公司概况与战略 - 公司是美国最大的上市办公房地产投资信托基金之一，物业集中在波士顿、洛杉矶、纽约、旧金山和华盛顿特区五个市场，预计2021年第三季度增加西雅图为第六个市场[155] - 公司核心战略是在供应受限、进入壁垒高的市场开发、收购和管理优质物业，并专注于与财务实力强的租户签订长期租约[157] - 公司认为其租赁竞争优势基于对租户需求的理解、开发和运营A级办公物业的良好记录、卓越的声誉、财务实力和与当地经纪人的关系[157] - 公司通过BPLP开展大部分业务并拥有大部分资产，主要通过向租户出租A级办公空间来创收和获取现金流[155][157] 公司优先事项与风险 - 公司优先事项包括确保租户健康、安全和满意度，租赁可用空间，完成开发项目建设，对关键物业进行重新开发和定位，审慎评估投资机会，管理短期债务到期情况，以可持续和负责任的方式管理运营[159][161] - 公司面临诸多风险，包括新冠疫情影响、全球经济和政治状况不稳定、房地产行业普遍风险等[152][154] - 公司提醒投资者，前瞻性陈述受风险和不确定性影响，实际结果可能与陈述存在重大差异，不应过度依赖前瞻性陈述[151][154] 宏观经济数据 - 2021年第二季度GDP增长6.5%，较第一季度有所增加，失业率约为5.9%，仅比2020年2月疫情前的失业率高2.4%[158] 租赁业务数据 - 截至2021年6月30日，公司已签订租约（不包括住宅单元）的加权平均租期约为7.6年，前20大办公租户的加权平均租期约为11年[157] - 随着经济复苏，公司预计租户将利用A级办公空间的可用性进行升级，2021年第二季度租赁活动有所改善[158] - 2021年第二季度零售租赁收入约4230万美元，较第一季度减少340万美元，排除终止收入后增加约30万美元[163] - 2021年第二季度停车及其他收入约1790万美元，较2020年第二季度增加约390万美元，较第一季度增加约340万美元[163] - 2021年第二季度酒店收入约160万美元，较2020年第二季度增加约150万美元，较第一季度增加约90万美元[163] - 2021年6月30日，在役办公和零售物业整体入住率为88.6%，较3月31日的88.7%下降0.1%[163] - 2021年第二季度签署约120万平方英尺新租约和续约，加权平均租期约7.5年，租赁量是第一季度两倍多，比长期第二季度平均水平低10%[163] - 2021年第二季度和上半年租赁总面积分别为135.714万平方英尺和265.4055万平方英尺[175] - 2021年第二季度和上半年第二代租赁加权平均租期分别为90个月和87个月，加权平均免租期分别为194天和168天[175] - 2021年第二季度和上半年第二代租赁每平方英尺总交易成本分别为74.26美元和77.92美元[175] - 2021年第二季度和上半年第二代租赁毛租金分别下降0.13%和增长3.42%，净租金分别下降0.28%和增长4.89%[175] - 2021年第二季度，波士顿地区执行约19.4万平方英尺租约，约42万平方英尺租约开始生效，其中约27.3万平方英尺空置不到一年，净租金义务较之前租约增加约56%[168] - 2021年第二季度，洛杉矶地区签署约49.1万平方英尺租约，约20.4万平方英尺租约开始生效，其中约18.4万平方英尺空置不到一年，净租金义务较之前租约减少约5%[169] - 同一物业组合租赁收入（不含终止收入）从2020年的605,044千美元增至2021年的656,819千美元，增长8.56%[258] - 同一物业组合终止收入从2020年的3,264千美元增至2021年的5,355千美元，增长64.06%[258] - 同一物业组合停车及其他收入从2020年的13,549千美元增至2021年的17,396千美元，增长28.39%[258] - 同一物业组合房地产运营费用从2020年的229,685千美元增至2021年的237,923千美元，增长3.59%[258] - 2021年Q2同一物业组合平均入住率从2020年的93.7%降至91.2%[260] - 2021年Q2同一物业组合冲销约0.5百万美元应计租金和约0.3百万美元应收账款余额，2020年分别为33.7百万美元和17.4百万美元[260] - 2020年4月1日至2021年6月30日收购的物业组合，2021年Q2租金收入和房地产运营费用较2020年分别增加约1.2百万美元和0.7百万美元[266] - 