资产评估 - 拟置出资产评估值为55.05亿元，减值率为8.17%[6] - 海德壹号和三亚合联中央商务区项目采取假设开发法评估[10] - 浦江海德、上海太联公园海德和重庆两江部分已完工项目采取市场法评估[10] - 上海太联公园海德和三亚合联中央商务区自持部分物业采取租金折现收益法评估[10] - 重庆两江改变开发限制的未开发土地采取基准地价系数修正法评估[10] 项目进展 - 海德壹号项目预计2025年4月底完工，住宅部分已全部预售[7] - 浦江海德项目于2021年5月竣工，住宅部分已全部销售完毕[7] - 上海公园海德项目于2023年12月竣工，住宅已基本完成销售[7] - 三亚合联中央商务区项目预计2024年12月完工，办公部分已实现部分预售[7] - 重庆两江项目在评估报告日后P24地块销售3处住宅，P25地块销售1处商铺[8] 项目评估数据 - 上海保联海德营项目账面原值326787.94万元，评估值282424.01万元，增减值-11429.17万元，增减值率-3.89%[19] - 上海合联浦江海德项目账面原值28724.82万元，评估值24829.03万元，增减值-3663.50万元，增减值率-12.86%[19] - 上海太联公园海项目账面原值61359.84万元，评估值42805.65万元，增减值-1599.73万元，增减值率-3.60%[19] - 三亚合联三亚合联中央商务区项目账面原值277393.40万元，评估值256791.96万元，增减值-20601.44万元，增减值率-7.43%[19] - 重庆两江P15 - 1/01等地块项目评估值126486.23万元，账面原值128536.55万元[42] - 重庆两江P19 - 4/01等地块项目预计售价215202.46万元，评估值191244.81万元，账面原值226926.73万元[42] 财务指标 - 上海保联、上海太联销售费用率取行业平均3%，上海合联为3.7%，三亚合联为5%，重庆两江为3%-7.57%[24] - 续建管理费用按预计续建成本的3%确定[24] - 企业适用所得税税率为25%[24] - 投资贷款利率参考2024年6月20日LPR确定为3.45%[25] - 近三年房地产行业平均销售利润率约为7%[25] - 自持物业租金增长率为2%-5%，空置率区间为5%-20%，报酬率为5.5%[28][29] - 三亚合联项目土地使用税适用标准为18元/平方米，上海太联项目为3元/平方米[29] - 重庆两江住宅用地4级基准地价楼面地价为4450元/平方米，商业用地6级为1920元/平方米[30] 市场数据 - 2024年1 - 5月全国商品房销售面积3.7亿平方米，同比下降20.3%，销售额3.6万亿元，同比下降27.9%[44] - 2024年5月全国商品房销售面积7390万平方米，同比下降20.7%，销售额0.8亿元，同比下降26.4%[44][45] - 2024年上半年重点100城新建商品住宅月均成交面积约2000万平方米，同比下降约四成[45] - 2024年6月重点100城新建商品住宅成交面积同比下降约20%[45] - 2024年上半年全国300城住宅用地推出1.1亿平方米，同比下降42.7%；成交8105万平方米，同比下降35.4%；土地出让金4993亿元，同比下降40.6%[46] - 2024年上半年全国300城住宅用地成交楼面均价同比下降8.0%，溢价率较去年同期下降2.5个百分点[46] 减值情况 - 股权交易评估与减值测试影响合计45895.24万元，占置出公司股东全部权益合计评估减值额比例为93.69%[59] - 上海保联存货已计提跌价32934.75万元，应计提跌价32987.24万元，差异-52.48万元[61] - 上海合联存货已计提跌价16954.46万元，应计提跌价16988.71万元，差异-34.25万元[61] - 重庆两江存货-开发成本已计提跌价3646.00万元，应计提跌价9594.12万元，差异-5948.12万元[62] - 重庆两江存货-开发产品已计提跌价22313.98万元，应计提跌价22330.32万元，差异-16.34万元[62] - 重庆两江投资性房地产公允价值半年报为51917.66万元，评估结果为51952.10万元，差异34.44万元[62] 未来展望 - 2024年下半年房地产政策预计聚焦“稳市场”“去库存”，配套政策有望优化落实[47] 其他事项 - 2024年9月9日重庆两江申请解除原用地性质开发限制，9月20日收到复函，需上报管委会土地联席会议审议[63] - 公司将重庆两江存货 - 开发成本跌价准备计入2024年三季报[64] - 置出资产减值主要原因是股权交易评估扣除管理费用等及重庆两江期后事项影响[65] - 评估师认为置出资产评估方法合理[67] - 评估师认为置出资产交易作价公允、合理[67]