公司人员与组织架构 - 截至2024年12月31日，RMR有超1000名全职员工[52] - 公司无员工，服务由RMR、管理受托人和管理人员提供[52] - 截至2024年12月31日，董事会由7名受托人组成，其中5名为独立受托人，2名（约28.6%）为女性，1名（约14.3%）来自代表性不足的社区[61] 物业认证情况 - 截至2024年12月31日，4处物业约130万可出租平方英尺获LEED认证，占符合条件物业和可出租平方英尺的2.0%和3.0% [56] - 截至2024年12月31日，50处物业约840万可出租平方英尺获BOMA 360认证，占符合条件物业和可出租平方英尺的25.4%和19.2% [61] - 截至2024年12月31日，5处物业约68.7万可出租平方英尺获ENERGY STAR认证，占符合条件物业和可出租平方英尺的2.5%和1.6% [61] 公司运营与信息披露 - 截至2024年12月31日，公司有一个运营部门，即物业的所有权和租赁[63] - 公司经理RMR定期发布可持续发展报告[53] - 公司网站为www.ilptreit.com，会在网站披露重大非公开信息[62] REIT纳税资格与相关规定 - 公司自2018年应税年度起选择按房地产投资信托基金（REIT）纳税[71] - 公司律师认为公司在2018 - 2024年符合REIT纳税资格，且当前和预期投资及运营计划能使其继续符合要求[73] - 公司需满足8项条件以符合REIT资格，其中条件(5)要求受益所有权由100人以上持有，条件(6)要求每个纳税年度后半段，不超过50%的已发行股份价值由5个或更少“个人”直接或间接拥有[79] - 若未满足条件(1) - (7)，能证明是合理原因且非故意疏忽，每次豁免失败将处以5万美元罚款而非取消REIT资格[81] - 公司每年需满足两项总收入测试以维持REIT纳税资格，一是至少75%的总收入来自与不动产相关投资，二是至少95%的总收入由符合75%总收入测试的收入等组成[92] - 每个日历年季度末，至少75%的总资产价值须为“房地产资产”[101] - 不超25%的总资产价值可由除计入75%资产测试外的证券代表[101] - 计入25%资产类别的投资中，单一非REIT发行人证券价值不超总资产价值5%，且不超其已发行证券投票权或价值的10% [101] - 不超20%的总资产价值可由TRS的股票或其他证券代表[101] - 公司需满足REIT资产测试，年度分配要求为至少等于90%的“房地产投资信托应税收入”与90%的止赎财产税后净收入之和，减去非现金收入超过“房地产投资信托应税收入”5%的部分[107] REIT纳税违规处罚 - 若公司未能通过75%或95%的总收入测试，因合理原因而非故意疏忽，且因特定补救条款仍保持REIT纳税资格，将对未通过测试的差额按100%税率征税[77] - 若公司未能满足REIT资产测试（5%或10%资产测试的轻微失败除外），因合理原因而非故意疏忽，且因特定补救条款仍保持REIT纳税资格，将按50,000美元或最高常规企业所得税税率乘以不合格资产产生的净收入中的较高者征税[77] - 若公司未能满足导致其无法获得REIT纳税资格的任何规定（除REIT总收入测试或资产测试违规外），因合理原因而非故意疏忽，可保留资格但每次失败需缴纳50,000美元罚款[77] - 若公司在任何日历年未能至少分配当年REIT普通收入的85%、REIT资本利得净收入的95%以及任何以前期间的未分配应税收入，将对未分配的差额征收4%的不可抵扣消费税[77] - 若公司投资的子公司未能获得REIT纳税资格，公司可能无法通过REIT资产测试，需按50,000美元或最高常规企业所得税税率乘以该子公司净收入中的较高者征税[78] - 若公司任何一年未能获得REIT纳税资格，将按常规C类公司缴纳联邦所得税，且此后四个应税年度将被取消REIT纳税资格[78] - 若未满足75%或95%总收入测试，因合理原因且按要求申报，可继续作为REIT纳税，但需缴纳100%税[100] - 若未按要求分配，公司将按常规企业所得税税率对未分配金额缴纳联邦所得税，还将面临4%的不可扣除消费税，需向股东分配85%的普通收入和95%的资本利得净收入[109] 子公司相关情况 - 公司直接和间接全资子公司（除TRS外）将是合格REIT子公司或非公司实体，其资产、负债等视为公司的[82] - 公司与部分子公司REIT联合提交保护性TRS选举，所有权低于10%时可能停止，预计此类选举不影响75%和95%总收入测试合规[86] - 公司作为REIT，每季度末投资于TRS的股票或其他证券价值不超过总资产的20%[87] 