公司基本信息 - 公司是一家专注多户住宅的房地产投资信托基金，主要通过运营合伙企业开展业务[6][13] - 公司的主要业务目标是产生可持续、稳定且不断增长的现金流以支付股息和分配[14] - 公司计划通过多种策略实现业务目标，包括创造价值、有效运营现有物业、利用技术等[14] - 公司年报将MAA和运营合伙企业的报告合并，以增强投资者理解、消除重复披露并提高效率[5] - 公司与运营合伙企业向美国证券交易委员会提交联合定期报告，相关报告可在公司网站获取，也可联系投资者关系部门免费获取[35] 财务数据关键指标变化 - 截至2022年12月31日，公司总市值中债务借款占19.2%（无担保借款17.6%、有担保借款1.5%），总债务约占调整后总资产28.4%[29] - 截至2022年12月31日，公司总债务为44亿美元，未偿还借款为44亿美元[62][64] - 2022年12月31日止年度，通过股息和分配再投资股票购买计划（DRSPP）无折扣发行6,547股[93] - 2022年12月31日止年度，公司因赎回OP单位共发行41,184股普通股[94] - 2022年公司向股东支付普通股每股总股息4.675美元，高于90%的REIT分配要求且超过REIT应纳税所得额[34] - 2017 - 2022年公司累计总回报分别为100美元、98.94美元、141美元、140.1美元、260.4美元、182.93美元，同期标普500指数为100美元、95.62美元、125.72美元、148.85美元、191.58美元、156.88美元，道琼斯美国房地产公寓指数为100美元、102.19美元、130.92美元、115.3美元、186.51美元、126.67美元[98] 各条业务线数据关键指标变化 - 截至2022年12月31日，公司拥有115,480,336个OP单位，占OP单位总数的97.3%[5] - 截至2022年12月31日，公司在16个州和哥伦比亚特区拥有或部分拥有公寓社区，其中合并社区296个、99,407套，非合并社区1个、269套，总计297个社区、99,676套[13] - 截至2022年12月31日，公司有34个公寓社区包含零售组件，6个社区正在开发中[13] - 2022年收购多户住宅MAA Hampton Preserve II（196套）和MAA LoSo（344套）等物业，还收购多块土地[17] - 2022年开发成本达1.721亿美元，完成3个开发项目，截至2022年底有6个多户住宅项目在建，预计总成本7.287亿美元[18] - 2022年处置4个多户住宅社区共1414套单元和2块约5英亩土地[20] - 2022年翻新6574套公寓单元厨卫，平均每套成本6109美元，租金平均涨幅超正常市场10.0%[21] - 2022年在24029套公寓单元安装智能设备，平均每套成本1535美元，预计续租或换租后月租金增加约25美元，截至2022年底近75%现有物业完成安装[21] - 2022年物业重新定位计划花费1930万美元[21] - 截至2022年12月31日，约41.1%的投资组合位于亚特兰大、达拉斯、奥斯汀、奥兰多和夏洛特这五大市场[43] - 截至2022年12月31日，有六个开发社区正在建设中，完工后将有2310个单元[51] - 截至2022年12月31日，公寓社区总数为296个，单元总数为99,407个，平均实际入住率为95.3%[88] 员工相关情况 - 截至2022年12月31日，公司有2387名员工[23] - 截至2022年12月31日，少数民族员工约占50%，占公司、区域和物业领导职位40%，占当年晋升员工51%[25] - 截至2022年12月31日，女性员工约占46%，占公司、区域和物业领导职位56%，占当年晋升员工53%[26] - 公司为员工提供医疗、牙科、视力、人寿和残疾保险等福利，还提供补充假期、带薪休假等抗疫支持措施[27] - 公司通过多种沟通渠道向员工提供及时信息，并定期进行调查以衡量员工敬业度[28] 市场与竞争情况 - 公司公寓社区位于有其他竞品的区域，新居民竞争激烈，公司认为自身在居民、收购和开发机会竞争中处于有利地位，有多项竞争优势，业务覆盖美国39个特定市场[30] - 公寓社区和房地产公司竞争激烈，可能影响公司收入和发展机会[45] - 进入新市场可能面临评估市场、招聘人员和熟悉法规等风险[45] 风险因素 - 年报包含可能导致实际结果与前瞻性陈述存在重大差异的因素，如经济和市场条件、房地产市场变化等[10][11] - 疾病爆发和公共卫生事件如COVID - 19大流行对公司业务产生重大影响，未来类似事件影响难以预测，可能加剧其他风险[36][38] - 