The Macerich Company ( MAC ), a shopping center/mall REIT, is primarily located in California, Arizona, and New York. The company has significantly changed its portfolio strategy over the last couple of years from a broad view to a focusI am an experienced Financial Analyst with more than 15 years of experience and proven working history in the financial services industry. I have expertise in selecting stocks for Buy/Sell-side investment firms. I have experience building financial/economic models in sectors ...

交易概述 - 加州投资管理公司Triad Investment Management在最新季度新建仓Macerich公司 买入206,916股 根据季度平均股价估算 交易价值约为382万美元 [2][3] - 此次新建仓使Triad季度末持仓价值增加382万美元 截至12月31日 其持有206,916股Macerich股票 价值382万美元 [6] - 此次新建仓占Triad Investment Management需申报的13F资产管理规模的3.87% [4] 公司财务与市场表现 - 截至新闻发布日周四 Macerich股价为18.32美元 过去一年下跌2.8% 表现落后标普500指数约19.53个百分点 [4] - 公司市值为46.9亿美元 过去12个月营收为10.3亿美元 股息收益率为3.71% [5] - 公司在第三季度净亏损8740万美元 较上年同期的1.082亿美元亏损有所收窄 [11] 公司业务与战略 - Macerich是一家完全整合的房地产投资信托基金 主要业务为拥有、租赁、管理和再开发区域性购物中心 [8] - 公司拥有37个区域性零售中心组合 总面积达3900万平方英尺 收入主要来源于租金收入、租户租赁和物业管理费 [8] - 公司服务于全国和区域零售商 专注于美国人口稠密的大都会市场 如西海岸、亚利桑那州、芝加哥和东北走廊 [9] - 公司战略聚焦于高质量的区域性购物中心 位于有吸引力的高密度区位 并注重可持续发展和运营卓越 [9] - 公司拥有集中在沿海和阳光地带市场的高质量区域性购物中心组合 管理层持续关注资产负债表纪律和资产质量 [11] 投资逻辑与影响 - 在经历了长期的波动和表现不佳后 投资于零售REIT表明投资者愿意基于Macerich的基本面进行投资 尽管市场情绪仍持怀疑态度 [10] - 此次建仓符合Triad更广泛的投资组合 该组合融合了媒体、科技、工业和短期固定收益资产 此次投资占其报告资产比例低于4% 并非高风险押注 [12] - 此次投资更像是对一个被误解的资产类别的选择性配置 如果利率稳定且资本市场重新开放 该资产类别将蕴含潜在机会 [12] - 近期业绩显示公司租赁势头稳定 租户销售趋势改善 尽管高利率持续对REIT估值构成压力 [11]

公司股息税务处理公告 - 公司宣布了其2025财年普通股股息分配的税务处理方式 [1] - 2025年全年每股共支付股息0.68美元 该年度股息分四次支付 每季度每股支付0.17美元 [1] - 根据税务分类 2025年所有季度支付的股息均不被视为普通股息 合格股息或资本利得分配 全部0.68美元每股均被归类为“非股息分配” [1] 公司业务与资产概况 - 公司是一家完全整合 自我管理 自我管理的房地产投资信托基金 [2] - 公司是美国高密度人口和吸引力市场中高质量零售地产的领先所有者 运营商和开发商 [2] - 公司投资组合集中于加利福尼亚州 太平洋西北地区 凤凰城/斯科茨代尔以及从纽约大都会到华盛顿特区的走廊地带 [2] - 公司目前拥有3900万平方英尺的房地产 主要包括38个零售中心的权益 [2] 公司治理与信息披露 - 公司致力于推进环境目标 社会公益和健全的公司治理 [2] - 公司使用并计划继续使用其投资者关系网站作为披露重大非公开信息和遵守 Regulation FD 披露义务的一种方式 [3] - 非公认会计准则财务指标与最直接可比的公认会计准则指标的调节表 包含在提交给美国证券交易委员会的8-K表格的财报新闻稿和补充材料中 [3]

