公司基本信息 - 公司自1993年作为公开交易的REIT开始运营，自2017年成为标准普尔500指数成分股[29] - 公司业务主要是在美国郊区收购、开发、拥有和运营创收型零售房地产[29] - 截至2023年12月31日，公司拥有482处物业的全部或部分所有权，总可租赁面积达5680万平方英尺，按比例计算的可租赁面积为4860万平方英尺[29] - 截至2023年12月31日，公司有497名员工，其中5名为兼职员工，在全国设有24个市场办公室[39] - 公司核心价值观包括重视员工、坚守诚信、融入社区、承担责任、追求卓越和团队协作[31] - 公司的竞争优势源于市场区域、购物中心质量、周边人口结构、租户关系、领导团队经验和开发能力[35] - 公司执行主席Martin E. Stein, Jr.于2020年1月1日上任，此前1993 - 2019年任首席执行官，1999年起任董事会主席[58] - 公司总裁兼首席执行官Lisa Palmer于2020年1月1日上任，此前2013 - 2019年任首席财务官，2003 - 2012年任资本市场高级副总裁，1996年加入公司[58][59] - 公司执行副总裁兼首席财务官Michael J. Mas于2019年8月上任，此前2017 - 2019年任财务董事总经理，2013 - 2016年任资本市场高级副总裁，2003年加入公司[58][59] - 公司东区总裁兼首席运营官Alan T. Roth于2024年1月1日上任，此前2023年任执行副总裁、全国物业运营和东区总裁，2020 - 2022年任东区高级董事总经理，1997年加入公司[58][59] - 公司西区总裁兼首席投资官Nicholas A. Wibbenmeyer于2024年1月1日上任，此前2023年任执行副总裁、西区总裁，2020 - 2022年任西区高级董事总经理，2005年加入公司[58][59] - 公司股票在纳斯达克全球精选市场上市，普通股交易代码为“REG”，6.250% A系列累积可赎回优先股交易代码为“REGCP”，5.875% B系列累积可赎回优先股交易代码为“REGCO”[63] - 公司2024年年度股东大会预计于5月1日以仅线上形式举行[64] 公司战略与目标 - 公司目标是到2030年将绝对范围1和2的温室气体排放量较2019年基准年减少28%，到2050年实现所有运营的范围1和2温室气体净零排放[52] - 2023年公司继续实施全面的多元化、公平和包容（DEI）战略，专注于促进组织内的多元化[40] - 公司确定了八项战略重点以促进可持续商业实践，包括绿色建筑、能源效率等[51] 公司业务定义 - 开发完成定义为：当90%的总预计净开发成本已发生且出租率达到或超过95%，或物业有至少两年的主力店运营时[67] - 再开发完成定义为：当90%的总预计项目成本已发生且公司拥有的总可租面积出租率达到或超过95%，或物业有至少两年的主力店运营时（如适用）[72] 公司面临的风险 - 2022 - 2023年美联储多次提高基准利率，导致信贷市场利率多次上升，可能影响公司借款成本、房地产估值和股价[74] - 公司在加州和佛罗里达的物业分别占年化基础租金的23.4%和19.3%，市场条件恶化或影响收入和现金流[91] - 2023年12月31日，少于三个门店的本地租户约占年化基础租金的22%，其经营不佳或影响公司净收入[95] - 经济挑战或使租赁活动量下降、零售空间需求降低、租金定价承压及租户扩建成本增加[78] - 银行和金融服务业不利发展或影响公司业务、流动性、财务状况和经营成果[79] - 地缘政治挑战或影响美国经济、消费者支出及公司经营和财务状况[81] - 公司与Urstadt Biddle的合并可能无法实现预期收益和协同效应[82] - 疫情或健康危机可能影响租户财务、物业盈利能力及公司资本市场准入[84] - 经济和市场条件可能影响零售行业，进而减少公司收入和现金流并增加运营成本[88] - 零售趋势转变可能影响公司收入、经营成果和现金流[90] - 公司成功依赖“锚定”租户，其流失或影响净收入和现金流[92] - 公司房地产资产价值可能下降并面临减值损失，减值费用会直接影响净收入[100][102] - 公司面临房地产开发、重建和扩张风险，如审批延迟、成本超支等[103] - 公司可能因市场条件无法按预期出售房产，且低质量房产需求可能较低[107] - 税法变化可能影响公司房地产收购或处置，无法使用1031同类交换可能减少现金流[108] - 气候变化可能对公司房产产生直接和间接影响，增加合规成本和费用[109] - 