交易信息 - 公司全资子公司泉州上实拟出售泉州项目部分产品，交易总价约205,268.94万元含税[10] - 交易标的一拟售于泉州甄源，价格约9,624.73万元含税[9] - 交易标的二（1）拟售于泉州歆源，价格约114,975.23万元含税[10] - 交易标的二（2）拟售于泉州歆源，价格约80,668.98万元含税[10] - 交易标的一、二合计账面价值128,314.29万元，评估价值204,732.79万元，综合评估增值76,418.50万元[11] - 交易标的一增值率为 -49.54%，交易标的二增值率为78.35%[11] - 交易价格与账面值相比溢价59.97%[13] 业绩数据 - 泉州市开源置业集团2024年资产总额742,104.86万元，2025年为906,191.33万元[20] - 2024年归属于母公司所有者权益304,995.69万元，2025年为329,610.22万元[20] - 2024年营业收入8,407.42万元，净利润1,395.18万元；2025年营业收入3,337.98万元，净利润 - 529.56万元[21] 交易标的情况 - 交易标的一建筑面积196.76平方米住宅于2022年建成，在建工程计容建筑面积57,210.45平方米，已发生支出1,212.45万元[22][23] - 交易标的二（1）有466套住宅，建筑面积81,860.83平方米，467个车位，建筑面积6,133.92平方米，2022年建成[23] - 交易标的二（2）有352套住宅，建筑面积59,020.83平方米，352个车位，建筑面积4,783.64平方米，2021年建成[23] 交易价款支付 - 转让协议一付款分六期，2026年6月30日前付清全款[13][15] - 转让协议二（1）生效60日内付15%，2025年12月30日前完成支付[15] - 转让协议二（2）生效7日内付15%，2025年12月30日前完成支付[15] 交易影响 - 泉州项目截至2024年末累计签约面积约45万平方米、总签约金额约58亿元，交易完成后剩余库存约15.7万平方米[50] - 本次交易金额约205268.94万元，计入营业收入约188320.13万元，占2024年度经审计营业收入的75.51%[50] - 本次交易预计产生归属于上市公司股东的净利润约16303.33万元，占2024年度经审计的归属于上市公司股东净利润绝对值的55.97%[50] 交易进展 - 本次交易已经公司第九届董事会第二十次会议、第九届监事会第十一次会议审议通过，尚需提交股东会审议[52] 担保情况 - 泉州开源置业为泉州歆源、泉州甄源本次交易债务向泉州上实提供连带责任保证担保[47][49] 评估相关 - 评估结论使用有效期为一年，自2025年4月30日至2026年4月29日[79] - 委估资产账面价值为188,552,780.79元，评估值为95,134,462.00元，增值额为 -93,418,318.79元，增值率为 -49.54%[79] - 评估对象住宅建筑面积为140,881.66平方米，车位819个，存货账面值为1,094,590,154.08元[162] - 评估结论为1,952,193,451.17元[150] - 依云轩住宅账面价值442,381,187.93元，评估价值698,124,452.29元，增值率57.81%[165] - 格澜郡住宅账面价值604,065,791.65元，评估价值999,157,319.42元，增值率65.41%[165] - 依云轩B1车位账面价值10,059,997.92元，评估价值20,748,256.88元，增值率106.25%[165] - 依云轩B2车位账面价值12,471,586.41元，评估价值19,027,669.72元，增值率52.57%[165] - 格澜郡B1车位账面价值14,021,338.51元，评估价值33,399,633.03元，增值率138.21%[165] - 格澜郡B2车位账面价值11,590,251.66元，评估价值20,545,834.86元，增值率77.27%[165] 项目情况 - 格澜郡项目C - 7地块土地面积为58369.00平方米，土地用途为商业综合用地[93][94] - 住宅及配套商业、地下室计容建筑面积为205647.79平方米[94] - 格澜郡项目土地使用期限商业至2050年6月30日，住宅至2080年6月30日，综合用地至2060年6月30日[94] - 格澜郡项目于2019年4月12日开工，2022年11月20日停工，已完成部分桩基工程[97] - 项目预计建设地上35层、地下2层建筑，地下配有562个车位，其中可售车位417个，酒店专用车位145个[97] - 项目建筑面积88,804.39平方米，计容面积57,210.45平方米，不计容面积31,593.94平方米[97] - 酒店标准层及裙房面积33,993.58平方米，办公面积19,947.32平方米[97] 评估方法 - 在建工程部分采用成本法、假设开发法评估，最终取假设开发法结论[106] - 住宅部分依据《泉州市住房和城乡建设局关于上实海上海项目有关事项的通知》评估[105][106][108] - 住宅部分采用市场法，市场售价按预售均价、备案价确定[163][164] - 车位部分因交易多、周边租赁案例多，宜采用市场法和收益法，最终取市场法结论[196][197] 减值原因 - 存货 - 开发产品减值因房屋紧邻变电站及幼儿园，北侧采光受影响[121] - 存货 - 开发成本减值因账面含长于客观利息的利息，且区域商业氛围未形成，酒店盈利能力弱、建设成本高[121]