公司资产重组与架构调整 - Mackenzie Realty Capital Inc (MKZR) 将其多户住宅资产及开发项目注入新成立的独立实体 MacKenzie Apartment Communities Inc (MAC) [1] - 此次重组于2026年1月1日生效 MAC是一家专注于在美西海岸开发和持有多户住宅的独立公司 目前由MKZR 100%持有 [1] - MKZR是一家成立于2013年 专注于美西海岸的REIT 其投资策略为将至少80%的总资产投资于不动产 最多20%投资于非流动性房地产证券 其不动产投资组合目标为约50%多户住宅和50%精品A级办公楼 [3] 新实体资产与估值 - MAC目前拥有4处稳定运营的物业和1个开发项目 这些资产最近一次评估基准日为2025年3月31日 新建的Aurora at Green Valley项目尚未经评估 [2] - MAC董事会根据4处物业的评估价值加上Aurora项目的总建造成本 确定了MAC的每股净资产价值为18.10美元 并以此作为初始NAV [2] - 基于4处物业评估得出的高、低及公允价值结论 MAC的每股NAV范围可能在16.46美元至19.95美元之间 董事会采用了各评估报告中的公允价值结论（即范围中间值）来确定最终NAV [2] 战略意图与未来选项 - MKZR首席执行官表示 成立MAC为公司提供了新的战略选项 包括为多户住宅资产单独融资 与另一家专注于多户住宅的REIT合并 或按1:1的比例将MAC股份分拆给MKZR股东 [3] - 公司强调MAC拥有非常干净的资产负债表和诸多有利的顺风因素 对其未来表示乐观 [3] - 重组后 MKZR的投资组合包括8处办公楼权益以及其多户住宅子公司MAC的100%所有权 MAC拥有5处多户住宅物业和1个多户住宅开发项目 [3]

股价表现与行业对比 - 过去六个月，Macerich公司股价上涨16.2%，而同期行业指数下跌1.9%，表现显著优于行业 [1][7] - 公司股价的上涨趋势预计在短期内将持续 [4] 业务组合与市场定位 - 公司是一家零售房地产投资信托，在美国拥有优质购物中心组合，这些物业位于人口稠密、居民可支配收入高的繁华市场 [1][2] - 其高端商场组合为公司产生稳定现金流提供了坚实基础 [2][7] 增长战略与运营举措 - 公司专注于全渠道零售模式，以增强资产质量和客户关系，该模式对依托商场门店完成订单的零售商至关重要 [1][3] - 通过收回和重新定位主力租户，公司正转向再利用和混合用途物业，以吸引新品牌和购物者 [3] - 公司正在执行积极的资本循环计划，剥离非核心和低增长资产，并将所得资金用于扩大核心市场布局，并通过收购、开发和再开发投资于高增长物业 [1][4][7] 财务表现与预期 - 预计公司2025年总收入将增长12.7% [2] 同行业其他公司 - 零售REIT板块中，Philips Edison & Company和EPR Properties目前评级更高 [9] - 过去两个月，市场对PECO的2025年每股FFO共识预期上调1美分至2.58美元 [9] - 过去一个月，市场对EPR的2025年每股FFO共识预期上调3美分至5.10美元 [9] 财务指标说明 - 文中提及的盈利相关数据均代表FFO，这是衡量REIT表现的广泛使用指标 [10]

