资产估值 - 抵债资产评估结果为12891.02万元[1] - 房屋建筑物重置成本为10723.27万元[6] - 房屋建筑物评估平均单价为6,861.62元/平方米[14] - 土地使用权评估单价为1718元/平方米[20] 成本数据 - 房屋建筑物建安综合造价（含税）为8553.78万元，平均建安造价为4334.83元/平方米[6] - 房屋建筑物前期及其他费用为806.74万元，前期费费率合计8.97%，其他配套费用20元/平方米[7] - 房屋建筑物资金成本为292.98万元，建设周期2年，两年期LPR利率3.13%[8] - 房屋建筑物合理利润为1069.77万元，合理利润率12.00%[8] - 一期、二期企业账面含税建安综合造价为33,338.58万元，一二期含税平均建安综合单价为4,217.99元/平方米[15] - 项目一期审定金额21,015.69万元，一期平均建安造价为4,224.26元/平方米[16] 面积数据 - 纳入评估范围房屋建筑物计容建筑面积为17,685.35平方米[11] - 林芝市巴宜区周边可比案例建筑面积13360平方米[16] 价格对比 - 历史年度类似房产2023年3、4月销售单价为17,900元/平方米，2022 - 2024年西藏地区商业营业用房平均销售价格下降约20%[12][13] - 按产权持有人2023年销售单价考虑楼层修正后销售平均单价为9,400元/平方米，与评估单价差异合理[13][14] - 纳入评估范围房屋备案价合计20,216.35万元，平均备案价为11,431.12元/平方米[14] - 林芝市巴宜区周边可比案例单价6437元/平方米，与评估平均单价差异400元/平方米[16] - 西藏自治区公共资源交易网同类项目中标建安造价为4400元/平方米，与评估平均建安造价基本接近[17] 评估方法相关 - 房屋建筑物评估未采用市场法是因所在区域房地产市场活跃度低，可比案例少[3] - 房屋建筑物评估未采用收益法是因待估房地产为毛坯未开业，无历史经营数据，出租率难确定等[3] - 土地使用权评估未采用市场比较法是因所在区域类似交易案例少[4] - 土地使用权评估采用基准地价修正法，当地已建立完善基准地价体系[4] 系数数据 - 房屋年限法成新率为95%，现场勘察调整系数为4%，综合成新率为99%[9][11] - 交易日期修正系数为0.9650[19] - 土地还原率为7.92%[19] - 土地使用权年期修正系数为0.9557[19] - 容积率1.8的修正系数为1.00，2.0的修正系数为1.0419[20] - 区域修正系数为1.0709，个别因素修正系数为1.0000[20] 土地相关 - Ⅱ级商服用地基准地价为1670元/平方米[19] - 土地使用权入账成本为161.46元/平方米[20] - 待估土地剩余使用年期为31.64年，基准地价商业用地土地使用年期为40.00年[19] - 待估土地实际容积率为2.0，基准地价商服用地容积率为1.8[20]