财务数据和关键指标变化 - 2022年第四季度核心FFO结果超预期，较高的费用收入、平均每单位租金的持续增长和高入住率抵消了房地产税上涨的压力 [9] - 2022年第四季度有效租金同比增长14.9%，环比增长2.0%；全年混合租赁同比定价为13.9%，推动全年有效租金增长14.6% [25] - 2022年第四季度平均每日入住率稳定在95.6%，全年为95.7% [25] - 2022年第四季度报告的核心FFO每股2.32美元，高于指引中点0.05美元，全年核心FFO每股8.50美元，同比增长21% [41] - 2023年核心FFO预计为每股8.88 - 9.28美元，中点为9.08美元，同比增长6.8% [46] - 2023年有效租金增长预计中点为7%，同店总收入预计增长6.25% [48] - 2023年同店运营费用预计中点增长6.15%，NOI预计增长6.3% [49][50] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 2022年第四季度混合租赁同比定价为5.7%，1月新租赁率从12月的 - 0.9%改善至 - 0.3%，1月混合租赁同比定价为4.2% [16][17][18] - 2023年第一季度续约增长率约为8% - 9% [26] 资产处置业务 - 2022年完成处置计划，总处置收益约3.25亿美元，稳定NOI收益率为4.3%，投资IRR为17.7% [29] 开发业务 - 2022年开始建设1253个单元，成本4.68亿美元 [34] - 2022年按时交付三个项目，预算节省约450万美元，稳定NOI收益率平均为6.6% [38] - 预计2023年下半年开始四个新开发项目 [36] 产品升级业务 - 2022年完成超过6500个内部单元升级，安装超过24000个智能家居套件，截至2022年12月31日，智能单元总数超过71000个，预计2023年完成剩余项目 [27] 重新定位业务 - 重新定位计划中前11个物业的租赁已全部或部分重新定价，成本收益率平均约为17%，另有四个项目本季度开始重新定价，五个项目正在建设中 [20] 各个市场数据和关键指标变化 - 2023年多个市场新供应预计仍将增加，对租金增长构成压力，但需求指标依然强劲 [26] - 奥兰多是2023年预计就业增长最强劲的市场，虽有一定供应，但部分供应不在公司投资组合所在位置 [92] - 达拉斯部分子市场有供应压力，但整体供应压力不大，第四季度和1月定价略高于投资组合平均水平 [93] - 奥斯汀部分子市场供应较高，预计租金增长将放缓 [109] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略和发展方向 - 2023年预计有效租金每单位增长约7%，基于3%的租赁同比定价环境和2022年租金增长的收益 [11] - 继续将资本从较旧、资本支出较高的物业中循环出来，重新投入到较新、资本支出较低、租金增长较高的物业中 [30] - 预计2023年下半年交易市场将提供更多机会，公司将利用资产销售和短期债务为增长提供资金 [31][50][51] - 计划在2023年启动四个新开发项目，包括两个内部开发项目和两个合资开发项目 [36] 行业竞争 - 交易市场目前交易清淡，卖家等待春季租赁季节后重新评估出售时机，市场上待售物业数量较2022年大幅下降 [31] - 由于交易数量较少，上限利率面临上行压力，但透明度较低 [32] - 新开发项目面临建筑成本上升和审批延迟的挑战，但公司建设管理团队积极应对，控制成本和进度 [34][37] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2023年就业市场、通胀速度和整体经济存在不确定性，但公司认为随着租赁市场回归正常，公司处于有利地位 [10] - 公司投资组合位于阳光地带，具有就业市场强劲、人口迁移趋势积极、租金收入比合理和居民周转率低等优势，能够抵御市场波动 [12] - 若经济出现更严重收缩或衰退，公司市场多元化和价格定位将有助于减轻对业绩的影响 [14][19] - 目前未看到就业市场疲软或租户违约的迹象，租赁需求依然强劲，人口迁移趋势积极 [57][74][75] 其他重要信息 - 公司管理层在电话会议中会做出前瞻性陈述，实际结果可能与预测存在重大差异，建议参考相关风险因素披露 [5] - 会议将讨论非GAAP财务指标，可在公司网站上找到可比GAAP财务指标及差异调节表 [6] - 公司预计2023年房地产税和保险费用将带来较大增长压力，两者预计增长超过7%，其余可控运营项目预计增长约5.5% [49] - 公司预计2023年入住率将保持在95.6% - 96%之间 [47] - 公司预计2023年将进行约7亿美元的收购和开发投资，其中约3亿美元将通过资产销售获得 [50][51] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 同店收入指引的构成及为何未更高 - 同店收入指引基于2022年租金增长的收益和2023年预计混合定价的一半，两者相加得到7%的有效租金增长指引，由于其他收入项目增长较为温和，最终同店总收入预计增长6.25% [55][56][61] 问题: 指引中包含的经济情景 - 公司预计2023年市场整体租金增长约3%，基于相对稳定的就业背景，目前未看到就业市场严重收缩的迹象，但如果出现这种情况，公司的防御性策略将有助于减轻压力 [63][64][65] 问题: 开发项目的资金使用和机会选择 - 公司将同时关注自有账户开发和收购其他开发商遇到财务困难的项目的机会，目前尚未看到优质土地项目被放弃，但看到一些开发合作伙伴因债务市场困难而面临问题，公司将评估相关合资开发机会 [68][69][71] 问题: 市场就业和经济增长能否超过新供应 - 公司目前对需求方面仍有信心，未看到租赁需求下降的迹象，第四季度12%的租赁是来自阳光地带以外的迁入者 [74][75] 问题: 3%的混合租赁率增长假设在上下半年的分解 - 上半年续约率较高，约为8% - 9%，随后逐渐降至6% - 7%；新租赁率目前略为负值，将在春夏季节缓慢上升并转为正值，年底再次下降，综合起来得到全年3%的混合租赁率增长预测 [81][82][83] 问题: 新租赁率增长假设谨慎的原因及达到指引低端的情况 - 新租赁率在年初通常为负值，随后会随着季节上升，这是正常情况；达到指引低端可能是由于经济进一步减速或出现经济冲击导致需求下降和定价降低 [84][85][101] 问题: 增长机会的来源 - 公司认为在租赁期内、尚未完全稳定的项目中可能会出现更多机会，这些项目融资困难，公司预计在2023年将有4亿美元的收购量，尽管初始收益率较低，但长期来看具有价值 [104][105] 问题: 2023年哪些市场表现较强 - 奥兰多和达拉斯预计在2023年表现较强，奥兰多需求强劲，供应情况较好；达拉斯供应压力较小，需求指标良好；奥斯汀部分子市场供应较高，预计租金增长将放缓 [107][108][109] 问题: 2023年大型市场和二级市场的表现差异 - 随着租金增长放缓，大型市场和二级市场的差距可能会缩小，大型市场由于收益因素预计表现较好，二级市场在经济环境疲软时通常表现更稳定 [110] 问题: 居民对租赁续约和价格上涨的反应及趋势 - 目前未看到明显变化，租户周转率相对稳定，主要的迁出原因仍然是工作调动和购房 [113][136] 问题: 2023年费用展望及高低端情况和税收压力较大的市场 - 2023年费用压力主要来自房地产税和保险，两者预计增长超过7%，其余可控运营项目预计增长约5.5%；达到高端可能是由于税收和保险费用高于预期，达到低端可能是由于经济环境改善或费用控制较好；税收压力较大的市场主要在德克萨斯州、佐治亚州和佛罗里达州 [49][138][140] 问题: 2023年坏账和优惠政策的情况 - 坏账方面，收款情况良好，预计接近历史正常水平，约为40 - 50个基点的拖欠率；优惠政策方面，第四季度优惠占租金的0.3%，与第三季度持平，主要出现在城市或市中心子市场 [117][118][119] 问题: 2023年周转率假设 - 