公司荣誉与地位 - 公司连续20年荣获「中国房地产百强企业综合实力TOP10」，重点城市客户满意度连续13年保持领先，蝉联产品力测评榜第一[2][3] - 2023年公司连续20年荣膺“中国房地产百强企业综合实力TOP10”[57] - 2023年公司连续多年上榜“福布斯全球企业2000强”[57] - 2023年公司荣获“房地产上市公司H股10强”“房地产开发企业交付力TOP5”[57] - 2023年公司MSCI ESG评级上调至“A”级别[57] - 2023年在16座城市拿下总体满意度第一，7座城市忠诚度第一[66] - 绿城管理市占率连续8年超20%，荣获多项行业殊荣[69] - 建筑科技业务连续八年获「中国建筑装饰行业百强企业」荣誉[70] - 杭州吉祥里获「2023城市更新标杆项目TOP10」[70] - 公司获国际评级机构MSCI ESG评级提升至A级，境内权威机构万得(wind)资讯ESG AA级，以及「2023中国绿色低碳地产（运行）TOP10」第一名[72] 公司基本信息 - 公司于1995年1月在中国杭州成立，2006年7月在香港联交所上市[4] - 公司香港股份过户登记处位于香港湾仔皇后大道东183号合和中心17楼1712 - 1716号铺[9] - 公司杭州总部位于中国浙江省杭州市杭大路1号黄龙世纪广场A座10楼，邮编310007[10] - 公司香港主要办公地点位于香港中环皇后大道中16 - 18号新世界大厦1期14楼1406 - 1408室[10] - 公司投资者关系部电话为(852) 2523 3138，传真为(852) 2523 6608，邮箱为ir@chinagreentown.com[10] - 公司公共关系顾问为伟达公共关系顾问，电话为(852) 2894 6321，传真为(852) 2576 3551，邮箱为greentown@hkstrategies.com[10] - 公司股票代码在香港联交所为03900[10] 公司股权结构 - 截至报告日期，公司最大单一股东中交集團持有已发行股本总额约28.97%的权益[4] 公司业务布局 - 公司形成重资产、轻资产和「绿城＋」三大板块业务布局[5][6] 公司管理层变动 - 周长江先生于2024年3月22日获委任为执行董事，吴文德先生于同日辞任[7] - 周长江先生于2024年3月22日获委任为提名委员会和薪酬委员会成员[8] - 吴文德先生于2024年3月22日辞任提名委员会和薪酬委员会成员[8] - 伍秀薇女士于2024年3月31日辞任公司秘书[8] 行业环境分析 - 2023年中国房地产行业持续深度调整，改善需求逐步释放，但行业复苏过程漫长[11][12] - 房地产行业从“四个分化”进入“四个变化”新阶段，发展阶段从增量时代变为存量时代等[13] - 2024年新房市场面临调整压力，行业将进入“低增长、低利润、低容错”阶段[14][17] - 2024年是中国房地产新旧发展模式转换之年，也是公司谋求更高质量发展的关键之年[72] 公司经营目标与策略 - 2023年公司以经营结果为导向，以利润实现为目标，以现金安全为底线，内涵式发展成效显著[13] - 2024年公司将守住基本面，巩固优势项，坚持以客户为中心的产品主义[14][16] - 2024年公司将深化体制机制变革，坚持破立并举，实现“TOP10中的品质标杆”目标[15][18] - 2024年存量去化是重点，是新增投资前提，存量要把握量价关系，增量要审慎投资[19][20] - 2024年公司聚焦主航道业务，“绿城+”板块聚焦业务整合和盈利增长[19][21] - 2024年代建板块强化龙头优势，巩固核心城市、重点板块市场优势[19][21] - 2024年公司以“全品质、高质量、可持续”为发展基调，实现“稳中精进、提质增效”[19][22] - 2024年公司将秉承特定理念，动态守住行业Top10[73] - 2024年公司将以自身工作确定性应对形势变化不确定性，坚定发展[74] 公司财务数据关键指标变化 - 