公司战略与计划 - 2024年第二季度公司宣布前进之路计划，目标包括未来三到四年降低净债务与调整后EBITDA杠杆比率等[47] - 公司长期有四 pronged业务战略，聚焦区域零售中心的收购、租赁与管理、再开发和开发[48] 公司物业与租户情况 - 截至2024年12月31日，公司中心主要包括40个区域零售中心、2个社区/动力购物中心和1个再开发物业，总计约4300万平方英尺GLA[57] - 截至2024年12月31日，中心有146个锚定租户，约2000万平方英尺GLA，约5000个商场店铺和独立店铺，约2110万平方英尺GLA[57] - 2024年全年，中心约73%的总租金来自1万平方英尺以下的商场店铺和独立店铺，27%来自大型店铺和锚定租户[60] - 截至2024年12月31日，维多利亚的秘密&公司以40个门店占总租金2.1%成为最大租户[60] - 2024年12月31日公司投资组合中1万平方英尺及以下租户空间约占所有商场店铺和独立店铺空间的60%[62] - 截至2024年12月31日，主力店占公司总租金约7.2%[73] - 梅西百货旗下梅西和布鲁明戴尔在公司组合中拥有或租赁面积达6103000平方英尺[75] - JCPenney在公司组合中拥有或租赁面积为3536000平方英尺[75] - Dillard's在公司组合中拥有面积为2133000平方英尺[75] - 诺德斯特龙在公司组合中拥有或租赁面积为1207000平方英尺[75] - 迪克体育用品在公司组合中租赁面积为1003000平方英尺[75] 租金收入占比情况 - 2024年合并中心最低租金占总销售8.1%，百分比租金占0.6%，费用回收占3.1%，总计11.8%[64] - 2024年非合并合资企业中心最低租金占总销售7.6%，百分比租金占1.0%，费用回收占3.2%，总计11.8%[64] 第三方管理业务 - 公司目前为第三方业主管理两个社区中心并收取费用[54] 租金数据变化 - 2024年合并中心商场和独立店铺（面积小于10000平方英尺）平均每平方英尺基础租金为65.62美元，2023年为61.66美元，2022年为60.72美元[65] - 2024年合并中心大型店铺和主力店平均每平方英尺基础租金为14.85美元，2023年为16.65美元，2022年为15.95美元[66] 到期租约情况 - 2025年合并中心商场和独立店铺（面积小于10000平方英尺）到期租约数量为522份，占总租赁可出租面积的24.99%，到期基础租金占比23.13%[69] - 2025年合并中心大型店铺和主力店到期租约数量为27份，占总租赁可出租面积的15.42%，到期基础租金占比10.76%[70] 保险情况 - 公司在加州的购物中心地震险免赔额为总保额的5%，每次事故最低15万美元，年度累计赔付上限1亿美元；在太平洋西北地区和新马德里地震带的购物中心地震险免赔额为总保额的2%，每次事故最低15万美元，年度累计赔付上限1亿美元；恐怖主义险每次事故免赔2.5万美元，年度累计赔付上限132.5亿美元；环境险多数中心三年累计赔付上限5000万美元，有一个中心十年累计赔付上限500万美元[79] - 位于加州的商业中心地震险政策有等于总保险价值5%的免赔额、每次事故15万美元的最低免赔额和1亿美元的年度累计损失限额[116] - 位于太平洋西北地区和新马德里地震带的商业中心地震险政策有等于总保险价值2%的免赔额、每次事故15万美元的最低免赔额和1亿美元的年度累计损失限额[116] - 商业中心的独立恐怖主义保险政策有2.5万美元的免赔额和13.25亿美元的年度累计损失限额[116] - 每个商业中心的环境保险有10万美元的自留额和5000万美元的三年累计损失限额，有一个商业中心为5000万美元的十年累计损失限额[116] 纳税选择 - 公司自1994年12月31日首个纳税年度起选择按房地产投资信托（REIT）纳税[80] 员工情况 - 截至2024年12月31日，公司约有616名员工，其中615名全职，1名兼职[81] - 截至2024年12月31日，公司员工平均任期约10.6年，高级管理层平均任期16.6年[82] - 2024年公司员工流失率为13.7%[82] - 截至2024年12月31日，约58%的公司员工为女性，约30%的员工属于代表性不足群体[86] 行业排名与季节性 - 公司在北美零售行业的GRESB排名连续十年位居第一[89] - 购物中心行业具有季节性，第四季度零售商入住率和零售额通常最高，收益一般也更高[88] 公司面临风险 - 公司主要投资购物中心，面临全球和国家经济、区域和地方经济、当地房地产等多方面风险[93][95] - 