不利的市场和经济条件，如美国近期宏观经济负面情况，可能影响公司公寓入住率、租金收入、物业价值及收购处置能力[39] - 影响公司公寓入住率、租金收入和物业价值的因素包括经济下滑、房贷利率和房价下降、政府或开发商激励等[39][40] - 公司产生足够现金流的能力可能受限，原因包括经济疲软、竞争、过度建设、运营成本增加等，这可能影响偿债和分红[40] - 公司依赖外部资金来支付股东分红和资本投资项目，运营恶化可能导致资金不足，需降低分红率[41] - 公司投资集中于多户住宅领域，易受该行业低迷或经济因素影响[42] - 公司业务集中在美国东南部、西南部和中大西洋地区，受当地经济状况影响[43] - 公司可能面临环境问题责任，现有环境研究无法确保揭示所有潜在风险[46] - 公司业务受气候变化的物理和转型风险影响，可能增加成本[49] - 公司公寓租赁多为短期，易受市场租金下降影响[54] - 数据安全事件可能导致公司运营中断、声誉受损、面临索赔或处罚等[56][57] - 遵守或不遵守法律法规可能对公司运营和物业价值产生不利影响，且无法确定合规成本[58] - 法律诉讼若败诉或和解且未获保险覆盖，可能对公司财务状况产生重大影响，还会产生高额成本[59][60] - 极端天气或自然灾害可能对公司物业造成重大损害，损失可能超过保险覆盖范围[61] - 暴力行为可能降低公司资产价值，影响业务和运营结果，还可能导致重大索赔[61] - 公司可能无法续期、偿还或再融资未偿债务，可能需不利处置物业，影响财务状况[64] - 利率上升可能增加公司利息支出，影响偿债和分红能力，还可能影响股价[64] - 公司信用评级下调可能导致需支付额外利息和费用，限制借款和获取资本的能力[65] - 融资可能不可用或具有稀释性，资本市场动荡会影响公司融资、收购和出售物业的能力[66][67] - 若公司未能符合房地产投资信托（REIT）资格，将按公司税率缴纳联邦所得税，减少可分配给股东的资金[83] - 若少于100人持有公司所有股份，或根据特定规则，5人或更少人持有50%或更多股份，公司将失去REIT地位[68] - 未来发行的债务或股权证券可能会对公司股票市场价格产生不利影响，且无法预测发行的金额、时间和性质[70] - 市场利率上升可能导致公司普通股市场价格下降，因潜在购买者期望更高的年度分配率[77] - 公司未能满足市场对未来收益和现金分配的预期，可能会对公司普通股市场价格产生不利影响[78] - 运营合伙企业现有有限合伙人的批准权可能会限制公司完成控制权变更交易的能力[80] - 任何禁止交易产生的收益将征收100%的惩罚性税[87] - 若合并REIT未能符合REIT资格，公司将面临严重的不利税收后果[85] 公司运营策略与计划 - 公司计划继续优化租赁到期管理、居民参与度、费用控制和居民保留工作，使员工激励计划与绩效挂钩，定期对公寓社区和单元进行资本改进[31] - 公司在公寓社区收购和开发过程中通常会进行环境研究，已收购物业的研究未显示重大环境负债，但不能保证发现所有风险[32] - 公司需遵守美国及所在市场的法律法规，2022年合规对资本支出、运营结果和竞争地位无重大影响[33] 股权与证券相关 - MAA和运营合伙企业的合并财务报表在股东权益和资本呈现方面存在主要差异[6] - 持有OP单位（除MAA外）的人可要求运营合伙企业赎回OP单位，赎回方式可选择现金或交付MAA普通股[6] - 公司章程限制单一股东对其资本股的所有权至9.9%，除非获得董事会批准[68] - 公司董事会有权发行至多2000万股优先股，其中86.8万股已被指定为8.50%的I系列累积可赎回优先股[73] - 截至2022年12月31日，已发行并流通的优先股为867,846股，均为I系列优先股[73] - MAA作为普通合伙人，拥有约97.3%的OP单位，对运营合伙企业事务有重大影响[81] - DRSPP允许每月以至少250美元但不超过5,000美元的金额购买公司普通股，公司可酌情豁免超过5,000美元的现金支付[93] - 公司可选择以高达5%的折扣出售DRSPP下的股票[93] - 2021年11月公司建立新的ATM计划，可发售最多400万股普通股，2022年未出售，截至2022年12月31日剩余400万股[95] - 2015年12月董事会授权回购最多400万股普通股，占当时已发行普通股约5.3%，截至2022年12月31日未回购[96] - 2022年10 - 12月各月可回购普通股数量均为400万股，全年可回购总数为400万股[97] 物业分布情况 - 约70%的公寓单元位于佛罗里达州、佐治亚州、北卡罗来纳州和得克萨斯州市场[87] 股东情况 - 截至2023年2月9日，公司普通股约有2,200名登记持有人[91]