评估基本信息 - 评估报告文号为华亚正信评报字[2025]第A16 - 0006号[3] - 评估基准日为2025年4月30日[12] - 评估结论使用有效期至2026年4月29日[15] - 评估目的是为公司拟处置资产事宜提供价值参考[11] - 公司注册资本为4亿4116万8831元[16] 资产账面价值 - 申报资产账面值为1012.69万元[12] - 固定资产账面价值695.20万元[13] - 无形资产账面价值317.50万元[14] 资产评估价值 - 采用资产基础法评估不含增值税市场价值为8985.13万元[12] - 按5%增值税税率计算含税市场价值为9434.38万元[12] - 固定资产评估价值6481.22万元，增值5786.02万元，增值率832.28%[13] - 无形资产评估价值2503.91万元，增值2186.41万元，增值率688.64%[14] 资产租赁情况 - 单层仓库、双层仓库及部分主厂房租赁期限自2024年10月10日起至2029年10月9日止[20] 评估依据 - 经济行为依据为《安徽海螺集团公司总经理办公会纪要》2025年第6期[25] - 采用的法律法规依据涉及《中华人民共和国资产评估法》等23项法规[25][26] - 评估准则依据涵盖《资产评估基本准则》等14项准则[27][28] - 权属依据包括不动产权证、不动产登记信息查询等[29] - 取价依据涉及《基本建设财务规则》等13项依据，如参考2025年4月21日LPR[29] - 其他参考依据有资产评估委托合同、企业提供的明细表等[30] 评估方法 - 本次采用资产基础法（房地分估，房屋等用成本法、土地用市场比较法）和收益法（房地合一）评估[31] - 土地使用权采用市场比较法评估[33] - 房屋建(构)筑物采用重置成本法[33] - 机器设备评估采用重置成本法[40] - 收益法评估房地产公式为待估房地产的评估值=∑(i = 1到n)Ai(1 + R)^(-i) [42] - 最终评估结论采用资产基础法的评估结果[44] 土地相关数据 - 土地面积67827.23平方米，账面原值6047575.75元，账面净值3174978.10元[22] - 土地使用权到期日为2048年9月29日[22] - 委估土地剩余使用年限为23.43年，设定使用年限50年[83] - 还原利率为5.42%[83] - 年期修正系数为0.7642[83] - 市场比较法比准价格为369.16元/平方米[91] - 土地价值为25039100元[91] 房屋建筑物相关数据 - 房屋建筑物建筑面积合计51128.80平方米，账面原值46937939.92元，账面净值6951969.76元[19][20][21] - 建安综合造价评估对象为1914.65元/平方米[97] - 建筑面积修正系数为3.00%[96] - 价格日期修正系数为99.64%[96] - 高度修正系数为 - 6.00%[96] - 年限法成新率为47%，已使用26.35年，尚可使用23.43年[100] - 打分法成新率为50%[101] - 综合成新率为49%[101] - 房屋建筑物价值为17082300元[101] - 固定资产—房屋建（构）筑物评估值为62103892元[101] 机器设备相关数据 - 电力变压器账面原值110,000元，账面净值0元，重置成本115,000元，综合成新率15%，评估值17,250元[105][106] - 固定资产—机器设备评估值为2,708,265元[106] 房地产收益相关数据 - 房地产收益期取土地剩余使用年限23.43年[107] - 出租面积合计21,448.93平方米，加权含税单位日租金为0.54元/平方米[107] - 2024年合肥出租率为91%，委估资产空置率取12%[108] - 合肥市近两年租金复合年增长率为2.5%，委估资产租金增长率取2%[109] - 截止至2025年4月30日，10年以上（含10年）国债到期收益率为1.92%[110] - 风险报酬率为4%，折现率为5.92%[111] - 管理费用率为3%，房产税税率为12%，增值税征收率为5%，印花税为含税租金收入的0.10%，土地使用税为每年每平方米12元[109] - 维修费按建筑物建安价1.0%计算，保险费按建筑物建安价0.20%计算[109][111]