核心财务表现 - 第三季度2025年每股运营资金为0.35美元 低于市场共识预期的0.36美元 也低于去年同期0.38美元 [1] - 季度总收入为2.533亿美元 同比增长15% 但低于市场共识预期的2.57亿美元 [2] - 利息支出同比增长27.3% 达到7270万美元 [5] 运营指标 - 投资组合租户销售额为每平方英尺867美元 高于去年同期的834美元 [3] - 投资组合入住率为93.4% 低于去年同期的93.7% [5] - 前进投资组合中心入住率为94.3% [5] 租赁活动 - 第三季度签署了150万平方英尺的租约 可比中心的租赁面积同比增长81% [3] - 前进投资组合中心净营业收入同比增长1.7% 达到1.788亿美元 [4] - 过去12个月的基本租金重续差价较到期租金高出5.9% 连续第16个季度实现正增长 [4] 资产处置与流动性 - 2025年7月 合资公司以7200万美元出售Atlas Park [6] - 2025年8月 分别以3.32亿美元和2200万美元出售Lakewood Center和Valley Mall 合计4.26亿美元 [6][9] - 截至2025年11月4日 公司拥有约10亿美元流动性 包括循环信贷额度下的6.5亿美元可用容量 [7] - 第三季度通过ATM计划出售280万股普通股 获得约5000万美元净收益 [7] 同业表现 - Regency Centers第三季度每股运营资金为1.15美元 符合预期 同比增长7.5% 并上调了全年指引 [10] - Kimco Realty第三季度每股运营资金为0.44美元 超出预期 同比增长2.3% 并提高了季度股息和全年指引 [11]

资产收购 - 公司于2025年6月23日以总价2.9亿美元收购了面积达132.5万平方英尺的Crabtree Mall[153] - 公司于2024年10月24日以约1.221亿美元净购买价收购Pacific Premier Retail Trust投资组合中合伙人的40%权益[152] - 公司于2024年5月14日以3640万美元购买价收购Arrowhead Towne Center和South Plains Mall各40%权益[150] 资产出售 - 公司于2025年8月18日以3.321亿美元（含买方承担的3.171亿美元贷款）出售Lakewood Center，并确认资产出售收益2110万美元[168] - 公司于2024年7月31日以1.1亿美元出售其在Biltmore Fashion Park的50%权益，并确认收益4280万美元[157] - 公司于2024年12月10日以1.57亿美元出售The Oaks，导致资产出售损失690万美元[159] - 公司于2024年6月28日合资企业以1.756亿美元出售Country Club Plaza，同时剩余2.955亿美元贷款被贷款方豁免[155] - 公司合资企业于2025年7月30日以7200万美元出售Atlas Park，公司份额收益约为1200万美元[167] - 公司于2025年3月27日以2480万美元出售Wilton Mall，导致资产出售损失290万美元[161] 债务与融资活动 - 公司于2024年8月22日完成8500万美元、为期10年的The Mall of Victor Valley贷款再融资，固定利率为6.72%[176] - 公司于2024年10月28日完成5.25亿美元、为期5年的Queens Center贷款再融资，取代了原有的6亿美元贷款，固定利率为5.37%[177] - 公司于2024年12月2日全额偿还了Washington Square的4.78亿美元贷款，并确认了1440万美元的债务清偿收益[178] - 公司于2025年3月27日获得华盛顿广场3.4亿美元、为期10年的新贷款，固定利率为5.58%，并用部分收益偿还了其在Flatiron Crossing的7160万美元贷款份额及1.1亿美元的循环信贷额度[180] - 公司于2025年8月7日获得Crabtree Mall的1.591亿美元初始两年期定期贷款，利率为SOFR + 2.50%，并购买了执行利率为5.0%的SOFR利率上限[182] - 2024年初至2025年第三季度，公司完成10笔融资交易，总额约19亿美元（公司按比例份额约为17亿美元）[223] - 公司从2024年初至2025年前三季度完成了约19亿美元（公司按比例份额约为17亿美元）的近到期非追索贷款再融资交易[267] - 公司循环信贷设施总额为6.5亿美元，可扩展至9.5亿美元，截至2025年9月30日未提取借款，可用额度为6.494亿美元[268] - 公司总未偿还贷款债务为66.0亿美元，包括50.8亿美元合并债务减去0.3亿美元非控制权益，加上15.6亿美元未合并合资企业债务按比例份额[263] - 公司合并中心的总固定利率债务为47亿美元，平均利率为4.56%[280] - 