公司介绍与会议背景 - 花旗集团举办2026年全球房地产CEO会议，Macerich公司首席执行官Jack Hsieh（Jackson Hsieh）出席会议并进行介绍 [1] - 公司管理团队包括：首席执行官兼董事Jackson Hsieh、高级执行副总裁兼首席财务官Dan Swanstrom、负责资产管理的高级副总裁Brad Miller以及负责财务和投资者关系的副总裁Alexandra Johnstone [2][3] 公司战略与现状 - 2025年对Macerich而言是关键一年，公司制定了明确的“前进之路”计划 [4] - “前进之路”计划的核心目标包括：简化业务、提升运营绩效以及降低杠杆率 [4]

**公司：Macerich Company (NYSE: MAC)** **行业：零售地产 (购物中心)** --- **一、核心观点与战略执行 (Path Forward 计划)** * 公司2025年是关键一年，其“Path Forward”计划围绕简化业务、提升运营表现和降低杠杆三大支柱展开，并已成功兑现各项承诺[5] * 计划的核心里程碑已全部达成或超额完成：租赁进度超前、30个主力店/大盒子替换已全部签约、13亿美元资产处置完成并有明确路径达成20亿美元目标、杠杆率降低整整一个百分点[10] * 公司已度过计划的去风险阶段，目前正处于执行和转化阶段，对未来方向充满信心[12] **二、运营与财务表现** **租赁活动强劲** * 2025年，公司在可比中心基础上签署了710万平方英尺的新租约和续租约，较2024年增长85%，创公司历史新高[6] * 租赁“速度计”（衡量实现五年计划所需新租赁活动的收入完成百分比）已达到76%，远超70%的年度目标，并有望在2026年中达到85%[6] * 已签约未开业（SNO）的租赁管道达到1.07亿美元，超过1亿美元的年度目标，总累计SNO机会为1.4亿美元[7] * SNO将分阶段贡献增量收入：2026年约3000万美元，2027年4000-4500万美元，2028年4500-5000万美元[7] * 公司已连续17个季度实现正租赁价差[8] **资产质量与投资组合优化** * 投资组合销售额达到每平方英尺921美元（针对持续运营的资产组合），创下自1994年IPO以来的新高[8] * 约92%的持续运营NOI来自富裕、供应受限市场中评级为A-或更高的物业[11] * 公司处置了13亿美元资产，并整合了PPRT合资企业，以推进华盛顿广场和Los Cerritos项目，并出售了Lakewood中心[10] **财务与杠杆状况** * 公司拥有充足的流动性，在两周前的电话会议中拥有近10亿美元，包括6.5亿美元的信贷额度和超过3亿美元的现金[27] * 近期公司修订并重申了信贷额度，将额度增至9亿美元，成本降低，期限延长[27] * 通过处置资产、业务产生的自由现金流（支付股息后）以及SNO管道产生的NOI，公司有足够资本为开发和再开发活动提供资金，并进一步降低杠杆[28] * 目标是将债务与EBITDA之比从当前水平降至6倍低至中段[28] **三、增长驱动力与未来展望** **明确的NOI增长路径** * SNO管道是清晰的多年度增长驱动力，其中约80%将转化为NOI[11] * 预计2026年持续运营投资组合的NOI至少增长3%，增长将集中在下半年，随着租户完成装修并开始支付租金[11] * 2027年和2028年，随着新租赁活动、重大开发项目和其他再开发项目（包括主力店）投入运营，NOI增长将显著加速[11] **主力店替换作为催化剂** * 计划中的30个主力店和大盒子替换已全部签约，预计总面积290万平方英尺，将产生超过7.5亿美元的年度租户销售额[7] * 这些主力店是客流驱动力，能延长顾客停留时间，并带动整个商场区域的联营店租赁[7] * 例如，Freehold的DICK'S House of Sport开业后，该区域（此前基本空置）吸引了商场18%的客流量[8] * 公司已签约9家House of Sport门店，其中Crabtree将于今秋开业，Tysons Corner和Washington Square将于2027年开业，Valley River将于2028年初开业[8] **租户需求旺盛** * 零售商环境和租户需求保持强劲，租赁管道中的零售商包括Zara、Aritzia、lululemon、Alo Yoga、Abercrombie等顶级品牌[8] * 需求广泛分布于传统零售、国际品牌、餐饮、娱乐和数字原生概念[9] * 公司租赁负责人评论称，当前零售商需求的深度和广度是前所未有的[9] **收购战略：机会主义且审慎** * 收购（如Crabtree）需符合2028年Path Forward计划的目标，并对其具有增值效应[20][24][25] * 收购标准包括：良好的商圈、具有租赁增值机会、能在2028年时间框架内完成目标[21] * 在2028年前，公司不会进行深度增值型收购机会[21] * 收购决策需确保不危及当前已基本成功的Path Forward计划，并在考虑资本成本的基础上获得充足回报[22][23] * 收购资金将视情况通过股权或债务融资，但需保持杠杆率在目标范围内[29][31] **四、技术、运营与内部管理** **技术升级提升效率** * 公司已升级内部系统，使用Yardi作为会计和跟踪系统的支柱，并与ARGUS模型结合，改善了沟通、跟踪和监控能力[40] * 新系统使公司能够实时了解决策影响，并更高效地推动租约履行和租金起始[41] * 旧系统效率低下，新系统对于实现当前的租赁成功至关重要[41] **注重租金起始与执行** * 公司内部高度关注租金起始时间，通过双周会议、东西海岸每周会议等机制，确保租户协调、资产管理、租赁和商场管理团队完全同步[37] * 公司已建立系统密切跟踪租户进度（如许可、施工），以确保按时开业[38] **人工智能（AI）的应用探索** * 公司正与Yardi进行一些AI应用的测试，并在收购Crabtree时使用AI工具处理租约[54] * 已应用AI于能效管理[54] * 公司认为AI在运营效率和控制费用增长方面有机会[59] * 长期看，AI在分析市场数据、预测新租户（如Eataly、Din Tai Fung）对商圈整合和销售的影响方面有潜在重大价值，可作为强大的营销工具[55][56] **五、其他重要信息** **2026年关键工作重点** 1. 