公司基本信息 - 公司于1984年在深圳成立，1991年1月29日A股在深交所上市，1993年5月28日B股在深交所上市，2014年6月25日B股转H股在联交所主板上市[16] - 公司首次注册登记日期为1984年5月30日，地点深圳，变更登记日期为2023年8月23日，地点深圳[20] - A股股票上市地为深交所，代码000002；H股股票上市地为联交所，代码02202、299903[19] 公司荣誉与评级 - 公司2024年继续荣登《财富》“世界500强”，位列第206位，自2016年首次上榜已连续9年上榜[16] - 公司保持恒生ESG评级A+，成为A股上市大型公司中ESG表现最好的前30家公司之一[92] - 公司获万得ESG评级AA级、中诚信ESG评级AA－级、深交所国证指数ESG评级AAA级、秩鼎ESG评级AAA级，均排名行业第一[92] - 公司自2016年首次跻身《财富》“世界500强”，已连续9年上榜，2024年位列第206位[93] - 公司旗下万科物业连续10年蝉联中国物业管理协会发布的行业综合实力榜首[93] 财务数据关键指标变化 - 2024年度公司不派發股息，不送紅股，也不進行資本公積轉增股本[4] - 2024年公司實現營業收入3431.8億元[10] - 2024年收入343.18亿元，同比下降26.3%；毛利2.78亿元，同比下降58.72%；年度利润亏损4.87亿元，同比下降338.10% [22] - 2024年归属上市公司股东净利润亏损494.8亿元，同比下降506.8%；基本每股收益亏损4.17元，同比下降504.23% [22] - 2024年末流动资产9175.12亿元，同比下降20.24%；流动负债7190.62亿元，同比下降12.50% [24] - 2024年归属上市公司股东的每股净资产17.09元，同比下降19.19%；资产负债率73.66%，同比上升0.44个百分点 [24] - 2024年分季度营业收入分别为615.94亿元、811.85亿元、771.16亿元、1232.82亿元 [26] - 2024年公司实现营业收入3431.8亿元，同比下降26.3%；归属上市公司股东净亏损494.8亿元，同比下降506.8%；基本每股亏损4.17元，同比下降504.2%；全面摊薄净资产收益率为 -24.4%，较2023年下降29.3个百分点[43] - 报告期内公司净亏损487.0亿元，同比下降338.1%；权益净亏损494.8亿元，同比下降506.8%[99] - 截至2024年底，公司净负债率为80.6%，较2023年底提高25.9个百分点；资产负债率为73.7%，较2023年底提高0.4个百分点[101] - 截至报告期末，公司有息负债合计3612.8亿元，占总资产的比例为28.1%；一年内到期的有息负债1582.8亿元，占比为43.8%；一年以上有息负债2030.0亿元，占比为56.2%[102] - 2024年公司新增融资和再融资948亿元，新增融资综合成本3.54%，较2023年下降37个基点[106] - 全年公司实现经营性现金净流入38亿元，连续16年为正；截至报告期末，公司持有货币资金881.6亿元[108] - 报告期内公司产生汇兑收益约0.38亿元；截至报告期末，公司无任何存量套期保值合约[109] - 截至报告期末，公司存货金额为5190.1亿元，较2023年底下降26.0%；其中，拟开发产品为917.1亿元，占比17.7%；在建开发产品3008.4亿元，占比58.0%；已完工开发产品（现房）1239.1亿元，占比23.9%[110] - 报告期内公司新增计提存货跌价准备70.6亿元；报告期末，存货跌价准备余额为115.7亿元[112] - 2024年其他流动资产较2023年增长1198.28%，已抵押及受限制存款增长44.66%，短期银行贷款及金融机构借款增长182.72%等[114] - 截至报告期末，公司的资本承担为644.3亿元，主要包括建安合同和土地合同[116] - 报告期内公司研发投入金额5.08亿元，占营业收入比例较小[117] - 截至报告期末，公司为客户的按揭贷款提供担保总额约1371.2亿元[121] 各业务线数据关键指标变化 