SANTA MONICA, Calif., July 18, 2025 (GLOBE NEWSWIRE) -- WHAT: Macerich (NYSE: MAC) Schedules Second Quarter 2025 Earnings Release and Conference Call WHEN: Earnings Results will be released after market on Monday, August 11, 2025. Management will hold a conference call at 2:00 pm Pacific Time (5:00 pm Eastern Time) on that same day to discuss quarterly results. WHERE: Participants who wish to join the conference by telephone must register using the dial-in registration link below to receive the dial-in num ...

股价表现 - Macerich公司(MAC)股价在过去三个月上涨15.8%，远超行业7.4%的涨幅[1][8] 核心资产优势 - 公司拥有美国高端购物中心组合，这些物业位于人口稠密、高收入人群聚集的地区，为稳定现金流提供基础[2][8] - 通过重新定位主力租户和引入新品牌，公司推动混合用途物业转型，吸引更多消费者[3] 增长战略 - 积极采用全渠道零售模式，支持实体零售商通过商场门店完成订单，强化客户关系[3] - 实施资本循环计划，剥离非核心及低增长资产，将资金投入核心市场的高增长物业收购与再开发，同时降低杠杆率[4][8] 行业对比 - 同行业中，Curbline Properties(CURB)2025年FFO每股预期1美元，同比增长26.6%[10] - VICI Properties(VICI)2025年FFO每股预期2.35美元，同比增长4%[11]

收购交易概述 - Macerich公司以2.9亿美元收购位于北卡罗来纳州罗利市的Crabtree Mall 该购物中心为A级零售物业 面积约130万平方英尺 [1] - 收购符合公司Path Forward计划中2028年FFO目标范围 将显著增强公司投资组合 推动租赁和净营业收入(NOI)增长 [1] - 交易预计带来11%的初始收益率 计入已签约但未开业租约后收益率可达12.5% 新租约预计2027年开始产生租金 [2] 标的资产质量 - Crabtree Mall是北卡罗来纳州研究三角区最大购物中心 拥有200多家租户 年销售额达4.29亿美元 年客流量870万人次 [3] - 该物业位于高增长地区 为公司提供了进入美国东南部市场的战略入口 [5] 资金安排与战略 - 收购资金来源于公司现金和1亿美元循环信贷额度借款 计划30天内通过1.6亿美元两年期贷款展期偿还 [4] - 公司计划投入6000万美元进行重新开发和租赁资本支出 以提升物业表现 [2] - 交易执行方式符合公司去杠杆化目标 [4] 公司战略背景 - 2024年5月公司公布Path Forward计划 旨在简化业务 提升运营绩效并降低杠杆率 [6] - 此次收购体现公司通过投资高增长物业实现战略扩张 促进未来收入增长 [6] - 公司在美国优质购物中心领域具有领先地位 重点布局加州 太平洋西北地区 凤凰城/斯科茨代尔及纽约至华盛顿特区走廊 [5] 市场表现 - 公司股价过去一个月上涨10.6% 跑赢行业3.6%的涨幅 [7] 行业比较 - 同行业REIT中 VICI Properties和W.P. Carey获Zacks买入评级 2025年FFO每股预期分别为2.35美元(同比增长3.98%)和4.88美元(同比增长3.83%) [9]

文章核心观点 - 公司宣布以2.9亿美元收购北卡罗来纳州罗利市的Crabtree购物中心，预计初始收益率约11%，将实施战略投资计划提升其表现，收购资金安排合理，符合去杠杆目标，该收购为公司带来进入美国东南部的有力切入点 [1][2][3] 收购信息 - 公司以2.9亿美元收购北卡罗来纳州罗利市约130万平方英尺的市场主导型A级零售中心Crabtree Mall [1] - 公司预计基于该物业2025年估计净营业收入，Crabtree收购的初始收益率约11%，包含2027年预计开始收租的已签约未开业租约，估计收益率约12.5% [2] - 2025 - 2028年公司计划在该物业实施约6000万美元的战略投资计划，用于新的再开发和租赁资本，以最大化中心表现 [2] 资金安排 - 公司用手头现金和循环信贷额度借款1亿美元为收购提供资金，预计30天内用预计1.6亿美元的两年期定期贷款（有两次一年展期选择权，预计利率为SOFR加250个基点）的收益偿还循环信贷额度借款，收购融资预计使公司保持在先前声明的去杠杆目标内 [3] 收购意义 - Crabtree的出色位置为公司带来进入美国东南部的有力切入点，是前进投资组合的有力补充，公司的租赁、管理和再开发能力将重振其租赁势头，营造更宜人氛围，巩固其在社区的声誉 [4] Crabtree情况 - Crabtree有超200家商店和数十家餐厅，租户包括Apple、Banana Republic等，餐饮选择有Kanki Japanese House of Steaks & Sushi等 [5] - 它是北卡罗来纳州高增长研究三角区最大的购物中心，面积1346658平方英尺，有超200个租户，以Belk和Macy's为主要支撑，目前年销售额4.29亿美元，每平方英尺销售额951美元，年访客超870万 [6] 公司情况 - 公司是完全整合、自我管理和自我管理的房地产投资信托基金，是美国人口密集和有吸引力市场的优质零售房地产的领先所有者、运营商和开发商，投资组合集中在加利福尼亚州、太平洋西北地区、凤凰城/斯科茨代尔以及纽约市到华盛顿特区走廊，目前拥有4100万平方英尺房地产，主要包括38个零售中心的权益 [7] - 公司致力于推进环境目标、社会公益和良好的公司治理，在可持续发展方面是公认的领导者，连续十年（2015 - 2024年）在北美零售行业的全球房地产可持续发展基准（GRESB）排名第一 [8]

收购交易 - Harmony Gold Mining Company Limited通过其澳大利亚全资子公司Harmony Gold Pty Limited以每股12.25美元现金收购MAC Copper Limited 100%股权 交易总价值约10.3亿美元 [1] - MAC Copper Limited拥有澳大利亚CSA铜矿100%权益 [1] - 交易预计于2025年第四季度完成 MAC将成为Harmony全资子公司 [5] 公司战略 - Harmony拥有75年以上采矿经验 正转型为全球黄金和铜生产商 核心战略包括安全盈利生产及通过卓越运营和战略性收购提升利润率 [2] - 此次收购符合公司价值驱动增长战略 支持其成为低成本、全球多元化的黄金和铜生产商的目标 [3] - 公司过往成功收购案例包括巴布亚新几内亚Hidden Valley、Moab Khotsong、Mponeng、Mine Waste Solutions及澳大利亚Eva铜矿项目 [2] 收购资产价值 - CSA铜矿为澳大利亚最高品位铜矿之一 年产量超过4万吨铜精矿 运营成本低 利润率强劲 [4] - 该矿储量寿命超过12年 具备显著勘探潜力 包括新兴Merrin矿和新发现的锌资源 [4] - 公司计划五年内将澳大利亚东海岸铜产量提升至约10万吨/年 同时保持杠杆率低于1.0倍 [4] 市场表现 - Harmony Gold股价过去一年上涨62% 同期行业涨幅为41.5% [5] - 同行业其他表现优异公司包括Carpenter Technology Corporation(过去一年股价上涨110%)、Alamos Gold Inc(上涨58.1%)和Hawkins Inc(上涨43.6%) [7][8][9][10]

财务表现 - 2025年第一季度FFO每股33美分 超出市场预期的31美分 同比持平[1] - 季度营收2.492亿美元 高于去年同期的2.088亿美元 超出市场预期的2.189亿美元[2] - 同中心NOI（不含租赁终止收入）同比增长0.9%至1.913亿美元 略高于预期的0.8%增幅[4] 租赁与运营 - 第一季度签署260万平方英尺租约 可比中心签约面积同比激增156% 主要来自230万平方英尺的续租量[3] - 过去12个月基础租金重签溢价率达10.9% 连续14个季度保持正增长[4] - 截至2025年3月31日 投资组合出租率92.6% 低于去年同期的93.4% 主要受临时和节日特色租户影响[5] 成本与支出 - 购物中心运营成本同比上涨14.8%至8520万美元 管理公司运营成本增长8.3%至2080万美元[5] - 租赁费用同比上升6.6%至1120万美元 利息支出显著增至6910万美元[5] 资产交易与流动性 - 第一季度以2500万美元处置Wilton Mall资产 2025年4月以1100万美元出售SouthPark资产[6] - 截至2025年5月12日 公司持有约9.95亿美元流动性 包括6.5亿美元循环信贷额度[7] 同业比较 - Regency Centers（REG）第一季度FFO每股1.15美元 超预期且同比增长6.5%[9] - Kimco Realty（KIM）第一季度FFO每股44美分 超预期且同比增幅达12.8%[10]