完成350份额外新租约的租赁管道（其中150份已处于意向书阶段）[12] 2. 巩固2026年剩余的已承诺租约到期事宜，并继续提前处理2027年的到期租约[12] 3. 确保租户按时完成空间装修并支付租金[12] 4. 完成剩余的资产处置[12] 5. 继续评估对计划和投资组合有增值作用的新收购机会[12] **关于Crabtree物业的整合** * 自2025年6月收购以来，已在该物业签署18份新租约和31份续租约，包括Belk旗舰店的整合以及为第二个男士Belk区域引入娱乐主力店[11] * 该物业的整合展示了公司运营平台高效吸收新资产的能力[42] **管理层信心与利益绑定** * CEO将其长期激励计划（LTIP）100%设置为与相对和绝对股东总回报（TSR）挂钩的绩效股票，表明其致力于创造长期股东价值[69] **行业展望** * 公司预计零售行业同店销售和线上增长在2027年将继续保持积极态势，主要驱动力是高生产率、全渠道优势和供应受限[63][65] * 预计明年此时地产行业内的公司数量将保持不变[67]

文章核心观点 - 公司成功修订并完成了总额9亿美元的循环信贷安排 此举显著增强了财务灵活性、延长了债务期限并降低了融资成本 体现了银行集团对其业务战略的支持[1][2] 信贷安排具体条款 - 信贷额度从6.5亿美元增加至9亿美元 规模扩大了2.5亿美元[2] - 到期日从2027年1月延长至2030年3月 并包含一项12个月的延期选择权[2] - 定价区间从原先的SOFR加200-250个基点 降低至SOFR加180-220个基点[2] - 若达到特定业绩门槛 利差可进一步降至SOFR加135-165个基点[2] - 信贷安排完成时尚未提款 当前预期借款利率为SOFR加190个基点[2] 公司管理层评论 - 高级执行副总裁兼首席财务官表示 新安排增强了流动性 提供了额外灵活性 延长了期限 降低了定价和未使用承诺费 并扩大了贷款银团[2] - 管理层感谢银行集团对Macerich及其“前进之路”计划的大力支持[2] 公司业务概况 - 公司是一家完全整合、自我管理、自我管理的房地产投资信托基金[3] - 公司是美国人口密集和吸引力市场中的优质零售地产主要所有者、运营商和开发商[3] - 投资组合集中在加利福尼亚州、太平洋西北地区、凤凰城/斯科茨代尔以及从纽约都会区到华盛顿特区的走廊地带[3] - 目前拥有3900万平方英尺的房地产 主要涉及38个零售中心的权益[3] - 公司致力于推进环境目标、社会公益和良好的公司治理[3]

公司近期活动 - 公司总裁兼首席执行官Jack Hsieh与高级执行副总裁兼首席财务官Dan Swanstrom将参加花旗集团2026年全球地产CEO会议，并进行圆桌演示，时间为2026年3月2日东部时间下午2:55 [1] 公司信息获取渠道 - 该活动的音频网络直播可在公司官网的投资者关系板块获取，直播回放也将于同一位置提供 [2] - 公司使用并计划继续使用其投资者关系网站作为披露重大非公开信息及遵守《FD条例》披露义务的主要渠道 [4] - 关于公司的更多信息可通过LinkedIn等社交媒体平台获取 [4] - 非GAAP财务指标（如NOI和FFO）与最直接可比的GAAP指标之间的调节表，包含在提交给SEC的8-K表格的财报新闻稿及补充材料中，并发布在投资者关系网站上 [4] 公司业务概况 - 公司是一家完全整合、自我管理、自我管理的房地产投资信托基金 [3] - 公司是美国人口密集且具有吸引力市场中高质量零售地产的领先所有者、运营商和开发商 [3] - 公司投资组合集中在加利福尼亚州、太平洋西北地区、凤凰城/斯科茨代尔以及从纽约大都会区到华盛顿特区的走廊地带 [3] - 公司目前拥有3900万平方英尺的房地产，主要包括38个零售中心的权益 [3] - 公司致力于推进环境目标、社会公益和健全的公司治理 [3] 投资者联系 - 投资者关系联系邮箱为 IR@macerich.com [5]

投资组合构成与规模 - 截至2025年12月31日，公司投资组合主要包括37个区域零售中心和1个社区/大型购物中心，总计约3900万平方英尺的可出租总面积[57] - 投资组合中平均每个中心面积约为100万平方英尺可出租总面积，最大的是泰森角中心（330万平方英尺），最小的是林荫大道商店（20.5万平方英尺）[57] - 截至2025年12月31日，投资组合包括127个主力店，总计约1830万平方英尺可出租总面积，以及约4600个商场店和独立店，总计约1920万平方英尺可出租总面积[57] 租户结构与租金收入来源 - 2025财年，公司投资组合中约73%的总租金收入来自面积小于1万平方英尺的商场店和独立店，27%来自大型箱式店和主力店[60] - 截至2025年12月31日，前十大租户中，迪克体育用品公司拥有67个门店，占总租金收入的4.0%[62] - 截至2025年12月31日，前十大租户中，维多利亚的秘密公司拥有37个门店，占总租金收入的2.2%[62] - 截至2025年12月31日，公司投资组合中面积小于等于1万平方英尺的租户空间约占所有商场店和独立店空间的60%[64] - 截至2025年底，主力店贡献了公司2025年总租金收入约6.9%[74] 主力店详情 - 公司总共有127家主力租户，其中126家位于自有物业，1家位于非自有物业[77] - 主力租户总面积达18,294,000平方英尺，其中公司自有面积8,677,000平方英尺，租赁面积9,617,000平方英尺[77] - 空置主力租户有19家，空置面积为2,343,000平方英尺[77] 租金表现与趋势 - 2025年合并中心总租金收入（最低租金、百分比租金及费用回收）占比为11.8%，与2024年持平，但较2023年的12.1%略有下降[66] - 2025年非合并合资中心总租金收入占比为11.6%，低于2024年的11.8%，但高于2023年的11.1%[66] - 2025年合并中心内商场及小型独立店（<10,000 平方英尺）平均基本租金为每平方英尺66.92美元，较2024年的65.62美元和2023年的61.66美元持续增长[67] - 