报告查阅与审议 - 公司2024年度报告印刷版将于2025年4月寄发H股股东，可在港交所和公司网站查阅[3] - 公司2024年度业绩公告中英文版可在港交所和公司网站查阅，正文以中文为准，财务报告以英文为准[3] - 公司2024年度报告经第二十届董事会第十五次会议审议通过，所有董事均亲自出席[7] 财务审计与分配预案 - 公司2024年度财务报告经毕马威审计并出具标准无保留意见审计报告[7] - 公司2024年度不派股息、不送红股、不进行资本公积转增股本，预案需提交年度股东大会特别决议批准[7] 股票基本信息 - A股、B股、H股每股面值均为人民币1.00元[10] 报告期信息 - 报告期为2024年1月1日至2024年12月31日[10] 公司整体业绩与运营 - 2024年公司实现营业收入3431.8亿元，销售额2460.2亿元，完成超18万套房子交付，顺利兑付292亿元境 内外公开债及ABS[13] - 2024年公司60%以上新建项目引入可再生能源设计[13] - 2024年公司位列《财富》“世界500强”榜单第206位，自2016年以来已连续9年上榜[19] - 公司A股于1991年1月29日在深交所上市，B股于1993年5月28日在深交所上市，2014年6月25日B股以介绍方式转H股在联交所主板上市[19] - 2025年1月27日公司董事会决定充实经营管理力量，聚焦主业，加快融资模式转型[13] - 2024年公司销售显著下降，出现大额亏损，流动性承压[12] - 公司业绩亏损内因是未摆脱高负债等扩张惯性，存在投资冒进等问题[12] - 2024年9月以来房地产市场信心修复，止跌企稳、筑底回升趋势明显[16] - 2025年公司将从城市聚焦等五方面发力，加快新旧发展动能转换[16] - 公司获得广东省、深圳市及有关部门、金融机构、深铁集团等多方支持[17] 公司财务关键指标变化 - 2024年公司收入343,176,441千元，较2023年下降26.32%；毛利27,842,348千元，较2023年下降58.72%[25] - 2024年公司年度利润亏损48,703,934千元，较2023年下降338.10%；本公司股东的净利润亏损49,478,429千元，较2023年下降506.81%[25] - 2024年末公司流动资产917,512,078千元，较2023年末下降20.24%；流动负债719,061,817千元，较2023年末下降12.50%[27] - 2024年公司基本每股收益（亏损）为 -4.17元，较2023年下降504.23%；稀释每股收益（亏损）为 -4.17元，较2023年下降504.23%[25] - 2024年公司净资产收益率（全面摊薄）为 -24.41%，较2023年下降29.26个百分点；净资产收益率（加权平均）为 -21.82%，较2023年下降26.73个百分点[25] - 报告期内，集团实现净亏损487.0亿元，同比下降338.1%；权益净亏损494.8亿元，同比下降506.8%[102] - 截至2024年底，集团净负债率为80.6%，较2023年底提高25.9个百分点；资产负债率为73.7%，较2023年底提高0.4个百分点[104] - 截至报告期末，集团有息负债合计3612.8亿元，占总资产的比例为28.1%[105] - 有息负债中，一年内到期的有息负债1582.8亿元，占比为43.8%；一年以上有息负债2030.0亿元，占比为56.2%[105] - 2024年新增融资和再融资948亿元，新增融资综合成本3.54%，较2023年下降37个基点[109] - 报告期内，集团实际利息支出合计137.2亿元，其中资本化的利息合计70.7亿元[110] - 报告期内，新增全口径经营性物业贷293亿元，截至报告期末，全口径经营性物业贷款余额为467亿元[110] - 2024年，集团在59个城市上报住建融资协调机制白名单项目178个[110] - 全年经营性现金净流入38亿元，连续16年为正，报告期末持有货币资金881.6亿元，其中人民币占比96.7%，外币合计占比3.3%[111] - 报告期内产生汇兑收益约0.38亿元，报告期末无任何存量套期保值合约[112] - 