评估基本信息 - 评估报告文号为众华评报字[2024]第053号，报告日是2024年11月11日[4] - 评估目的是为公司拟处置药业分公司相关资产提供价值参考[13] - 评估基准日为2024年7月31日，结论使用有效期自该日起一年[13][15] 评估范围与资产情况 - 评估范围为药业分公司一宗土地使用权资产，证载面积16,454.10平方米[13] - 土地原始入账价值53.64万元，账面价值28.97万元[13] - 土地取得价格为536,438.12元，终止日期为2051年8月28日[23] 评估方法与价值 - 价值类型为市场价值，采用成本逼近法、市场比较法[13] - 资产账面价值28.97万元，评估价值383.38万元，增值354.41万元，增值率1,223.00%[13] 评估程序与假设 - 评估程序包括接受委托、现场调查等多环节[36][38][39][40] - 评估假设包括交易假设、公开市场假设等[41] 公司相关决策 - 同意公司处置1宗78.14亩原药业分公司土地及相关资产[60] - 1宗24.68亩附属道路、绿化用地由政府有偿收储[60] 合同相关 - 公司于2023年2月23日与辽宁众华签订资产评估合同[86] - 原服务期限至2023年12月31日，变更后至2025年7月31日[106] - 原评估基准日为2023年1月31日，变更后为2024年7月31日[106] 费用与违约 - 评估服务费用为139,300元（含税价）[89] - 乙方违约应支付合同价款5%的违约金[91][93][96] - 甲方违约就应付金额按银行贷款利率支付违约金[93] 土地评估计算参数 - 待估宗地区域土地取得费117.20元/m²[172] - 相关税费为42元/m²，土地开发费为110元/m²[173] - 投资利息率按3.35%计算，投资利息为7.18元/m²[173][174] - 投资利润率为8%，投资利润为21.55元/m²[174] - 土地增值收益率为10%，土地增值收益为28.2元/m²[175][176] - 区位因素修正系数为 -1.43%，年期修正系数为0.8393[176][179][180] 可比实例情况 - 可比实例1土地面积8243.31平方米，成交价格236.00元/㎡[182] - 可比实例2土地面积340.46平方米，成交价格235.00元/㎡[182] - 可比实例3土地面积2377.37平方米，成交价格240.00元/㎡[182]