2025年非合并合资中心内商场及小型独立店平均基本租金为每平方英尺79.47美元，高于2024年的76.11美元和2023年的70.42美元[67] - 2025年合并中心内大卖场及主力店新签租约平均租金为每平方英尺16.48美元，到期租约平均租金为每平方英尺12.08美元[68] - 2025年非合并合资中心内大卖场及主力店新签租约平均租金为每平方英尺37.81美元，到期租约平均租金为每平方英尺27.72美元[68] 租约到期情况 - 截至2025年底，合并中心商场及小型独立店在2026年将有15.60%的出租总面积（GLA）租约到期，涉及到期基本租金占比为14.95%[70] - 截至2025年底，非合并合资中心商场及小型独立店在2027年将有13.92%的出租总面积（GLA）租约到期，涉及到期基本租金占比为14.19%[70] - 截至2025年底，合并中心大卖场及主力店在2027年将有15.66%的出租总面积（GLA）租约到期，涉及到期基本租金占比为16.57%[71] 资产收购与战略 - 公司于2025年6月收购了Crabtree Mall，并继续寻找其他战略性收购机会[45] - 作为“前进之路”计划的一部分，公司在2024年收购了多个合资伙伴在核心资产中的权益，包括Arrowhead Towne Center、South Plains Mall等[50] 债务与杠杆管理 - 公司制定了未来两到三年的去杠杆化目标，重点是降低净债务与调整后EBITDA的杠杆比率[47] - 截至2025年12月31日，合并中心的长期债务总额为51.226亿美元，公允价值为49.828亿美元[377] - 合并中心的固定利率债务为46.635亿美元（平均利率4.56%），浮动利率债务为4.591亿美元（平均利率5.62%）[377] - 公司按比例享有的未合并合资中心长期债务总额为15.6亿美元，公允价值为15.424亿美元[377] - 2026年到期的合并中心债务中，有3亿美元的浮动利率债务，平均利率为5.27%[377] - 一项原于2025年11月6日违约的2亿美元贷款（南平原购物中心）已展期至2029年11月6日，利率维持4.22%不变[377] 债务利率变化 - 与2024年相比，2025年合并中心的固定利率债务平均利率从4.40%上升至4.56%，浮动利率债务平均利率从6.21%下降至5.62%[378] - 与2024年相比，2025年未合并合资中心的浮动利率债务（公司按比例享有部分）从1.329亿美元大幅降至1200万美元，平均利率从8.29%降至6.28%[379] - 2025年底，未合并合资中心的固定利率债务（公司按比例享有）为15.48亿美元，平均利率为5.29%，与2024年（16亿美元，5.28%）基本持平[379] 利率风险管理 - 公司评估，基于2025年底4.711亿美元的浮动利率债务，利率每上升1%将导致未来年度收益和现金流减少约470万美元[382] - 公司使用利率上限协议等衍生金融工具管理风险，若基准利率（SOFR）超过执行利率，相关贷款将被视为固定利率债务[380] 员工情况 - 公司员工总数为598人，其中全职员工596人，兼职员工2人[87] - 员工平均在职年限为10.9年，高级管理层平均在职年限为16.3年[88] - 2025年员工总流失率为14.3%[88] - 员工净推荐值得分（NPS）为55，被Bain & Company评为“优秀”[87] - 截至2025年12月31日，约58%的员工为女性，约30%的员工来自代表性不足的群体[91] 保险覆盖 - 公司为位于加州等地震风险区的物业购买了特定地震保险，年度总损失限额为1亿美元[81] - 公司持有独立的恐怖主义保险，年度总损失限额为13.25亿美元[81]

核心观点 - Macerich公司2025年第四季度及全年业绩表现分化 第四季度经调整后每股运营资金(FFO)为0.48美元 超出市场预期 但季度营收同比下降4.4% 全年营收同比增长10.4%至10.1亿美元 但全年每股FFO同比下降至1.50美元 [1][2][3] - 公司运营基本面显示出积极信号 包括强劲的租赁量、连续17个季度的正租金调升率以及较高的每平方英尺租户销售额 但整体出租率略有下滑 [4][5][6][11] - 同行业其他零售REITs如Regency Centers和Kimco Realty在第四季度也报告了稳健的业绩 每股FFO均实现同比增长 [12][13] 财务业绩 - **第四季度FFO**： 2025年第四季度经调整后每股FFO为0.48美元 超过市场预期的0.43美元 也高于去年同期的0.47美元 [1] - **第四季度营收**： 第四季度营收为2.617亿美元 低于市场预期的2.833亿美元 较去年同期的2.737亿美元下降4.4% [2] - **全年业绩**： 2025年全年每股FFO为1.50美元 超过市场预期的1.45美元 但低于2024年的1.58美元 全年营收为10.1亿美元 同比增长10.4% 符合市场预期 [3] 运营指标 - **租赁活动**： 第四季度签署了140万平方英尺的租约 按可比中心计算 签约租赁面积同比增长36% [4] - **租金调升率**： 截至2025年12月31日的过去12个月 基础租金重签租金较到期租金高出6.7% 这是连续第17个季度实现正租金调升率 [5] - **租户销售**： 截至2025年12月31日的过去12个月 面积小于1万平方英尺的物业组合租户每平方英尺销售额为881美元 高于去年同期的837美元 [4] - **净营业收入(NOI)**： 第四季度“前进投资组合”中心的NOI（不包括租约终止收入）同比增长1.7% 达到1.975亿美元 [5] - **出租率**： 截至2025年12月31日 整体物业组合出租率为94% 略低于2024年12月31日的94.1% 但高于93.7%的预期 “前进投资组合”中心的出租率为94.9% [6] 资产与财务状况 - **资产处置**： 2025年第四季度 公司完成了总计4230万美元的边角地和土地销售 [7] - **流动性**： 截至2026年2月18日 公司拥有约9.9亿美元的流动性 其中包括其循环信贷额度下的6.5亿美元可用额度 [8] 行业对比 - **Regency Centers**： 2025年第四季度NAREIT每股FFO为1.17美元 符合市场预期 同比增长7.3% 业绩反映了健康的租赁活动及同店NOI和基础租金的同比增长 [12] - **Kimco Realty**： 2025年第四季度每股FFO为0.44美元 符合市场预期 同比增长4.8% 业绩反映了因出租率提升和最低租金上涨而带来的同店NOI增长 [12][13]