房地产开发及相关资产经营业务 - 2024年房地产开发及相关资产经营业务营业收入3010.3亿元，占比87.7%；物业服务营业收入331.3亿元，占比9.7%[43] - 扣除税金及附加前，房地产开发及相关资产经营业务毛利率为7.2%，较2023年下降7.4个百分点；物业服务业毛利率13.21%，较2023年下降1.75个百分点[43] - 2024年公司实现销售面积1810.7万平方米，销售金额2460.2亿元，同比分别下降26.6%和34.6%[50] - 房地产开发业务实现结算面积2076.5万平方米，同比下降29.9%，实现结算收入2790.9亿元，同比下降30.5%，结算毛利率为6.9%[57] - 2024年南方区域营业收入67.63亿元，占比22.97%，同比减少34.47%[59] - 2024年上海区域营业收入82.51亿元，占比28.02%，同比减少42.22%[59] - 报告期末，公司合并报表范围内有1591.5万平方米已售资源未竣工结算，较上年末下降31.9%，合同金额合计约2211.5亿元，较上年末下降38.6%[59] - 2024年公司交付327个项目、666个批次，合计交付房屋18.2万套，169个项目实现“交房即交证”，占交付项目总数的52%[60] - 2024年开发业务开复工计容面积约1022.7万平方米，同比下降40.1%，完成年初计划的95.4%；竣工计容面积约2374.5万平方米，同比下降24.2%，完成年初计划的107.7%[62] - 报告期内公司累计获取新项目13个，总规划计容建筑面积137.0万平方米，权益计容规划建筑面积83.3万平方米，权益地价总额约55.6亿元，新增项目平均地价为6670元/平方米[62] - 自2022年以来72个项目实现开盘销售，平均开盘周期6个月，投资兑现度为85%；报告期内14个项目首开，投资兑现度为83%，4个项目当年获取当年开盘，平均开盘周期缩短至4.4个月，投资兑现度100%，平均销售毛利率约20%[63] - 2024年各业务单位通过盘活合计新增和优化产能412亿元，实现盘活回款和投资应收款回款104亿元[63] - 截至报告期末，在建项目总计容建筑面积约3719.6万平方米，权益计容建筑面积约2415.4万平方米；规划中项目总计容建筑面积约3118.4万平方米，权益计容建筑面积约1994.7万平方米；参与旧城改造项目总计容建筑面积约356.8万平方米[64] - 2024年上海上生新所二期、大连东关街、东莞记忆等城市更新项目新开并获市场认可[67] 万物云业务 - 万物云营收363.8亿元，同比增长8.9%，社区服务收入210.2亿元，占比57.8%，同比增11.0%；商企和城市服务收入123.3亿元，占比33.9%，同比增5.4%；AIoT及BPaaS服务收入30.3亿元，占比8.3%，同比增8.6%[70] - 万物云新获405个住宅项目，饱和收入23.14亿元，蝶城从621个增至666个，新增改造100个，累计完成250个流程改造验收[70] - 万物云商企服务项目2482个，合约项目2993个，灵石碑边缘服务器在657个项目部署，飞鸽工单调度平台覆盖1360个住宅项目，服务3.3万名一线人员[71] 租赁住宅业务 - 租赁住宅业务收入37.02亿元，同比增长7%，泊寓新拓展房源4.06万间，净新增开业1.11万间，运营26.24万间，开业19.12万间[73] - 泊寓出租率95.6%，前台GOP利润率89.8%，客户满意度超95%，老客户续租率近60%，自有渠道获客占比88.5%，平均签约租期延长35天[73] - 泊寓线上平台注册人数518万，同比增长43.9%，公众号粉丝130万，全年老客户转介绍超2万次[73] - 泊寓盘活房源超1.46万间，其中集团旗下6850间，多个项目开业即满租[74] - 长租公寓领域，万科泊寓客户满意度在95%以上，老客户续租率接近60%[97] 商业业务 - 商业业务收入88.9亿元，同比下降2.5%，印力管理项目出租率95.1%，同比提高0.3个百分点[76][77] - 集团开业181个商业项目，面积1081万平方米，规划和在建196万平方米，2024年8个新项目开业[77] - 