报告期末存货金额为5190.1亿元，较2023年底下降26.0%，其中拟开发产品占比17.7%，在建开发产品占比58.0%，已完工开发产品占比23.9%[113] - 报告期内新增计提存货跌价准备70.6亿元，对非并表项目计提10.8亿元，报告期末存货跌价准备余额为115.7亿元[115] - 2024年12月31日其他流动资产较2023年增长1198.28%，已抵押及受限制存款增长44.66%，短期银行贷款及金融机构借款增长182.72%等多项财务指标有变动[117] - 报告期内研发投入金额5.08亿元，占营业收入的比例较小[120] - 报告期末资本承担为644.3亿元，主要包括建安合同和土地合同[119] - 报告期末为客户的按揭贷款提供担保总额约1371.2亿元，过去未因担保蒙受重大损失，无需在财报中拨备[124] 全国房地产市场数据 - 2024年全国商品房销售面积同比下降12.9%，四季度全国新建商品房销售面积同比增长0.5%[35] - 2024年全国商品房销售面积9.74亿平方米，同比下降12.9%；销售金额9.68万亿元，同比下降17.1%[39] - 2024年全国房屋新开工面积7.39亿平方米，同比下降23.0%；房地产开发投资10.03万亿元，同比下降10.6%[39] - 2024年全国300个城市住宅类用地供应和成交建筑面积同比分别下降28.9%和22.5%，出让金同比下降27.5%，平均溢价率为4.3%，较2023年下降0.4个百分点[39] - 2024年全国房屋竣工面积同比下降27.7%，百强物业企业平均新增合约面积1481万平方米，较2023年下滑12.8%[42] - 2021 - 2024年住宅物业换手率由1.7%提升至3.3%，每年约2万个住宅小区更换物业公司[42] - 2024年全国重点50城住宅平均租金累计下跌3.25%[42] 公司销售与交付情况 - 2024年公司全年高品质交付超18万套房子，实现销售金额2,460.2亿元，销售回款率保持100%以上[35] - 2024年公司实现销售面积1810.7万平方米，销售金额2460.2亿元，同比分别下降26.6%和34.6%[53] - 2024年累计直播10.8万场，观看人次1.6亿，年初现房销售352亿元，准现房销售556亿元，车商办销售270亿元[53] - 海南三亚湾项目2024年12月首开，实现认购金额38.2亿元，取证认购率72.3%[55] - 南方区域销售金额621.7亿元，占比23.6%；上海区域销售金额773.1亿元，占比34.3%[56] - 北京区域销售金额334.2亿元，占比13.5%；东北区域销售金额130.1亿元，占比5.1%[56] - 华中区域销售金额205.3亿元，占比9.1%；西南区域销售金额203.2亿元，占比7.1%[56] - 2024年公司交付327个项目，666个批次，18.2万套房屋，169个项目业主交付现场拿证，占交付项目总数52% [63] 公司各业务线数据关键指标变化 - 房地产开发及相关资产经营业务 - 房地产开发及相关资产经营业务营业收入3010.3亿元，占比87.7%；物业服务营业收入331.3亿元，占比9.7%[46] - 房地产开发及相关资产经营业务扣除税金及附加前毛利率7.2%，较2023年下降7.4个百分点；物业服务毛利率13.21%，较2023年下降1.75个百分点[46] - 公司境内房地产开发及相关配套业务累计营业收入2944.41亿元，开发业务结算面积2076.5万平方米，同比降29.9%，结算收入2790.9亿元，同比降30.5%，结算毛利率6.9% [60] - 2024年南方区域营业收入676.31亿元，占比22.97%，同比降34.47%；上海区域825.05亿元，占比28.02%，同比降42.22%等，各区域有不同增减变化，合计2944.41亿元，同比降30.37% [62] - 报告期末公司有1591.5万平方米已售资源未竣工结算，较上年末降31.9%，合同金额约2211.5亿元，较上年末降38.6% [62] - 2024年公司开发业务开复工计容面积约1022.7万平方米，同比降40.1%，完成年初计划95.4%；竣工计容面积约2374.5万平方米，同比降24.2%，完成年初计划107.7% [65] - 