核心财务表现 - 2025年第四季度营收为2.617亿美元，同比下降4.4%，低于市场共识预期2.8331亿美元，意外偏差为-7.63% [1] - 2025年第四季度每股收益为0.48美元，相比去年同期的-0.89美元实现扭亏，并超出市场共识预期0.43美元，意外偏差为+10.73% [1] - 摊薄后每股净收益为-0.07美元，低于四位分析师平均预期的-0.01美元 [4] 关键运营指标表现 - 租赁收入-最低租金为1.5187亿美元，同比下降4.6%，低于三位分析师平均预期的1.6766亿美元 [4] - 租赁收入-租户回收款为6523万美元，同比下降1%，低于三位分析师平均预期的7199万美元 [4] - 租赁收入-百分比租金为1931万美元，同比下降14.5%，略高于三位分析师平均预期的1892万美元 [4] - 管理公司收入为644万美元，同比下降16.6%，高于三位分析师平均预期的609万美元 [4] 市场表现与展望 - 过去一个月公司股价回报率为+2%，同期标普500指数回报率为-1.3% [3] - 公司目前Zacks评级为3（持有），表明其近期表现可能与整体市场同步 [3] - 投资者通过对比关键指标与上年同期数据及分析师预期，能更好地预测股价表现 [2]

核心业绩表现 - 公司2025年第四季度每股运营资金为0.48美元，超出市场一致预期的0.43美元，超出幅度为10.73% [1] - 公司2025年第四季度营收为2.617亿美元，低于市场一致预期，未达预期幅度为7.63% [2] - 公司2025年第四季度每股运营资金较去年同期的0.47美元有所增长，但营收较去年同期的2.7368亿美元有所下降 [1][2] 历史业绩与市场表现 - 在过去四个季度中，公司有两次每股运营资金超出市场预期，有两次营收超出市场预期 [2] - 上一季度（2025年第三季度）公司每股运营资金为0.35美元，低于当时预期的0.36美元，未达预期幅度为2.78% [1] - 公司股价自年初以来上涨约1.8%，同期标普500指数回报率为零 [3] 未来业绩展望 - 当前市场对下一季度的共识预期为：营收2.4446亿美元，每股运营资金0.31美元 [7] - 当前市场对本财年的共识预期为：营收9.9264亿美元，每股运营资金1.47美元 [7] - 业绩发布前，市场对公司的预期修正趋势好坏参半，导致其Zacks评级为3级（持有），预计近期表现将与市场同步 [6] 行业状况与同业比较 - 公司所属的Zacks行业分类为“房地产投资信托和股权信托-零售业”，该行业目前在250多个Zacks行业中排名前25% [8] - 研究显示，排名前50%的行业表现优于后50%的行业，幅度超过2比1 [8] - 同业公司EPR Properties预计将于2月25日公布2025年第四季度业绩，市场预期其每股收益为1.29美元，同比增长5.7%，过去30天内该预期被上调了0.1% [9] - 市场预期EPR Properties季度营收为1.5545亿美元，较去年同期增长4.2% [10]

财务数据和关键指标变化 - 第四季度调整后运营资金为约1.29亿美元或每股0.48美元 其中包含1610万美元的法律索赔和解收入 以及因年度激励奖金支付超出目标水平而产生的840万美元公司费用净影响 [20] - 第四季度前进投资组合中心净营业收入（不含租约终止收入）同比增长1.7% 2025年全年前进投资组合中心净营业收入同比增长1.8% [20][21] - 第四季度末净债务与息税折旧摊销前利润比率为7.78倍 较“前进计划”开始时降低了整整一个百分点 [24] - 第四季度末投资组合销售额为每平方英尺881美元 环比增长14美元 创下公司自1994年上市以来的新高 前进投资组合的销售额为每平方英尺921美元 [13] - 截至2025年12月31日的过去十二个月租赁价差为6.7% 环比增长80个基点 已连续17个季度实现正租赁价差 [15] - 第四季度末整体占用率为94% 环比增长60个基点 前进投资组合占用率为94.9% 同样环比增长60个基点 [14] - 前进投资组合2025年全年净营业收入为7.38亿美元 而所有中心的净营业收入为8.41亿美元 [48] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2025年全年 在可比中心基础上签署了710万平方英尺的新租约和续租 较2024年增长85% 创下公司新纪录 [7][16] - 在签署的710万平方英尺租约中 30%为新租约签署 [17] - 2025年全年新开门店面积达130万平方英尺 其中第四季度为41.6万平方英尺 [15] - 公司“租赁速度计”显示 为实现五年计划所需的所有新租赁活动的收入完成百分比已达到76% 超过了2025年底70%的目标 [7] - 已签署但未开业的租约管道已增长至约1.07亿美元 超过了2025年底1亿美元的目标 [8] - 在五年计划中总计约1000个新租约里 目前已有650个新租约处于洽谈、已执行或租赁文件阶段 剩余350个未承诺的新租约总计160万平方英尺 其中150个已处于意向书阶段 [8][12] - 针对30个主力店和大卖场替换计划 目前已全部获得承诺 其中5家已开业 5家在建 11家已签约 9家已发出租约 这些主力店总计290万平方英尺 预计将产生约7.5亿美元的年度租户销售额 [9] 各个市场数据和关键指标变化 - 2025年全年客流量与2024年同期相比基本持平 [13] - 在前进投资组合中 2025年客流量基本持平（微增20个基点） 但内线销售额增长1.5% 其中奢侈品销售额增长近5.5% [37] - 零售商需求和租户需求保持强劲 2025年公司审查和批准的交易量比2024年多40% 涉及面积多30% [18] - 在年度ICSC租赁会议上 公司在两天内与超过200家不同零售商进行了近300场会议 所有类别均保持活跃 [18] 