财务报告基本信息 - 本报告于2022年3月30日召开的第十九届董事会第十五次会议审议通过[1] - 报告期为2021年1月1日至2021年12月31日[7] - 本报告分别以中英文两种文字编制，除按国际财务报告准则编制的财务报告外，理解发生歧义时以中文文本为准[3] - 公司A股股票代码000002，H股股票代码02202、299903[23] - 公司首次注册登记日期为1984年5月30日，变更登记日期为2017年7月14日[23] - 公司境内会计师事务所为毕马威华振会计师事务所，境外为毕马威会计师事务所[23] - 公司境内律师事务所为广东信达律师事务所、北京市君合（深圳）律师事务所，境外为普衡律师事务所[23] - 公司信息披露媒体有《中国证券报》《证券时报》《上海证券报》《证券日报》、巨潮资讯网、联交所披露易网站[23] - 公司统一社会信用代码为91440300192181490G[23] 股息分配 - 2021年度拟合计派发现金股息112.77亿元（含税），占公司2021年本公司股东应占年度净利润的比例为50.06%[2] - 以2021年末公司总股份数116.25亿股计算，每10股派送9.70元（含税）现金股息[2] - 待2021年度股东大会审议通过派息方案后，建议股息预期将于2022年8月31日或前后向股东派付[2] 整体财务关键指标变化 - 2021年公司净利润继1995年、2008年后，出现上市31年以来第三次下滑[8] - 公司预计2022年实现营业收入和净利润企稳回升[8] - 2021年公司营业收入4528亿元，同比增长8.0%，归属上市公司股东净利润225亿元，同比下降45.7%[9] - 2021年末存量融资综合融资成本降至4.11%，经营性现金流净额连续13年为正[9] - 公司整体毛利率21.8%，同比下降7.4个百分点，扣除营业税及附加后降至17.2%，毛利总额同比减少176亿元[9] - 2021年投资收益下降69亿元，减值合计减少归属上市公司股东净利润约26亿元[9] - 2021年末流动资产16003.23亿元，同比增长3.42%；流动负债13114.46亿元，同比下降0.46%[25] - 公司净负债率29.7%，有息负债总额2659.6亿元，同比增长2.9%，长期负债占比78%[31] - 报告期末货币资金1493.5亿元，货币资金对短期债务覆盖倍数为2.5倍，较2020年末提升约0.2倍[31] - 公司实现营业收入4528.0亿元，同比增长8.0%；归属上市公司股东净利润225.2亿元，同比减少45.7%；每股基本盈利1.94元，同比减少46.5%；全面摊薄净资产收益率为9.6%，较2020年减少8.9个百分点[38] - 主营业务营业收入4497.63亿元，增长8.15%；营业成本3559.90亿元，增长19.68%；毛利率20.85%，下降7.62个百分点；营业利润率16.17%，下降5.76个百分点[40] - 2021年扣除营业税金及附加前毛利率21.8%，同比下降7.4个百分点；扣除后整体毛利率从22.8%下降5.6个百分点至17.2%[42] - 2021年投资收益66.1亿元，较2020年135.1亿元减少69.0亿元[42] - 按权益法确认的投资收益减少，主要因联合营项目毛利率下降及投资其他业务收益减少[42] - 2021年末公司对部分项目、个别股权投资计提35.3亿元减值，减少权益净利润约25.5亿元[43] - 2021年公司实现销售面积3807.8万平方米、销售金额6277.8亿元，分别下降18.4%和10.8%[44] - 报告期内集团净利润380.7亿元，同比减少35.8%；权益净利润225.2亿元，同比减少45.7%[79] - 集团全面摊薄的净资产收益率为9.6%，较2020年下降8.9个百分点[79] - 2021年集团实现投资收益66.1亿元，同比减少51.0%，来自联营、合营公司权益利润为48.9亿元[79] - 截至报告期末，集团有息负债合计2659.6亿元，占总资产的比例为13.7%，一年以内到期占比22.0%，一年以上占比78.0%[80] - 截止年末，集团存量融资的综合融资成本为4.11%[81] - 