公司物业资产情况 - 截至2025年3月31日，运营合伙企业拥有或持有39个区域零售中心、2个社区/大型购物中心和1个再开发物业，总面积约4200万平方英尺[133] 物业收购与出售 - 2024年5月14日，公司以3640万美元收购合资伙伴在箭头镇中心和南平原购物中心各40%的权益[138] - 2024年6月28日，公司合资企业以1.756亿美元出售97.1万平方英尺的乡村俱乐部广场，同时1.477亿美元贷款被免除[142] - 2024年7月31日，公司以1.1亿美元出售比尔特莫尔时尚公园50%的权益，确认收益4280万美元[144] - 2025年3月27日，公司以2480万美元出售74万平方英尺的威尔顿购物中心，资产出售损失290万美元[148] 贷款相关操作 - 2024年1月25日，公司将丹伯里集市购物中心1.169亿美元的抵押贷款替换为1.55亿美元，固定利率6.39% [152] - 2024年4月9日，公司在圣莫尼卡广场3亿美元的贷款违约[153] - 2024年10月28日，公司对皇后中心6亿美元的贷款进行再融资，新贷款5.25亿美元，固定利率5.37% [157] - 2025年2月7日，公司合资企业偿还熨斗交叉购物中心1450万美元夹层贷款和1450万美元的第一抵押贷款[159] - 2024年初至2025年第一季度，公司完成9笔近期限无追索权贷款到期交易，总计约18亿美元，公司按比例分摊约16亿美元[197] - 2024年初至2025年第一季度，公司完成九笔非追索权贷款到期交易，总额约18亿美元，公司按比例分担约16亿美元[228] 项目开发与重建成本 - 斯科茨代尔时尚广场的再开发项目总成本估计在8400万至9000万美元之间，公司按比例分摊4200万至4500万美元[161][162] - 绿景购物中心东北象限重建项目预计成本1.3 - 1.5亿美元，截至2025年3月31日已花费约2270万美元，多数租户预计2026年开业，一个主力租户预计2027年开业[163] - 熨斗交叉购物中心合资项目预计成本2.45 - 2.65亿美元，公司预计在住宅部分占股43.4%，其余部分占股51.0%，公司按比例分摊成本预计为1.25 - 1.35亿美元，截至2025年3月31日已花费1170万美元，预计2027年分阶段开业[164] 股息相关 - 公司宣布2024年每季度普通股现金股息为每股0.17美元，2025年第一季度股息已支付，第二季度股息将于2025年6月17日支付[165] 股票发行与销售 - 2021年ATM计划已在2024年9月30日全部使用，在截至2024年12月31日的12个月内，公司出售940万股普通股，净收益约1.486亿美元，加权平均股价为15.81美元[166] - 2024年ATM计划可发行和出售普通股总发行价最高达5亿美元，截至2025年3月31日，公司在该计划下有约4.293亿美元的普通股总销售额可用，在截至2024年12月31日的12个月内，出售370万股普通股，净收益约6910万美元，加权平均股价为18.68美元[167] - 2024年11月27日，公司完成公开发行2300万股普通股，每股价格19.75美元，总收益约4.543亿美元，扣除承销折扣和发行成本后净收益约4.395亿美元，所得款项用于偿还华盛顿广场物业的抵押贷款[168] - 2024年11月27日，公司公开发行2300万股普通股，每股19.75美元，总收益约4.543亿美元，净收益约4.395亿美元[220] 租赁业务数据 - 截至2025年3月31日的过去12个月，公司投资组合中小于10000平方英尺的可比租户销售额较2024年第一季度下降1.5%，租赁入住率为92.6%，较2024年3月31日的93.4%下降0.8%，较2024年12月31日的94.1%下降1.5%，续租价差每平方英尺增加6.86美元，增幅为10.9%[183] - 截至2025年3月31日，公司已对2025年到期的69%的租赁面积执行续租或承诺，另有24%处于意向书阶段，剩余约18.4万平方英尺处于勘探阶段[184] - 公司已签订130份新店铺租约，总面积约81.4万平方英尺，计划2025年开业，另有27份租约总面积约48.6万平方英尺在2025年后开业，到2028年新店铺租约预计产生总毛收入比之前用途多出约7950万美元[185] - 2025年第一季度，公司签署87份新租约和233份续租租约，总面积约260万平方英尺，平均租户补贴为每平方英尺14.56美元[186] - 2025年第一季度公司中心客流量较2024年同期增长1.8%[189] - 截至2025年3月31日的过去十二个月，面积小于10000平方英尺的组合租户每平方英尺销售额为837美元，与2024年持平；2025年第一季度该类可比租户销售额较2024年同期下降1.5%[189] - 2025年第一季度公司签署320份租约，约260万平方英尺，较2024年第一季度的211份租约和100万平方英尺，签约面积增长156%，租约数量增长52%[190] - 截至2025年3月31日，租赁入住率为92.6%，较2024年3月31日的93.4%下降0.8%，较2024年12月31日的94.1%下降1.5%[192] - 2024年有13起涉及公司租户的破产申请，共54份租约，约36.9万平方英尺租赁空间，公司份额的年租赁收入约2170万美元；2025年年初至今有1起，共20份租约，约73.4万平方英尺租赁空间，公司份额的年租赁收入约520万美元[195] 财务指标变化 - 2025年租赁收入较2024年增加4400万美元，增幅23.0%[200] - 2025年购物中心和运营费用较2024年增加1100万美元，增幅14.8%[201] - 