资产负债 - 流动资产合计103.58万元，含货币资金51.82万元等[22] - 流动负债合计63.14万元，含应付账款56.76万元等[9] - 非流动资产合计10370.43万元，含在建工程4290.00万元等[9] - 负债合计63.14万元，所有者权益合计10410.87万元，资产总计10474.01万元[9] 在建工程 - 松江国际生态商务区3 - 2地块工程项目拟总投资57219.51万元[9] - 该工程2015年3月取得土地使用权证，2018年6月动工，2020年2月停建，2023年10月诉讼完结[9] - 在建工程估值基准日账面原值11515.87万元，账面净值4290.00万元，减值准备7225.87万元[26] - 项目建成后建筑面积73263.29㎡，预计2026年6月完工并开业[34] 估值数据 - 流动资产账面价值和估值价值均为103.58万元[25] - 在建工程（含土地使用权）估值为13640.00万元，账面净值10370.43万元[55][56] - 委估在建工程（开发完成后房地产）估值为35280.00万元[52] - 上海日播至胜实业有限公司股东全部权益账面价值10410.87万元，估值价值13680.44万元[72] 市场数据 - 2024年度上海市写字楼平均空置率约为21.40%，年有效毛收入为2,060.36万元[46] - 2023年松江区生产总值1740.03亿元，比上年下降0.9%，三次产业增加值比重为0.3∶46.6∶53.1[59] 费率数据 - 印花税按租赁合同金额适用税率0.1%计算[34] - 通常管理费用率为销售收入的1% [34] - 维修费率以房屋重置成本×（1 - 成新率）为基数，按1.0%计取[34] - 保险费以房屋重置成本×成新率为基数，按0.20%计取[34] - 年经营管理费取值为年租赁收入的2.00%，年保险费取值为建筑物现值的0.2%，税金中城建税、教育费及附加为12%，租赁印花税税率为0.1%，土地使用税每年缴纳27,633.04元[47] - 租金增长率约为1%-5%，未来稳定年限年度收入按每年2.00%稳定增长[47] - 委估房地产报酬率为7.0%[51] - 管理费用率为2.0%，管理费用为396.44万元[53] - 成本利润率取1.8178%，应扣减净利润为301.64万元[54] 可比案例 - 选取双高世贸广场等作为可比交易案例[35][36] - 可比实例1、2、3含税租金单价分别为2.00元/㎡/天等[37] - 可比实例1、2、3建筑面积分别为100.00㎡等[39] - 出租成交价约有2 - 3%的降幅，三个可比案例交易情况修正系数均为103[40] 其他 - 目标公司目前收入仅来自简单服装销售，尚未盈利，客户组成单一[20] - 资产核实工作于2025年1月15 - 16日对全部资产、负债全面勘查核实[16] - 本次估值所依据财务数据经众华会计师事务所审计，报告编号众会字(2025)第00651号，出具日期2025年2月20日[14]