公司基本信息 - 截至2019年12月31日，公司拥有约2700名员工[20] - 截至2019年12月31日，EQR拥有ERPOP约96.4%的所有权权益[19] - 公司专注于收购、开发和管理位于城市和高密度郊区社区的租赁公寓物业[18] 市场需求情况 - 千禧一代约7800万人，是租房需求的主要驱动力[27] - Z世代超过7000万人，对租房市场有潜在需求[27] - 婴儿潮一代超过7600万人，有转向公寓租赁的趋势[27] 公司融资与债券情况 - 公司在2018年发行了4亿美元的10年期4.15%无担保“绿色”债券[36] 公司荣誉 - 公司在2019年被评为美国大公司中100个最佳工作场所之一，在总榜单中排名前50，是房地产公司中评分最高的[33] 公司经营策略 - 公司通过平衡当前现金流和长期资本增值来实现风险调整后的总回报最大化[26] - 公司通过定制定价系统和标准化采购系统来控制成本和提高收入[29] 公司面临的竞争与运营风险 - 公司面临来自其他住宅物业的竞争，可能影响续租和新租，对运营结果产生重大影响[45] - 未能产生足够收入会限制公司支付融资款项和向证券持有人分配的能力，租金收入下降会影响现金流[46] - 公寓租赁期限短，使公司更快受到市场租金下降影响，导致收入更不稳定[47] - 公司物业地理集中，若主要沿海市场或特定子市场受不利影响，运营结果将受更大冲击[49][50] - 新收购、开发和翻新项目可能无法达到预期，公司可能高估收入或低估成本[51] 资本市场与融资风险 - 资本市场的混乱可能增加公司债务和股权融资成本，影响收购和处置物业的能力，还可能导致证券价格下跌[59] - 公司面临利率上升风险，会增加利息支出和现有债务再融资成本[61] - 现金流不足会影响公司偿还现有债务和再融资能力，若债务有担保，抵押持有人可能对物业进行止赎[62] - 公司信用评级大幅下调会增加借款成本，影响借款能力，可能限制进入商业票据市场或获取资本的途径[64] 人员依赖风险 - 公司依赖关键人员，若他们离职，业务、运营结果和财务状况可能受到不利影响[70] REIT相关规定 - 公司需向股东分配至少90%的REIT应税收入（不包括股息支付扣除和净资本利得），否则将面临4%的不可扣除消费税，若未达90%要求将不再按REIT征税[91][96] - 公司资产需大幅由房地产资产构成，总收入需主要来自租金等房地产或被动相关来源，以符合REIT资格[91] - 公司禁止单一股东持有超过5%的普通股或优先股（按数量或价值较低者计算），以维持REIT资格[97] - 处置作为库存或主要用于销售的资产所获收益需缴纳100%的惩罚性税[94] 法规政策影响 - 2019年6月纽约州颁布《2019年住房稳定与租户保护法》，10月加利福尼亚州颁布《2019年租户保护法》，租金控制法规可能影响公司运营和房产价值[86] 公司其他风险 - 公司网络安全措施无法确保防止网络事件，网络责任保险可能不足以应对网络事件[75] - 公司面临诉讼风险，不利的诉讼结果可能对财务状况产生重大影响[76] - 公司保险政策有高额免赔额和自保留存，可能面临未保险损失，且额外的多次事故保险未来可能无法获得或条件不合理[78] - 公司地震保险政策有高额免赔额，地震可能对财务状况产生重大负面影响[80] - 公司恐怖主义保险不涵盖核、生物和化学攻击造成的损失，恐怖袭击可能导致收入和资本损失[81] 公司股息与股东相关规定 - 公司可限制向股东支付的现金股息为总股息的20%[99] - 马里兰州法律禁止与拥有公司10%以上投票权的股东进行“业务合并”，禁令为期5年，之后需超级多数股东投票批准[100] - 公司董事会已选择不受涉及Sam Zell及其某些关联方的业务合并限制[100] 利率市场风险及相关财务数据 - 公司面临利率变动带来的市场风险，主要来自债务再融资、浮动利率债务和衍生品工具[224] - 截至2019年12月31日和2018年12月31日，公司总可变利率债务分别为14亿美元，占总债务的15.3%和16.4%[226] - 若2019年和2018年利率提高100个基点，公司年利息费用将分别增加1380万美元和1450万美元[226] - 截至2019年12月31日，公司未偿还固定利率债务为77亿美元，占总债务的84.7%，估计公允价值为82亿美元[227] - 若2019年12月31日利率降低100个基点，固定利率债务估计公允价值将增加约6.644亿美元[227] - 截至2019年12月31日公司无未偿还衍生品工具，2018年12月31日衍生品工具净负债公允价值约为1010万美元[228] - 若2018年12月31日利率降低27个基点，衍生品负债将增加约1130万美元[228]