公司人员与组织架构 - 截至2024年12月31日，RMR约有1000名全职员工[41] - 截至2024年12月31日，公司董事会由9名受托人组成，其中7名为独立董事，女性约占44%，代表性不足社区成员约占11%[52] 公司业务运营 - RMR的RTM项目覆盖公司42处物业，占年度电力支出约73%，年节省约210万美元[48] - 2024年公司连续第七年被评为能源之星年度合作伙伴，连续第五年获卓越成就奖[49] - 截至2024年12月31日，公司有50处物业获LEED认证，占总物业数37.6%、总可出租面积39.4%[51] - 截至2024年12月31日，公司有32处物业获能源之星认证，占符合条件物业数29.9%、符合条件可出租面积33.3%[51] - 截至2024年12月31日，公司有一个运营部门：直接持有房地产物业[56] 公司网站信息披露 - 公司网站为www.opireit.com，将用于披露重大非公开信息及履行Regulation FD下的披露义务[57][58] REIT纳税资格及相关规定 - 公司自2009年应税年度起选择按房地产投资信托基金（REIT）纳税[64] - 2009 - 2024年应税年度公司符合REIT纳税资格，未来有望继续符合[66] - 公司需分配至少90%的年度REIT应纳税所得（不包括净资本收益）以符合REIT税收资格[37] - 公司若未能符合REIT纳税资格，将按C类公司纳税，且未来四年无资格按REIT纳税[71] - 公司若继续符合REIT纳税资格，对分配给股东的金额一般不缴纳联邦所得税，但特定情况除外[69] - 公司若有“禁止交易”净收入，需按100%税率纳税[69] - 公司若未满足75%或95%的总收入测试，因合理原因而非故意疏忽，需按100%税率纳税[69] - 公司若未能满足REIT资产测试（5%或10%资产测试的轻微失败除外），需缴纳至少50,000美元或按最高常规企业所得税税率计算的税款[69] - 公司若未能满足IRC的任何规定导致不符合REIT纳税资格，每次违规需缴纳50,000美元罚款[69] - 公司若未能在任何日历年分配至少85%的REIT普通收入、95%的REIT资本利得净收入及以前期间的未分配应税收入，需缴纳4%的不可扣除消费税[69][70] - 上市公司需满足条件（6），即每个纳税年度的后半年，不超过50%价值的流通股由五个或更少“个人”直接或间接持有[73] - 若未满足条件（1） - （6），但能证明是合理原因且非故意疏忽，每次豁免失败将处以50,000美元罚款而非取消REIT资格[76] - 公司每年需满足两个总收入测试，至少75%的总收入来自房地产相关投资，至少95%的总收入由特定合格收入组成[84] - 若未满足75%或95%总收入测试，因合理原因且按要求申报，可继续按REIT纳税，但需缴纳100%税[93] - 公司认为能持续满足75%和95%总收入测试[94] - 公司总资产至少75%须为“房地产资产”，不超25%为证券，非REIT发行人证券不超5%，不超10%投票权或价值[96] - 若未满足5%、10%资产测试，在一定条件下可获豁免[96][97] - IRC为10%价值测试提供例外证券安全港规则[98] - 税法一般将可分配的净利息费用扣除限制在“调整后应税收入”的30%，公司已选择作为不动产贸易或业务，预计上述利息扣除限制不适用于公司[101] - 若公司未能分配全部净资本收益和“房地产投资信托应税收入”，将按常规企业所得税税率对未分配金额缴纳联邦所得税，还将面临4%的不可扣除消费税[102] - 公司需在日历年内向股东进行分配，分配金额为普通收入的85%和资本利得净收入的95%，加上上一日历年度“上调后所需分配额”超出该年度已分配金额的部分[103] 子公司相关税务规定 - 公司子公司C类公司需就其收益缴纳联邦企业所得税，与应税REIT子公司的非公平交易可能需缴纳100%的税[72] - 公司100%持股的子公司，除TRS外，为合格REIT子公司，其资产、负债等视为公司的[77] - 公司投资房地产合伙企业，按资本权益比例拥有合伙企业收入和资产份额（10%价值测试按特定方式计算）[78] - 子公司REIT若单独符合条件，其股份是母公司75%资产测试的合格房地产资产；若不符合，可能影响母公司REIT资格[79] - 