公司合并中心的总浮动利率债务为4.591亿美元，平均利率为6.04%[280] - 公司在非合并合资企业中心的按比例份额固定利率债务为16亿美元，平均利率为5.29%[281] - 公司在非合并合资企业中心的按比例份额浮动利率债务为1200万美元，平均利率为6.72%[281] - 2026年到期的合并中心长期债务总额为7.48758亿美元，其中固定利率部分为4.48758亿美元，浮动利率部分为3亿美元[280] - 公司重大现金承诺总额为61.73661亿美元，其中长期债务义务（含预期利息支付）为60.53668亿美元，租赁义务为1.19993亿美元[270] - 截至2025年9月30日，公司一年内到期的长期债务义务为9.67229亿美元，其中包括公司于2024年4月9日违约的圣莫尼卡广场3.0亿美元非追索贷款[270][271] 股权融资活动 - 公司通过2021年ATM计划在截至2024年12月31日的12个月内以15.81美元的加权平均股价出售940万股普通股，净收益约1.486亿美元[189] - 公司于2024年11月27日完成2300万股普通股的公开发行，每股价格19.75美元，总收益约4.543亿美元，净收益约4.395亿美元[191] - 公司于2025年第三季度根据2024年ATM计划发行2,783千股普通股，获得净收益49,044千美元，支付销售佣金1,004千美元[259] - 截至2025年9月30日，公司2024年ATM计划下仍有约3.784亿美元的普通股待售总额度[260] 运营与租赁表现 - 截至2025年9月30日的过去十二个月，可比商户销售额（面积小于1万平方英尺）同比增长0.5%[207] - 截至2025年9月30日的过去十二个月，续租租金差价为每平方英尺3.86美元，增长率为5.9%[207] - 截至2025年9月30日，出租率为93.4%，较2024年同期93.7%下降0.3%，但较2025年6月30日92.0%环比增长1.4%[207][219] - 2025年前三季度，公司签署了888份租约，总面积达540万平方英尺，较2024年同期签署的290万平方英尺增长85%[217] - 2025年第三季度，公司签署了86份新租约和193份续租，总面积达150万平方英尺，平均商户补贴为每平方英尺49.58美元[210] 财务业绩（同比/环比） - 2025年第三季度，租赁收入增加3380万美元，增幅16.6%，主要因合资转并表中心（3060万美元）和收购物业（1100万美元）贡献[226] - 2025年第三季度，购物中心及运营费用增加460万美元，增幅6.2%[227] - 2025年第三季度，折旧与摊销费用增加1760万美元[229] - 利息支出增加1560万美元，主要由合资过渡中心贡献1100万美元，同中心贡献320万美元[242] - 租赁收入增长1.125亿美元，增幅19.0%，合资过渡中心贡献9620万美元，收购物业贡献1200万美元[236] - 运营资金（FFO）增长7.8%，从2.487亿美元增至2.681亿美元[246] - 净亏损减少2046万美元，主要因2024年与Chandler Fashion Center相关的3.343亿美元收益[245] - 截至2025年9月30日的三个月，公司净亏损为8736万美元，较2024年同期的1.08189亿美元亏损有所收窄[278] - 2025年前九个月，公司归属于普通股股东和单位持有者的FFO为2.53541亿美元，略高于2024年同期的2.474亿美元[278] 现金流与资本支出 - 投资活动现金使用增加3.008亿美元，主要因物业收购增加2.251亿美元，对合资企业出资增加9820万美元[248] - 融资活动现金增加4.214亿美元，主要因抵押贷款和票据还款减少3.416亿美元，借款收益增加1.991亿美元[249] - 资本支出中，合并中心收购物业支出2.9亿美元（主要为Crabtree Mall），开发及再开发支出7480万美元[252] - 公司预计未来12个月开发及再开发支出为2.5亿至3.0亿美元，租户补贴及递延租赁费用为5000万至7500万美元[253] - 公司通过公开发行2300万股普通股募集毛收益约4.543亿美元，净收益约4.395亿美元用于偿还华盛顿广场物业抵押贷款[256] - 