Boston Properties(BXP) - 2021 Q2 - Earnings Call Transcript
Boston Properties(US:BXP)2021-07-29 05:53- 财务数据和关键指标变化 - 第二季度FFO每股1.72美元，比指引中点高0.12美元，其中0.06美元来自提前租赁和停车、零售、酒店业绩提升，另0.06美元来自未预算的终止收入和费用递延 [69] - 第二季度同物业NOI在GAAP基础上增长8.9%，现金基础上增长7.5%，剔除2020年相关费用后，GAAP同物业NOI同比下降1%，现金同物业NOI同比增长3.8% [74] - 第三季度FFO指引为每股1.68 - 1.70美元，中点比共识估计高0.03美元，剔除第二季度终止收入和费用递延因素后，比第二季度高0.02 - 0.04美元 [76] 2. 各条业务线数据和关键指标变化 办公业务 - 第二季度完成120万平方英尺租赁，是第一季度两倍多，比长期第二季度平均水平低10%，租户签订租约加权平均期限7.5年 [10] - 办公室组合因加速租赁超预期约0.02美元/股，多个大租约提前开始 [70] - 预计2021年剩余时间入住率相对稳定，有64万平方英尺已签约租约未开始入住，预计45万平方英尺在年底前入住，另有约60万平方英尺续约和新租约预计2021年入住，可覆盖110万平方英尺租约到期面积 [77] 住宅业务 - 第二季度租赁改善，超过收入预测0.01美元，稳定住宅建筑入住率超预期100 - 200个基点，新交付项目吸收情况更好，市场租金低于疫情前但优惠开始减少 [71] 停车、酒店和零售业务 - 收入超预期0.03美元/股，停车收入环比增长约20%，酒店仍亏损但略有改善，零售和停车NOI比之前短缺约6000 - 6500万美元，预计年底停车收入达2019年的70% [72][89][90] 3. 各个市场数据和关键指标变化 美国整体市场 - 美国经济在财政和货币刺激下复苏，第一季度GDP增长6.4%，预计第二季度和全年更高，6月新增超85万个就业岗位，失业率降至5.9%，使用办公室的行业受疫情影响较小，就业利率较低 [8] - 6月通胀率升至5.4%，10年期美国国债收益率降至约1.3%，美联储表态鸽派，认为近期通胀是暂时因素导致，高经济增长和低利率为房地产投资创造理想环境 [9] 各城市市场 - 纽约市：与2019年同期相比，第二季度参观量显著增加，完成10份办公室租约共9万平方英尺，本季度签署租约总租金比现有租金低约20%，正在谈判超40万平方英尺额外租约，街道层面活动增加 [61] - 波士顿：CBD第二季度签署6份租约共5.5万平方英尺，平均起始租金有20%的总降幅，郊区组合完成6万平方英尺租赁，平均加权现金租金上涨17%，生命科学组织主导市场活动 [57][58] - 旧金山CBD：完成5笔交易共5.4万平方英尺，平均涨幅8%，排除一笔交易后为17%，有8笔活跃租约谈判涉及14.3万平方英尺，平均起始租金超100美元/平方英尺，行人活动有所改善，转租吸收增加 [65] - 洛杉矶：弥补了失去20万平方英尺租户的损失，签署14万平方英尺租约给科技公司，完成35万平方英尺长期续约和扩张，另有一些小交易在谈判中 [55] - 雷斯顿：本季度完成超17万平方英尺租赁，其中超10万平方英尺是空置空间，另有7.2万平方英尺在谈判中，零售租赁强劲反弹，行人活动活跃，办公室租金基本持平或略有下降 [63] - 山景城：持续有医疗设备、替代能源、汽车等研发用户寻找空间，完成一份能源公司整栋租赁，租金有60%的健康涨幅，另有2.1万平方英尺租约在谈判中 [67] 4. 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略和发展方向 - 进入西雅图市场，收购Safeco Plaza，计划刷新大堂和设施，以市场租金重新出租 [16][19] - 进入纽约市中城南子市场，收购360 Park Avenue South，计划进行全面翻新 [22] - 增加生命科学业务，进入马里兰州蒙哥马利县生命科学市场，收购7栋建筑的办公园区并计划转换为实验室和生命科学用途 [27] - 完成马萨诸塞州沃尔瑟姆的生命科学收购，153和211 Second Avenue，与现有项目相邻 [30] - 考虑处置资产以回收资本，再投资于预期回报更高的资产 [86] 行业竞争 - 对于有长期加权平均租约期限或生命科学相关的办公房地产，资本充足且竞争激烈，资本化率可能下降；对于未稳定的优质房地产，竞争相对较小 [102] 5. 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 美国经济复苏为房地产投资创造理想环境，公司财务结果和租赁活动改善，从疫情中强势复苏 [7][8][9] - 租户对办公室作为协作、创新和培训场所的承诺支持公司观点，即远程办公对公司业务影响被高估 [12] - 租赁市场正在发生变化，不同规模组织对办公空间需求不同，短期内远程工作增加会适度缓和空间增长，但长期可能增加协作空间需求 [40][43] - 预计未来几年就业增长将带动办公空间吸收，公司对未来发展前景乐观，认为有多个增长驱动因素 [36][44] 6. 其他重要信息 - 公司所有员工于7月6日返回办公室工作 [6] - 纽约地区负责人John Powers将于年底退休，Hilary Spann将于2022年初接任 [35] - 公司建设预算考虑了成本 escalation，880 Winter Street和180 CityPoint项目按预算进行，目前基础建设项目预计有4% - 6%的成本增长 [59] 7. 