MAA Announces Regular Quarterly Preferred Dividend Accessibility StatementSkip Navigation GERMANTOWN, Tenn., Sept. 8, 2025 /PRNewswire/ --Â Mid-America Apartment Communities, Inc., or MAA (NYSE: MAA), today announced that MAA will participate in a round table presentation at the BofA Securities 2025 Global Real Estate Conference. The presentation will take place on Wednesday, September 10, 2025, at approximately 1:30 p.m. Eastern Time. A live webcast of the company's presentation will be accessible through ...

核心观点 - 布鲁克菲尔德可再生能源和中美洲公寓社区是长期稳定支付且持续增长股息的公司 其股息收益率和增长潜力在当前市场环境下具有吸引力 [1][2][12] 布鲁克菲尔德可再生能源股息表现 - 自2001年以来股息复合年增长率达6% 连续14年保持至少5%的年增长率 [4] - 当前股息收益率为4.4% 显著高于标普500指数1.2%的收益率水平 [4] 布鲁克菲尔德可再生能源业务模式 - 全球可再生能源组合产生稳定现金流 90%电力通过购电协议销售 平均剩余期限14年 [5] - 大多数协议将电价与通胀挂钩 预计每年带动每股运营资金(FFO)增长2%-3% [5] 布鲁克菲尔德可再生能源增长驱动 - 清洁能源需求增长推动电力价格上升 预计每年为净利润贡献2%-4%增长 [6] - 开发管道项目预计每年推动每股FFO增长4%-6% 收购活动将进一步增强增长 [7] - 综合各项驱动因素 预计每股FFO年增长率超过10% 支持5%-9%年度股息增长目标 [7] 中美洲公寓社区股息表现 - 作为房地产投资信托基金 上市31年来从未暂停或减少季度股息支付 [8] - 当前保持连续15年股息增长记录 过去10年股息复合年增长率达7% 显著超过行业平均水平 [8] 中美洲公寓社区资产组合 - 拥有超过104,000套公寓单元 主要分布在阳光地带都会区 [9] - 专注于就业和人口增长强劲的都市区域 形成持续增长的租金收入模式 [9] 中美洲公寓社区市场前景 - 阳光地带地区租金增长率近年因新供应增加而受限 但新开发活动已随利率上升见顶 [10] - 需求保持强劲 预计租金增长率将重新加速 [10] 中美洲公寓社区增长策略 - 当前有近10亿美元新公寓项目在建 预计未来几年完成 [11] - 拥有土地和财务能力启动更多开发项目 支持其4.2%收益率股息的持续增长 [11]

投资组合构成 - 广泛市场投资包括DIA VOO QQQM RSP等指数基金 [3] - 行业及非美国市场投资覆盖能源XLE/IXC 公用事业VPU/IDU/BUI 欧洲FEZ 国际发达市场SCHF 加拿大EWC 英国EWU 德国FLGB 澳大利亚EWA等领域 [3] - 另类资产配置包含比特币 黄金IAU 金银封闭基金CEF [3] - 股票持仓涵盖金融JPM 消费MCD WMT 房地产MAA及新兴标的FLUT [3] - 固定收益部分配置债券BGT及北卡罗来纳州市政债券 [3] 投资策略特征 - 采用主动与被动结合策略 覆盖不同经验层次投资者需求 [3] - 目标年化收益率约8% 重点配置CEF和ETF领域的高收益机会 [3] - 持仓以月度派息产品为主 加速复利效应并维持稳定现金流 [3] - 投资组合实时更新 与实际操作保持高度一致性 [3] 研究专长领域 - 专注于宏观主题投资机会挖掘 擅长把握被低估板块入场时机 [1] - 重点研究领域包括金属 黄金及加密货币等主题投资 [1] - 在CEF/ETF收益实验室团队中负责宏观分析专项研究 [3]

公司表现 - Mid-America Apartment Communities (MAA) 过去一年股价表现不佳 下跌4% 错失股市大涨机会 [1] 行业动态 - 公寓类REIT行业受到长期高利率环境的负面影响 [1]