公司房产地理集中，易受自然灾害、恶劣天气和气候变化影响，增加保险成本[110] - 环境修复成本可能对公司财务表现产生不利影响，减少现金流[111] - 对ESG因素的关注增加可能给公司带来额外成本和新风险，影响股价和融资能力[112] - 公司可能因未投保损失或损失超过保险范围而面临资本和收入损失[113] - 公司作为房地产合作伙伴和合资企业的一方投入大量资金，但对部分物业无投票控制权，可能面临合作伙伴破产、信用恶化等风险[116] - 公司需每年向股东分配至少90%的REIT应税收入（不包括净资本收益），可能需依赖第三方资本，且外部资本不一定能以有利条件获取[120] - 截至2023年12月31日，公司未对冲为固定利率债务的可变利率债务占未偿债务的比例不到1.0%，利率上升会增加可变利率债务的利息支出[126] - 公司出售物业和为收购及开发项目融资的能力可能受市场资本化率上升和物业净营业收入下降的不利影响，可能稀释收益[119] - 公司债务协议中的契约可能限制运营灵活性和投资活动，违反契约可能导致立即偿还债务[125] - 公司信息系统面临网络攻击、自然灾害等多种风险，可能导致声誉受损、财务损失和业务中断[128][129][131] - 人工智能技术的使用可能导致公司、租户和员工的敏感信息泄露，产生不准确输出，并面临新兴监管风险[132] - 公司证券市场价格可能因经济和市场条件变化而大幅波动，无法保证未来股价不下跌[133][134] - 公司若不符合REIT资格，四年内无法重新申请，还需缴纳大量所得税，影响证券价值[137] - 公司“禁止交易”的净收入需缴纳100%的税[138] 公司税务相关 - 公司作为房地产投资信托基金（REIT），需每年至少分配90%的应税收入，否则将按常规公司税率缴纳联邦所得税[55] - 为符合REIT资格，公司至少95%的总收入必须来自特定被动来源，如租金等[136] - 公司需向股东分配至少90%的REIT应税收入（不包括净资本收益），否则将面临联邦所得税和4%的不可扣除消费税[136] - 2017年12月3日至2026年1月1日期间，个人、信托和遗产等国内股东可扣除最多20%的普通股息[141] - 若公司不是“国内控制”的REIT，外国股东处置普通股的收益可能需缴纳美国联邦所得税，除非股票在证券市场交易且股东持股不超过10%[143] - 公司公司章程规定，任何人持有公司已发行股本的价值不得超过7%，以维持REIT资格[148] 公司治理与管理 - 公司董事会有权发行最多3000万股优先股和1000万股特殊普通股[150] - 公司采用分层管理和监督结构进行网络安全管理，包括运营人员、管理层、高级管理层和董事会治理[154] - 公司核心网络安全战略围绕识别、保护、检测、响应和恢复五个关键支柱展开[156] - 自2021年1月1日起，公司未发生重大网络安全事件，短期内也不太可能发生[159] - 公司审计委员会负责监督网络安全风险管理计划，CRC主席和CISO每季度向其汇报[161] 公司物业整体数据 - 截至2023年12月31日，公司合并物业共381处，总可租赁面积（GLA）43,758千平方英尺，出租率94.9%；2022年物业308处，GLA 38,834千平方英尺，出租率94.8%[165] - 截至2023年12月31日，公司非合并物业共101处，GLA 13,067千平方英尺，出租率96.6%；2022年物业96处，GLA 12,311千平方英尺，出租率94.8%[167] - 2023年和2022年12月31日，合并物业组合加权平均年有效租金分别为每平方英尺24.67美元和23.95美元[165] - 2023年和2022年12月31日，非合并物业组合加权平均年有效租金分别为每平方英尺24.04美元和23.15美元[167] - 截至2023年12月31日，合并物业及非合并物业按比例计算后，前十大租户GLA占比41.9%，年化基础租金占比31.6%[169] - 租户Publix截至2023年12月31日GLA为2,955千平方英尺，占比6.4%，年化基础租金33,949千美元，占比3.0%，租赁门店68家[169] - 租户Albertsons Companies, Inc.截至2023年12月31日GLA为2,192千平方英尺，占比4.8%，年化基础租金33,559千美元，占比3.0%，租赁门店53家[169] - 租户Kroger Co.