业务板块 - 公司运营商业房地产和土地运营两个可报告业务板块[146] 资产出售 - 2023年11月公司完成出售Grace Pacific权益和毛伊岛公司自有采石场土地，标志始于2016年的简化工作最后一步完成[147] - 2023年公司完成出售毛伊岛和考艾岛约460英亩土地，售价1230万美元[147] - 2022年公司完成出售考艾岛约18900英亩土地和McBryde Resources全部股权，售价7600万美元，确认处置净收益5400万美元，收到现金7390万美元；此外还完成出售毛伊岛和考艾岛约1300英亩土地，售价1990万美元[147] - 2023年资产处置净收益110万美元，主要因出售毛伊岛一家传统货运和仓储企业的股权；2022年为5400万美元，因出售考艾岛约18900英亩土地及麦克布赖德资源公司100%股权[154] - 2023年终止经营业务（税后）亏损780万美元，主要因11月出售格雷斯处置集团产生1320万美元处置损失，部分被处置前运营收入540万美元抵消；2022年为8660万美元，主要因格雷斯处置集团被分类为待售资产时确认8980万美元减值损失[155] - 2023年12月31日，公司认定一处CRE改良物业符合持有待售标准；2022年12月31日，认定Grace处置组符合持有待售标准，2023年11月完成出售[215] 财务数据对比 - 2023年公司运营收入2.089亿美元，较2022年减少9.4%（2160万美元），主要因土地运营板块土地销售和遗留业务收入降低，部分被商业房地产板块租金和租户回收款增加抵消[151][152] - 2023年公司运营成本1.066亿美元，较2022年减少19.8%（2630万美元），主要因土地运营板块遗留业务成本和开发物业销售成本降低，部分被商业房地产板块物业运营成本增加抵消[151][152] - 2023年公司持续经营业务收入4080万美元，较2022年增长10.0%（370万美元）[151] - 2023年公司终止经营业务收入（税后）亏损780万美元，较2022年亏损减少91.0%（7880万美元）[151] - 2023年公司净收入3300万美元，较2022年亏损4950万美元实现扭亏，增加8250万美元[151] - 2023年公司资金运营（FFO）为7940万美元，较2022年增长8.2%（600万美元）；核心FFO为8530万美元，较2022年增长3.8%（310万美元）[151] - 2023年销售、一般和行政成本下降5.3%，即190万美元，降至3400万美元[153] - 2023年12月31日止年度，商业房地产运营收入增长3.6%，即680万美元，达1.94亿美元；运营利润下降0.4%，即30万美元，至8120万美元[158] - 2023年土地运营收入为1490万美元，主要源于约460英亩未开发土地出售获1230万美元[177] - 2022年土地运营收入为4330万美元，主要来自开发地块和1300英亩未开发土地销售[178] - 2023年土地运营营业利润为1080万美元，2022年为亏损140万美元[177] - 2023年净收入为2970万美元，2022年为亏损5080万美元[188] - 2023年FFO为7940万美元，2022年为7340万美元[188] - 2023年核心FFO为8530万美元，2022年为8220万美元[188] - 2023年CRE营业利润为8120万美元，2022年为8150万美元[191] - 2023年NOI为1.233亿美元，2022年为1.178亿美元[192] - 2023年同店NOI为1.224亿美元，2022年为1.174亿美元[192] - 2023年经营活动产生的现金流量为7550万美元，较上一年增加830万美元，主要因2022年向设定受益计划的现金缴款及计划终止事项在2023年未再发生，但未改良和开发土地销售现金收入较2022年减少1810万美元[198] - 2023年持续经营的投资活动使用现金2760万美元，2022年为提供现金5100万美元；2023年融资活动使用现金7980万美元，较2022年的1.262亿美元有所减少[202][207] 资产收购与开发 - 2023年公司收购考艾岛工业地产，购买价格950万美元，总租赁面积33200平方英尺；12月从土地运营部门转入毛伊岛商业园二期2.4英亩地块用于定制开发[159] 