报告期内，集团完成15.66亿元公司债券发行、60亿元住房租赁专项公司债券发行、60亿元中期票据发行，最低票面利率为3.08%；境外完成14.45亿元人民币债券发行，票面利率3.45%[83] - 报告期内，集团实际利息支出合计134.5亿元，其中资本化的利息合计67.0亿元[83] - 全年实现经营性现金净流入41.1亿元，持续13年为正；报告期末，集团持有货币资金1493.5亿元，远高于一年内到期的流动负债总和586.2亿元[86] - 截至报告期末，集团存货金额为10756.2亿元，较2020年底增长7.3%[88] - 报告期内新增计提存货跌价准备31.2亿元，影响归属于母公司股东的净利润21.4亿元；报告期末，项目存货跌价准备余额为61.8亿元[89] - 无形资产及商誉较2020年底增长829.76%，其他非流动资产减少43.40%，合同资产增长68.60%等[92] - 其他开支较2020年增长41.38%，应占联营公司及合营公司利润亏损较2020年减少49.81%[93] - 截至报告期末，集团的资本承担为2255.1亿元[96] - 截至报告期末，公司为客户的按揭贷款提供担保总额约2444.3亿元[97] - 截至2021年底，公司累计有1157个项目引入跟投机制，报告期内新获跟投项目认购金额为31.27亿元，占跟投项目资金峰值的1.28%，占万科权益资金峰值的1.64%[97] 房地产开发业务数据关键指标变化 - 2021年房地产开发业务销售金额6277.8亿元，结算收入4022.7亿元[29] - 2021年公司房地产开发业务结算面积3116.5万平方米，同比增长7.9%；结算收入4022.7亿元，同比增长6.6%；结算毛利率为23.0% [46] - 截至报告期末，公司有4673.5万平方米已售资源未竣工结算，较上年末下降5.0%，合同金额约7108.0亿元，较上年末增长1.8%[48] - 2021年公司开发业务新开工计容面积约3265.3万平方米，同比下降17.6%；竣工计容面积约3571.4万平方米，同比增长5.6%[49] - 2021年公司获取新项目148个，总规划计容建筑面积2667.4万平方米，权益地价总额约1401.5亿元[50] - 截至报告期末，公司在建项目总计容建筑面积约10367.0万平方米，权益计容建筑面积约6428.4万平方米[50] - 截至报告期末，公司规划中项目总计容建筑面积约4521.7万平方米，权益计容建筑面积约2910.1万平方米[50] - 房地产开发及相关资产经营业务营业收入4299.3亿元，占比95.0%；物业服务营业收入198.3亿元，占比4.4%[38] - 房地产开发及相关资产经营业务营业收入4299.32亿元，增长7.36%；营业成本3396.15亿元，增长19.22%；毛利率21.01%，下降7.86个百分点；营业利润率16.14%，下降5.95个百分点[40] - 开发业务毛利率下降至23.0%，扣除营业税金及附加后结算毛利率从24.0%下降至17.8%，结算毛利总额从905.7亿元降至717.0亿元，减少188.7亿元[42] - 房地产开发及相关资产经营业务毛利率（扣除税金及附加前）为21.7%，较2020年下降7.6个百分点；营业利润率（扣除税金及附加后）为16.9%，较2020年下降5.7个百分点[79] - 开发业务结算毛利率（扣除税金及附加前）为23.0%，营业利润率（扣除税金及附加后）为17.8%[79] 万物云业务数据关键指标变化 - 2021年万物云收入首次超200亿元，同比增长32.1%[14] - 万物云新增合约面积中外拓业务占比超七成，商业、写字楼服务领域外拓楼盘占比近八成[14] - 公司用八年完成新业务商业逻辑检验和可复制性验证[14] - 万物云住宅物业收入预计增长25%，万物梁行增长35%，万物为家增长45%[18] - 2021年万物云营业收入240.4亿元，同比增长32.1%，其中社区空间居住服务收入134.6亿元，占比56.0%，同比增长22.9%；商企和城市空间服务收入87.2亿元，占比36.2%，同比增长38.1%；AIoT及BPaaS解决方案服务收入18.6亿元，占比7.8%，同比增长99.5%[57] - 2021年万物云在管项目总数4393个，在管面积7.8亿平方米，同比增长35.9%；合同管理项目总数5553个，合同管理面积10.1亿平方米，同比增长38.0%[57] - 