截至2023年12月31日GLA为2,933千平方英尺，占比6.4%，年化基础租金30,228千美元，占比2.7%，租赁门店52家[169] - 面积小于10,000平方英尺的租户租约初始期限一般为3 - 7年，大于10,000平方英尺的租约初始期限一般超5年[169] - 公司租约通常规定支付固定基础租金、租户按比例分担的房地产税、保险和公共区域维护费用，以及未直接计量的水电费[169] - 未来十年及以后，公司合并和非合并物业的租赁到期情况汇总，总共有9324份租约到期，涉及4519.5万平方英尺的可租赁面积，到期的年度基础租金总计10.98602亿美元[171] - 2024年有1081份租约到期，涉及390.2万平方英尺的可租赁面积，到期租约平均基础租金为每平方英尺23.74美元，2023年新签租约平均基础租金为每平方英尺29.89美元[171] - 2025 - 2028年每年到期租约涉及的可租赁面积占比分别为12.3%、12.5%、13.9%、13.1%，到期年度基础租金占比分别为12.4%、12.5%、14.2%、14.1%[171] 公司部分物业详细数据 - 公司部分物业中，Bloom on Third权益占比35%，有1.07893亿美元抵押，可租赁面积7.3万平方英尺，出租率100%，平均基础租金每平方英尺57.60美元[175] - Brea Marketplace权益占比40%，可租赁面积35.2万平方英尺，出租率100%，平均基础租金每平方英尺21.19美元[175] - Circle Center West可租赁面积6.3万平方英尺，出租率100%，平均基础租金每平方英尺39.20美元[175] - Circle Marina Center有2400万美元抵押，可租赁面积11.8万平方英尺，出租率84.3%，平均基础租金每平方英尺34.58美元[175] - Culver Center可租赁面积21.7万平方英尺，出租率94.2%，平均基础租金每平方英尺33.32美元[175] - El Camino Shopping Center可租赁面积13.6万平方英尺，出租率100%，平均基础租金每平方英尺43.60美元[175] - Granada Village权益占比40%，有5000万美元抵押，可租赁面积22.6万平方英尺，出租率100%，平均基础租金每平方英尺27.98美元[175] - Navajo Shopping Center所有权权益为40%，2005年收购，抵押或产权负担为11000千美元，可出租总面积为102000平方英尺，出租率98.7%，每平方英尺基础租金15.47美元[177] - Point Loma Plaza所有权权益40%，2005年收购，抵押或产权负担38900千美元，可出租总面积205000平方英尺，出租率98.6%，每平方英尺基础租金23.75美元[177] - Rancho San Diego Village所有权权益40%，2005年收购，可出租总面积153000平方英尺，出租率93.9%，每平方英尺基础租金25.15美元[177] - Scripps Ranch Marketplace 2017年收购和翻新，可出租总面积132000平方英尺，出租率100.0%，每平方英尺基础租金35.29美元[177] - The Hub Hillcrest Market 2012年收购，2015年翻新，可出租总面积149000平方英尺，出租率96.9%，每平方英尺基础租金43.33美元[177] - Twin Peaks 1999年收购，1988年翻新，可出租总面积208000平方英尺，出租率99.4%，每平方英尺基础租金24.18美元[177] - 200 Potrero 2017年收购，1928年翻新，可出租总面积31000平方英尺，出租率100.0%，每平方英尺基础租金11.92美元[177] - Bayhill Shopping Center所有权权益40%，2005年收购，2019年翻新，抵押或产权负担28800千美元，可出租总面积122000平方英尺，出租率97.4%，每平方英尺基础租金29.15美元[177] - Clayton Valley Shopping Center 2003年收购，2004年翻新，可出租总面积260000平方英尺，出租率90.8%，每平方英尺基础租金23.67美元[177] - Diablo Plaza 1999年收购，1982年翻新，可出租总面积63000平方英尺，出租率100.0%，每平方英尺基础租金43.59美元[177] - Crossroads Commons II所有权权益为20%，2018年收购，1995年翻新，抵押负担5500千美元，可租赁面积18000平方英尺，出租率100%，每平方英尺基础租金41.45美元[179] - Applewood Shopping Ctr所有权权益为