截至2025年9月30日九个月的现金股息和分配总额为1.42亿美元（包括合并合资企业的410万美元分配）[269] - 公司现金及现金等价物为2.902亿美元[269] 开发与再开发项目 - Scottsdale Fashion Square合资项目的总成本估计在8400万至9000万美元之间，公司按比例份额为4200万至4500万美元，截至2025年9月30日已产生约3210万美元[184] - Green Acres Mall重建项目的总成本估计在1.3亿至1.5亿美元之间，截至2025年9月30日公司已产生约3140万美元[185][186] - FlatIron Crossing合资开发项目的总成本估计在2.45亿至2.65亿美元之间，公司按比例份额为1.25亿至1.35亿美元，截至2025年9月30日已产生约2280万美元[187] 风险与或有事项 - 2024年4月9日，公司拖欠圣莫尼卡广场3亿美元的无追索权贷款，该物业于2025年第一季度移交至接管人[224] - 公司持有或有负债650万美元的履约保函，其中590万美元由受限现金担保[266] - 公司评估利率每上升1%，基于2025年9月30日4.711亿美元的浮动利率债务，每年将导致未来收益和现金流减少约470万美元[283] 物业组合概况 - 截至2025年9月30日，公司运营合伙公司拥有38个区域零售中心，总面积约3900万平方英尺GLA[145]

核心财务表现 - 季度运营资金为每股0.35美元，低于市场预期的0.36美元，同比去年的0.38美元有所下降 [1] - 本季度运营资金意外为负2.78%，上一季度意外为负5.88% [1] - 季度营收为2.5326亿美元，低于市场预期1.46%，但高于去年同期的2.2022亿美元 [2] - 在过去四个季度中，公司仅一次超出运营资金预期，但有三次超出营收预期 [2] 近期市场表现与展望 - 公司股价年初至今下跌约13%，同期标普500指数上涨16.5% [3] - 当前市场对公司的评级为“持有”，预期其近期表现将与市场同步 [6] - 未来股价走势将很大程度上取决于管理层在财报电话会议中的评论 [3] 未来业绩预期 - 市场对下一季度的共识预期为运营资金每股0.46美元，营收2.8553亿美元 [7] - 对本财年的共识预期为运营资金每股1.46美元，营收10.4亿美元 [7] - 财报发布前，市场对公司的预期修订趋势好坏参半 [6] 行业背景 - 公司所属的房地产投资信托基金与权益信托-零售行业，在超过250个行业中排名前23% [8] - 研究显示，排名前50%的行业表现优于后50%的行业，优势超过2比1 [8] 同业公司比较 - 同业公司Gladstone Capital预计将报告季度每股收益0.51美元，同比增长2% [9] - 该公司的每股收益预期在过去30天内被下调了2% [9] - Gladstone Capital预计营收为2278万美元，较去年同期下降3.9% [10]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度调整后FFO为每股93.35美元，其中包含与合资企业权益收购相关的750万美元非现金摊销利息费用[20] - 截至第三季度，公司净债务与EBITDA比率为7.76倍，较Path Forward Plan启动时下降整整一个百分点[22] - 公司拥有约10亿美元流动性，其中包括6.5亿美元的循环信贷额度可用资金[22] - 第三季度通过ATM计划以每股18.03美元的加权平均价格出售280万股普通股，获得约5000万美元净收益[22] - 截至第三季度，Go-Forward Portfolio中心NOI（不包括租赁终止收入）同比增长1.7%；若调整Forever 21影响，增长率将超过3%[20][52] - 年内至今Go-Forward Portfolio中心NOI与2024年同期相比增长近2%[20] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度新签和续签租约总面积达150万平方英尺，较2024年第三季度增长87%；年内至今签约总面积达540万平方英尺，同比增长86%[6] - 第三季度新开业店铺面积35.5万平方英尺，年内至今总开业面积达85.2万平方英尺[13] - 