资产处置**：第四季度处置资产净收益为4810万美元，涉及19处物业，加权平均现金资本化率为6.9% [1] 2025全年财务业绩 - **每股收益**：2025年全年每股净收入为1.28美元，同比增长11% [1] - **运营资金**：2025年全年每股FFO为2.05美元，同比增长8%；每股核心FFO为2.04美元，同比增长8% [1] - **调整后运营资金**：2025年全年每股AFFO为1.89美元，同比增长9% [1] - **投资活动**：2025年全年完成投资13亿美元，涉及270处物业，加权平均现金资本化率为7.9% [1] - **资产处置**：2025年全年处置资产净收益为1.301亿美元，涉及60处物业，加权平均现金资本化率为7.0% [1] 投资组合概况（截至2025年12月31日） - **规模**：投资组合包含2,300处物业，可出租总面积达2590万平方英尺 [1] - **租约质量**：加权平均剩余租期为14.4年；加权平均租金覆盖率为3.6倍 [1] - **集中度**：前十大租户租金收入占比为16.5%，前二十大租户占比为27.1% [1] - **出租率**：加权平均出租率为99.7%（仅6处空置） [1] - **行业分布**：91.5%的租金收入来自服务导向或体验式业务租户 [1] - **主租约**：66.8%的租金收入来自主租约覆盖的物业 [1] 融资、杠杆与流动性 - **股权融资**：2025年通过后续发行（3月）融资2.923亿美元（每股31.00美元）；通过ATM计划融资3.236亿美元（每股31.59美元）；第四季度通过ATM计划融资1.703亿美元（每股30.93美元） [1] - **债务融资**：2025年8月发行4亿美元十年期优先无担保票据，票面利率5.40% [1] - **杠杆率**：截至季度末，按备考基准计算的净债务与年化调整后EBITDAre比率为3.8倍 [1] - **流动性**：截至季度末，公司拥有现金及现金等价物与受限现金7040万美元，未使用的循环信贷额度10亿美元，以及未结算的远期股权销售3.322亿美元，总可用流动性达14亿美元 [1] 2026年业绩指引 - **AFFO指引上调**：公司将2026年每股AFFO预期上调至1.99美元至2.04美元区间 [1][2] - **投资规模**：指引中包含10亿至14亿美元的投资规模预估 [2] - **现金一般及行政开支**：预计现金G&A在3100万至3500万美元之间 [2] 季度股息 - 董事会已宣布2025年第四季度每股普通股现金股息为0.31美元，于2026年1月14日支付 [2] - 该季度股息代表每股普通股年度化股息为1.24美元 [2]