公司战略和发展方向和行业竞争 - “前进计划”三大支柱（简化业务、提升运营绩效、降低杠杆）均取得进展 计划已进入全面执行阶段 [5][12] - 公司战略重点包括：完成剩余350个新租约的租赁管道、巩固2026年剩余租约到期事项并提前处理2027年到期租约、确保租户按时入驻开业并支付租金、完成剩余资产处置、以及继续评估能提升计划和投资组合价值的新收购机会 [12] - 公司计划在2026年6月的REITWeek上提供更新的“前进计划3.0” 并打算从2027年开始恢复提供盈利指引 [13] - 在处置方面 已完成总计13亿美元的商场和外围地块销售交易 正在积极处理剩余资产以实现20亿美元的处置目标 [10][25] - 公司已确定价值2亿至3亿美元的额外无负担资产将在未来一年左右出售或退回 这将使总处置额达到15亿至16亿美元的范围 [25] - 在收购方面 主要关注能够提升2028年运营资金计划和目标的价值增值型机会 例如类似于Crabtree的租赁增值机会 而非大规模再开发项目 [29][30] - 公司认为实体零售店仍然是零售商目前最盈利的渠道 且公司所竞争的这类优质零售地产没有新的供应 这对公司有利 [38][39] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为消费者支出呈现K型分化 公司主要关注高收入客群 [35][37] - 零售商对前景持谨慎但积极的态度 消费者在选择性消费 零售商非常注重品牌、合身性、商品组合和创新 [38] - 公司对DSG等新概念店的表现非常乐观 已开业的门店对商场整体客流产生了积极影响 [15][55] - 公司预计2026年增长拐点将出现在下半年 已签署未开业租约管道预计在2026年贡献约3000万美元 2027年贡献4000-4500万美元 2028年贡献4500-5000万美元的增量年收入 [8][33] - 前进投资组合净营业收入增长预计在2026年至少达到3%（增长主要集中在下半年） 并预计在2027年和2028年显著加速 超过之前提出的2025-2028年5.2%的年均复合增长率中点预期 [75] - 公司预计到未来几年将杠杆率进一步降低至6倍低至中段范围 [24] 其他重要信息 - 公司目前拥有约9.9亿美元的流动性 其中包括6.5亿美元的循环信贷额度可用额度 [23] - 本月早些时候 公司完成了South Plains物业2亿美元贷款的四年期展期 至2029年11月 利率维持在约4.2%不变 [22] - 关于Twenty Ninth Street物业 公司按比例分摊的7600万美元贷款在近期到期后已违约 目前正与贷款方商讨条款 [23] - 公司近期聘请了David Keane担任首席投资官 以加强收购方面的能力 [30] - 公司计划在年中更新“前进计划3.0”时 更侧重于讨论“租金起始日期”这一关键运营指标 [85][87] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 近期可能的收购目标类型是什么？是像Crabtree这样的价值增值型交易，还是稳定高质、资本化率较低（约7%或以下）的购物中心？ [28] - 收购的首要标准是必须对2028年运营资金计划和目标有增值作用 并且符合当前投资组合的指标和排名 [29] - 在短期到中期内 更可能关注价值增值型机会 例如Crabtree这种租赁增值机会 而非再开发项目 [29] - 鉴于公司目前的资本成本 不太可能独自追逐资本化率在7%及以下的稳定资产 除非有资本合作伙伴 目前主要专注于价值增值租赁机会 [30] 问题: 如果找到类似Crabtree规模的交易，最可能的融资方式是什么？是发行股权，还是增加处置规模以保持杠杆中性？ [31] - 首选是发行股权 如果从资本成本角度看合理 [31] - 其次是与有共同战略眼光的资本合作伙伴进行交易 [31] - 出售资产以购买资产是可能性很低的选择 [31] 问题: 鉴于租赁势头强劲，应如何考虑2026年下半年及2027年的增长拐点的幅度和时机？ [33] - 已签署未开业租约管道预计2026年贡献约3000万美元 且增长集中在下半年 这与之前讨论的下半年拐点一致 [33] - 该管道在2027年和2028年的贡献（分别为4000-4500万美元和4500-5000万美元）显示了未来几年增长拐点的力量 [33] 问题: 假日季表现强劲，整体消费者健康状况如何？投资组合表现是否一致，还是存在质量分化？ [34] - 消费者呈现K型分化 公司主要服务于高端客群 [35] - 2025年前进投资组合客流量基本持平 但内线销售额增长1.5% 奢侈品销售额增长近5.5% 这可能是未来趋势的早期迹象 [37] - 零售商认为消费者在选择性消费 并承认不同收入阶层的分化 但品牌、合身性、商品组合和创新是持续主题 整体前景谨慎但积极 [38] 问题: 随着2026年租赁风险大幅降低，是否开始主动不续租某些空间以期获得更高租金？如何权衡续租与收回空间重新租赁？ [41] - 五年计划已为1000个新租约和续租设定了具体的市场租金假设和正价差目标 [42] - 由于时间紧迫（目标是2028年） 公司需要平衡按计划完成租赁与追求最高租金 更倾向于基于计划假设尽快完成交易 [42] - 2028年之后 随着对购物中心的大量投资和30个主力店替换完成 续租方面将出现前所未有的机会 [43] 问题: 除了收购，是否考虑过其他收入来源，如过桥贷款、夹层融资、第三方管理？ [44] - 公司目前专注于执行现有计划 并逐步增加优质收购 短期内这是重点 [45] - 虽然有机会从事夹层融资等结构性融资 但短期内将专注于计划中的核心支柱 [46] 问题: 前进投资组合的净营业收入占公司总净营业收入的比例是多少？ [48] - 根据补充材料第7页 2025年全年前进投资组合净营业收入为7.38亿美元 所有中心净营业收入为8.41亿美元 因此前进投资组合占绝大部分且比例在增加 [48] 问题: 已签署未开业租约管道中，奢侈品占比多少？奢侈品销售增长强劲，预计该板块能带来多少扩张？ [49] - 已签署未开业租约管道中奢侈品占比不大 奢侈品业务主要集中在Scottsdale和Fashion Outlets of Chicago [50] - Scottsdale的奢侈品区域租赁已基本完成（约90%-91%承诺） 大部分奢侈品牌已开业或即将开业 因此奢侈品在未来管道中的占比很小 [51] - 1000个内线新租约约占前进投资组合内线总面积的20%-25% 公司正在影响相当大比例的内线布局 [53] - 剩余的160万平方英尺新租约空间中 90%位于A、B、C级空间 其中约三分之二位于核心或潜在核心物业 属于高质量空间 [54] 问题: 资产处置进展似乎缓慢，剩余处置（约4-4.5亿美元）预计何时完成？有何挑战？ [57] - 剩余商场资产处置（2-3亿美元）的时间部分取决于贷款到期期限 [58] - 外围地块和土地销售此前已说明将主要集中在2026年 因为许多资产存在负担（如作为贷款抵押品）需要与贷款方协调解除 或需要完成分区和开发权审批以最大化价值 [58] - 市场对这类资产的定价和需求没有变化 只是需要时间处理销售流程 [59] 问题: 公司平台目前效率如何？如何看待人工智能在业务中的应用潜力？ [61] - 公司通过流程改进、仪表板、新客户关系管理系统等提升了运营效率和沟通 现有基础设施可以轻松扩展以管理更多总面积 [62][63] - 人工智能在公司的应用仍处于早期阶段 公司目前专注于执行基本业务和创造价值 未来几年会进一步研究如何利用人工智能 [64][65][66] 问题: South Plains再融资中利率从7.97%降至4.22%，这对利润表的影响是否直接？是否会带来近400个基点的节省？ [68] - 之前较高的有效利率反映了购买合资权益时的债务公允价值调整摊销 实际票面利率保持不变为4.2% 展期后不再有该项摊销成本 因此未来成本将仅为票面利息 [68][69] 问题: 外围地块和土地销售的资本化率目标（7%-8%）近期市场是否有变化？ [70] - 资本化率目标仍维持在7%-8%范围 近期一些较小交易甚至低于7% 例如华盛顿广场的零售条状中心交易就在7%左右 [71] 问题: 前进投资组合净营业收入（不含租约终止收入）同比增长1.7%，其中闭店、主动收回空间等因素的影响有多大？ [73] - 2025年是过渡年 执行租户和战略举措产生了摩擦性空置期影响 [74] - 排除Forever 21的影响（其在2024年第四季度有较高的百分比租金贡献） 第四季度同比增长将为2.7% 全年增长将接近2.5% [74] - 根据去年夏季更新的“前进计划” 2025-2028年前进投资组合净营业收入年均复合增长率中点预计为5.2% 2025年实际为1.8% 这意味着未来几年需要显著加速增长 [75] - 2026年增长预计至少为3%且集中在下半年 2027年和2028年增长预计将显著高于5.2%的年均复合增长率水平 [75] 问题: 增长拐点是否完全与租赁相关，还是有其他组织性因素？ [76] - 增长拐点主要与租赁计划执行相关 公司目前业务如常 同时新的收购团队将开始评估机会 [77][78] 问题: 第四季度权益和其他收入大幅增长，原因是什么？是否可持续？ [80] - 增长主要由1610万美元的法律和解收入驱动 这是一次性、非经常性项目 [84] 问题: 对“前进计划3.0”的更新有何早期见解？主要更新内容会是什么？ [85] - 计划在年中提供良好更新 包括“租赁速度计”进展 [85] - 将开始更详细讨论“租金起始日期”这一关键运营指标 并可能收紧2028年目标范围 甚至开始讨论2029年展望 [86][87] 问题: 剩余非前进投资组合资产（如Twenty Ninth Street和Fashion Outlets Niagara）的计划是什么？预计会退回吗？ [89] - 关于Twenty Ninth Street 目前没有更多评论 将在有相关消息时更新 [89] - 对于Fashion Outlets Niagara 未直接回答处置方式 [89] 问题: Green Acres和Scottsdale的开发项目是否已全部租出？预计多少租户在2026年开业？这些租约是否包含在已签署未开业管道中？ [90] - 是的 这些开发项目的租约包含在1.07亿美元的已签署未开业管道中 其中约2000万美元来自开发管道 [90] - Scottsdale项目已接近完成 91%已承诺 剩余空间很少 [91] - Green Acres项目约75%已承诺 外部重建大部分已完成 目前主要进行内部工作 已引入多家有影响力的租户 [91] 问题: 如何看待租户信用状况？2026年信用风险是更大还是更小？ [93] - 公司不预计近期新闻中的租户问题会对2026年产生重大影响 这些问题也不反映公司购物中心整体强劲的零售商环境 [94] - 公司的观察名单处于历史低位 这些情况不影响公司对2026年投资组合坏账预期的判断 [94] 问题: 随着债务市场改善和处置推进，公司是否考虑开始增加无负担资产池？ [96] - 这并非近期优先事项 但可能是中期或远期目标 例如公司已偿还Flatiron的债务 Crabtree的定期贷款也提供了灵活性 [98] 问题: 法律和解收入的具体背景是什么？是否还有其他类似的一次性收益可能？ [99] - 和解涉及一个公司不再继续的旧开发项目 并取得了有利结果 这是一次性、非经常性项目 不涉及前进投资组合 [99] 问题: 2026年已处理的租约租金价差是多少？近年来店铺租约的租金递增条款是否有提升？ [101] - 公司认为传统的租金价差指标与“前进计划”的成功关联度不高 可能无法准确反映计划进展 公司正在评估是否有更好的衡量方式 [102][103] - 租金递增条款（包括固定最低租金和公共区域维护费）多年来保持一致 混合增长率大约在3%-4%范围 近期没有变化 [104] 问题: 前进投资组合94.9%的租赁占用率对应的经济占用率是多少？ [107] - 前进投资组合的租赁占用率为94.9% 物理占用率接近91% [107]