公司对TRS投资不得超过每季度末总资产价值的20%[81] - 若TRS直接或间接拥有某公司超过35%投票权或流通证券价值，该公司自动成为TRS[81] - 若TRS向关联REIT支付金额超过公平交易，REIT可能需缴纳等于超额部分100%的消费税[83] - 若第三方租户向REIT多付租金、向TRS少付服务费用且REIT未充分补偿TRS，REIT可能需缴纳等于未补偿部分100%的消费税；若TRS获补偿率至少为直接成本的150%，有安全港例外[83] - 若租户为TRS，至少90%的租赁空间租给非TRS和非10%关联租户，且TRS租金与非关联租户相当，其租金可算“不动产租金”[86] - 非惯常租户服务价值不超物业总收入1%，不影响收入算“不动产租金”[86] - 与不动产租赁相关的个人财产租金占总租金15%及以下，算“不动产租金”[86] - 非租赁性主动总收入需满足75%和95%总收入测试，止赎财产可满足[88] - 处置资产收益若为经销商收益，需缴纳100%惩罚税，非经销商收益算合格总收入[89] - 若公司收购C类公司，除进行适用的TRS选举外，被收购实体及其子公司将成为公司的QRSs，公司将继承其联邦所得税属性[108] - 若公司从C类公司继承资产并在资产不再由C类公司持有之日起五年内出售，可能需就内置收益缴纳联邦所得税[109] - 公司收购C类公司后，需在交易发生的应税年度结束前分配继承的C类公司收益和利润，否则需支付利息费用[110] 股东税务规定 - 对于非企业美国股东，总调整后收入未超过适用门槛，长期资本收益和大多数公司股息的最高联邦所得税税率为15%；超过适用门槛，税率为20%[115] - 公司指定的资本利得股息，企业股东可能需根据税法第291条将最多20%的资本利得股息视为普通收入[117] - 若股息在10月、11月或12月宣布，次年1月支付，就联邦所得税而言，该股息将被视为在前一应税年度的12月31日支付和收到[120] - 美国个人、遗产或信托股东需对净投资收入缴纳3.8%的医疗保险税[122][124] - C类公司或仅含C类公司合伙人的合伙企业持有公司股票，单一年度税收损失超1000万美元或规定应税年度组合中损失超2000万美元需披露；其他合伙企业、S类公司、信托或个人，单一年度损失超200万美元或规定组合中损失超400万美元需披露[125] - 未披露应报告交易，自然人最高罚款1万美元，其他情况最高罚款5万美元[125] - 非公司制美国股东为购买公司股票借款，利息扣除受限于净投资收入[126] - 公司向非美国股东的非资本利得分红，按30%税率预扣联邦所得税，符合条件可按更低条约税率[131][132] - 若公司股票未在美国家证券交易所上市，非美国股东因公司出售美国不动产权益获得的分红，预扣最高可达分红中可指定为资本利得分红部分的21%[135] - 若公司股票未在美国家证券交易所上市且非“国内控制”房地产投资信托，非美国股东出售股票获利需按美国股东处理，购买方需预扣15%的购买价格[140] - 若美国股东未提供正确纳税人识别号和认证，可能被IRS处罚，适用扣缴代理人可能需扣缴部分分红或收益[142] - 美国股东未在合规的IRS表格W - 9上证明属于豁免类别，当年公司股票分红或收益及扣缴税额将报告给股东和IRS[142] - 若公司股票为“国内控制”房地产投资信托（即过去五年内非美国股东直接或间接持有的股票价值低于50%），非美国股东出售股票获利一般无需缴纳美国联邦所得税[138][139] - 未遵守信息报告、认证等要求，对非美国人士适用付款可能征收30%美国预扣税[144] - 外国金融机构需与美国财政部达成协议，对不合规机构和账户持有人适用付款预扣30% [144] - ERISA计划受托人违规可能承担高达所获金额20%的民事罚款[147] 证券相关规定 - 公开募股证券需在发行财年结束后120天内在交易所法案下注册[151] - 证券“广泛持有”需由100个以上独立投资者持有[152] - 最低投资额10000美元或以下的证券发行，部分转让限制通常不影响“自由转让”认定[153] 公司资产折旧规定 - 公司的可折旧不动产将按直线法在40年内折旧，个人财产将在适用的较短期限内折旧[112]