财务数据和关键指标变化 - 2019年公司同店收入增长3.2%，费用增长3.7%，净营业收入（NOI）增长3%，符合三季度预期 [35] - 2019年第四季度，公司正常化资金从运营（FFO）为每股0.91美元，比预期中点高0.03美元，主要因收购活动带来的NOI高于预期、间接费用低于预期和利息费用优于预期 [35] - 2019年全年同店费用增长3.7%，低于预测的3.8%，其中房地产税增长4.3%，工资费用仅增长80个基点 [36] - 2020年公司预计同店费用增长在3% - 4%之间，正常化FFO指导范围为每股3.59 - 3.69美元 [36][40] - 2020年公司计划将普通股股息提高6.2% [13] 各条业务线数据和关键指标变化 公寓租赁业务 - 2019年全年同店收入增长3.2%，入住率为96.4%，比2018年高20个基点，除旧金山外所有市场入住率同比增长 [14] - 2019年续约率增长4.9%，与2018年相同，周转率下降近200个基点至49.5%，为公司历史最低全年周转率 [14][15] - 2019年新租约变化为0.3%，比2018年提高50个基点 [15] - 2020年同店收入增长指导范围为2.3% - 3.3%，中点为2.8%，比2019年实际结果低40个基点 [16] 运营举措业务 - 公司目前正在执行多项举措，包括智能家居技术、销售改进和服务增强，预计全面部署后每年将为NOI贡献约1500万美元，2020年指导中已包含约500万美元的净NOI收益 [31][33] 各个市场数据和关键指标变化 波士顿市场 - 2019年实现4.0%的收入增长，入住率提高30个基点，其他收入（主要是停车收入）增长强劲 [19] - 2020年预计交付近6000个新单位，高于2019年的1700个，预计市场收入增长约3%，入住率保持在96.2%不变 [20] 纽约市场 - 2019年运营基本面持续改善，第四季度出现季节性疲软，1月份运营基本面有所改善，预计2020年实现略高于2.5%的收入增长 [21] - 2020年预计供应几乎完全缺失，增长主要来自新租约收益，目前投资组合入住率为96.7% [21][22] 华盛顿特区市场 - 2019年市场交付超过12000个单位，整体市场实现2.3%的收入增长，预计2020年实现略高于2.5%的收入增长 [22][23] 西雅图市场 - 2019年全年实现3.4%的收入增长，入住率提高70个基点，预计2020年实现约4%的收入增长 [24][25] 旧金山市场 - 2019年实现3.7%的收入增长，全年入住率为95.9%，预计2020年实现约3%的收入增长，入住率提高到96.4% [25][26] 洛杉矶市场 - 2019年实现3.7%的收入增长，预计2020年成为最具挑战的市场，实现约2.5%的同店收入增长，入住率略有下降 [27] 南加州其他市场 - 奥兰治县和圣地亚哥预计2020年实现强劲但较低的同店收入增长，平均约3%，入住率相似，新租约略有增长，续约率下降 [28] 公司战略和发展方向和行业竞争 投资战略 - 2019年公司重新分配了11亿美元资本，从平均35年的资产转移到平均2年的资产，且未出现资本化率稀释 [10] - 2019年公司收购多于出售，预计2020年也将如此，计划通过新债务和净现金流为资产增加提供资金 [11] 开发战略 - 公司正在与小型开发商进行一些合资开发机会，并预计在2020年宣布新的合资开发活动和全资开发交易 [12] - 2020年预计开发启动资金在5 - 6.5亿美元之间，开发支出约3亿美元 [13] 行业竞争 - 行业面临租金管制法规的挑战，预计2020年加利福尼亚州和纽约州的租金管制将对公司整体同店收入结果产生约20个基点的负面影响 [8][18] - 市场供应情况不一，纽约供应下降，波士顿和洛杉矶供应增加，其他市场供应与2019年基本持平 [17] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2019年是公司的丰收年，需求持续强劲，客户满意度和居民留存率达到创纪录水平 [7] - 2020年经济增长缓慢但持续，人口结构积极，需求良好，收入将稳定增长，但整体水平低于2019年 [8] - 