财务数据和关键指标变化 - 第四季度调整后运营资金为约1.29亿美元或每股0.48美元，其中包含1610万美元的法律索赔和解收入，以及高于目标水平的年度激励奖金支付产生的840万美元公司费用净影响 [20] - 第四季度，剔除租约终止收入，核心投资组合的净营业收入同比增长1.7% [20] - 2025年全年，核心投资组合的净营业收入同比增长1.8% [21] - 第四季度末，净债务与息税折旧摊销前利润之比为7.78倍，较“前进之路”计划开始时降低了整整1倍 [24] - 第四季度末，投资组合销售额达到每平方英尺881美元，环比增长14美元，创下公司自1994年上市以来的新高 [13] - 核心投资组合的销售额为每平方英尺921美元 [13] - 截至2025年12月31日的过去十二个月，租赁价差为6.7%，环比上升80个基点，并已连续17个季度保持正增长 [15] - 第四季度末，整体占用率为94%，环比上升60个基点，核心投资组合占用率为94.9%，同样环比上升60个基点 [14] - 2025年整体客流量与2024年同期持平 [13] - 公司目前拥有约9.9亿美元的流动性，其中包括6.5亿美元的循环信贷额度可用额度 [23] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2025年全年，公司在可比中心基础上签署了710万平方英尺的新租约和续租，较2024年增长85%，创下公司新纪录 [7][16] - 在签署的710万平方英尺租约中，30%为新租约 [17] - 2025年，公司新开业商店面积达130万平方英尺，其中第四季度开业41.6万平方英尺 [15] - 公司“前进之路”计划中锚定租户替换计划涉及的30个锚定及大盒子租户已全部获得承诺，总面积达290万平方英尺，预计将产生约7.5亿美元的年销售额 [9] - 公司已签署的非开业租赁管道已增至约1.07亿美元，超过了2025年底1亿美元的目标 [8] - 公司“前进之路”计划中总计约1400万美元的“新租约与机会”收入机会，预计将在2026年贡献约3000万美元，2027年贡献4000-4500万美元，2028年贡献4500-5000万美元的年度增量收入 [9] - 在斯科茨代尔和绿地的开发项目中，租赁承诺率分别达到约91%和75% [51][90] 各个市场数据和关键指标变化 - 在泰森角中心，由于新开业的Level Ninety Nine、SKIMS、Zara搬迁等，第四季度客流量同比增长16% [54] - 在自由赛马场购物中心开业的Dick's House of Sport，开业表现是该品牌35家连锁店中最好的之一，并带动了商场整体客流量增长 [15][55] - 在钱德勒中心开业的SCHEELS，带动商场客流量增长约21%，年销售额超过1.5亿美元 [54] - 奢侈品销售表现强劲，在核心投资组合中，奢侈品销售额增长近5.5% [37] 公司战略和发展方向和行业竞争 - “前进之路”计划的核心支柱包括简化业务、提升运营绩效和降低杠杆率，公司在2025年均取得了进展 [5] - 公司计划在2026年6月的REITWeek上提供更新的“前进之路”计划3.0，并打算从2027年开始恢复提供盈利指引 [13] - 公司设定了20亿美元的资产处置目标，目前已完成了约13亿美元的商场和外围地块销售交易 [10][25] - 公司将继续评估能够提升其计划和投资组合价值的新收购机会，短期至中期内更关注增值型租赁机会，例如类似Crabtree Valley Mall的资产 [13][29] - 公司认为其纯A类零售中心的投资组合具有优势，零售商需求在深度和广度上均处于历史高位 [19] - 行业几乎没有新的同类资产供应，这对公司业务有利 [39] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对2026年的发展轨迹充满信心，“前进之路”计划的风险化解工作已基本完成 [12] - 零售商环境和租户需求依然强劲，2025年公司审核批准的交易数量和面积分别比2024年增加了40%和30% [18] - 消费者支出呈现K型分化，公司主要关注高收入客群 [35][37] - 零售商对前景持谨慎但积极的态度，实体店目前仍是其最盈利的渠道 [38] - 公司预计2026年核心投资组合净营业收入增长至少为3%，且增长将集中在下半年 [33][74] - 公司预计未来几年将杠杆率进一步降低至6倍低至中段范围 [24] 其他重要信息 - 公司收购了Crabtree Valley Mall，正在按计划进行翻新，新的Dick's House of Sport将于今年晚些时候开业 [10] - 公司已获得承诺，将用一家娱乐导向的零售商填补第二个Belk锚定店位置 [11] - 公司已与贷方就South Plains物业达成了一项为期4年、至2029年11月的贷款延期，金额为2亿美元，利率维持在原约4.2%的水平 [22] - 公司持有的Twenty-Ninth Street物业的7600万美元贷款（按公司比例计算）在近期到期后已违约，目前正与贷方讨论条款 [23] - 公司已确定另外价值2-3亿美元的Eddie资产将在未来一年左右出售或退回，这将使总处置额达到15-16亿美元范围 [25] - 公司预计在2026年中期提供关于租金起租日期的更多信息，这将成为未来的重要工作重点 [84][86] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 近期可能的收购目标类型是什么？是像Crabtree这样的增值交易，还是稳定、高质量的中心？ [28] - 收购的首要标准是能够提升公司2028年运营资金计划与目标，其次需符合当前投资组合标准并排名靠前，短期至中期内更可能关注增值型租赁机会，而非稳定型低收益资产 [29] - 对于类似Crabtree规模的交易，首选融资方式是发行股权，其次是寻找资本合作伙伴，资产置换是最后的选择 [31] 问题: 鉴于强劲的租赁势头，应如何考虑2026年下半年及2027年的增长拐点幅度和时机？ [33] - 增长拐点与“新租约与机会”收入管道的时间安排一致，预计2026年贡献约3000万美元（下半年权重较大），2027年贡献4000-4500万美元，2028年贡献4500-5000万美元 [33] 问题: 假日季表现强劲，整体消费者健康状况如何？投资组合表现是否一致？ [34] - 消费者呈现K型分化，公司主要服务于高收入客群，奢侈品销售增长近5.5%是早期积极信号 [35][37] - 零售商认为消费者支出有选择性，但品牌、产品、创新是关键，实体店仍是最盈利的渠道，行业前景谨慎但积极 [38] 问题: 随着2026年租赁风险降低，是否开始主动不续约以追求更高租金？