财务数据和关键指标变化 - 2023年第四季度净亏损为350万美元，每股亏损0.05美元，而持续经营业务的收入为850万美元，每股收益0.12美元 [12] - 2023年全年净收入为2970万美元，每股收益0.41美元，持续经营业务的收入为4070万美元，每股收益0.56美元 [13] - 2023年第四季度核心FFO为2100万美元，每股0.29美元，全年核心FFO为8530万美元，每股1.17美元 [7][8] - 2023年第四季度土地运营调整后EBITDA为630万美元，同比下降41%，全年土地运营调整后EBITDA为1080万美元，同比下降84% [13][14] - 2023年第四季度G&A费用为780万美元，同比下降5%，全年G&A费用为3400万美元，同比下降5% [14] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2023年第四季度商业地产（CRE）NOI增长4.7%，同店NOI增长4.3%，同店NOI（不包括之前保留金额的回收）增长4.8% [7] - 2023年全年CRE NOI增长4.7%，同店NOI增长4.3%，同店NOI（不包括之前保留金额的回收）增长6.8% [8] - 2023年第四季度执行了50份租赁合同，覆盖约114,000平方英尺，混合租金增长率为7.8%，新租约增长率为11.4%，续租增长率为7% [7] - 2023年全年执行了233份租赁合同，覆盖约624,000平方英尺，混合租金增长率为7.7%，新租约增长率为8%，续租增长率为7.6% [8] 各个市场数据和关键指标变化 - 2023年夏威夷失业率为2.9%，同比下降80个基点，低于全国平均水平的3.7% [11] - 2023年夏威夷游客总数为960万人次，同比增长4.3%，达到疫情前水平的93%，其中来自美国本土的游客超过疫情前水平，但较2022年略有下降 [11] - 2023年来自日本的游客为57.3万人次，同比增长近3倍，但仍仅为疫情前水平的三分之一 [11] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划专注于商业地产组合的增长，并通过内部开发和再开发机会（如毛伊岛商业园的工业定制开发）以及外部收购机会来推动增长 [20] - 公司完成了Grace Pacific的出售，交易总额为6000万美元，此举有助于公司专注于商业地产组合的增长，并简化报告指标 [10] - 公司在毛伊岛商业园启动了3万平方英尺的仓库和配送中心的许可程序，预计2024年下半年开始建设，预计将带来100万美元的年租金收入 [9] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为夏威夷的经济环境对公司的以杂货店为核心的社区中心组合有利，尽管2023年毛伊岛野火导致游客减少，但租户销售保持稳定 [11] - 公司预计2024年同店NOI增长率为1%至2%，同店NOI（不包括之前保留金额的回收）增长率为2%至3%，FFO预计为每股0.95美元至1.05美元，AFFO预计为每股0.80美元至0.90美元 [17][18] 其他重要信息 - 公司在2023年第四季度回购了约9万股股票，平均价格为每股16.34美元，全年回购了18.1万股，平均价格为每股16.53美元 [16] - 公司计划在2024年5月到期的5700万美元抵押贷款进行再融资，并考虑其他债务管理选项 [15] 问答环节所有的提问和回答 问题: 2024年盈利指引的主要差异是什么 [22] - 2024年盈利指引的主要差异在于土地运营的贡献减少，2023年土地运营对FFO的贡献较大，而2024年预计土地运营的影响将减弱 [23] 问题: 2024年租赁展期的预期如何 [24] - 2024年租赁展期预计将与2023年类似，公司对租赁展期的阶梯式安排感到满意，预计未来5-6年将有平稳的租赁展期 [26][27] 问题: 夏威夷市场的资产收购环境如何 [28] - 夏威夷市场的资产收购环境仍然具有挑战性，资本市场的波动导致买卖双方对价格的预期存在差异，但公司主要通过非公开市场交易进行收购，预计未来将有更多的交易机会 [29][30] 问题: 2024年FFO指引是否反映了新的基线 [32] - 2024年FFO指引更纯粹地反映了商业地产业务的运营结果，去除了过去非核心业务出售带来的噪音 [33] 问题: 办公资产的重新定位计划 [36] - 公司计划对毛伊岛的三处办公资产进行重新定位，可能通过再开发或资本回收的方式进行 [37] 问题: 公司是否计划继续出售资产 [38] - 公司计划成为净买家，但如果有机会通过出售资产获得更好的回报，公司也会考虑 [39] 问题: 债务赎回的时间安排 [45] - Grace Pacific出售的6000万美元收益中，4500万美元在2023年12月收到，1500万美元在2024年1月收到，这些资金用于偿还债务 [46][47] 问题: 资本计划和非核心土地的出售 [50] - 公司计划通过出售剩余的非核心土地来回收资本，并将收益用于商业地产的增长机会或偿还债务 [51] 问题: 债务到期和再融资计划 [52] - 公司计划对2024年5月到期的5700万美元抵押贷款进行再融资，并考虑其他债务管理选项 [53][54] 问题: 土地运营对2024年业绩的拖累 [55] - 土地运营对2024年业绩的拖累主要来自非核心资产的持有成本 [56] 问题: 夏威夷市场的资产收购机会 [58] - 夏威夷市场的资产收购机会较少，公司主要通过非公开市场交易进行收购 [59] 问题: 2023年第四季度的非现金费用 [60] - 2023年第四季度的非现金费用包括200万美元的开发成本废弃费用 [61] 问题: 2023年G&A费用下降的原因 [62] - 2023年G&A费用下降主要是由于公司简化运营结构，减少了人员相关费用 [63]