核心观点 - 房地产投资信托基金(REITs)是获取被动股息收入的优质选择 其中Mid-America Apartment Communities Invitation Homes和Realty Income因持续股息增长 稳健财务状况和高质量资产组合成为8月首选投资标的 [1][2][14] 行业特征 - REITs通过持有大量创收型房地产组合获得现金流 支撑具有吸引力的股息支付 [1] - 行业需求端呈现结构性增长 特别是阳光地带公寓市场和单户租赁住房领域 [5][8][9] Mid-America Apartment Communities (MAA) - 连续126个季度派发股息 年化股息6.06美元/股 收益率超4% 上市30余年从未削减股息且连续15年增长股息 [4] - 阳光地带公寓需求旺盛叠加未来供应受限 预计维持高出租率和稳定租金增长 [5] - 当前开发项目规模近10亿美元 近期完成4个项目并斥资5.75亿美元收购2个处于租赁阶段的社区 [6] - 开发管道规模扩大至10亿美元 将支撑收入与盈利的强劲表现 [7] Invitation Homes (INVH) - 2017年上市后每年增加股息 当前季度股息0.29美元/股(年化1.16美元) 收益率接近4% [8] - 在高需求住房市场持有单户租赁房产 二季度租金增长达4% [9] - 二季度斥资3.5亿美元收购超1000套住宅 并向开发商提供3300万美元资金建设156套住宅社区 [10] Realty Income (O) - 1994年上市以来股息增长达131次 当前月股息0.269美元/股(年化3.228美元) 收益率接近6% [11] - 通过长期三重净租约(NNN)将零售/工业/博彩等物业租赁给全球领先企业 租户承担所有运营成本 [12] - 2023年预计投资40亿美元扩大资产组合 为持续提高月度股息提供支撑 [13]

收入和利润（同比环比） - 公司2025年第二季度归属于普通股股东的净利润为1.072亿美元，较2024年同期增长6.1%[111][119] - 公司2025年第二季度总收入增长0.6%，其中同店收入下降0.3%，非同店及其他收入增长19%[111][120] - 2025年6月30日止六个月归属于普通股东的净利润为2.88亿美元，同比增长18.1%，物业收入增长910万美元（同比+0.8%）[126] - 同店物业收入下降0.1%（2025年：10.3778亿美元 vs 2024年：10.38953亿美元），非同店及其他收入增长20.2%（2025年：6141.7万美元 vs 2024年：5110.4万美元）[127] 成本和费用（同比环比） - 公司2025年第二季度物业运营费用增长4.3%，其中同店增长3.8%，非同店及其他增长11.9%[121] - 公司2025年第二季度折旧和摊销费用为1.535亿美元，较2024年同期增加850万美元[122] - 物业运营总费用增长3.1%（2025年：4.16007亿美元 vs 2024年：4.03598亿美元），其中同店费用增长2.5%[128] - 折旧与摊销费用增加1780万美元（2025年：3.059亿美元 vs 2024年：2.881亿美元）[129] - 2025年六个月利息费用增加860万美元至9030万美元，主要因债务余额增加及有效利率上升15个基点[131] - 2025年三个月核心FFO下降900万美元至2.57616亿美元，物业运营费用增加890万美元为主要拖累因素[140] 同店业务表现 - 同店平均有效租金从2024年第二季度的1,699美元降至2025年同期的1,690美元，下降0.5%[113][120] - 同店平均入住率保持稳定，2025年第二季度为95.4%，与2024年同期持平[114] - 同店居民周转率从2024年6月的43.5%降至2025年6月的41%[115] 债务和融资 - 公司2025年第二季度商业票据计划下的可变利率债务为3.15亿美元[118] - 2025年6月30日止三个月利息费用为4510万美元，较2024年同期增加380万美元，主要由于平均未偿还债务余额增加及有效利率上升13个基点[124] - 公司2025年6月30日的净债务为49.936亿美元，较2024年12月31日的49.379亿美元增加5570万美元[147] - 截至2025年6月30日，公司总债务为50.48亿美元，其中无担保债务46.88亿美元（固定利率高级票据44亿美元，加权平均利率3.7%），担保债务3.6亿美元（加权平均利率4.4%）[156] - 