BXP (BXP) Q2 2025 Earnings Call July 30, 2025 10:00 AM ET Company ParticipantsHelen Han - VP - IROwen Thomas - Chairman & CEODouglas Linde - President & DirectorMichael LaBelle - EVP, CFO & TreasurerJamie Feldman - MD & Head - REIT ResearchJohn Kim - MD - U.S. Real EstateNicholas Yulico - Managing DirectorJana Galan - DirectorHilary Spann - Executive Vice President of New York RegionCaitlin Szczupak - Vice PresidentVikram Malhotra - Managing DirectorOmotayo Okusanya - Managing Director - Head of US REIT Res ...

财务数据和关键指标变化 - 公司第二季度FFO每股1 71美元 超出市场预期0 04美元 主要得益于运营改善 [6] - 2025年全年盈利指引中点上调0 02美元至6 84-6 92美元/股 主要因核心物业组合NOI增长25个基点 [41][43] - 第二季度完成110万平方英尺租赁 2025年累计租赁量达220万平方英尺 过去四个季度租赁总量570万平方英尺 同比增长18% [6] 各条业务线数据和关键指标变化 - 开发项目343 Madison Avenue获得30%预租 锚定租户为投资级金融机构 另有6家客户合计130万平方英尺的租赁提案正在推进 [14] - 开发组合租赁率提升500个基点至67% 其中360 Park Avenue South租赁率达33% [27][116] - 旧金山Embarcadero中心完成10万平方英尺法律事务所续约 680 Folsom项目吸引AI科技公司关注 7月新增7次看房 [33][34] 各个市场数据和关键指标变化 - 东海岸市场复苏领先 纽约中城顶级写字楼空置率仅6 3% 租金涨幅远超通胀 西海岸市场相对滞后 [10][11] - 纽约中城顶级写字楼租金比市场平均水平高50%以上 空置率低7 5个百分点 [10] - 旧金山AI相关企业需求强劲 市场活跃度提升 但传统科技巨头仍缺席增长 [21][34] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 启动343 Madison Avenue垂直建设 预计2029年底交付 总开发成本约20亿美元 预计稳定现金回报率7 5-8% [13][15] - 计划出售10处非创收资产 预计未来两年净收益近3亿美元 同时探索创收物业出售 可能再获3亿美元 [16][17] - 行业层面 写字楼销售金额第二季度达142亿美元 环比增长80% 同比增125% 资本开始回流优质资产 [11] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 企业信心增强 财富100强企业完全办公室办公比例从5%升至54% 混合办公比例从78%降至41% [9] - AI产业推动旧金山需求 37家AI相关企业合计需求达120万平方英尺 但可能冲击传统技术岗位 [54][57] - 建筑成本受关税影响 但曼哈顿施工放缓带来分包商竞争 343 Madison项目部分环节报价低于预期 [35] 其他重要信息 - 麻州Lexington地块成功变更为住宅用地 与机构合作开发312单元公寓 预计2028年稳定后收益率7 1% [18] - 投资者日活动定于9月8日在纽约举行 已收到超100份参会确认 [44] 问答环节所有的提问和回答 343 Madison项目回报与融资 - 预计无杠杆现金回报率7 5-8% 杠杆后IRR可达中高双位数 [48] - 融资选项包括资产出售 私募/公开股权 股息政策调整 项目贷款等 成本高峰期在2026-2028年 [63][64] 行业需求与AI影响 - AI将创造高端知识岗位 主要集中于门户市场 后端处理岗位可能自动化 利好高品质写字楼需求 [54][55] - 旧金山AI企业平均租约9 4年 343 Madison锚定租户签约20年 显示长期需求信心 [56] 资产出售与杠杆 - 计划出售资产预计不会稀释FFO 因多为非创收资产 目标杠杆率中期降至6 5-7 5倍 [101][102] 纽约市长选举影响 - 潜在政策变化可能不利商业地产 但州级监管和城市韧性将缓冲影响 投资级租户仍签署长期租约 [95][97] 租赁市场动态 - 曼哈顿实际租金涨幅达两位数 但季报数据受少量低TI交易扭曲 预计后续季度数据改善 [150][151] - 租户提前2-3年续约谈判增多 反映优质空间稀缺 特别是金融集聚区 [140]

财务表现 - 公司第二季度FFO每股1.71美元 超出市场预期的1.67美元 但同比下降3.4% [1] - 季度租赁收入8.059亿美元 同比增长1.9% 超出预期的8.009亿美元 总收入8.685亿美元 同比增长2.1% [2] - 办公物业租金收入8.067亿美元 同比增长1% 酒店及住宅板块租金收入2730万美元 同比增长1% 合并租金收入8.34亿美元 同比增长1% [3] - 同物业NOI现金基础4.679亿美元 同比增长1.7% EBITDAre现金基础4.618亿美元 较去年同期的4.662亿美元略有下降 [4] 运营数据 - 在运营物业入住率86.4% 环比下降50个基点 主要因波士顿地区36万平方英尺租约到期 [5] - 利息支出1.628亿美元 同比增长8.8% [5] - 第二季度签署91份租约 总面积超110万平方英尺 加权平均租期9.4年 [6] 项目进展 - 启动17 Hartwell Avenue重建项目 规划312套住宅 预计2027年中完工 [6] 财务状况 - 期末现金及等价物4.47亿美元 较一季度末的3.981亿美元有所增加 [7] - 净债务与EBITDAre比率8.18 较一季度末的8.33有所改善 [7] 业绩指引 - 第三季度FFO每股指引1.69-1.71美元 [8] - 2025年全年FFO每股指引上调至6.84-6.92美元 原指引为6.80-6.92美元 [9][10] - 预计2025年同物业NOI现金基础增长1.00%-1.50% [10] 行业动态 - Cousins Properties预计第二季度FFO每股70美分 同比增长2.9% [12] - Vornado Realty Trust预计第二季度FFO每股53美分 同比下降7.0% [13]

