企业资产与估值 - 截至2024年6月30日，西安高隆盛、西安配销归属于母公司所有者权益分别为33465.18万元、15758.24万元[2] - 采用资产基础法评估，西安高隆盛、西安配销评估值分别为60544.44万元和27909万元，增值率分别为80.92%、77.11%[2] 房地产评估 - 本次对被评估单位房屋建筑物采用市场法评估，给出估价步骤和基本计算公式[9][12][13] - 待估房地产价格为29358元/m²，建筑面积为8539.73平方米[22][23] - 房地产评估单价为24771.89元/平方米，内、外铺价格差异系数为0.90[39][40] - 委估不动产负1层至4层楼层修正系数分别为0.40、1.00、0.50、0.45、0.40[41] - 房产1F102地下停车场规划250个停车位[41] - 委估不动产评估单价为168,466.85元/个，评估总值为526,518,800元[57] 市场数据对比 - 2014 - 2017年房产购买价格分别为3.6亿元（9,370.28元/m²）、4.26亿元（10,707.57元/m³）[59] - 2024年1 - 11月西安二手商铺挂牌均价在16,688 - 19,059元/平方米之间[61][62] - 本次评估均价为13,234.13元/m²，较评估基准日17,421.00元/m²挂牌价略低[62] - 2017年西安商业市场成交均价14,515.00元/m²，评估基准日二手商铺挂牌均价较2017年增加2,906.00元/m²[65] - 本次评估均价较2017年购买时增加2,526.56元/m²[65] 市场现状 - 西安1 - 4月社零累计同比跌幅达5.7%，1 - 5月社零同比微涨0.5%[66] - 西安优质购物中心首层平均租金降至351.5元/平方米/月，上半年累计下降0.9%[66] - 西安优质零售物业市场平均空置率季末报11.4%，较2023年底微涨0.1个百分点[66] 评估方法选择 - 重大资产重组中评估机构原则上应采取两种以上方法评估或估值，特定情形可采用一种评估方法[69][70] - 本次评估选用资产基础法[73] - 高隆盛公司近年来持续亏损，部分核心资产未取得相关合格证，不适用于收益法评估[74][75] - 本次评估因类似企业股权交易案例少等不具备采用市场法的条件[76] - 西安高隆盛商业运营管理有限公司具备采用资产基础法评估的条件[78]