截至2021年底，在管第三方住宅项目数量占比56.9%，在管第三方商企项目数量占比84.0%，万物梁行在国内招标的超高层项目中获取超50%份额[58] - 位于一二线城市的项目合约建筑面积，在社区类项目中占比86.4%，在商企及城市项目中占比89.2%[59] 万纬物流业务数据关键指标变化 - 万纬物流近三年收入复合增速52%，2021年收入32亿元，同比增长69%，稳定期项目NOI率达6.5%，管理可租赁面积1136万平方米，冷链仓储138万平方米为行业第一[15] - 2021年物流业务营业收入31.6亿元，同比增长68.9%，其中高标库营业收入20.6亿元，同比增长59.8%；冷库营业收入11.0亿元，同比增长89%，物流业务实现NOI合计17.85亿元，同比增长54%[60] - 2021年万纬物流新获取管理项目3个，可租赁建筑面积21万平方米，在全国46个城市运营管理152个仓储项目，可租赁建筑面积1136万平方米[60] - 2021年万纬物流新开业141万平方米，其中高标库114万平方米，冷链园区27万平方米，累计开业项目可租赁建筑面积828万平方米，高标库出租率93%，冷链使用率75%[61] - 冷链头部客户覆盖率超70%，2021年库内运营增值服务收入占冷链业务的比例达39%[61] 万科泊寓业务数据关键指标变化 - 万科泊寓近三年收入复合增速40%，2021年收入同比增长14%，NOI 5.25亿元，同比增长193%，截至去年底开业15.95万间，全年平均出租率95%[15] - 租赁住宅累计开业15.95万间，2021年年均出租率95.3%，项目前台GOP利润率89.7%[28] - 租赁住宅业务营业收入28.9亿元，同比增长13.9%，泊寓新获房间2.76万间，净新增开业1.71万间，运营管理长租公寓20.87万间，累计开业15.95万间[63] - 泊寓已开业项目年均出租率95.3%，前台GOP利润率89.7%，全年租金收缴率98.9%，客户续租率58%，APP累计注册190万人，自有渠道获客超70%，综合NPS达85%[63] - 泊寓服务资产方达294家，涉及房源2.1万间，北京高立庄社区1695间公寓出租率超99%，商业招商进度达90%[64] - 2021年泊寓全国门店组织1030余场社群活动，参与近35000人，新增企业客户1887家，企业客户租房占比从8%提至18.5%[65] 印力（商业）业务数据关键指标变化 - 印力近五年收入复合增速20%，2021年收入同比增长24%，NOI同比增长17%，近两年新开业大型购物中心项目首年NOI率超6%[15] - 商业（含印力集团）累计开业211个项目，建筑面积1139.16万平方米，印力集团管理项目营业收入52.3亿元，整体出租率95.3%[29] - 集团累计开业211个商业项目，建筑面积1139.16万平方米，2021年新开业34个，面积206.87万平方米，规划和在建401.31万平方米[66] - 印力累计开业105个商业项目，建筑面积875万平方米，2021年新开业15个，面积135万平方米，规划和在建102.7万平方米[66] - 商业业务营业收入76.22亿元，同比增长20.57%，印力管理项目收入52.3亿元，同比增长23.9%，同店同比增12.1%，整体出租率95.3%[67] - 集团在沪杭累计开业18个项目，2021年上海开业3个购物中心[69] - 上海南翔印象城MEGA出租率99%，温州印象城MEGA出租率95%，获LEED设计金级认证及亚太最佳中国商业建筑奖[70] - 截至2021年底，印力输出管理项目42个（开业32个），面积约237万平方米[70] - 印力与超7300个品牌建立合作，商场年消费人次超6亿，会员超1500万[71] 酒店与度假业务数据关键指标变化 - 酒店与度假2021 - 2022雪季接待91万人次，营业收入同比增长39%[28] - 2021 - 2022雪季酒店与度假业务新增2个滑雪场，运营5个项目，雪道面积251公顷，数量67条，长度48公里，营收2.7亿元，同比增39%，接待91万人次，同比增28%[72] - 集团持有29家在营酒店，悦榕中国新开2家酒店、新签约7家，有熊品牌新签约5家