公司商业票据计划下未偿还借款为3.15亿美元，平均每日借款为3.016亿美元，该计划最高限额为6.25亿美元[156][158] - 公司拥有12.5亿美元的无担保循环信贷额度，可扩展至20亿美元，截至2025年6月30日未使用该额度[157] - 2025年到期债务包括4亿美元无担保高级票据（利率4.2%）和3.15亿美元商业票据借款，总计7.147亿美元[156][164] 现金流和投资活动 - 公司2025年6月30日经营活动产生的净现金为5.501亿美元，较2024年同期增加40万美元[153] - 公司2025年6月30日投资活动使用的净现金为2.383亿美元，较2024年同期减少9150万美元[154] - 公司2025年6月30日融资活动使用的净现金为3.004亿美元，较2024年同期增加1.02亿美元[155] - 公司2025年6月30日拥有10亿美元的无限制现金及现金等价物和循环信贷额度可用资金[152] - 公司2025年上半年收购一处土地，而2024年同期收购一处公寓社区和一处土地[154] - 公司2025年上半年处置两处多户社区，而2024年同期未处置任何房地产资产[154] 非GAAP指标和核心财务表现 - 核心FFO（调整后经营资金）2025年六个月下降1090万美元至5.21878亿美元，主要受物业运营费用增加1240万美元及利息费用增加860万美元影响[141] - 非GAAP指标披露：FFO（2025年六个月5.27066亿美元）及核心FFO（5.21878亿美元）均剔除优先股衍生品公允价值调整等非核心项目影响[138] - 公司2025年6月30日的调整后EBITDAre为12.444亿美元，较2024年12月31日的12.471亿美元减少270万美元[148] - 公司2025年6月30日的净债务与调整后EBITDAre比率为4.0倍，与2024年12月31日持平[148] 股息和股东回报 - 公司2025年上半年普通股股息支付增加1098万美元，主要由于股息率从每股2.9400美元提高至3.0300美元[155] - 公司计划2025年支付每股6.06美元的年度股息[167] 业务扩展和开发项目 - 截至2025年6月30日，公司拥有291个公寓社区，并在16个州和哥伦比亚特区开展业务[105] - 公司有8个在建开发项目，总计2,648套公寓单元，预计总成本9.425亿美元，已投入6.163亿美元[166] - 公司预计2025年下半年至2026年新公寓交付量将开始下降[117] 其他财务事项 - 非经营性收入变动：2025年六个月录得560万美元收益（2024年为430万美元收益），主要来自360万美元灾害相关回收及130万美元优先股衍生品公允价值调整[132][133] - 公司93.8%的未偿还债务为固定利率，22.1%的总市值由债务构成[171] - 截至2025年6月30日，公司对五家技术有限合伙企业的额外资本承诺总额为2,320万美元[164] - 公司拥有400万股普通股的ATM发行计划，2025年上半年未出售任何股票[162][163] - 公司持有11,707,141 OP单位，占MAALP有限合伙权益的97.5%[161]

核心财务表现 - 2025年第二季度核心FFO每股2 15美元 超出Zacks共识预期2 14美元 但同比下降3 15% [1] - 租金及其他物业收入5 499亿美元 略低于共识预期0 4% 但同比微增0 6% [2] - 同店收入同比下降0 3% 平均有效租金单价下滑0 5% 物业运营费用增长3 8% 导致同店NOI下降2 6% [3] 运营指标 - 第二季度同店物业平均入住率95 4% 低于预期的95 7% [3] - 居民周转率保持历史低位41% 其中因购买独栋房屋搬出的比例仅11% [4] - 有效混合租约增长率0 5% 其中新租约率下降4 8% 续租率增长4 7% [4] 资产组合动态 - 2025年6月在南卡罗来纳州查尔斯顿收购地块 启动336套公寓社区建设 [5] - 截至6月底 8个在建开发项目总成本9 425亿美元 另有4个新完工及2个新收购社区处于租赁期 累计成本5 739亿美元 [5] 资产负债表状况 - 季度末现金及等价物5 450万美元 较2024年底4 300万美元增长26 7% [6] - 可用流动资金（含信贷额度）达10亿美元 净债务/EBITDAre比率为4倍 [6] - 总债务规模50亿美元 平均到期年限6 7年 [6] 业绩指引调整 - 2025年全年核心FFO每股指引收窄至8 65-8 89美元 中点维持8 