财务表现 - 公司第二季度营收达8.0594亿美元，同比增长2%，超出市场预期的8.0088亿美元（+0.63%惊喜）[1] - 每股收益(EPS)为1.71美元，显著高于去年同期的0.51美元，比分析师共识预期1.67美元高出2.4%[1] - 稀释后每股净收益0.56美元，超过六位分析师平均预估的0.45美元[4] 细分业务数据 - 租赁业务收入8.0594亿美元，同比+2%，略高于三位分析师平均预估的8.0238亿美元[4] - 停车场及其他收入3480万美元（含保险收益），同比+0.5%，超越四位分析师平均预估的3408万美元[4] - 酒店收入1477万美元，同比-0.3%，低于分析师平均预期的1556万美元[4] - 开发及管理服务收入885万美元，同比大幅增长39.3%，超过分析师预估的823万美元[4] 运营指标 - 在营物业出租率为86.4%，略低于三位分析师平均预估的86.7%[4] 市场反应 - 公司股价过去一个月上涨3.2%，略低于同期标普500指数3.6%的涨幅[3] - 当前Zacks评级为3级（持有），预示短期表现可能与大盘同步[3]

核心观点 - 公司季度FFO为1.71美元/股 超出市场预期的1.67美元/股 但低于去年同期的1.77美元/股 [1] - 季度营收8.0594亿美元 超出市场预期0.63% 且高于去年同期的7.9055亿美元 [2] - 今年以来股价下跌6.4% 表现逊于标普500指数8.6%的涨幅 [3] 财务表现 - 本季度FFO超预期2.4% 但上一季度FFO低于预期0.61% [1] - 过去四个季度中 公司仅一次FFO超预期 但三次营收超预期 [2] - 下一季度FFO预期为1.75美元/股 营收预期8.0895亿美元 本财年FFO预期6.86美元/股 营收预期32.3亿美元 [7] 市场表现与预期 - 当前Zacks评级为3级(持有) 预计短期内表现与市场持平 [6] - 行业排名位于前34% 研究显示前50%行业表现优于后50%行业两倍以上 [8] - 同行Easterly Government Properties预计下季度EPS为0.74美元/股 同比增长1.4% 营收预期8419万美元 同比增长10.5% [9][10] 未来关注点 - 管理层在财报电话会中的评论将影响股价短期走势 [3] - 未来FFO预期变化趋势是判断股价走势的关键指标 [4] - 近期市场对公司的预期修订呈现混合态势 [6]

Supplemental Operating and Financial Data for the Quarter Ended June 30, 2025 Exhibit 99.1 THE COMPANY BXP, Inc. (NYSE: BXP) (formerly known as Boston Properties, Inc.) ("BXP" or the "Company") is the largest publicly traded developer, owner, and manager of premier workplaces in the United States, concentrated in six dynamic gateway markets - Boston, Los Angeles, New York, San Francisco, Seattle, and Washington, DC. BXP has delivered places that power progress for our clients and communities for more than 5 ...

公司业绩预期 - BXP公司将于2025年7月29日盘后公布第二季度财报 预计营收同比增长但每股FFO同比下降[1] - 上季度公司FFO每股符合预期 营收超预期得益于强劲租赁活动 但利息支出增加拖累FFO同比增长[2] - 过去四个季度中 BXP每股FFO一次超预期 一次低于预期 两次符合预期 平均超预期幅度为0.58%[3] 美国办公楼市场现状 - 美国办公楼需求趋于稳定 二季度净吸纳量为负但四季度滚动吸纳量持续改善[4] - 高端办公楼需求加速 92个市场中48个A级办公楼实现正吸纳量[5] - 新建筑活动减少导致供应压力缓解 2025年二季度在建面积26.1百万平方英尺 同比降40% 较2010年平均水平低67%[5] - 整体空置率微升至20.8% 环比上升20个基点 同比上升90个基点[6] BXP季度表现预测 - 预计二季度租金收入同比增长4.3% 受益于租户对优质办公空间的需求增长[7] - 战略组合调整措施(核心市场收购开发+非核心市场资产剥离)支撑稳定收入[8] - 市场共识预计二季度营收8.01亿美元 同比增1.31%[8] - 预计空置率上升40个基点至86.5% 利息支出同比增9.4%[9] - 市场对FFO每股预期下调至1.67美元 预示同比降5.65%[11] 同业可比公司 - 美国电塔(AMT)预计7月29日公布财报 盈利ESP为+2.08% Zacks评级2级[13] - Cousins Properties(CUZ)预计7月31日公布财报 盈利ESP为+0.36% Zacks评级3级[14]