2023年公司收入为131,383,150千元人民币，资产总额为535,536,974千元人民币，权益总额为113,935,108千元人民币[23][24] - 2023年公司收入为131,383,150千元人民币，较2019年的61,592,939千元人民币增长约113.31%[25] - 2023年公司本年利润为6,678,139千元人民币，较2019年的3,935,422千元人民币增长约69.69%[25] - 2023年公司资产总额为535,536,974千元人民币，较2019年的337,092,118千元人民币增长约59.46%[26] - 2023年公司负债总额为421,601,866千元人民币，较2019年的267,936,646千元人民币增长约57.35%[26] - 公司本年度收入1313.83亿元，较2022年的1271.53亿元增加42.30亿元，上升3.3%[58] - 公司本年度股东应占利润31.18亿元，较2022年的27.56亿元上升13.1%[58] - 扣除相关影响后，公司本年度股东应占核心利润64.17亿元，与2022年的64.14亿元基本持平[58] - 董事会建议宣派2023年末期股息每股0.43元，2022年为每股0.50元[58] - 2023年公司实现物业销售收入1205.80亿元，较2022年增加2.6%[76][77] - 2023年物业收入结转面积为6197536平方米，较2022年增长5.5%[76][77] - 2023年结转收入的物业销售均价为每平方米19456元，较2022年略有下降[76][77] - 2023年公司实现毛利170.73亿元，较2022年的220.21亿元减少22.5%[80] - 本年度公司毛利率为13.0%，较2022年的17.3%下降4.3个百分点，其中物业销售毛利率为11.3%，较2022年的16.3%下降5.0个百分点[82] - 本年度公司其他收入为28.57亿元，较2022年的36.17亿元减少7.60亿元，下降21.0%，主要因利息收入及综合服务收入分别减少3.11亿元及3.92亿元[82] - 本年度公司行政开支为51.39亿元，相比2022年的53.87亿元减少2.48亿元，同比下降4.6%[82] - 本年度公司人力资源成本为26.47亿元，较2022年的29.09亿元减少2.62亿元，同比下降9.0%[82] - 本年度公司日常运营费用为17.95亿元，与2022年的17.70亿元基本持平[82] - 本年度总部及房地产开发板块行政开支占自投销售额比重为2.2%，较2022年的2.5%下降0.3个百分点[82] - 本年度公司销售开支为27.28亿元，相比2022年的29.02亿元减少1.74亿元，同比下降6.0%[83][85] - 本年度公司营销活动费用为14.17亿元，较2022年的14.72亿元减少3.7%，主要系广告费下降[83][85] - 本年度公司计入综合损益及其他全面收益表的利息支出为29.16亿元，相比2022年的27.29亿元增加1.87亿元[84][86] - 本年度公司加权平均利息成本为4.3%，较2022年的4.4%下降10个基点[84][86] - 本年度公司分佔合營企業業績盈利3.92億元，分佔聯營公司業績盈利17.73億元，合共盈利21.65億元，較2022年增加4.81億元[87] - 本年度合營企業及聯營公司結轉物業銷售收入合計1125.65億元，增加47.5%，結轉收入的物業銷售均價為每平方米23533元，較2022年上升20.5%[87] - 本年度稅項包括13.31億元土地增值稅（2022年：12.86億元）和17.15億元企業所得稅（2022年：30.75億元），企業所得稅實際稅負為22.4%，較2022年的24.4%有所下降[87] - 2023年投資物業公平值變動虧損為3.52億元（2022年：虧損1.09億元）[87] - 本年度計提非金融資產減值虧損13.91億元（2022年：15.02億元），計提減值虧損2.30億元（2022年：0.73億元）[88] - 2023年12月31日，公司合同負債餘額1598.13億元，較2022年12月31日增加119.63億元，增長8.1%[88] - 