项目进度 - 海德壹号项目预计2025年4月底完工，住宅部分已全部预售[7] - 浦江海德项目于2021年5月竣工，住宅部分已全部销售完毕[7] - 上海公园海德项目于2023年12月竣工，住宅已基本完成销售[7] - 三亚合联中央商务区项目预计2024年12月完工，办公部分已实现部分预售[7] - 重庆两江项目在评估报告日后P24地块销售3处住宅，P25地块销售1处商铺[8] 评估方法 - 拟置出资产采用资产基础法评估，评估值为55.05亿元，减值率为8.17%[6] - 海德壹号项目和三亚合联中央商务区项目采取假设开发法评估[11] - 浦江海德项目、上海太联公园海德已完工部分和重庆两江已竣工项目采取市场法评估[11] - 上海太联公园海德和三亚合联中央商务区自持部分物业采取租金折现收益法评估[11] - 重庆两江P15 - 1/01等净地项目采取基准地价系数修正法评估[11] 减值情况 - 置出公司净资产评估减值主要由房地产开发项目评估减值组成[19] - 上海保联净资产评估减值 - 11407.04万元，存货等合计评估减值 - 11429.17万元，占比100.19%[19] - 上海合联净资产评估减值 - 3632.52万元，存货等合计评估减值 - 3663.50万元，占比100.85%[19] - 上海太联净资产评估减值 - 1599.68万元，存货等合计评估减值 - 1599.73万元，占比100.00%[19] - 三亚合联净资产评估减值 - 20594.73万元，存货等合计评估减值 - 20601.44万元，占比100.03%[19] - 重庆两江净资产评估减值 - 11750.98万元，存货等合计评估减值 - 11772.27万元，占比100.18%[19] 项目评估值与增减值率 - 上海保联海德壹号项目评估值282424.01万元，增减值 - 11429.17万元，增减值率 - 3.89%[21] - 上海合联浦江海德项目评估值24829.03万元，增减值 - 3663.50万元，增减值率 - 12.86%[21] - 上海太联公园海德项目评估值42805.65万元，增减值 - 1599.73万元，增减值率 - 3.60%[21] - 三亚合联三亚合联中央商务区项目评估值256791.96万元，增减值 - 20601.44万元，增减值率 - 7.43%[21] - 重庆两江格力两江总部公园项目评估值317731.04万元，增减值 - 11772.27万元，增减值率 - 3.57%[22] 销售价格 - 上海保联车位均价50万元/个，储藏间整体均价2.21万元/㎡，商业及地下商业售价均价8.25万/㎡[1][25][26] - 上海合联车位均价50万元/个，储藏间均价3.04万元/㎡，商业及地下商业均价5.16万元/㎡[1] - 上海太联住宅均价5.98万元/㎡，储藏间均价0.51万元/㎡，可售车位均价17.60万元/个[1] - 三亚合联办公售价均价4.99万元/㎡，商业（含1 - 4F）售价均价3.47万元/㎡，住宅均价0.83万元/㎡[1] - 重庆两江住宅均价0.83万元/㎡，商住均价0.81万元/㎡，地下车位均价3.90万元/个，底商均价0.62 - 0.88万元/㎡，办公及酒店均价0.68 - 0.76万元/㎡[1] 费用与税率 - 上海保联销售费用率为3%，上海合联为3.7%，上海太联为3%，三亚合联为5%，重庆两江为3% - 7.57%[31] - 续建管理费用按照预计续建成本的3%确定[31] - 企业适用的所得税率为25%[31] - 投资利息计算参考2024年6月20日LPR，贷款利率为3.45%[32] - 销售税金及附加中城市维护建设税税率为7%/5%、教育费附加为3%、地方教育费附加为2%[30] 行业利润率 - 近三年房地产行业平均销售利润率约为7%，91家上市公司2021 - 2023年平均利润率为7.30%[34][35] - 部分上市公司销售利润率：中国国贸40.17%、保利发展12.26%、张江高科56.72%、新城控股5.74%等[34] 自持物业参数 - 自持物业收益法租金增长率为2% - 5%，空置率为5% - 20%，报酬率为5.5%[36] 基准地价 - 重庆两江住宅用地4级基准地价楼面地价为4450元/平方米，商业用地6级为1920元/平方米[37] 其他项目数据 - 上海保联海德壹号项目宗地总面积为12258.40平方米，评估价值为282424.01万元[41][44] - 重庆两江P24 - 1/01项目规划可售面积为106932.30平方米，土地到期日为2063年12月30日[45] - 三亚合联项目土地使用税适用标准为18元/平方米，上海太联项目为3元/平方米[36] - 龙盛总部P26 - 2/03地块土地面积23147㎡，容积率上限2.83，土地级别为商业六级[48] 全国商品房数据 - 2024年1 - 5月全国商品房销售面积3.7亿平方米，同比下降20.3%，销售额3.6万亿元，同比下降27.9%[54] 股权交易评估 - 置出公司股权交易评估扣除管理费用、投资利息和投资利润合计45895.24万元，占置出公司股东全部权益合计评估减值额比例为93.69%[69][70] 公允价值与存货跌价 - 重庆两江投资性房地产公允价值（2024年度半年报）为51917.66万元，公允价值评估结果为51952.10万元，差异为34.44万元[72] - 上海保联存货已计提跌价32934.75万元，应计提跌价32987.24万元，跌价差异 - 52.48万元[73] - 上海太联存货已计提跌价16954.46万元，应计提跌价16988.71万元，跌价差异 - 34.25万元[73] - 重庆两江存货 - 开发成本已计提跌价3646.00万元，应计提跌价9594.12万元，跌价差异 - 5948.12万元[73] - 重庆两江存货 - 开发产品已计提跌价22313.98万元，应计提跌价22330.32万元，跌价差异 - 16.34万元[73] 减值原因 - 上海合联浦江海德项目因剩余物业售价低、销售收入低于账面成本致存货减值[60] - 上海太联公园海德项目因剩余自持商业物业和车位部分收益低于成本致存货评估减值[61] - 三亚合联中央商务区项目因宏观经济疲软、房地产市场行情下行致项目整体收益不及预期[62] - 重庆两江因房地产市场下行、销售价格下降、去化周期增加致评估减值[63]