77美元 [9] - 同店NOI预期降幅1 9%-0 4% 中点保持下降1 15% [10] - 第三季度核心FFO每股指引2 08-2 24美元 中点2 16美元略低于共识预期2 17美元 [9] 同业对比 - AvalonBay Communities同期核心FFO每股2 82美元 超预期且同比增1 8% 总收入7 602亿美元同比增4 7% [12] - Equity Residential预计8月4日公布二季报 共识预期FFO每股0 99美元 同比增2 1% 收入预期7 6926亿美元同比增4 8% [13]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度核心FFO为每股2.15美元，超出预期0.02美元，主要受益于管理费用、利息支出和其他非运营收入的改善[20] - 同店NOI表现优于预期，但非同店NOI因租赁组合压力而表现不佳[20] - 公司维持全年核心FFO指引中点8.77美元，但收窄范围至8.65-8.89美元[24] - 全年同店收入增长预期下调至0.1%，同店NOI预期维持在-1.15%[23][24] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务中，第二季度混合定价增长0.5%，较第一季度改善100个基点[14] - 平均物理入住率稳定在95.4%，净拖欠率仅为账单租金的0.3%[14] - 翻新单元实现租金比未翻新单元高95美元，现金回报率超过19%[16] - 开发项目活跃管道为2,648个单元，价值近10亿美元[9] 各个市场数据和关键指标变化 - 弗吉尼亚、堪萨斯城、查尔斯顿和格林维尔等中端市场表现强劲[14] - 坦帕和休斯顿等较大市场表现稳定，亚特兰大复苏缓慢[14] - 奥斯汀、凤凰城和纳什维尔面临显著的定价压力[15] - 亚特兰大在混合定价和入住率方面同比改善最大[15] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于高增长市场，利用规模优势抓住有利趋势[8] - 开发管道 disciplined 扩张，查尔斯顿项目预计稳定NOI收益率为6.1%[9] - 堪萨斯城市场有一项稳定郊区收购和开发项目，预计NOI收益率为6.3%[44] - 公司评估多个机会，资产负债表强劲，流动性充足[10][11] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 需求保持韧性，市场吸收率达到25年来的最高水平[7] - 吸收量连续四个季度超过新交付量，接近COVID时期的水平[8] - 就业市场稳定，工资增长强劲，居民财务状况良好[8] - 预计随着经济不确定性稳定和交付量下降，复苏将加速[7] 其他重要信息 - 公司已完成2,678个内部单元升级，计划2025年翻新约6,000个单元[16] - 23个社区范围的WiFi改造项目正在进行中，预计2025年完成[17] - 7月入住率为95.7%，60天暴露率为7.1%，较去年同期低10个基点[18] - 公司债务94%为固定利率，平均期限6.7年，有效利率3.8%[22] 问答环节所有的提问和回答 问题: 7月趋势改善的驱动因素 - 新租赁率和续约强度均有所改善，新租赁率是今年迄今为止最好的[27] 问题: 2025年租赁率增长假设的变化 - 第二季度的表现是调整的主要原因，总租赁率指引下调约100个基点[30] 问题: 新租赁率增长的预期和信心 - 下半年新租赁率预计在-4%左右，续约率保持在4.5%左右[32] - 信心来自续约强度、当前入住率、消费者情绪改善和吸收量强劲[33][34] 问题: 资本分配策略 - 公司继续投资于高需求地区，包括大型市场和中端市场[42] - 查尔斯顿开发项目收益率为6.1%，堪萨斯城收购项目收益率为6.3%[43][44] 问题: 亚特兰大市场表现 - 亚特兰大表现有所改善，但仍低于投资组合平均水平[47] - 优惠有所减少，但收入增长需要时间才能显现[48] 问题: 混合租赁预期 - 下半年混合租赁率预计约为0.8%[51] 问题: 需求问题 - 需求没有放缓，吸收量创纪录，迁移趋势仍为净正值[56][58] 问题: 开发项目假设 - 开发项目假设未做重大调整，收益率仍高于预期[90] 问题: 房地产税趋势 - 房地产税可能成为未来几年的顺风，因NOI增长放缓[92] 问题: 供应高峰影响 - 交付量在2023年第二季度达到峰值，预计2026年将显著下降[97] 