项目金额 - 林芝天路企业管理交流中心项目一期审定金额2.1015694725亿元，二期审定金额1.1841450414亿元，建安费合计3.2857145139亿元[3][4] - 2021 - 2025年结算金额合计3.2857145092亿元[8] 应收账款 - 截至2025年12月31日，公司对厦门东翔应收账款账面余额1.4795748958亿元；截至2026年1月20日，账面余额1.4343434115亿元，拟抵偿债务1.289102亿元，剩余未抵偿1452.414115万元[4] - 若不实施交易，公司1.48亿元应收账款面临重大回收风险[13] 回款与营收利润等 - 2025年回款金额1.8061396134亿元[6] - 厦门东翔2022 - 2025年1 - 11月营业收入分别为5035.42万元、5118.23万元、9550.92万元、2247.22万元[10] - 厦门东翔2022 - 2025年1 - 11月利润总额分别为458.90万元、17.21万元、19.74万元、 - 22.22万元[10] - 厦门东翔2022 - 2025年1 - 11月净利润分别为441.13万元、 - 16.16万元、52.77万元、 - 22.22万元[10] - 厦门东翔2022 - 2025年1 - 11月资产总额分别为1.690758亿元、1.131422亿元、6437.99万元、3670.51万元[10] - 厦门东翔2022 - 2025年1 - 11月负债总额分别为1.446545亿元、8905.82万元、3976.82万元、1231.56万元[10] 交易相关 - 2024年8月至2025年10月公司三次赴厦门东翔和林芝毛纺厂沟通，2024年12月9日发书面催款函[9] - 2025年7月聘请评估公司对抵债资产评估，9月进场，12月评估报告出具[12] - 2025年12月31日，董事会8名董事全票同意接受以资产抵债议案[12] - 司法拍卖厦门东翔资产预计处置超18个月，债权回收率不足50%[13] - 抵债资产合计评估值为12,891.02万元，交易价格与评估值一致[15] - 资产抵偿后剩余应收款项为14,524,141.15元[17] - 厦门东翔分五期还款，2026年6月20日至12月20日分别还款3,526,551.39元、3,000,000.00元、4,000,000.00元、3,000,000.00元、997,589.76元[17][18] - 林芝毛纺厂等同意支付逾期项目资金利息1,541.09万元[18] 评估相关 - 房屋建筑物采用重置成本法评估，土地使用权采用基准地价修正法评估[20] - 重置成本为10723.27万元，其中建安综合造价为8553.78万元[25] - 前期及其他费用为806.74万元，前期费费率合计8.97%[27] - 资金成本为292.98万元，建设周期为2年，两年期LPR利率为3.13%[28] - 平均建安造价为4334.83元/平方米[26] - 建设单位管理费费率为2.23%、勘察设计费费率为3.33%、工程监理费费率为2.36%、工程招投标代理服务费费率为0.32%、可行性研究费费率为0.60%、环境影响评价费费率为0.13%[27] - 合理利润率为12.00%，合理利润为1,069.77万元[29] - 年限法成新率为95%，现场勘察调整系数为4%，综合成新率为99%[29][31] - 纳入评估房屋建筑物计容建筑面积为17,685.35平方米[32] - 历史年度类似房产2023年3、4月销售单价17,900元/平方米，西藏地区商业营业用房2022 - 2024年平均销售价格下降约20%[32] - 按2023年销售单价考虑楼层修正后销售平均单价为9,400元/平方米，再考虑价格下降因素后约为7,500元/平方米[33][35] - 评估房屋备案价合计20,216.35万元，平均备案价为11,431.12元/平方米，评估平均单价为6,861.62元/平方米[35] - 企业账面含税建安综合造价为33,338.58万元，一二期含税平均建安综合单价为4,217.99元/平方米[36] - 项目一期、二期审定金额合计32,857.15万元，平均建安造价为4,157.08元/平方米[36] - 项目一期评估平均建安造价为4,334.83元/平方米，与审定平均建安造价4,224.26元/平方米差异110.57元/平方米[36] - 可比商业用房建筑面积13360平方米，挂牌价8600万元，单价6437元/平方米，与评估均价差异400元/平方米[37] - 同类项目建安造价4400元/平方米，与评估平均建安造价4334.83元/平方米基本接近[37] - Ⅱ级商服用地基准地价为1670元/平方米[38] - 交易日期修正系数为0.9650[38] - 土地还原率为7.92%，土地使用权年期修正系数为0.9557[39] - 容积率1.8修正系数为1.00，2.0修正系数为1.0419[39] - 区域修正系数为1.0709，个别因素修正系数为1.0000[40] - 土地使用权评估单价为1718元/平方米[40] - 土地使用权入账成本为161.46元/平方米[40] 未来策略 - 以房抵债取得的房产择机出售或委托运营，公司无房地产经营资质[42]