预计与2022年相似，部分导致周转率的因素可能会有所缓和，而其他因素可能会略有上升 [127] 问题: 租金增长减速的原因及是否主动或被动以及客户是否疲劳 - 租金增长减速并非由于客户疲劳，租金收入比保持稳定，收款表现良好，迁移趋势积极，市场仍然强劲 [128][129][130] 问题: 私人开发商模式是否不稳定及公司是否有机会介入 - 私人开发商模式目前有些不稳定，由于市场上没有物业出售且无法启动新项目，公司认为在未来可能会有机会介入 [155] 问题: 春季提高租金定价的信心因素 - 主要取决于春季和夏季需求和流量的增加情况，目前各项指标正常，没有明显的下行信号 [135] 问题: 2023年资本支出情况及未来几年的趋势 - 2023年资本支出约为3亿美元，包括经常性和租金提升项目；未来几年，智能设备安装项目预计会减少，但内部单元改造和物业重新定位项目预计将保持类似水平 [158][159] 问题: 四个至六个开发项目的市场分布及建设成本压力 - 四个开发项目分别位于夏洛特、丹佛、奥兰多和亚特兰大；目前建设成本没有像2022年那样大幅上升，公司希望随着时间推移能得到缓解 [161][162][183] 问题: G&A费用预计下降的原因 - 2022年G&A费用较高是由于业绩激励计划达到上限，2023年指引基于目标水平；同时，物业运营费用的增长主要是由于对技术的投资 [184][185] 问题: 费用在全年的节奏及房地产税略降的原因 - 费用压力在第一季度最大，随后逐渐缓解；房地产税预计略降是因为2022年评估时预计的税率回滚幅度小于实际情况，2023年预计部分市场的税率会有所调整 [167][187][188] 问题: NOI增长强劲但物业价值增长幅度较小是否有利于未来上诉 - 随着2024年市场回归正常，预计房地产税会有所缓和，特别是在德克萨斯州、佐治亚州和佛罗里达州，这可能有利于成功上诉 [190] 问题: 对监管背景的看法 - 从短期和中期来看，公司未看到有重大影响的监管变化，认为如果目标是增加经济适用房供应，应该关注增加供应而不是租金控制 [211] 问题: 是否在指引或租金展望中考虑租金控制风险 - 公司未在指引或租金展望中考虑租金控制风险 [214] 问题: 奥斯汀、纳什维尔、罗利等科技市场的情况 - 目前尚未看到这些市场受到科技行业裁员的影响，但公司会密切关注，这些市场可能是2023年预测的下行风险因素 [215][216] 问题: 对物业税增长的可见度及最坏情况 - 目前对物业税增长的可见度较低，除了对物业价值有较好的判断外，对税率的不确定性较大；最坏情况下，物业税可能达到8% - 10%，但概率较低，2024年预计会有所缓和 [203][206] 问题: 外部增长方面是否现在出售更多资产以在下半年进行更有利的收购 - 公司计划年初出售一项资产以最大化收益，后续资产将在债务市场稳定后出售，公司会进行深入评估以确定最佳的处置和外部增长计划 [146][147] 问题: 2023年非经常性资本支出的情况及是否会降低费用 - 目前风险敞口约为7.5%，与去年同期持平，预计随着单户住宅市场和多户住宅新供应的下降，建筑成本可能会得到缓解 [228][229] 问题: 费用增长的节奏及与保险续约和房地产税的关系 - 费用增长在第一季度最大，随后逐渐缓和；保险续约和房地产税是费用增长的主要因素，房地产税预计略低于去年 [230] 问题: 2023年从市场角度来看哪些市场表现较好和较差 - 奥兰多和达拉斯预计表现较好，奥斯汀由于供应和需求的极端情况可能表现较差 [107][108][221] 问题: R&M费用的驱动因素及市场上的出价 - 要价差距和市场清算价格 - R&M费用主要由通货膨胀压力驱动，2022年一些项目如HVAC、管道和电器价格上涨明显；市场上出价 - 要价差距仍然较宽，公司认为随着交易量的增加，上限利率可能会扩大 [235][236] 问题: 私人开发商新开发项目的情况及租赁期内市场是否有困境销售 - 私人开发商的新开发项目在融资方面面临更大困难；目前租赁期内市场没有明显的困境销售情况，但有一些投资者希望退出 [238]