截至9月30日，过去12个月租赁价差保持正值，为5.9%，连续16个季度为正[13] - 新交易执行委员会批准的新交易量较去年同期增长61%，已超过2024年全年批准的新交易总量[8] - 截至第三季度末，投资组合销售额达每平方英尺867美元，同比增长近4%；Go-Forward Portfolio销售额达每平方英尺905美元[12] - 第三季度末整体出租率为93.4%，较上季度提升140个基点；Go-Forward Portfolio出租率为94.3%，较上季度提升150个基点[12] 各个市场数据和关键指标变化 - Scottsdale Fashion Square引入爱马仕首家亚利桑那州门店，巩固其作为亚利桑那州首要奢侈品目的地的地位[13][14] - Tysons Corner开设4.2万平方英尺的Level 99成人娱乐目的地，这是该品牌在美国的第三家门店[14] - Freehold购物中心完成Dick's House of Sport、Freehold Athletic Club和Dave & Busters等主力店开业，中心活力得到振兴[10] - 与2024年同期相比，第三季度Go-Forward Portfolio同店销售额增长3.5%，堡垒属性物业增长4.8%[57] - 第三季度表现强劲的品类包括服装配饰、快餐、家居装饰和珠宝[58] 公司战略和发展方向和行业竞争 - Path Forward Plan取得显著进展， leasing速度表显示新租赁活动收入完成度已达70%，超过2025年末目标，预计2026年中达到85%[6] - 公司计划在2026年底前基本完成20亿美元的资产处置计划，目前已完成近12亿美元购物中心处置[25][26][79] - 主力店租赁计划针对2025至2028年间开设30个主力店，其中25个已确定用于体育用品、时尚、娱乐、杂货等零售用途[9] - 公司对Crabtree购物中心的收购被视为增值投资机会，并已获得1.6亿美元定期贷款融资，利率为SOFR加250基点[49] - 零售商需求强劲，包括传统品牌革新、品牌扩展以及新兴线上品牌开设实体店支持业务[17][18][75] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管存在政治噪音、宏观经济不确定性及 pending tariffs，零售商环境需求依然强劲[17] - 公司对第四季度前景感到乐观，零售商普遍对假日季持积极态度，但需应对关税和供应商价格压力[58] - 高端客户细分市场表现稳健，而低收入客户群体面临更多挑战[58] - 公司保持耐心和纪律，评估潜在的新投资机会，但重点仍放在租赁、运营改进和去杠杆目标上[11][45][48] 其他重要信息 - Forever 21清算产生的50万平方英尺空置面积中，已有74%获得租赁承诺，新品牌支付的租金显著高于Forever 21[12][80] - 截至9月30日，2025年到期且预计续租不关闭的平方英尺中，已有94%获得承诺，另有5%处于意向书阶段[15] - 2026年到期平方英尺中，已有近55%获得承诺，另有30%处于意向书阶段，进度远超去年同期[16][35] - SNO（已签署未开业）管道从8月的8700万美元增长至9900万美元，预计年底达到或超过1亿美元目标；包含Crabtree后，预计增量SNO总额达1.4亿美元[7][30][36] 问答环节所有提问和回答 问题: 关于股权发行的决策和未来预期 - 第三季度发行5000万美元股权的主要目的是使Crabtree收购在杠杆上趋于中性，未来将根据增值增长机会评估ATM使用[29] 问题: Crabtree的SNO管道构成 - Crabtree的SNO包括收购时已存在的NOI以及团队接手后的增量租赁，具体构成可后续提供[30][31][33] 问题: 2026年到期租约的经济条款 - 2026年到期租约中88%已有承诺或意向书，新交易和续租均达到或超过五年计划中的目标市场租金[35][69] 问题: SNO目标超额完成的可能性及主力店开业时间表 - 由于租赁势头强劲且计划中预留了储备金，有可能超过1.4亿美元的SNO目标；主力店开业时间主要集中在2027年下半年和2028年初[36][38] 问题: 非堡垒资产的再融资市场 appetite 和利率 - 