2025年归属于普通股股东和单位持有人的摊薄资金运营（FFO），不包括与钱德勒永久产权相关的融资费用、应计违约利息费用和非房地产投资损失，较2024年的7460万美元增加17.1%至8740万美元[209] - 2025年经营活动提供的现金较2024年增加2740万美元[210] - 2025年第一季度，合并中心资本支出为4234.7万美元，非合并合资企业中心为1661.1万美元，2024年同期分别为2641.5万美元和1598.9万美元[216] - 公司预计未来十二个月租户津贴和递延租赁费用支出约为5000万 - 7500万美元，2025年开发、重建、扩建和翻新支出约为2.5亿 - 3亿美元[216] - 2025年第一季度和2024年全年，公司及合资伙伴出售土地收益分别为830万美元和610万美元[218] - 2025年和2024年第一季度归属于公司的净亏损分别为5012.3万美元和1.26728亿美元[239] - 2025年和2024年第一季度归属于普通股股东和单位持有人的基本和摊薄FFO分别为8097.3万美元和6654.5万美元[239] - 2025年和2024年第一季度剔除特定费用后归属于普通股股东和单位持有人的基本和摊薄FFO分别为8737.2万美元和7460万美元[239] 债务情况 - 截至2025年3月31日，公司总未偿贷款债务为68亿美元，其中合并债务52.3亿美元，非控股权益0.03亿美元，非合并合资企业债务16亿美元[224] - 截至2025年3月31日，公司有610万美元信用证担保相关义务，其中590万美元由受限现金担保[227] - 截至2025年3月31日，公司循环信贷额度为6.5亿美元，到期日为2027年2月1日，有一年延期选择权，可用额度为6.498亿美元[229] - 2025年第一季度现金股息和分配为5040万美元，由运营资金提供[230] - 截至2025年3月31日，公司现金及现金等价物为2.532亿美元[230] 债务利率情况 - 2025年3月31日和2024年12月31日合并中心的总固定利率债务分别为50亿美元和47亿美元，平均利率分别为4.49%和4.40%[242] - 2025年3月31日和2024年12月31日合并中心的总浮动利率债务分别为3亿美元和4.1亿美元，平均利率分别为5.84%和6.21%[242] - 2025年3月31日和2024年12月31日非合并合资企业中心按比例分摊的固定利率债务均为16亿美元，平均利率均为5.28%[243] - 2025年3月31日和2024年12月31日非合并合资企业中心按比例分摊的浮动利率债务分别为4670万美元和1.329亿美元，平均利率分别为8.09%和8.29%[243] 利率风险管理 - 截至2025年3月31日，公司有一份利率上限协议，贷款的SOFR未超过协议规定的执行利率[244] - 基于2025年3月31日3.467亿美元的浮动利率债务，利率每上升1%，公司未来每年的收益和现金流将减少约350万美元[245] - 公司通过多种方式管理利率风险，包括维持固定利率长期债务与总债务的比例等[241]

财务数据和关键指标变化 - FFO（扣除与Chandler Freehold相关的融资费用、应计违约利息费用和非房地产投资损失）在2025年第一季度约为8700万美元，即每股0.33美元，相比2024年第一季度的约7500万美元（每股0.33美元）增加了1200万美元，主要驱动因素是更高的租赁收入 [32] - 第一季度调整后的FFO包含900万美元与各种合资企业权益收购导致的债务按市值计价摊销相关的利息费用、200万美元管理公司运营费用中的遣散费以及600万美元某物业与建筑设计缺陷事项相关的法律索赔净结算收入 [33] - 同一中心NOI（不包括租赁终止收入）在2025年第一季度同比增长0.9%，排除Eddie资产后同比增长2.4% [34] - 第一季度末净债务与EBITDA的比率为7.9倍，较“前进计划”开始时降低了近一倍，公司计划在未来几年将杠杆率进一步降至6倍低至中区间 [36] - 公司目前拥有约9.95亿美元的流动性，包括6.5亿美元的循环信贷额度 [35] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 2025年和2026年公司目标是平均每年租赁400万平方英尺，第一季度签署了260万平方英尺的租约，其中230万平方英尺为续约租约，是去年第一季度签署租约的两倍多 [12] - 截至目前，公司已完成2025年到期租约约80%的续约承诺，另有16%处于意向书阶段，已进入2026年租约到期的续约工作 [27] - 内部跟踪的新交易完成百分比目前达到60%，目标是到2025年年中达到50%，年底达到70%，到2026年年中达到80%左右 [13][14] - 截至目前，已签署148份租约，涉及120万平方英尺的新店铺，预计从现在到2028年初开业，目前正在谈判的新店铺租约总面积超过170万平方英尺，共计近300万平方英尺的新店铺将在今年剩余时间及以后开业 [28] - 签署未开业（SNOW）管道从上个季度的6600万美元增长到目前的8000万美元，预计到年底达到1亿美元，2025年预计实现约2500万美元的收入，其中第一季度已实现600万美元 [14][29] 资产销售业务 - 第一季度末，投资组合销售价格为每平方英尺837美元，与2024年第四季度持平，排除Eddy物业后为每平方英尺928美元，较上一季度上涨13美元 [21] - 公司计划进行20亿美元的资产销售和贷款返还，截至目前已完成近8亿美元的销售，若Lakewood出售完成，销售总额将超过11亿美元，公司已确定实现20亿美元处置目标的明确路径 [38][39] 财务业务 - 第一季度，公司以5.58%的有吸引力固定利率为华盛顿广场获得了3.4亿美元的10年期抵押贷款，用部分净收益偿还了Flatiron Crossing约7200万美元的剩余第一抵押贷款和1.1亿美元的信贷额度余额，Flatiron Crossing现已无抵押 [35] - 2025年剩余的到期贷款为11月到期的约2亿美元，公司将通过资产销售、再融资、贷款修改或贷款返还等方式积极处理2026年的债务到期问题 [35] 各个市场数据和关键指标变化 - 与2024年同期相比，2025年的客流量增长了2% [21] - 第一季度的入住率为92.6%，低于2024年第四季度的94.1%，主要是由于临时假日商店减少以及费城时尚区从开发项目转回同一中心入住率的影响，排除Eddy物业后，本季度投资组合入住率为95.2%，2024年第四季度为95.8% [21][22] - 截至2025年3月31日的过去12个月租赁价差为10.9%，上一季度为8.8%，其中新交易价差为22%，续约价差为7%，这代表了连续14个季度的正租赁价差 [22] - 同一空间基础上，新交易的价差为37.4%，续约的价差为1.3% [23] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司于2024年7月制定“前进计划”，目标是通过简化业务、提高运营绩效和降低杠杆来改造公司，使命是拥有和运营繁荣的零售中心，为社区、股东、合作伙伴和客户创造长期价值 [9] - 公司实施了新的结构，将所有永久特色和百货商店租赁团队整合在一个领导和报告结构下，使资产管理团队成为独立小组，并将物业运营、营销和开发置于新的领导结构下，还实施了内部称为租赁速度计的租赁仪表盘 [9] - 公司通过整合合资企业、发行股权、完成再融资和处置资产等方式降低了“前进计划”的风险，目前在租赁和资产销售方面取得了显著进展，对实现2028年的杠杆和盈利指标充满信心 [10][18] - 公司将继续通过潜在的资产销售、再融资、贷款修改或贷款返还等方式积极处理2026年的债务到期问题，目标是在未来几年将杠杆率进一步降至6倍低至中区间 [35][36] - 公司预计2026年前进投资组合的同店NOI将在3% - 4%的范围内，2027年和2028年将显著提高，预计到2028年物理永久入住率将接近89% [62] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为目前在执行“前进计划”方面取得了重大进展，比以往任何时候都更具信息优势、协调性和运营专注力，在租赁进度目标上提前完成，对实现关键运营、财务和去杠杆化指标充满信心 [6] - 公司表示虽然关税问题受到关注，但到目前为止对投资组合的影响极小，与零售商的合作进展顺利，将继续实时监测相关情况 [15][16] - 公司对2025年剩余时间的计划结果和时间安排充满信心，相信租赁和资产管理团队能够完成剩余的租赁和资产销售任务 [17][19] 其他重要信息 - 公司本周将开始对位于长岛谷溪的Green Acres进行重建和扩建，项目面积为37万平方英尺，预计2026年分阶段开业，2027年秋季全面完工，目前需求和预租赁情况良好，近50%的项目面积已承诺，另有17%处于意向书阶段 [30][31] 问答环节所有提问和回答 问题1: 本周新闻是否会对租赁带来潜在上行空间 - 公司表示未看到零售商因关税问题出现大量回撤情况，零售商情绪可从租赁指标、执行租赁委员会批准情况和管道情况体现，认为目前情况没有改变租赁的上行空间 [43][45] 问题2: SNOW管道8000万美元的累计数字中，净增量是多少 - 公司称8000万美元是相对于2024年这些空间产生的收入的增量，预计到2028年实现，其中2500万美元将在2025年实现，第一季度已实现600万美元 [46] 问题3: 租赁方面的资本支出是否提前，何时恢复提供指引 - 公司认为在小于1万平方英尺的空间上，资本支出约为年租金的1.2 - 1.4倍，锚定交易成本更高，计划的资本支出比去年制定“前进计划”时略多，资金在模型中支出更快，预计2027年和2028年FFO和EBITDA将大幅提升 [49][51] 问题4: 本季度新交易成功的原因及是否扩大租户范围 - 公司认为新交易成功得益于计划和组织结构的合理安排，租赁和资产管理团队紧密合作，有明确的沟通和决策机制，且拥有优质物业和明确的租赁策略，租户选择范围在疫情后有所扩大，包括数字原生和新兴品牌、国际品牌、餐饮、医疗、娱乐等多种类型 [53][58] 问题5: 同店NOI情况及2027 - 2028年的入住率目标 - 