问题: 交易环境 - 市场未见明显困境，资本化率约为4.7%[100][101] 问题: 新租赁率转正时间 - 预计2026年春季和夏季新租赁率将转正[103] 问题: 供应限制 - 南部市场对多户住宅的抵制增加，开发时间延长[130][132] 问题: 开发项目收益假设 - 查尔斯顿项目假设租金增长低于5%，市场预期为11%[144]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度核心FFO为每股2 15美元 超出预期 主要得益于运营费用和利息支出的改善 [20] - 同店NOI表现符合预期 收入与预期一致 但运营费用低于预期 主要因房地产税支出减少 [20] - 公司维持全年核心FFO指引中点8 77美元/股 但收窄预期范围至8 65-8 89美元/股 [25] - 全年同店NOI增长预期维持在-1 15% 有效租金增长预期下调至-0 25% [23] 各条业务线数据和关键指标变化 - 开发业务: 第二季度在查尔斯顿启动336单元郊区项目 预计稳定NOI收益率为6 1% 当前活跃开发管道为2 648单元 价值近10亿美元 [8] - 收购业务: 堪萨斯城市场一项稳定郊区收购处于合同阶段 预计第三季度完成尽职调查后关闭 [9] - 重新定位计划: 第二季度完成2 678套内部单元升级 租金比未升级单元高95美元 现金回报率超过19% [15] 各个市场数据和关键指标变化 - 表现最佳市场: 弗吉尼亚州市场保持强劲 堪萨斯城、查尔斯顿和格林维尔等中端市场表现出强劲定价能力 [13] - 复苏市场: 坦帕继续显示定价复苏 休斯顿保持稳定 亚特兰大实现最大同比改善 [13] - 压力市场: 奥斯汀面临创纪录供应压力 凤凰城和纳什维尔也面临显著定价压力 [14] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 开发战略: 保持开发管道纪律性扩张 预计未来6-12个月将有4-5个项目启动 [124] - 资本配置: 将继续投资于高增长的阳光地带市场 同时也在中端市场寻找机会 [43] - 竞争优势: 公司30年经济周期经验 在高需求高增长市场的专注将继续带来更高收益和更低波动 [10] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 需求环境: 市场需求保持韧性 吸收率达到25年来最高水平 已连续四个季度超过新增供应 [7] - 供应趋势: 新交付量持续下降 预计2025年新供应量将比2024年下降约25% [68] - 定价前景: 预计2026年随着供应减少和市场不确定性降低 定价环境将显著改善 [102] 其他重要信息 - 资产负债表: 季度末拥有10亿美元现金和循环信贷额度 债务与EBITDA比率为4倍 [21] - 技术升级: 继续推进23个社区范围的WiFi改造项目 预计2025年底前完成 [18] - 员工表彰: 管理层感谢全体员工在关键租赁季节的持续奉献 [11] 问答环节所有的提问和回答 关于7月趋势改善的驱动因素 - 改善来自新租赁率和续约率的双重提升 7月新租赁率是今年迄今为止最好的 [29] 关于亚特兰大市场表现 - 亚特兰大市场持续呈现积极势头 但收入增长滞后 需时间体现 中城和西北亚特兰大的优惠已有所减少 [48][50] 关于开发项目收益率假设 - 开发项目收益率假设保持稳定 查尔斯顿项目基于当前市场可比租金保守预测 预计交付时租金增长低于5% [145] 关于供应高峰影响 - 供应高峰出现在2023年第二/第三季度 目前持续下降趋势 预计2026年运营环境将显著改善 [141] 关于资本配置灵活性 - 公司有10亿美元以上的债务容量空间 可将杠杆率从当前的4倍提升至4 5-5倍以支持更多交易机会 [113]

财务表现 - 公司2025年第二季度营收为5.499亿美元 同比增长0.6% [1] - 每股收益(EPS)为2.15美元 去年同期为0.86美元 [1] - 营收较Zacks共识预期5.5215亿美元低0.41% [1] - EPS较Zacks共识预期2.14美元高0.47% [1] 运营指标 - 同店平均实际入住率为95.4% 低于分析师平均预期的95.6% [4] - 稀释后每股净收益为0.92美元 低于七位分析师平均预期的0.94美元 [4] 市场表现 - 公司股价过去一个月上涨2.3% 同期标普500指数上涨3.4% [3] - 当前Zacks评级为4级(卖出) 预示短期内可能跑输大盘 [3]