财务数据和关键指标变化 - 2024年第四季度FFO（不含与Chandler Freehold相关的融资费用、债务清偿收益、应计违约利息费用和非房地产投资损失）约为1.17亿美元或每股0.47%，2023年第四季度约为1.28亿美元或每股0.57%，减少1100万美元，主要因利息费用增加和2024年第四季度产生的遣散费 [34] - 2024年第四季度利息费用增加700万美元，与各种合资企业权益收购产生的债务按市值计价的摊销有关；该季度遣散费约500万美元，计入管理公司的运营费用 [34][35] - 预计2025年FFO调整后每股将比2024年减少0.09%，反映2025年全年影响，而2024年为部分影响，这些非现金利息费用项目到2027年随着各种贷款到期将从损益表中消除 [35] - 2024年第四季度同店NOI（不含租赁终止收入）较2023年第四季度下降0.4%，2024年全年同店NOI（不含租赁终止）较2023年增长0.2%，调整快递破产的负面影响后，同店NOI同比增长约1%，不包括Eddy资产，全年调整后增长将提高到2.1% [36][37] - 2024年底债务与EBITDA比率略低于8倍，比一年前低近1倍，公司计划未来几年将杠杆率进一步降至6倍中低水平 [40] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第四季度末每平方英尺销售额为837美元，较上一季度增加3美元，不包括Eddy物业的每平方英尺销售额为915美元 [20] - 第四季度和全年的可比销售额与2023年同期基本持平 [21] - 全年客流量较2023年增长近2%，投资组合客流量已恢复到疫情前水平 [22] - 第四季度入住率为94.1%，较第三季度提高40个基点，较去年同期提高60个基点，不包括Eddy物业的投资组合入住率为95.8% [22] - 第四季度新开店铺53万平方英尺，2024年全年新开店铺150万平方英尺，与2023年基本持平 [22][23] - 第四季度签署223份租约，面积110万平方英尺，2024年全年签署租约面积370万平方英尺，与2023年基本持平，2023年是公司过去30年有记录以来的租赁高峰年 [23][24] - 2024年新引入品牌承诺租赁面积近43万平方英尺，如Helly Hansen、Princess Polly等 [25] - 2025年初至今审查的交易比去年同期多55%，新交易是去年同期的3倍，新交易面积是去年同期的5倍多 [26] - 截至目前，2025年到期租赁面积的63%已有续租承诺且不会关闭，另有21%处于意向书阶段，即已完成2025年租赁到期处理的84% [28] - 第四季度仅有4家租户申请破产，2024年全年有13家租户申请破产，共54家店铺，其中26家为Express破产，9家关闭，已对关闭面积的75%有承诺或正在协商意向书 [29] - 第四季度末有104份租约已签署，面积120万平方英尺，预计在2028年初前开业，目前正在协商的店铺租约面积近87.5万平方英尺，将在2025年剩余时间及2026 - 2028年初开业，总计超过200万平方英尺的新店铺开业，这些新店铺开业管道将带来6600万美元的增量租金，其中2700万美元将在2025年实现，其余在2026 - 2028年初实现 [30][31][32] 各个市场数据和关键指标变化 无相关内容 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司推出“Path - Forward”计划，目标是在五年内简化业务、提高运营绩效、降低杠杆 [7] - 2024年通过选择性整合Arrowhead Towne Center、South Plains等合资企业权益简化业务，2024年末的股权发行降低了计划风险，皇后中心的再融资利率远低于目标再融资利率，目前正推进贷款返还和商场销售，聚焦购物中心周边的外铺土地和部分露天零售销售机会 [7][8] - 改进内部流程，重组资产管理、租赁、物业管理、投资组合管理和开发等方面的方法，以提高运营绩效和创造长期价值 [8] - 实施新的租赁仪表盘工具，使租赁、资产管理、法律等部门无缝协作，提高租赁和租户协调的可见性和效率；资产管理和投资组合管理团队成为独立部门，负责通过运营推动现金流和长期价值；为每个资产制定五年Argus商业计划，作为评估租赁资本决策的基础工具 [9] - 永久特色店和百货商店租赁团队统一领导和汇报结构，物业运营、营销和开发也采用新的领导结构，对投资组合中的所有租户空间进行A - F评级并确定市场租金 [10] - 计划通过租赁空置、临时租赁和低于市场水平的A、B、C级空间增加投资组合的增量收入，2023 - 2024年平均年租赁面积约375万平方英尺，目标2025 - 2026年平均租赁面积400万平方英尺，并提高新租约在年度业务中的比例 [12] - 2024年面积小于1万平方英尺的永久租户基本租金释放价差达到8.8%，该期间新签租约的基本租金比上一期间永久租金高17.6%，包括空置和临时租赁空间，释放基本租金百分比增长超过50%，目前前进投资组合的实际永久入住率为84%，目标到2028年达到89% [13][14] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对“Path - Forward”计划的进展感到满意，已取得实质性进展，有明确的路线图和工具，未来18 - 24个月及以后的租赁将推动增量租金收入和更完善、更具弹性的永久占用投资组合 [17] - 目前租赁目标完成39%，资产返还给贷款人将在未来两年随着Eddy物业贷款到期而进行，已确定外铺土地和商场的销售交易，将在未来三年持续进行，目前正在为开发管道提供资金，该管道将在2026 - 2028年贡献NOI [18][19] - 2025年初的租赁数据令人鼓舞，表明当前零售商环境健康，销售和宏观经济环境似乎未对零售商需求产生影响，这也证明了公司投资组合的吸引力 [27] 其他重要信息 - 2024年公司在管理债务到期方面取得重大进展，完成七笔交易，涉及贷款超过13亿美元，公司份额11亿美元，第四季度以5.4%的有吸引力固定利率对皇后中心进行了五年期再融资 [38] - 近期偿还了Flatiron Crossing约1500万美元夹层贷款（公司份额约750万美元），该贷款利率为SOFR加12.25%，2025年剩余时间到期贷款净份额不足3亿美元，已开始处理2026年到期债务，偿还了华盛顿广场和The Oaks的两笔贷款 [39] - 目前公司流动性约6.83亿美元，包括5.4亿美元的信贷额度 [40] - 10月完成收购PPRT投资组合中合作伙伴40%的权益，净收购价格1.22亿美元，承担合作伙伴的未偿债务，现拥有Los Cerritos、华盛顿广场和Lakewood 100%的权益 [41] - 11月公司以每股19.75%的价格公开发行2300万股普通股，总收益约4.54亿美元，用净收益和手头现金偿还了华盛顿广场4.78亿美元的抵押贷款 [42][43] - 12月以1.57亿美元出售The Oaks，用净收益偿还该物业1.48亿美元贷款，该贷款实际利率约7.75%，2026年到期；还以400万美元净收益出售Southridge，目前正签订出售Wilton Mall的合同，售价2500万美元，预计2025年上半年完成交易 [44][45] - “Path - Forward”计划在降低杠杆的三个关键支柱方面取得显著进展，已完成近8亿美元的处置，包括Country Club Plaza、Biltmore等，内部确定了约3.5 - 4亿美元的资产将在未来1 - 2年内出售或返还，已完成约60%的20亿美元处置目标，剩余40%包括未来一年出售一个封闭式商场和出售5亿美元的外铺、独立零售、非封闭式商场资产和土地，预计2025年完成1 - 1.5亿美元的销售，剩余部分在2026 - 2027年上半年完成 [46][47][48] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 2025年同店NOI增长是否会显著改善 - 公司表示未来几年同店NOI将较为平稳，2027 - 2028年将逐步上升，目前39%的租赁目标与入住成本或租金相关，随着该比例上升，租金将逐步到位 [53][54][55] 问题2: 新租约销售是否会比现有投资组合高18% - 20% - 公司称会看到相关变化，2024年包括空置、临时租户和永久租户，释放价差超过50%，公司有大量空置和临时的A、B、C级空间，由于过去基于年度预算目标运营，存在提升空间，执行该计划可能导致同店NOI和FFO波动较大 [59][60][62] 问题3: 用股权为开发管道和债务偿还融资是否合理 - 公司认为从数学角度看是有增值作用的，但目前发行股权的概念是在有机会整合合资企业或有其他增值用途时进行，公司有足够的自由现金流在支付股息和利息后执行计划 [66][67] 问题4: 新仪表盘和五年ARGUS运行对成本和效率有何量化影响 - 