如何权衡续租与收回空间再租赁？ [41] - 公司计划中已为1000个新租约设定了市场租金假设，并为续租设定了正价差目标，需要在按计划完成交易和追求最高租金之间取得平衡，因为时间至关重要 [42] - 2028年之后，随着对中心的投资和锚定租户的更新，续租方面将有巨大机会 [43] 问题: 是否考虑过其他收入来源，如过桥贷款、夹层融资、第三方管理？ [44] - 尽管存在机会，但公司目前专注于执行现有计划的核心支柱，并逐步增加优质收购，短期内将集中精力于此 [45][46] 问题: 核心投资组合占公司总净营业收入的比例是多少？ [48] - 2025年全年，核心投资组合净营业收入为7.38亿美元，占所有中心总净营业收入8.41亿美元的绝大部分 [48] 问题: “新租约与机会”管道中，奢侈品占比多少？奢侈品销售增长强劲，预计该板块在投资组合中会有多大扩张？ [49] - 奢侈品在管道中占比不大，主要集中在斯科茨代尔等少数物业，且大部分奢侈品零售商已签约或开业 [50][51] - “新租约与机会”管道包括锚定店和内联店，1000个内联新租约约占核心投资组合内联面积的20%-25% [53] - 剩余的160万平方英尺未承诺新租约中，90%位于A、B、C级空间，约三分之二位于核心及潜在核心物业 [54] 问题: 剩余4-5亿美元处置资产进展缓慢的原因是什么？未来一年的预期如何？ [57] - 剩余2-3亿美元Eddie资产出售的时间部分取决于贷款到期日，外围地块和土地销售按计划本就侧重于2026年，因其存在贷款抵押或需要完成分区规划等手续以最大化价值，市场定价或需求没有受到影响，只是需要时间推进 [58][59] 问题: 平台运营效率如何？如何看待人工智能在业务中的应用潜力？ [60] - 公司平台在流程、技术、沟通和决策方面已有显著进步，能够轻松扩展管理更多总面积，目前更关注能提升2028年运营资金目标且符合公司优势（如租赁）的收购机会 [61][62] - 人工智能在零售业的应用仍处于早期阶段，对于公司及主要租户（时尚品牌）而言，如何利用尚在探索中，公司目前更专注于执行基础工作以创造价值 [63][64][65] 问题: South Plains再融资中利率从7.97%降至4.22%，这对损益表的影响是否直接？将带来近400个基点的节省吗？ [67] - 较高的利率（7.97%）是有效利率，包含了购买合资权益时的债务市价调整摊销，实际票面利率保持不变为4.2%，未来将不再有该摊销成本，仅按票面利率计息 [68] 问题: 外围地块和土地销售的目标资本化率7%-8%是否有变化？ [69] - 目标资本化率仍维持在7%-8%范围，近期一些较小交易甚至低于7%，华盛顿广场的零售条状中心交易就在7%左右 [70] 问题: 核心投资组合净营业收入1.7%的同比增长中，闭店或主动收回空间的影响有多大？未来的增长率会是多少？ [72] - 2025年是过渡年，执行租户和战略举措产生了摩擦性空置，例如排除Forever 21（2024年第四季度有高比例租金贡献）的影响，第四季度增长率将为2.7%，全年约为2.5% [73] - 根据“前进之路”计划，2025-2028年核心投资组合净营业收入年复合增长率中点假设为5.2%，2025年实际为1.8%，意味着未来几年需要显著增长，2026年预计至少增长3%（下半年权重较大） [74] 问题: 增长拐点是否完全与租赁相关，还是有其他组织层面的计划因素？ [75] - 增长拐点主要与租赁相关，公司业务照常进行，新聘的首席投资官将领导收购工作，带来新的忙碌 [76][77] 问题: 权益和其他收入在第四季度环比大幅增长，主要由“其他”项驱动，这是什么原因？是否可持续？ [79][82] - 增长主要由第四季度约1610万美元的法律和解收入驱动，这是非经常性项目 [83] 问题: 对“前进之路”计划3.0的演变有何早期见解？主要更新内容会是什么？ [84] - 计划3.0将提供关于租赁进度、收购和处置的更新，并将更侧重于讨论租金起租日期，这是公司内部一个重要工作流，此外可能收紧2028年目标范围并开始讨论2029年展望 [84][85][86] 问题: 对于Twenty-Ninth Street和尼亚加拉Fashion Outlets这两项非核心资产，计划是退回还是认为有股权价值可提取？ [88] - 关于Twenty-Ninth Street，目前没有更多评论，将在有相关消息时提供更新，尼亚加拉Fashion Outlets的问题未直接回答 [88] 问题: 开发项目（绿地和斯科茨代尔）是否已全部租出？预计多少租户在2026年开业？这些租约是否包含在“新租约与机会”管道中？ [89] - 是的，开发项目的租约包含在“新租约与机会”管道中，约1.07亿美元中的约2000万美元来自开发管道，斯科茨代尔项目租赁承诺率约91%，绿地项目约75% [89][90] 问题: 尽管公司没有Francesca's的直接风险敞口，但如何看待租户信用状况？2026年这是否构成风险？ [92] - 公司不预期该零售集团的问题会对2026年产生重大影响，这也不反映公司在各中心看到的整体强劲零售商环境，观察名单处于历史低位，不影响对2026年坏账的预期 [93] 问题: 随着债务市场改善和处置进展，公司是否已处于可以开始解除全资资产抵押的阶段？ [95] - 解除资产抵押以增加无抵押全资资产数量，并非近期的优先事项，更多是中期的愿望 [97] 问题: 法律和解收入的具体原因是什么？是偶发性的，还是可能还有其他一次性收益？ [98] - 和解涉及一个公司不再继续的旧开发项目，产生了有利的和解结果，这是其他收入中的非经常性项目，不属于核心投资组合 [99] 问题: 2026年已处理的租约租金价差是多少？与几年前相比，是否看到店铺租赁 escalators（租金递增）有所上升？ [101] - 公司正在评估传统的租金价差指标，因为它与“前进之路”计划的成功关联度不高，可能无法准确反映计划进展，因此可能寻找更好的衡量方式 [102][103] - 租金递增条款（escalators）没有变化，固定最低租金和公共区域维护费混合后的年增长率仍在3%-4%范围内 [104] 问题: 核心投资组合的经济占用率是多少？ [108] - 核心投资组合的租赁占用率为94.9%，实际物理占用率接近91% [108]