报告期公司累计获取新项目13个，总规划计容建筑面积137.0万平方米，权益计容规划建筑面积83.3万平方米，权益地价总额约55.6亿元，新增项目平均地价6670元/平方米 [65] - 自2022年以来公司72个项目开盘销售，平均开盘周期6个月，投资兑现度85%；2024年14个项目首开，投资兑现度83% [66] - 2024年公司各业务单位盘活新增和优化产能412亿元，实现盘活回款和投资应收款回款104亿元 [66] - 报告期末公司在建项目总计容建筑面积约3719.6万平方米，权益计容建筑面积约2415.4万平方米；规划中项目总计容建筑面积约3118.4万平方米，权益计容建筑面积约1994.7万平方米 [67] - 公司参与旧城改造项目，按当前规划条件，总计容建筑面积约356.8万平方米 [67] 公司各业务线数据关键指标变化 - 城市更新项目 - 2024年新开业上海上生新所二期、大连东关街、东莞记忆等城市更新项目获市场认可[70] 公司各业务线数据关键指标变化 - 绿色建筑与可持续发展 - 截至2024年底，万科满足绿色建筑评价标准面积累计超3.35亿平方米，新增699.7万平方米，其中高等项目面积278.76万平方米，新增项目62.5%引入可再生能源设计，新建冷库项目100%引入，新开工主流项目工业化应用比例超95%[71] 公司各业务线数据关键指标变化 - 代建业务 - 截至目前，集团累计代建项目356个，总面积4360万平方米，当前管理项目65个，面积1428万平方米，2024年代建业务收入65.2亿元，获74项奖[72] 公司各业务线数据关键指标变化 - 万物云业务 - 报告期内，万物云营收363.8亿元，同比增长8.9%，社区服务收入210.2亿元，占比57.8%，同比增11.0%；商企和城市服务收入123.3亿元，占比33.9%，同比增5.4%；AIoT及BPaaS服务收入30.3亿元，占比8.3%，同比增8.6%[73] - 报告期内，万物云新获405个住宅项目，饱和收入23.14亿元，蝶城数量从621个增至666个，新增改造100个，累计完成250个蝶城流程改造验收[73] - 万物云商企服务共服务2482个项目，合约项目2993个，旗下万物梁行获相关荣誉[74] - 截至报告期末，万物云灵石碑边缘服务器在657个项目部署，飞鸽工单调度平台覆盖1360个住宅项目，服务3.3万名一线人员[74] 公司各业务线数据关键指标变化 - 租赁住宅业务（泊寓） - 报告期内，租赁住宅业务营收37.02亿元，同比增长7%[76] - 截至2024年底，泊寓运营26.24万间，开业19.12万间，新拓展4.06万间，净新增开业1.11万间，12.57万间纳入保障性租赁住房[76] - 报告期内，泊寓出租率95.6%，前台GOP利润率89.8%，客户满意度超95%，老客户续租率近60%，自有渠道获客占比88.5%，平均签约租期延长35天，线上平台注册人数518万，同比增43.9%，公众号粉丝130万[76] - 泊寓通过“由售转租”盘活内外部存量房源超1.46万间，其中本集团旗下房源6850间[77] - 万科泊寓客户满意度在95%以上，老客户续租率接近60%[100] 公司各业务线数据关键指标变化 - 商业业务 - 截至报告期末，印力管理的商业项目出租率95.1%，同比提高0.3个百分点[79] - 报告期内，集团商业业务（含非并表项目）实现营业收入88.9亿元，同比下降2.5%[80] - 截至报告期末，集团合计开业181个商业项目（不含轻资产输出管理项目），建筑面积1081万平方米；规划中和在建商业建筑面积为196万平方米[80] - 截至报告期末，集团已与超12000家品牌建立良好合作，数字化会员数量4119万，月活会员数量同比增长17.2%[82] - 2024年“花花节”活动期间销售额增长10.1%，客流提升超7.4%，集团商业业务客户整体满意度较年初提升4%[82] - 截至报告期末，中金印力消费REIT底层资产杭州西溪印象城项目出租率97.85%、租金收缴率99.96%，年化现金流分派率为5.24%，实现招募说明书预测水平的103.2%[82] 公司各业务线数据关键指标变化 - 物流仓储业务 -