集团与超12000家品牌合作，数字化会员4119万，月活会员同比增长17.2%[79] - 2024年“花花节”活动销售额增长10.1%，客流提升超7.4%，客户整体满意度较年初提升4%[79] - 中金印力消费REIT底层资产杭州西溪印象城出租率97.85%、租金收缴率99.96%，年化现金流分派率为5.24%，达招募说明书预测水平的103.2%[79] 物流仓储业务 - 物流仓储业务营收39.7亿元，其中高标库收入21.3亿元，冷链营收18.4亿元[80] - 物流仓储累计开业项目151个，可租赁建筑面积1043.1万平方米，高标库稳定期出租率87%，冷链稳定期使用率78%[80] - “万店配”累计开设551条线路，覆盖270多个城市；“万家配”全年累计发运1600万单[82] - 万纬累计绿色建筑认证面积超880万平方米，111个项目获绿色三星认证，14个冷链园区获LEED铂金/金级认证[82] 酒店及滑雪业务 - 2024年苏州畅园有熊酒店全年入住率87%，2025年春节潮州有熊酒店连续8天满房[84] - V·SKI在2024 - 2025雪季运营6家室外滑雪场等，2024年接待80万人次，同比增加10%，业务收入3.1亿元，同比增加11%[84] 公司运营与发展 - 2024年公司銷售顯著下降，出現大額虧損，流動性承壓[9] - 2025年1月27日，公司董事會決定充實經營管理力量，聚焦主業，加快融資模式轉型[10] - 2024年公司完成超過18萬套房子的高品質交付[10] - 2024年公司順利兌付292億元境內外公開債及ABS[10] - 公司60%以上新建項目引入可再生能源設計[10] - 2024年9月以来房地产市场信心修复，止跌企稳、筑底回升趋势明显[13] - 2025年公司将从城市聚焦、业务组合等五方面发力，加快新旧发展动能转换[13] - 公司业务聚焦全国三大经济圈及中西部重点城市，已进入物流仓储等多领域[16] - 2024年全国商品房销售面积同比下降12.9%，四季度新建商品房销售面积同比增长0.5% [32] - 2024年公司高品质交付超18万套房子，实现销售金额2460.2亿元，销售回款率超100% [32] - 2024年大宗资产交易完成54个项目，签约259亿元；盘活存量资源新增和优化产能412亿元，回收现金超百亿元 [32] - 2024年公司新增融资和再融资948亿元，新增融资综合成本3.54%；经营性物业贷落地293亿元 [32] - 2025年2月深铁集团向公司提供70亿元股东借款用于偿还公开市场债券本息 [35] - 报告期对部分项目计提存货跌价准备81.4亿元（含非并表项目计提10.8亿元），合计计提信用减值264.0亿元[47] - 2024年累计直播10.8万场，观看人数1.6亿人次，年初现房销售352亿元，准现房销售556亿元，车商办销售270亿元[50] - 海南三亚湾项目2024年12月首开，实现认购金额38.2亿元，取证认购率72.3%[52] - 南方区域销售面积292.0万平方米，占比16.6%，销售金额621.7亿元，占比23.6%[53] - 上海区域销售面积422.0万平方米，占比25.3%，销售金额773.1亿元，占比34.3%[53] - 2024年公司在全国52个城市举办302场“甜蜜课堂”，202名陪伴官带领9000位小朋友参与[61] - 创新社区服务模块应用于30个项目，“万科植物园”计划覆盖75%的城市公司[65] - 截至2024年底，万科满足绿色建筑评价标准的面积累计超3.35亿平方米，新增699.7万平方米，其中高等绿色建筑标准项目面积278.76万平方米；新增项目中62.5%引入可再生能源设计，100%新建冷库项目引入[68] - 集团累计代建项目356个，总面积4360万平方米，当前管理项目65个，面积1428万平方米，2024年代建业务收入65.2亿元，获74项奖[69] - 自研智能建筑BIM软件“斗拱”平台全年完成集团169个项目三维可视化建模[90] - “AI审图”产品包含建筑设计领域800多条审查算法，集团项目设计阶段100%审查，服务90多家单位，合计1200多个项目，审查图纸超85万张[90] -