2021年第二季度末，投入使用物业组合的租金收入和房地产运营费用较2020年分别增加约700万美元和200万美元[268] - 2021年第二季度末，开发或重建中物业组合的租金收入和房地产运营费用较2020年分别减少约180万美元和30万美元[270] - 2021年第二季度末，已售物业组合的租金收入和房地产运营费用较2020年分别减少约560万美元和210万美元[273] - 2021年第二季度末，住宅同类型物业的净营业收入较2020年减少约70万美元[275] - 2021年第二季度末，波士顿万豪剑桥酒店的净运营亏损较2020年减少约140万美元[278] - 777 Harrison Street 2021年租金收入为46.1万美元，较2020年的1.6万美元增加44.5万美元[267] - 153 & 211 Second Avenue 2021年租金收入为75.6万美元，房地产运营费用较2020年增加7.1万美元[267] - Office 20 CityPoint 2021年租金收入为183.7万美元，较2020年的177.5万美元增加6.2万美元[269] - One Five Nine East 53rd Street 2021年租金收入为401.5万美元，较2020年增加629.4万美元[269] - Capital Gallery 2021年租金收入为280万美元，较2020年的836.2万美元减少556.2万美元[274] - 2021年入住率为21.7%，较2020年增长100%；日均房价为160.96美元，较2020年增长100%；每间可售房收入为34.86美元，较2020年增长100%[279] 物业收购与出售 - 2021年第二季度起，公司达成四项物业收购协议，包括西雅图Safeco Plaza（预计第三季度以约4.65亿美元收购，持股最高51%）、纽约360 Park Avenue South（预计第四季度以约3亿美元收购）、马里兰州Shady Grove Bio+Tech Campus（8月2日以约1.165亿美元完成收购）、马萨诸塞州153 & 211 Second Avenue（6月以约1.002亿美元现金收购）[165] - 2021年7月，公司达成协议出售马萨诸塞州Lexington的三栋建筑，总面积约33.3万平方英尺，总售价1.915亿美元，预计第三季度完成交易[168] - 2021年公司进行多项收购活动，如以约560万美元收购11251 Roger Bacon Drive，以约1.002亿美元现金收购153 & 211 Second Avenue等[178] - 2021年4月16日公司将3625 - 3635 Peterson Way从在役投资组合中移除，计划未来拆除重建[179] - 计划收购SafeCo Plaza，收购价约4.65亿美元，预计交易在2021年第三季度完成，公司股权份额预计约1.186亿美元[314] - 计划收购360 Park Avenue South，收购价约3亿美元，交易完成时将承担约2.02亿美元抵押贷款债务并发行约9800万OP单位[314] - 2021年8月2日收购Shady Grove Bio+Tech Campus，收购价约1.165亿美元[314] - 计划出售位于马萨诸塞州列克星敦的181、191和201 Spring Street物业，总售价1.915亿美元，预计交易在2021年第三季度完成[316] - 2020年6月26日，公司以约1.401亿美元收购位于加州旧金山的房产，预计支持约80.4万平方英尺商业办公空间开发[323] - 2020年6月25日，公司出售华盛顿特区部分Capital Gallery房产，总售价约2.537亿美元，净现金收益约2.469亿美元，BXP和BPLP分别实现约2.038亿和2.072亿美元房地产销售收益[323] - 2020年2月20日，公司出售弗吉尼亚州New Dominion Technology Park，总售价2.56亿美元，净现金收益约2.54亿美元，BXP和BPLP分别实现约1.923亿和1.971亿美元房地产销售收益[323] - 2021年3月30日，公司以6590万美元出售Annapolis Junction Joint Venture 50%股权，偿还约1510万美元债务后，净现金收益约1780万美元[323] 