税务相关其他规定 - 非公司制美国股东在2026年前满足特定持有期要求，对非资本利得或合格股息收入的股息可享受较低有效税率[72] - 税法一般将可分配的净利息费用扣除限制在“调整后应税收入”的30%，公司已选择作为房地产贸易或业务处理，预计不受此限制[108] - 公司一般将可折旧的不动产按直线法在40年内折旧，个人财产在较短适用期间内折旧[121] - 非公司制美国股东，若总调整收入不超过适用门槛，长期资本利得和大多数公司股息的最高联邦所得税税率一般为15%；超过门槛则为20% [124] - 公司未指定为资本利得股息的分配，一般视为普通收入股息；指定为资本利得股息的分配，一般按长期资本利得征税，但公司股东可能需将最多20%的资本利得股息视为普通收入[126] - 美国个人、遗产或信托股东需对净投资收入支付3.8%的医疗保险税[132] - C类公司或仅含C类公司合伙人的合伙企业持有公司股票，单一年度税务损失超1000万美元或规定组合纳税年度超2000万美元需披露[133] - 其他合伙企业、S类公司、信托或个人持有公司股票，单一年度税务损失超200万美元或规定组合纳税年度超400万美元需披露[133] - 自然人未披露可报告交易的年度最高罚款为1万美元，其他情况为5万美元[133] - 公司向非美国股东非资本利得股息分配，通常按30%税率预扣美国联邦所得税[139] - 若公司股票未在美国家证券交易所上市，非美国股东获归因于美国不动产权益出售或交换收益的分配，预扣最高21%[142] - 若公司股票未在美国家证券交易所上市且非“国内控制”REIT，非美国股东出售股票收益需纳税，买方需预扣15%的购买价格[146] - 资本利得归因于房地产折旧收回，最高按25%联邦所得税税率征税[130] - 公司股票在美国家证券交易所上市，非美国股东获资本利得股息及归因于美国不动产权益的股息，按普通股息预扣[140] - 若公司为“国内控制”REIT（过去五年内非美国股东直接或间接持股价值低于50%），公司股票不构成美国不动产权益[145] - 非美国金融机构和实体若不遵守信息报告等要求，适用支付将征收30%美国预扣税[151] - ERISA计划的受托人违规可能承担高达追回金额20%的民事罚款[156] 公司债务情况 - 截至2024年12月31日，公司未偿还浮动利率债务本金总额为26.35亿美元，加权平均年利率为6.32%，年利息支出为1664.89万美元[322] - ILPT浮动利率贷款本金为12.35亿美元，年利率为6.71%，年利息支出为840.19万美元，到期日为2025年10月9日[322] - Mountain浮动利率贷款本金为14亿美元，年利率为5.81%，年利息支出为824.7万美元，到期日为2025年3月9日[322] - ILPT浮动利率贷款年利率为SOFR加3.93%，公司为此购买利率上限，当前SOFR执行利率为2.78%[323] - Mountain浮动利率贷款年利率为SOFR加2.77%，合资企业为此购买利率上限，当前SOFR执行利率为3.04%[323] - 2025年2月，合资企业行使Mountain浮动利率贷款第二次延期选择权，并花费1501万美元购买一年期利率上限，SOFR执行利率为3.10%[323] - 2024年12月31日，公司浮动利率债务加权平均利率为6.32%，未偿还债务为263.5万美元，年利息费用为16.6489万美元，利率上升1个百分点对每股收益影响为 - 2.53美元[324] - 2024年12月31日，公司浮动利率贷款债务加权平均利率上升1个百分点，加权平均利率将达7.32%，年总浮动利率利息费用为19.5517万美元，每股收益减少2.98美元[325] - 2024年12月31日，公司未偿还固定利率债务总额为167.2829万美元，加权平均利率为4.37%，年利息费用为7.3127万美元[328] - 公司65万美元、70万美元和9.1万美元的抵押票据到期前只需支付利息，其余固定利率抵押票据到期前需分期偿还本金和利息[329] - 若固定利率抵押票据以比当前高或低1个百分点的利率再融资，公司年利息成本将增加或减少约1.6728万美元[329] - 假设其他影响固定利率债务公允价值的因素不变，利率即时变动1个百分点，公司固定利率债务公允价值将变动约7.825万美元[330] 证券转让规定 - 法规规定，若证券最低投资额为1万美元或以下，部分转让限制通常不影响其自由转让认定[162] - 公司律师认为，假设各类别股份广泛持有且无转让限制情况，公司目前公开发行股份不会因转让限制而不被认定为自由转让，公司资产不会被视为ERISA或非ERISA计划的“计划资产”[164]