公司表示新工具提高了效率，过去租赁团队花费大量时间在重新预算和缺乏租户沟通系统上，现在租赁仪表盘像CRM系统，资产管理人员可随时了解租赁进展，季度审查流程也更有效，从年度预算到五年计划的转变以及资源的调整正在产生效果，目前39%的完成率表明进展顺利 [74][75][78] 问题5: 提高年度租赁目标，多少是由于流程改进，多少是由于需求增加 - 公司称受益于健康的零售商环境，同时内部进行了一系列调整，如将所有租赁业务整合，专注永久租赁，使专业租赁人员与永久租赁目标一致，这些内部调整推动了租赁速度 [80][82][84] 问题6: SNO占NOI的比例在2025 - 2024年、2026 - 2025年的增长率如何 - 公司表示2025 - 2026年目标新租户比例达到45%，将大幅增加SNO管道，与历史情况不同，公司专注于升级空置、低效的A类租户，最终将形成更具弹性、永久占用的投资组合，SNO将上升 [93][95][96] 问题7: 新租金和续租租金的价差是多少 - 面积小于1万平方英尺的租户，新租金价差8.8%，续租租金价差5.8%，公司未来将披露更多租赁组合细节 [100][101][103] 问题8: 租赁A、B、C级空间的权重及能否升级空间等级 - 公司称90%的租赁活动集中在A、B、C级空间，这些空间有租户需求 [106] 问题9: 是否看到消费者 discretionary支出向商品类的回归及2025年 discretionary零售前景如何 - 公司称消费者行为在疫情后发生变化，现在进入产品替换阶段，预计行业将回归正常 [112][113] 问题10: 2025年到期租赁的情况与去年同期相比如何 - 公司称比去年同期略领先 [116] 问题11: 目前是否有进展比预期慢的领域及2025年执行“Path - Forward”计划的最大风险是什么 - 公司表示ARGUS分析显示预期的房东工作和TA成本较高，是负面意外；开发管道的延迟可能是不利因素，如Flatiron项目有延迟，但公司有信心推进计划 [120][121][122] 问题12: 2025年CapEx是否会比预期或2024年更高 - 公司称如果能实现租赁目标，理论上2025 - 2026年资本成本将高于历史水平，Dan补充称相对于初始计划，2025 - 2026年支出会增加，2027 - 2028年将趋于平稳 [126][127] 问题13: 计划向贷款人返还的4亿美元商场资产的当前加权平均债务收益率是多少，5亿美元潜在处置资产的质量和资本化率如何 - 公司称4亿美元资产的债务收益率为高个位数，5亿美元的处置资产包括外铺、独立零售、土地和非封闭式商场，预计加权平均资本化率约8%，这些资产的交易资本化率低于8% [134][135] 问题14: Los Cerritos完全拥有后，是否会在未来一两年内进行高密度开发，如何考虑项目结构 - 公司称Los Cerritos是很好的机会，目前正最大化住宅密度的开发权机会，更可能出售已获开发权的土地，自行开发需考虑回报与其他资本配置机会的关系 [138][139][140] 问题15: 公司是否有最低现金水平的考虑，如何平衡现金持有和债务偿还 - 公司称目前现金余额处于可接受范围，整体来看，2024年业务产生约3亿美元自由现金流，扣除运营CapEx和TAs、股息后用于开发，现金余额下降时可使用信贷额度或进行再融资，2025 - 2026年后自由现金流增加，有更多选择偿还债务 [146][147][148] 问题16: 改善租户结构和进行处置计划时，FFO或NOI在今明两年的影响如何 - 公司称同店NOI未来几年将大致持平，之后将大幅增加，期间将剥离剩余Eddy资产并变现5亿美元外铺土地用于偿还债务 [151][152] 问题17: 同店NOI占总NOI的比例是多少 - 公司称由于情况复杂，难以精确建模，目前不关注同店NOI，未来会通过相关材料展示目标 [154][155] 问题18: 强劲的租赁需求在租赁谈判中如何体现，租户对关税潜在影响有何看法 - 公司称租赁需求是利好因素，租赁条款与以往相似，但入住率提高将增加收入结构，续租方面现在倾向于更长租期；目前零售商2025年的盈利和指引估计未受关税影响，许多零售商已制定应对策略，依赖特定进口商品的零售商对关税更敏感 [160][162][166] 问题19: 租户观察名单情况及预算中使用的坏账准备金水平是多少 - 公司称观察名单上的租户数量比2019年减少60%，面积减少45%，坏账准备金水平为75 - 100个基点 [169][171]