公司业务竞争激烈，面临其他购物中心及线上零售等竞争[97][98] - 2023和2022年破产速度较前几年放缓，2024年保持稳定且公司持续经历租户破产和闭店，如2024年4月Express破产[108] - 公司房地产收购、开发和再开发策略可能不成功，面临资本可用性和成本、债务总额等多因素影响[105] - 公司可能无法实现新收购资产的预期财务和运营结果，面临融资不足、施工延迟等风险[106] - 公司部分物业存在多余空间，租户议价能力增加可能对租金和入住率造成下行压力[108] - 房地产投资流动性相对较差，公司可能无法按期望时间和有利条件出售物业[109] - 公司房地产资产可能面临减值费用，减值费用会直接影响收益[110] - 公司面临网络安全风险，网络攻击事件的复杂性和频率不断增加[120] - 信息系统安全事件可能导致财务报告错误、违反贷款契约等后果[121] - 暴力、破坏、内乱和恐怖袭击等可能对公司财务状况和经营业绩产生不利影响[122] - 未来疫情等传染病爆发可能对公司业务、财务状况和经营业绩造成重大不利影响[124] - 美国通货膨胀近年来显著上升，虽2024年有所下降但仍处高位，可能影响公司现金流和利润[127] - 利率上升可能影响消费者支出、租户业务和公司借款成本[128] - 国际贸易争端可能增加租户成本、影响公司项目成本和全球供应链[132] 债务情况 - 截至2024年12月31日，公司未偿还贷款债务总额为66.5亿美元[133] - 截至2024年12月31日，合并中心的长期固定利率债务为46.92495亿美元，平均利率4.40%；浮动利率债务为4.1亿美元，平均利率6.21%[346] - 截至2024年12月31日，非合并合资企业中心的长期固定利率债务为15.61934亿美元，平均利率5.28%；浮动利率债务为1.32922亿美元，平均利率8.29%[346] - 2024年和2023年，合并中心的固定利率债务分别为47亿美元和38亿美元，平均利率分别为4.40%和4.29%；浮动利率债务分别为4亿美元和5亿美元，平均利率分别为6.21%和7.43%[347] - 2024年和2023年，公司在非合并合资企业中心的固定利率债务分别为16亿美元和28亿美元，平均利率分别为5.28%和5.06%；浮动利率债务分别为1.329亿美元和0.452亿美元，平均利率分别为8.29%和9.00%[348] 融资与再融资风险 - 公司依赖外部融资，面临再融资风险[137] 人员依赖风险 - 公司的成功部分取决于能否吸引和留住优秀员工，关键人员流失可能产生不利影响[139] 合资权益情况 - 公司拥有13个合资购物中心和1个开发物业的部分权益[143] REIT资格限制 - 为维持REIT资格，公司宪章限制单一股东或股东集团持有不超过5%已发行股份数量或价值[148] - 为维持REIT资格，任何时间的后半年内，不得超过50%已发行股票价值由5个或更少个人直接或间接持有[148] - 若公司未能符合REIT资格，将在失去资格后的四个纳税年度内被禁止重新获得该资格[157] - 若公司未能符合REIT资格，计算应纳税所得额时将不允许扣除向股东的分配[158] - 若公司未能符合REIT资格，将按常规公司税率缴纳美国联邦和州所得税[158] - 税法对“禁止交易”所得收入征收100%的税[161] 股份相关情况 - 公司普通股价格可能会大幅波动，影响股东转售股份[140] REIT分配要求 - 公司作为REIT，需将90%的年度应税收入分配给股东[162] REIT地位影响因素 - 若1031交换交易被认定应纳税或相关法律修改，会影响公司REIT地位，因非合格收入可能不符合95%和75%的总收入测试[163] - 若运营合伙企业无法维持税务上的合伙地位，会减少分配并可能导致公司失去REIT地位[164] 利率上限协议与影响评估 - 截至2024年12月31日，公司有利率上限协议，若SOFR超过协议中的执行利率，相关贷款视为固定利率债务[350] - 公司评估认为，基于2024年12月31日5.429亿美元的浮动利率债务，利率每增加1%，每年未来收益和现金流将减少约540万美元[351] 长期债务公允价值计算 - 公司长期债务的公允价值基于现值模型估算，应付抵押票据的公允价值计算包含信用价值调整[352] 公司条款限制 - “商业合并”条款限制公司与“利益相关股东”（即实益拥有10%或更多公司已发行有表决权股票投票权的人）进行某些商业合并[157] - “控制股份”条款规定，在“控制股份收购”中获得的“控制股份”持有人，除非获得至少三分之二有权就该事项投票的股东的赞成票，否则无投票权[157]