评估基本信息 - 报告出具日期为2025年05月29日[1] - 价值时点为2024年05月06日[1] - 估价报告有效期自2025年05月29日起至2026年05月28日止[27] - 委托方为上海市杨浦区土地储备中心，估价机构为上海东洲房地产土地估价有限公司[30] 收储房产数据 - 收储土地面积54,518.00平方米（折合81.78亩），收储总建筑面积52,054.02平方米[6][31] - 有证建筑面积50,243.00平方米，未见证建筑面积1,811.02平方米[6][31] - 证载房屋41幢，建筑面积51,612平方米，纳入评估的有证房屋39幢，建筑面积50,243平方米[1] - 未见证房屋18处，合计建筑面积1,811.02平方米[40] 评估价格数据 - 评估总价为585,538,360元[1][7][9] - 评估单价为11,249元/平方米[1] - 土地使用权评估数量54,518.00平方米，总价380,699,194元[9] - 房屋评估数量52,054.02平方米，总价128,892,499元[9] - 室内装饰装修199项，总价6,305,342元[9] - 附属设施17项，总价16,605,613元[9] - 停产停业损失1项，总价50,666,775元[9] 其他数据 - 土地容积率为0.95[45] - 土地等级为上海市基准地价工业用地5级地段[46] - 可恢复使用机器设备中空调数量为55台[58] - 无法恢复使用机器设备共7项，其中电梯数量为6部[58] - 绿化苗木共计17项，其中φ=40cm香樟34株、φ=25 - 30cm香樟79株等[55] 评估方法 - 本次估价对象采用成本法进行评估，土地使用权采用成本逼近法和收益还原法估算[81] - 成本逼近法公式P = Ea + Ed + T + R1 + R2 + R3 = PE + R3[83] - 收益还原法选用公式P = (a/r)[1 - 1/(1 + r)n][84] - 房地产估价（成本法）公式：估价对象房地产价值 = 土地使用权价值 + 房屋建（构）筑物价值[83] - 建（构）筑物价值 = 重置价 - 建（构）筑物折旧，重置价 = 建筑物开发成本 + 管理费 + 利息 + 利润 + 销售费用 + 销售税费[84]