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：公司对收益增长和股息增长的看法，以及处置资产是否会影响FFO增长 - 公司目标是持续增长收益和股息，处置资产是为了回收资本并再投资于回报更高的资产，目前非核心资产减少 [86][87] 问题2：辅助收入的反弹情况及全面恢复时间 - 酒店仍亏损，零售和停车NOI比之前短缺约6000 - 6500万美元，预计年底停车收入达2019年的70% [89][90] 问题3：公司投资组合入住率何时开始提升以及恢复到正常水平的时间 - 2022年租约到期量较少，公司正在填补空缺，预计入住率将逐步提升，希望到明年年底达到90%以上 [93][94] 问题4：西雅图市场的其他投资机会及对Safeco Plaza的规划 - 公司在西雅图有活跃的投资管道，涵盖收购和开发，涉及多个地理区域；对Safeco Plaza将进行改造以提升价值，不急于出租现有空置空间 [97][99] 问题5：价值投资方面竞争格局的变化以及对未出租办公空间的投资情况 - 对于有长期租约或生命科学相关的办公房地产竞争激烈，未稳定的优质房地产竞争相对较小，若人们回归办公室，此类交易竞争可能加剧 [102] 问题6：如何进行投资项目的估值和预期收益率 - 公司将市场租金按市场情况调整，保守估计租赁情况，目标是实现约6%的NOI收益率，加上杠杆和资本化率差异可获得健康的内部收益率 [104][105] 问题7：大型科技公司在各市场的需求情况 - 大型科技公司将继续寻找人才和空间，预计在各市场有类似2016 - 2020年的需求，纽约市也有大量科技需求 [106][108] 问题8：Safeco Plaza的资本支出和Liberty Mutual续租可能性，以及联合投资计划的投资范围 - 未确定Safeco Plaza的资本支出预算，Liberty Mutual有转租空间，可能有协商机会；联合投资计划考虑投资组合收购，不考虑将现有资产合资 [112][113] 问题9：本季度租赁签约的按市值计价情况以及下半年的预期 - 纽约市租赁签约租金平均下降20%，洛杉矶持平，波士顿和旧金山上涨约20%，山景城上涨60%，雷斯顿下降5% - 7%，难以预测下半年情况 [117][118] 问题10：Midtown South收购项目的再开发成本和目标租金 - 收购价格有吸引力，再开发成本和目标租金取决于租户需求，预算收益率约9% [119][122] 问题11：公司在生命科学领域与其他开发商的差异化 - 公司已控制大部分将开发的转换项目和土地，且项目位于美国最热门的生命科学市场 [124] 问题12：远程办公对公司和整个办公市场的影响差异 - 公司认为远程办公对办公市场有影响但被高估，公司的优势在于门户市场布局和高品质资产 [128][129] 问题13：Delta变种病毒对租户返回办公室的影响 - 公司未看到明显影响，其业务主要在疫苗接种率较高地区，Delta变种可能减缓复苏但不影响复苏趋势 [133] 问题14：收购资产的初始资本化率 - 因交易未完成且有保密协议，未提供明确资本化率，部分信息可参考已披露内容 [136] 问题15：360 Park Ave South的收购权益类型 - 公司购买的是该物业的完全所有权 [138] 问题16：剑桥万豪酒店是否有改造为生命科学或办公用途的可能性 - 法律上无阻碍，公司在剑桥有其他成功改造项目，有机会扩大剑桥投资组合 [139][140] 问题17：公司如何为收购和开发项目融资 - 通过适度资产出售、额外债务资本和利用私募股权融资，发展项目通常自行进行，未来是否引入公共股权取决于投资机会和股价 [143][144] 问题18：开发项目的租赁活动和未来预期 - 开发项目中Reston Next有15万平方英尺待租，活动良好；880 Winter Street有1.6万平方英尺意向书，18万平方英尺活跃提案；生命科学市场需求大，未来几年竞争供应少 [147][148][150] 问题19：纽约零售投资组合的复苏前景 - 纽约零售投资组合数据不佳是因为2019年部分空间重新租赁租金较低，目前正在租赁空置空间，租金为市场水平 [151] 问题20：波士顿零售空间续约谈判情况和再开发计划 - 波士顿最大的空置空间是Lord & Taylor，有积极对话；第三季度到期的租约大多是处于诉讼中的租户，预计不会造成空置 [153][154] 问题21：西雅图市场在公司投资组合中的目标占比 - 公司希望西雅图市场增长，但占比取决于有吸引力的投资机会的数量和时机 [155] 问题22：GM大楼零售租约负降价的原因 - 通用汽车大楼和601 Lexington Avenue的部分空间重新租赁导致负降价，其中一处租户曾违约未支付租金 [156][157] 问题23：公司联合办公平台的情况和未来趋势，以及租约条款的变化 - 联合办公平台租赁活动在过去季度显著增加，租户多为不确定长期增长的公司，租期6 - 9个月；目前无扩张计划；租约平均期限略有下降，租户希望有更多灵活性，公司偶尔会在长期租约中给予一定灵活性 [159][160][162] 问题24：未来2 - 3年是否会考虑进入阳光地带市场 - 公司坚持门户市场战略，认为西雅图是合理扩张，目前现有市场有很多扩张机会 [164] 问题25：非生命科学开发项目是否有类似Platform 16的重启讨论 - 除Platform 16外，Reston Next的住宅开发项目可能在今年晚些时候或明年初启动，3 Hudson Boulevard和343 Madison Avenue等项目需大型租户承诺才会启动 [166][167] 问题26：租赁活动中是否有租户从B级空间升级到A级空间 - 未看到租户从真正的B级空间升级，但有来自A - - 级建筑的租户关注公司资产，预计一些维护不佳的现代建筑将被市场淘汰 [168][169]