债务融资市场对各类资产均呈现建设性态势，但需根据具体资产情况评估；Crabtree融资成本远低于10%[40][49] 问题: SNO收入的实现时间 - 1亿美元SNO中，2000万美元将在2025年实现，其余在2026年及以后实现[41] 问题: 剩余待租赁主力店数量 - 30个目标主力店中，25个已承诺，3个有意向书，2个处于勘探阶段；其他主力店位于计划退回的资产中[42] 问题: 收购机会和融资环境 - 对Crabtree感到满意，正在评估其他机会但暂无迫近交易；融资市场和CMBS市场对具备合适运营商和资本的购物中心有所改善[44][45][49][50] 问题: Forever 21对NOI的拖累和峰值出租率 - 调整Forever 21影响后，第三季度NOI增长率将超过3%；Go-Forward Portfolio的峰值出租率预计在96%-97%左右[52] 问题: 对Saks等零售商风险的看法 - 公司不对特定租户发表评论[54] 问题: 销售表现、客流量和假日季展望 - 租赁势头强劲但客流量基本持平，堡垒物业销售增长更优；零售商对第四季度乐观但需管理成本压力[57][58] 问题: 近期高端购物中心交易的资本化率启示 - 近期交易如Crabtree、NorthPark等情况各异，Crabtree可作为公开拍卖交易的参考基准[60][61] 问题: 增量租金中来自主力店的比例 - 主力店填充是9900万美元增量租金的一部分，具体比例可后续提供[62] 问题: Fashion District Philadelphia的未来计划 - 摆脱 arena 计划束缚后，正重新聚焦租赁工作，早期势头令人谨慎乐观，且该资产无债务负担[63][64] 问题: 租赁价差下降原因和2026年租户保留率 - 租赁价差波动受当期签约组合 mix 影响，应更关注是否达到目标净有效租金；2026年租户保留率预计约为85%[66][67][71] 问题: 加拿大和墨西哥游客减少的影响 - 入境游客数量确实减少，但对投资组合销售表现未产生重大影响，Scottsdale Fashion Square在第三季度表现最佳[72][73] 问题: 租赁需求强劲与消费者压力报道之间的矛盾 - 公司投资组合是零售商必须入驻的，零售商签约决策具有前瞻性，且新兴品牌开设实体店以支持线上业务，这些因素抵消了负面新闻影响[74][75] 问题: 资产处置步伐和非堡垒资产的市场 appetite - 资产处置进展良好，剩余Eddy Mall处置将结合债务到期时间评估，外围地块资产池超过5亿美元，正为2026年销售做准备[77][78] 问题: Forever 21空间翻新中的TI和资本支出 - 翻新策略混合了整体替换和分割空间，以引入Dick's House of Sport、Zara等更能驱动客流的高租金租户[79][80] 问题: 整体组合与Go-Forward组合租赁价差差异 - 价差差异主要由各组合当期签约的租赁池构成不同导致，无需过度解读[82][83] 问题: 更新2028年FFO指引的时间表 - 将结合年底情况和计划整体进展评估是否更新多年度指引[84] 问题: Crabtree收购后更新的FFO指引中点 - Path Forward Plan原指引中点1.81美元，Crabtree预计增厚0.08美元，但需考虑如ATM发行等调整因素[85]

公司业绩发布与沟通安排 - 公司已发布2025年第三季度财报及补充信息 [1] - 管理层将于太平洋时间2025年11月4日下午2点举行电话会议讨论季度业绩 [2] - 电话会议将通过公司官网投资者关系栏目进行网络直播并提供回放 [2][3] 公司业务概况与资产组合 - 公司是一家完全整合、自我管理和自我管理的房地产投资信托基金 [4] - 公司是美国人口密集和吸引力市场的高品质零售地产主要所有者、运营商和开发商 [4] - 公司资产组合集中在加州、太平洋西北地区、凤凰城/斯科茨代尔以及纽约都会区至华盛顿特区走廊 [4] - 公司目前拥有3900万平方英尺的房地产资产 主要包括38个零售中心的权益 [4] 公司可持续发展与信息披露 - 公司在可持续发展方面是公认的领导者 已连续十年在北美零售领域获得全球房地产可持续发展基准排名第一 [4] - 公司使用其投资者关系网站披露重要的非公开信息并遵守监管FD规定的披露义务 [5]