股价表现 - 公司股价在过去一个月内上涨10.3%，表现优于行业2%的增长和标普500指数2.4%的涨幅[1] - 股价上涨主要受到回归办公室政策和强劲就业市场的推动[6] 租赁业务 - 2025年第一季度签署91份租约，总面积达110万平方英尺，加权平均租期10.9年，同比增长25%[6] - 截至4月29日，新增27万平方英尺租约，总租赁面积达140万平方英尺[6] - 管理层预计2025年入住率将稳定在86.5%至88%之间，预计为86.9%[7] 资产组合与租户 - 公司拥有高质量办公资产组合，集中在高租金、高壁垒的地理市场[2] - 前20大租户的加权平均剩余租期为9.3年，确保稳定现金流[8] - 正在将部分办公空间改造为实验室/生命科学空间，目前有两个项目在建，总面积90万平方英尺，总投资6.751亿美元（公司份额），预租率达71%[8][10] 资本管理与发展 - 2010年至2025年第一季度，公司完成76亿美元收购和82亿美元资产处置，优化资产组合[11] - 目前有9个开发项目在建，包括办公、实验室、零售和住宅，总投资22.6亿美元（公司份额），预计稳定后将增加1.58亿美元的NOI现金[12] 行业竞争与挑战 - 高利率环境和宏观经济不确定性导致企业推迟租赁决策，影响公司填补空置的能力[13][14] - 面临来自其他办公地产开发商的竞争，可能削弱定价能力[13] 估值与市场表现 - 公司当前远期12个月P/FFO为10.26倍，低于行业平均15.59倍和同行SL Green的12.08倍、Vornado的17.53倍[18][19] - 分析师对2025年和2026年FFO每股预期略有下调，过去一个月分别下调0.58%和1.11%[16] 长期前景 - 技术和生命科学企业对高品质办公空间的需求持续增长，支撑公司长期发展[2][8] - 尽管短期面临挑战，但高质量资产组合和租户多样性为收入稳定性提供保障[20][21]

公司新总部开业 - 公司新总部位于马萨诸塞州沃尔瑟姆市Trapelo路1601号，占地6万平方英尺，由SGA设计，A/E/C解决方案公司管理项目 [2] - 新总部设有现代化实验室空间、开放式协作区域和现代便利设施，战略位置靠近I-95高速公路 [2] - 公司200名企业员工将迁入新总部，新环境旨在支持现有员工、吸引顶尖人才并为公司创造新机会 [2][3] 公司背景 - 公司成立于150多年前，总部位于马萨诸塞州，是由全美650个家庭农场共同拥有的水果食品、饮料和农业合作社 [4] - 公司主营产品包括纯果汁、气泡果汁以及果酱、果冻等水果制品 [4] - 公司使命是通过美味水果产品为消费者提供可持续的风味体验 [4] 合作伙伴信息 - BXP公司是美国最大的公开交易办公场所开发商、所有者和运营商，在波士顿等六个主要市场拥有1.85亿平方英尺物业组合 [5] - SGA是一家全国知名的多学科设计公司，专注于生命科学、学术、企业商业等多领域的复杂建筑设计项目 [6] 开业活动 - 6月17日举行了盛大的开业剪彩仪式，公司总裁兼首席执行官Trevor Bynum和沃尔瑟姆市长等当地官员出席 [1] - 活动展示了公司最新的Sparkling和ZERO系列饮料创新产品，并提供当地知名食品摊位的茶点 [1]

股价表现 - BXP股价在过去一个月上涨11.3%，远超行业0.7%的涨幅[1] 租赁活动 - 2025年第一季度签署110万平方英尺租约，同比增长25%[2] - 截至4月29日新增27万平方英尺租约，总量达140万平方英尺[2] - 优质办公空间需求旺盛推动租赁增长[1] 业务转型与开发 - 将郊区办公楼改造为实验室/生命科学空间以应对需求[3] - 截至2025年3月31日，两个生命科学开发项目总面积90万平方英尺，总投资6.751亿美元（公司份额），预租率达71%[3] - 9个开发/再开发项目总投资22.6亿美元（公司份额），预计稳定后年增净运营收入1.58亿美元[8] 市场需求驱动 - 企业复工政策、低失业率和持续就业增长推升优质办公空间需求[4] - 租户包括Salesforce、Biogen、Google等行业龙头，长期租约保障现金流稳定[4] 资本管理 - 2010年初至2025年一季度完成76亿美元收购和82亿美元资产处置[5] - 2025年一季度末现金及等价物3.981亿美元，净负债/EBITDAre为8.33倍，固定费用覆盖率为2.38倍[9] 行业竞争 - 宏观经济不确定性导致企业租赁决策延迟[10] - 高竞争和巨额开发支出构成挑战[10]