预计东海岸市场将相对改善，2020年东西海岸市场平均收入表现差异仅约25个基点 [8] - 创新举措将为收入、费用和客户满意度带来好处，虽然2020年好处有限，但预计未来将加速和复合增长 [9] 其他重要信息 - 公司在2019年发行了近15亿美元债务，包括房地产投资信托（REIT）历史上收益率最低的10年期无担保债券，扩大并延长了循环信贷额度，增加了商业票据计划规模至10亿美元 [41] - 2020年公司预计发行6 - 10亿美元债务资本，将目前商业票据计划或循环信贷额度上的债务进行期限延长 [42] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 2020年部分市场的最新优惠环境如何，以及与供应压力的关系 - 公司在投资组合中更注重净有效租金，第四季度整体优惠使用约50 - 60万美元，大部分集中在纽约市场 [45] - 预计有新供应集中的市场，新供应通常提供4 - 6周的优惠，当优惠增加到8周或更长时，表明市场流速受到压力 [46] - 2020年随着需求增长，预计优惠使用将减少，全年优惠使用与2019年相当，且更集中在上半年 [47] 问题2: 公司在入住率稳定的情况下，新租约和续约租金对收入增长的影响 - 预计续约租金增长率将比行业低20个基点至4.7%，新租约变化将有所改善，新租约和续约租金将继续趋同 [76] 问题3: 2020年运营举措对同店NOI的500万美元净收益如何在收入和费用节省之间分配，以及对同店增长率的影响 - 收入和费用节省大致各占50%，收入方面预计在实施运营举措的市场中提高约10个基点 [53] 问题4: 公司认为可用于置换为新资产的旧资产占投资组合或总市值（GAV）的百分比是多少 - 公司没有必须出售的资产，一些旧资产在纽约和波士顿等地表现良好，可出售的旧资产占比为个位数，且是机会性的 [55] 问题5: 公司在2020年的收入增长指导为何较为保守，是否有其他因素限制了提价 - 新租约变化预计增长30个基点，表明公司预计会有增长，但由于2019年下半年的减速以及供应情况，部分恢复将集中在下半年 [58] - 虽然在某些市场如纽约，如果在租赁季节前迅速恢复定价权，可能会超出预期，但考虑到整体市场供应，不宜过早假设会超出预期 [58] 问题6: 与过去三年相比，2020年公司同店收入增长指导的起点有何不同，实现入住率增长和提价哪个更难 - 每年情况不同，2020年的指导过程与2019年和2018年相似，公司会考虑市场反馈和宏观经济条件 [60] - 公司担心供应问题，特别是在一些大市场，2019年末纽约市场出现疲软，因此制定了相应的指导 [60] 问题7: 旧金山湾区租赁优惠在第四季度是否有改善或恶化 - 租赁优惠在较长租期上保持相对稳定，在奥克兰等有更多新资产上线的地区，优惠环境可作为观察指标，目前较为稳定 [63] 问题8: 纽约实施租金管制后，未来几年有机运营背景将如何变化，目前有哪些早期指标 - 目前在租金管制物业和市场利率单位或建筑之间未发现实质性差异，未观察到周转率或运营方式的变化 [66] - 从直觉上看，由于续约增长较低，纽约的周转率可能会下降，但目前样本量有限，尚未看到明显变化 [67] 问题9: 新泽西黄金海岸对纽约地区租金增长的影响如何 - 2019年曼哈顿、布鲁克林和哈德逊滨水区等子市场的租金增长情况相当，未来预计曼哈顿的定价权将恢复，市场利率增长可能会加速，与哈德逊滨水区拉开差距 [69] 问题10: 新开发项目的收益率如何，与收购新资产的收益率差距需要多小才会放弃开发 - 公司会不断比较开发和收购的风险调整后回报，一些特殊项目如密度改造项目的回报看起来很好，部分开发项目的收益率在4% - 5%之间 [71][74] - 公司更关注项目的位置、成本、资金来源等因素，而不是收益率差距本身 [72] 问题11: 2019年第四季度相对较弱，未来第四季度是否会同样疲软，是什么导致了2019年第四季度与2018年的差异 - 2019年第四季度回归正常季节性疲软，2018年是异常情况，后期需求增强导致收入加速增长 [78] - 公司在2020年的指导过程中已考虑到第四季度的正常季节性下降 [78] 问题12: 请详细说明费用指导范围以及主要组成部分（如房地产税）的预测依据 - 