公司预计2026年前进投资组合的同店NOI将在3% - 4%的范围内，2027年和2028年将显著提高，预计到2028年物理永久入住率将接近89%，锚定店铺的开业将提高销售生产力和客流量 [62][63] 问题6: 销售指标滞后的情况下，推动租金增长的能力如何 - 公司认为应相信执行的过程，部分优质中心如斯科茨代尔时尚广场和泰森斯的销售表现良好，未来将有26个锚定店铺开业，且优质品牌的入驻将提高永久入住率，从而推动销售生产力，不应过于担心销售的中间阶段情况 [69][70] 问题7: 核心与非核心NOI的占比及核心NOI增长时间 - 公司表示将在未来两周提供NOI桥梁，明确前进投资组合的构成，预计2026年前进投资组合的核心NOI将增长3% - 4% [73] 问题8: 2025 - 2026年新交易占总租赁交易的百分比及与历史平均水平的比较，以及执行租赁委员会考虑的新交易情况 - 公司称2023年总租赁面积为420万平方英尺，其中新租赁面积为140万平方英尺，未来新交易占比将提高，执行租赁委员会审查的交易包括新交易和续约交易，新交易主要是利用空置空间，目的是提升购物中心的商品销售 [80] 问题9: 本季度重建项目收益率下降的原因及是否存在进一步增长风险 - 公司表示收益率下降是由于Flatiron和Greenacres项目的边际成本增加，根据最新项目审查，目前不存在进一步增长的风险 [83][84] 问题10: 两个续约租赁价差统计数据差异的原因 - 公司解释同一空间价差考虑了临时空间和当前租户情况，是对同一空间的比较，而新交易和续约价差是相对于到期租金的拆分，续约价差通常低于新交易价差，第一季度有一个锚定续约影响了数据 [88][91] 问题11: 第一季度同店NOI增长的具体收入和费用情况以及如何实现2027年3% - 4%的增长 - 公司表示第一季度运营费用有所增加，但收入增长超过了购物中心费用的增加，第一季度数据针对当前投资组合，2026年3% - 4%的增长针对前进投资组合，未来将提供更多关于该投资组合的信息 [97][99] 问题12: 第一季度的法律费用、租赁终止费用情况以及全年的预期，以及土地销售对FFO的影响 - 公司称第一季度法律索赔净结算收入为600万美元，是一次性非经常性项目，租赁终止费用约为500万美元，主要来自芝加哥时尚奥特莱斯的一个大租户，预计全年还会有几百万美元的租赁终止收入，第一季度土地销售完成700万美元，4月完成2500万美元，目前已完成或签订合同的土地和外铺销售总额达到7700万美元，目标是1 - 1.5亿美元 [103][105] 问题13: 关税对资产销售的影响，Lakewood的定价、需求和预计关闭时间 - 公司表示Lakewood的销售收益与债务金额相差不大，借款人正在与现有贷款人、买家进行相关流程，华盛顿广场的再融资是稳定购物中心再融资的良好例子，外铺的资本化率在5% - 5.5%左右，公司认为外铺目标可以做得更好，可能接近7%，并可能有更多机会 [109][111] 问题14: 2026年年中拐点是否意味着现金流或收益触底并开始正向增长 - 公司认为这是一个合理的描述，未来几年租赁活动增加，开发NOI将在2026年下半年至2027年和2028年开始上升，同时资产销售和贷款返还可能导致NOI暂时减少 [114] 问题15: 实现2028年物理永久入住率目标时，如何考虑租户流失、不续约等情况 - 公司表示在计算500个基点的入住率增长时已考虑了计划关闭和租户更换的情况 [119] 问题16: Forever 21重新租赁活动中，单一用户和小租户租赁的比例 - 公司称目前正在进行的Forever 21店铺重新租赁活动是混合的，大部分空间将按现状租赁，部分大型锚定店铺空间可能会分割，目前已承诺约50%，预计租金将翻倍，替换租户可能包括Dick's House of Sport、Zara、Primark、UniGlo、Urban Planet等 [120][121]

财务数据和关键指标变化 - 2025年第一季度，扣除与Chandler Freehold相关的融资费用、应计违约利息费用和非房地产投资损失后，FFO约为8700万美元，即每股0.33美元，较2024年第一季度的约7500万美元（每股0.33美元）增加1200万美元，主要驱动因素是更高的租赁收入 [31] - 2025年第一季度，同一中心NOI（不包括租赁终止收入）较2024年第一季度增长0.9%，不包括Eddie资产，同一中心NOI同比增长2.4% [33] - 第一季度末，净债务与EBITDA之比为7.9倍，较“前进计划”开始时低近一倍，公司计划在未来几年将杠杆率进一步降至6倍左右的低至中区间 [35] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 2025年第一季度签署了260万平方英尺的租约，包括230万平方英尺的续约，是去年第一季度签署租约的两倍多，目前已接近完成2025年到期租约的续约，并已进入2026年到期租约的续约阶段 [11] - 截至2025年3月31日，过去12个月的租赁利差为10.9%，上一季度为8.8%，其中新交易利差为22%，续约利差为7%，这是连续14个季度实现正租赁利差 [20] - 新交易完成百分比目前达到60%，上一季度为39%，目标是到2025年底达到70%，到2026年年中达到80%左右 [12][13] - 截至目前，SNOW管道累计增长至8000万美元，上一季度为6600万美元，预计到年底达到1亿美元，2025年预计实现约2500万美元，其中第一季度已实现600万美元 [13][14][28] 资产销售业务 - 第一季度末，投资组合销售价格为每平方英尺837美元，与2024年第四季度持平，不包括Eddy物业，销售价格为每平方英尺928美元，较上一季度上涨13美元 [19] - 截至目前，已完成近8亿美元的资产销售，若Lakewood出售完成，销售总额将超过11亿美元，公司已确定未来1 - 2年还有总计达4亿美元的资产待出售或返还 [38] - 2025年资产销售和土地销售目标为1 - 1.5亿美元，目前已完成或签订合同的金额达7700万美元 [36][37] 各个市场数据和关键指标变化 - 与2024年同期相比，全年客流量增长2% [19] - 第一季度入住率为92.6%，低于2024年第四季度的94.1%，主要是由于临时假日商店减少以及费城时尚区项目的转变，不包括Eddy物业，本季度投资组合入住率为95.2%，2024年第四季度为95.8% [19][20] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略和发展方向 - 2024年7月制定“前进计划”，目标是打造新的Macerich，通过简化业务、提高运营绩效和降低杠杆来改造公司，设定了新的使命声明和企业价值观 [7] - 实施新的组织结构，将所有永久特色和百货商店租赁团队整合在一个领导和报告结构下，使资产管理团队成为独立部门，并将物业运营、营销和开发置于新的领导结构下，同时实施租赁仪表盘（租赁速度计） [8] - 目标是在2025年和2026年平均租赁400万平方英尺，重点提高新租赁交易在年度业务组合中的比例，以实现更高的利差和增量收入，达到NOI目标 [10][11][12] - 计划实现20亿美元的资产销售和贷款返还，以加强资产负债表 [15] 行业竞争 - 零售商继续追求优质物业，公司的优质物业吸引了众多知名品牌入驻，如第一季度在泰森斯角中心签署了Zara和Uniglo的旗舰店租约 [21][22] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司目前比以往任何时候都更具信息优势、协调性和运营专注力，租赁进展提前于计划，这使公司对“前进计划”中的关键运营、财务和去杠杆化指标有更清晰的认识和信心 [5] - 预计到2026年年中达到重大转折点，届时“前进计划”将基本完成 [6] - 尽管面临关税等因素，但公司租赁业务受到的影响极小，零售商情绪积极，公司对2025年计划的结果和时间安排充满信心 [14][15] - 预计2026年前进投资组合的同一商店NOI将在3% - 4%的范围内，2027年和2028年将显著提高，同时有望实现接近89%的实际永久入住率 [61] 其他重要信息 - 本周将开始对位于长岛谷溪的Green Acres进行重建和扩建，项目面积为37万平方英尺，预计2026年分阶段开业，2027年秋季全面完工，目前需求和预租赁情况强劲，近50%的项目面积已签约，另有17%处于意向书阶段 [29][30] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 本周新闻是否会对租赁带来潜在上行空间 - 公司在关税期间未看到零售商大量退缩，目前零售商情绪可从租赁指标、执行租赁委员会批准情况和管道情况体现，因此认为没有变化 [41][42][43] 问题2: 8000万美元的SNO管道累计数字中，净增量是多少 - 8000万美元是相对于2024年这些空间产生的收入的增量，预计到2028年实现，其中2500万美元将在2025年实现，第一季度已实现600万美元 [44] 问题3: 租赁方面的资本支出是否提前，何时恢复提供指引 - 对于面积小于1万平方英尺的空间，支出约为年租金的1.2 - 1.4倍，锚定交易更昂贵，计划的资本支出可能比最初设想略多，资金支出速度更快，预计2027年和2028年FFO和EBITDA将大幅提升 [47][48][49] 问题4: 本季度新交易成功的原因，是否扩大了租户范围 - 新交易成功得益于计划布局和组织结构，租赁和资产管理团队沟通直接，速度计代表新租约预期收入，公司拥有优质物业，租户有需求，决策迅速，团队有明确指令，剩余5000万美元的SNOW中，2000万美元来自优质物业，90%的收入将来自A、B、C级空间；公司考虑的租户用途自疫情后大幅扩展，包括数字原生和新兴品牌、国际品牌、餐饮、医疗、娱乐等 [52][53][56] 问题5: 同一商店NOI和2027 - 2028年入住率目标的最新情况 - 基于更快的租赁速度，预计2026年前进投资组合的同一商店NOI在3% - 4%的范围内，2027年和2028年将显著提高；预计实际永久入住率接近89%，26个锚定位置的填充将带来超过6亿美元的销售额，有助于提高销售生产力和客流量，为未来租赁利差创造更好条件 [61][62] 问题6: 销售滞后的情况下，推动租金增长的能力如何 - 应相信公司执行的过程，部分优质中心销售额高，未来有26个锚定项目上线，大量优质品牌入驻将增加永久入住率，从而提高销售生产力，不应过于担心销售的中间阶段 [67][68][69] 问题7: 核心与非核心NOI的占比，以及核心NOI增长3% - 4%的时间 - 核心NOI增长3% - 4%是指2026年前进投资组合，公司将在未来两周发布NOI桥梁，明确相关内容 [71] 问题8: 2025 - 2026年新交易占总租赁交易的百分比，与历史平均水平的比较，以及执行租赁委员会考虑的新交易情况 - 2023年租赁面积为420万平方英尺，其中新租约面积为140万平方英尺，未来新交易百分比将高于此；执行租赁委员会审查的交易包括新交易和续约交易，许多新交易是针对空置空间，这是为了提升购物中心的商品销售，该委员会的审查是一个前瞻性指标 [79][76][78] 问题9: 本季度再开发项目收益率下降的原因及是否有进一步增长风险 - 收益率下降是由于Flatiron和Greenacres项目的边际成本增加；根据最近几周对项目的审查，目前没有进一步增长的风险 [81][82] 问题10: 两个续约租赁利差统计数据差异的原因 - 同一空间利差考虑了临时空间和当前租户情况，是对同一空间的比较；新交易和续约利差是将两者分开统计，与到期租金对比；1%的续约利差更合适，续约利差通常低于新交易利差，第一季度有一个锚定续约影响了数据 [86][87][91] 问题11: 第一季度同一商店NOI增长的收入和费用细节，以及如何实现2027年3% - 4%的增长 - 第一季度运营费用有所增加，但收入增长超过了购物中心费用的增加；第一季度数据针对当前投资组合，2026年3% - 4%的增长针对前进投资组合，公司将在未来几周发布NOI桥梁提供更多信息 [97][98][99] 问题12: 第一季度法律和租赁终止费用情况，以及今年剩余时间的预期，土地销售对FFO的影响 - 第一季度有600万美元的法律索赔净结算收入，与一个物业的建筑设计缺陷问题有关，为一次性非经常性项目；第一季度有500万美元的租赁终止费用，主要来自芝加哥时尚奥特莱斯的一个大租户，该空间已被新租户接手；第一季度完成700万美元土地销售，4月完成2500万美元土地销售，目前已完成或签订合同的金额达7700万美元，占1 - 1.5亿美元目标的一部分；预计今年剩余时间还有数百万美元的租赁终止收入 [103][104][107] 问题13: 关税对资产销售的影响，Lakewood的定价、需求和预计关闭时间，以及NOI收益率或定价统计 - Lakewood的买家正在与现有贷款人进行流程，华盛顿广场是稳定购物中心再融资的成功案例；外铺项目的资本化率在5% - 5%左右，公司预计外铺项目表现会更好，可能接近7%，且有更多空置土地机会；可参考补充披露中的债务收益率来近似估计资本化率 [110][111][113] 问题14: 2026年年中转折点是否意味着现金流或收益触底并开始正向增长 - 这种说法合理，未来几年租赁活动增加，开发NOI将在2026年下半年至2027 - 2028年开始上升，但资产销售和返还可能导致NOI损失在未来12 - 18个月内超过新增来源 [114][115] 问题15: 实现2028年物理永久入住率目标时，对租户流失等情况的考虑 - 在500个基点的增长预期中已考虑了计划关闭和租户更换的影响 [119] 问题16: Forever 21重新租赁活动中，单用户和小租户的比例 - 这是一个混合情况，大部分空间将按原样租赁，一些较大的锚定商店空间可能会被分割，目前约50%已签约，预计租金将翻倍，可能的替代租户包括Dick's House of Sport、Zara等 [120][121]

财务表现 - 公司2025年第一季度营收达2.4922亿美元，同比增长19.4%，超出Zacks一致预期2.1891亿美元13.85% [1] - 每股收益(EPS)为0.33美元，去年同期为-0.56美元，超出分析师预期0.31美元6.45% [1] - 稀释后每股净亏损0.20美元，逊于分析师平均预期的-0.08美元 [4] 细分业务数据 - 最低租金收入1.6015亿美元，同比增26%，大幅超过三位分析师平均预期的1.3374亿美元 [4] - 租户回收收入6726万美元，同比增15.9%，高于分析师预期的5911万美元 [4] - 百分比租金收入425万美元，同比飙升64.7%，但低于分析师预期的470万美元 [4] - 管理公司收入492万美元，同比下滑40.2%，未达分析师平均预期的736万美元 [4] 市场反应 - 公司股价过去一个月上涨7.6%，跑赢同期Zacks标普500指数3.8%的涨幅 [3] - 当前Zacks评级为3级(持有)，预示其短期表现可能与大盘同步 [3] 分析框架 - 投资者通过对比年度财务数据变化及华尔街预期来判断投资决策 [2] - 关键业务指标对营收和利润有直接影响，与历史数据及预测值的比较能更准确预判股价走势 [2]