2023年12月31日，公司合同負債對應的待轉銷項稅額153.06億元，較2022年12月31日增加7.49億元[88] - 2023年12月31日，合營企業及聯營公司合同負債餘額592.48億元，較2022年12月31日減少788.25億元[88] - 2023年净负债率63.8%，与2022年的62.6%基本持平；一年内到期借贷余额3254.7亿元，占总借贷22.3% [94] - 2023年银行存款及现金期末余额是一年内到期借贷余额的2.3倍[94] - 2023年因人民币贬值计提汇兑净损失3900万元，无实际现金流出[96][99] - 2023年12月31日，抵押贷款保证为3245.2亿元[97][100] - 2023年12月31日，公司抵押资产账面总值13080.8亿元[101] - 2023年12月31日，公司已订约资本开支但未拨备的承担为7.32亿元[101] 各条业务线数据关键指标变化 - 2020年7月，公司轻资产板块的绿城管理控股有限公司正式分拆并于联交所主板上市，市占率在行业中遥遥领先[6] - 2023年公司投资量质双优，投资额全国第五，新增货值全国第六[57] - 2023年公司合同销售升至全国第三，权益销售再创新高[57] - 2023年公司融资渠道畅通、多元，资金成本下降，获资本市场高度认可[57] - 2023年公司运营管理提质提速，“一年两熟”开发节奏更趋成熟[57] - 2023年公司产品服务持续领先，蝉联多家产品力测评榜第一，客户满意度保持行业第一[57] - 2023年公司参加一二线核心城市土地竞拍近200次，新增项目38个，总建筑面积约557万平方米，承担成本约595亿元，平均楼面价约每平方米14231元，预计新增货值达1425亿元，位列全国第六[58] - 新拓项目一二线货值占比84%，北上杭三城新增货值约823亿元，占比58%[58] - 新拓项目年內已首开26个，占当年新增土储数量的68%[59][60] - 新增货值当年实现销售转化约549亿元，同比提升约10%，当年转化率约39%[59][60] - 2023年新增项目净利润率保持较好水平，平均权益比提升至约74%[59][61] - 截至2023年12月31日，公司有168个土地储备项目，总建筑面积约3720万平方米，权益总建筑面积约2332万平方米，总可售面积约2499万平方米，权益可售面积约1557万平方米，平均楼面地价约每平方米7982元，一二线城市货值占比80%，长三角区域占比57%，十大战略核心城市占比59%[63][64] - 2023年公司合同销售排名全国第三（同比上升1位），自投销售排名第七（同比上升1位），权益销售排名第八（同比上升3位）[65] - 2023年公司累计总合同销售面积约1547万平方米，总合同销售金额约3011亿元，同比微增0.3%[65] - 2023年公司自投项目累计合同销售面积约686万平方米，合同销售金额约1943亿元，权益金额约1276亿元，同比增长4%，权益比提升至66%，自投项目销售均价约每平方米28334元[65] - 2023年代建项目累计合同销售面积约861万平方米，合同销售金额约1068亿元[65] - 2023年一二线城市销售额占比86%，在13个重点城市位列当地销售前十[65] - 2023年首开去化率82%，较2022年提升7个百分点[65] - 2023年销售回款率超100%[65] - 车宅去化比提升至1.3，商办去化同比提升22%[66] - 上海“繁花三章”首开热销82亿元，2023年销售额超百亿元[66] - 杭州芝澜月华开盘1个月售罄超70亿元货值[66] - 新媒体成交117亿元，推广费用大幅节约[66] - 自投板块交付面积1777万平方米，同比增长24%[66] - 平均建造周期28.2个月，同比减少5%，实际交付较合同平均提前41天[66] - 2023年项目从拿地到开工、首开周期平均提速至2.2、4.7个月，总体运营效率提速18%[67] - 2023年管理费用同比下降4.6%，销售费用同比下降6%[6