房地产税占同店费用的40%，预计增长3.75% - 4.75%，主要驱动因素包括纽约421a税收减免的减少、西雅图房地产税的预期增长等 [81] - 工资费用预计增长2.25% - 3.25%，主要受医疗保险等员工福利成本增加的影响，运营效率的提高将缓解部分工资增长 [82] - 公用事业和维修保养费用预计各增长2.5% - 3.5%，公用事业增长受服务相关类别价格压力影响，维修保养费用受最低工资上涨影响，但运营举措的改善将抵消部分增长 [39][82] 问题13: 第一季度初的混合租金增长与去年相比如何 - 续约租金预计约为4.2%，新租约变化需等到季度末才能确定，但每周的要价租金显示有改善 [84] - 1月份的基本租金或含配套设施租金较去年同期上涨2.5%，且每周都在改善 [86] 问题14: 加州SB 50法案若获批，将如何影响公司在加州的开发计划 - 公司和行业都支持SB 50法案，认为在交通枢纽附近增加密度是个好主意，但不确定该法案是否能通过州议会 [87] - 公司希望该法案通过，但需等待后续发展，认为其不会增加太多道路交通压力 [87] 问题15: 公司在资产置换计划中，考虑进入新市场的机会有多大，新市场与沿海市场在初始资本化率和内部收益率（IRR）方面的比较如何 - 公司资产平均年龄约为18年，部分市场有一些较旧但优质的资产，有少量资产可能会出售并置换为新资产 [90] - 公司考虑减少在华盛顿特区的投资，将部分资金转移到丹佛，同时希望增加在波士顿和西雅图的投资，可能会减少在加州的投资 [91][92] - 公司看好奥斯汀市场，但进入该市场的价格较高，目前资产交易的资本化率较低，进入新市场需考虑物业运营成本和市场特点 [93] - 公司认为市场不一定需要更高的IRR才能进入，还需考虑监管和多元化等好处，不同市场的IRR可与主要市场相当 [96][97] 问题16: 市场NOI和资本化率趋同的情况是否会持续，公司专注于特定门户沿海市场的策略是否仍适用于未来十年 - 公司认为市场并非完全平等，目前的趋同是由于大量资金进入公寓行业导致的，不一定是永久性的 [99][100] - 公司喜欢目前所在的九个市场，会考虑进入有大量目标客户、竞争和供需情况合理的新市场 [100] 问题17: 纽约州可能进一步收紧租金管制单位的资本支出限制，公司如何应对今年6月结束的奥尔巴尼会议 - 州长在州情咨文中未提及经济适用房，立法机构中的许多人希望先观察现有规则的影响，再考虑增加新规则 [102] - 公司通过行业协会努力教育相关人员，认为新规则会导致住房投资减少、供应不足，使城市活力下降 [102][103] 问题18: 2020年公司周转率的预期如何，2019年周转率下降对收益的贡献有多大 - 公司预计2020年周转率与2019年相似，不会继续下降，但也不会突然大幅上升 [105] - 较低的周转率和较高的续约率对收入有积极贡献，但具体量化数字暂无 [106] 问题19: NAREIT和正常化FFO指导之间的差距是由什么驱动的 - 差距主要由两项因素驱动，一是预计的0.01美元追求成本注销，二是其他杂项费用（包括历史时期的宣传费用等）0.01美元 [108] 问题20: 公司FFO增长近一半来自利息节省，这是否令人担忧，为何2.5%的同店NOI增长转化为2.3%的FFO增长（不包括利息成本节省） - 2019年公司年初收购资产，年末出售资产，2020年有一些资产将在年初处置，会对FFO增长产生一定稀释作用 [110] - 利息节省是由于公司能够以更低的成本借款，公司资产负债表强劲，固定利率与浮动利率比例合理，有良好的资本获取渠道，因此利息节省是积极的 [111] - 大部分0.07美元的利息收益已通过偿还高息债务并借入低息长期债务锁定，预计2020年末信用指标与2019年相似 [112] 问题21: 公司通过偿还高于市场利率的债务并按市场利率借款获得的好处能持续多久，资产负债表上是否还有大量此类债务 - 从资产负债表披露的各到期期限加权平均票面利率来看，仍有一些有利的再融资机会，如2021年到期债务的加权平均票面利率为4.64%，而目前发行10年期无担保债券的利率预计在2.5%或更低 [114] - 与几年前相比，目前的利率环境提供了更长的再融资窗口，公司过去已利用这些机会，未来也将继续利用 [114]