开发项目情况 - 2021年第二季度，公司继续建设9个开发和重建项目，预计完工后净可租面积约430万平方英尺，截至6月30日，公司承担的预计总成本约27亿美元，其中约12亿美元股权待投资，截至8月3日，开发项目整体预租率71%，办公开发项目预租率87%[165] - 截至2021年6月30日，在建和重建的办公物业估计总投资19.56亿美元，已投资12.80002亿美元，预计未来股权需求5.97803亿美元，整体出租率87%[312] - 截至2021年6月30日，在建和重建的实验室/生命科学物业估计总投资5.581亿美元，已投资7152.2万美元，预计未来股权需求4.86578亿美元，整体出租率15%[312] - 截至2021年6月30日，在建和重建的其他物业（如保诚中心天文台）估计总投资1.823亿美元，已投资3140.9万美元，预计未来股权需求1.50891亿美元[312] - 截至2021年6月30日，所有在建物业估计总投资26.964亿美元，已投资13.82933亿美元，预计未来股权需求12.35272亿美元，整体出租率71%[312] - 截至2021年6月30日，有9处物业正在开发或重建，预计到2024年需承担的剩余开发和重建成本约为12亿美元[314] 财务数据关键指标变化 - 2021年上半年公司普通股股东和有限合伙普通单位持有人净收入较2020年分别减少约5.609亿美元和6.367亿美元[188] - 波士顿地产公司2021年上半年归属普通股股东净收入2.03372亿美元，较2020年同期7.64232亿美元减少5.6086亿美元，降幅73.39%[190] - 波士顿地产有限合伙公司2021年上半年归属普通单位持有人净收入2.31619亿美元，较2020年同期8.68308亿美元减少6.36689亿美元，降幅73.33%[192] - 2021年上半年利息费用2.14221亿美元，较2020年同期2.08733亿美元增加548.8万美元，增幅2.63%[190][192] - 2021年上半年证券投资收益393.4万美元，较2020年同期亏损89.3万美元增加482.7万美元，增幅540.54%[190][192] - 2021年上半年房地产销售收益775.6万美元，较2020年同期6.13932亿美元减少6.06176亿美元，降幅98.74%[190] - 2021年上半年未合并合资企业收入385.2万美元，较2020年同期146.3万美元增加238.9万美元，增幅163.29%[190][192] - 2021年上半年折旧和摊销费用3.60403亿美元，较2020年同期3.49282亿美元增加1121万美元，增幅3.18%[190] - 2021年上半年净营业收入8.97116亿美元，较2020年同期8.74057亿美元增加2305.9万美元，增幅2.64%[190][192] - 终止收入2021年上半年约为960万美元，较2020年增加约400万美元，涉及19个租户；2020年约为560万美元，涉及28个租户[199][202][203] - 租赁收入（不含终止收入）2021年上半年较2020年增加约3060万美元，主要因约5210万美元的冲销，平均入住率从93.9%降至91.4%致收入减少约3520万美元，每平方英尺平均收入增加约0.81美元贡献约1370万美元[201] - 停车及其他收入2021年上半年较2020年减少约330万美元，停车收入减少约500万美元，其他收入增加约170万美元[204] - 房地产运营费用2021年上半年较2020年增加约310万美元，增幅0.6%，主要因公用事业费用和保险索赔费用增加，部分被清洁费用减少抵消[205] - 已收购物业组合2021年上半年租金收入和房地产运营费用较2020年分别增加约150万美元和110万美元[207] - 已投入使用物业组合2021年上半年租金收入和房地产运营费用较2020年分别增加约1500万美元和560万美元[209] - 开发或重建中物业组合2021年上半年租金收入和房地产运营费用较2020年分别减少约260万美元和90万美元[212] - 2021年上半年同一物业组合租赁收入为13.17862亿美元，较2020年的12.83238亿美元增加3462.4万美元，增幅2.7%[199] - 2021年上半年同一物业组合停车及其他收入为3387.3万美元，较2020年的3718.7万美元减少331.4万美元，降幅8.