租赁业务 - 2023年公司签署83份新租约和150份续租约，涵盖623600平方英尺总租赁面积；6份新的地面租约续约，其中2份可比续约租金增长37.8% [162] - 截至2023年12月31日，公司改良物业组合的租赁入住率为94.7%，实物入住率为94.1%，经济入住率为93.0% [166] - 按资产类别划分，截至2023年12月31日，零售租赁入住率为94.3%，工业为96.8%，办公为84.2% [169] - 截至2023年12月31日，同店租赁入住率为95.5%，同店经济入住率为93.8% [171][172] 利息及其他收支 - 2023年利息及其他收入（支出）净额减少310万美元，至净支出270万美元，主要因2023年12月31日终止两项远期利率互换的套期关系[154] 非GAAP指标 - 公司使用非GAAP指标评估运营表现，包括FFO、核心FFO和NOI等[181] 现金及债务情况 - 截至2023年12月31日，公司现金及现金等价物为1350万美元，循环信贷安排下有3700万美元借款，4.63亿美元可用额度[201] - 短期（2023年12月31日起未来十二个月）和长期应付票据及其他债务的合同利息支付估计分别为1900万美元和3290万美元，未来十二个月合同不可撤销采购义务支出为2880万美元[197] - 截至2023年12月31日，公司固定利率债务（扣除利率互换影响后）本金为4.271亿美元，可变利率债务为3700万美元[223] - 2024 - 2028年及以后，公司固定利率债务预计剩余本金分别为4.271亿、2.651亿、2.246亿、1.554亿、1.143亿和6800万美元，加权平均利率分别为4.23%、4.24%、4.12%、4.11%、3.91%和3.57%[225] - 2024 - 2025年，公司可变利率债务预计剩余本金均为3700万美元，加权平均利率均为6.50%[225] - 截至2023年12月31日，公司利率互换协议中可变转固定的剩余名义金额和互换资产（负债）公允价值为410万美元，平均支付固定利率为3.14%，平均收取利率为6.70%[225] - 截至2023年12月31日，公司远期利率互换协议中可变转固定的剩余名义金额和互换资产（负债）公允价值为 - 270万美元，2025 - 2028年及以后加权平均支付固定利率为4.85%[226] - 截至2022年12月31日，公司有4.604亿美元固定利率债务和1200万美元可变利率债务未偿还，加权平均利率分别为4.3%和5.4%，利率衍生品公允价值为资产270万美元[225] 资本支出 - 2023年持续经营的资本支出为3120万美元，全部与CRE部门相关；预计2024年资本支出（不包括潜在商业地产收购）约为4900 - 5800万美元[202][206] 财务契约与资金需求 - 截至2023年12月31日，公司遵守所有未偿余额的财务契约，未来可能寻求豁免或修改以维持合规，否则将对财务状况产生重大不利影响[194] - 公司认为当前经营活动现金、可用现金及现金等价物余额和信贷安排下的借款能力足以满足短期和长期业务需求，但不保证能维持当前现金流水平和借款能力[195] 税务交易 - 2023年公司未完成符合税法§1031或§1033规定的销售或非自愿转换交易，完成一项利用递延税款销售或非自愿转换收益的收购；截至2023年12月31日，无未再投资的递延税款销售资金[208] 通胀与利率影响 - 近年来美国高通胀增加了建筑和运营成本，公司部分租赁要求租户承担部分运营费用，缓解了通胀影响；截至2023年12月31日，联邦基金利率从2022年1月1日的0.25%升至5.25%，影响公司业务[209][211] - 若通胀持续，联邦基金利率可能维持高位或继续上升，增加债务和股权融资成本，影响房地产资产买卖和公司收购机会[212] 资产减值 - 2023年，公司对持有待售的CRE改良物业按公允价值减出售成本计量，记录减值220万美元；还记录与放弃潜在CRE开发项目相关的减值费用260万美元[220] - 2022年，公司对Grace处置组按公允价值减出售成本计量，记录减值8980万美元；还记录土地运营部门相关的长期资产和有限寿命无形资产减值费用500万美元[220] - 2021年，公司记录与Grace Pacific的铺路和道路解决方案业务相关的减值费用2610万美元[220]