分析师背景与覆盖领域 - 分析师拥有超过十年的深入研究经验，覆盖大宗商品（如石油、天然气、黄金、铜）和科技公司（如谷歌、诺基亚）以及众多新兴市场股票 [1] - 分析师在撰写个人博客约三年后，转向专注于价值投资的YouTube频道，迄今已研究过数百家不同的公司 [1] - 分析师最青睐覆盖金属与矿业股，同时对其他多个行业（如非必需消费品/必需消费品、房地产投资信托基金和公用事业）也有研究经验 [1]

2025年第四季度及全年运营表现 - 2025年被描述为公司有史以来运营最强劲的年份之一，同店净营业收入增长5.3% [2] - 全年NAREIT运营资金每股增长接近8%，核心运营收益每股增长近7% [15] - 第四季度店铺租赁势头强劲，实现了五年多以来最高的空置店铺面积租赁比例，推动同店店铺占用率提升40个基点，至创纪录的94.2% [1] - 公司2025年部署了超过8.25亿美元的投资，包括超过5亿美元的收购和约3亿美元的开发/再开发项目 [5][10][11] 租赁与租金增长动力 - 第四季度现金租金溢价率为12%，会计租金溢价率达到创纪录的25% [6][8] - 超过95%的2025年协商租赁活动包含了年度租金阶梯式上涨条款，其中96%的新签和续租交易包含此条款 [8] - 店铺交易中，85%包含3%或更高的阶梯涨幅，30%包含4%或更高的涨幅 [8] - 公司有大约100万平方英尺的租赁面积正在各地区进行谈判 [1] - 已签约未开业项目储备可带来约4500万美元的增量基本租金收入 [6][9] 主力店与杂货店租赁活动 - 第四季度与全食超市、Sprouts和Trader Joe's等杂货商签署了租约 [7] - 公司持续看到来自TJX、Nordstrom Rack、Ulta、Ross、Burlington和Williams-Sonoma等其他主力租户的租赁意向 [7] - 主力店租赁被视为将占用率推升至历史峰值以上的重要机会 [7] 开发、再开发与项目管线 - 2025年在16个市场启动了24个开发和再开发项目，大部分资金分配给新建项目 [12] - 新建项目回报率超过7%，显著高于市场资本化率 [12] - 第四季度完成了13个总计超过1.6亿美元的开发/再开发项目，平均混合回报率为9%，项目出租率超过98% [13] - 在建项目管线价值接近6亿美元，未来三年有近10亿美元的项目启动可见度 [5][13] - 2026年约3.25亿美元的开发和再开发支出指引中，预计约三分之二为新建项目，三分之一为再开发项目 [13] 2026年业绩指引与财务表现 - 2026年同店净营业收入增长指引为3.25%至3.75% [4][15] - 指引中包含了债务再融资活动预计带来的100至150个基点的影响，若剔除该影响，指引中值将在"5.5%至6%的区间" [4][17] - 预计第一季度同店净营业收入增长将高于全年指引区间，第二季度将低于该区间 [16] - 公司预计2026年坏账水平仍将低于其历史平均的50个基点 [16] 资产负债表与信用状况 - 公司拥有穆迪A3和标普A-的信用评级，杠杆率处于5.0倍至5.5倍的目标区间内 [4][18] - 拥有强劲的自由现金流，无需通过增发股权或出售资产来为投资管线提供资金 [18] - 15亿美元的信贷额度几乎可全额使用 [4][18] 收购环境与资本配置策略 - 收购环境竞争激烈，杂货店锚定购物中心的资本化率在5%至6%之间 [19] - 收购并非公司基础计划所依赖，仅在符合质量、增长和增值要求时才会进行 [19] - 资本配置优先考虑开发和再开发，收购被视为增量机会 [22] - 资产处置是工具之一，但鉴于自由现金流充裕，并非开发计划的主要资金来源 [22] 特定项目与风险应对 - 公司旗下四家亚马逊生鲜门店均已关闭，但已收到对这些空间的租赁意向 [20] - 公司正评估包括可能转为全食超市或其他杂货商在内的方案，租约尚有"相当长的剩余期限" [20] - 业绩指引中未包含亚马逊终止租约的违约金假设 [21] - Crystal Park项目以3000万美元收购，预计未来几年将再投入约3000万美元进行开发，目标稳定化回报率超过7% [23] 行业背景与公司定位 - 公司业绩得益于其位于"强劲郊区商圈"的杂货店锚定购物中心，以及行业新供应持续有限的背景 [3] - 管理层认为其开发平台是行业中的关键差异化优势 [3] - 零售供应在公司的市场范围内受到限制，证据包括租户咨询当前已被占用的空间 [9] - 尽管行业开发活动可能增加，但预计是从非常低的基数增长，总体供应相对于现有零售存量而言仍然"非常非常少" [14]

财务数据和关键指标变化 - 2025年第四季度及全年业绩表现强劲，同店净营业收入增长超过5% [6][9][16] - 2025年全年NAREIT运营资金每股增长接近8%，核心运营收益每股增长近7% [16] - 2025年同店净营业收入增长达到5.3%，主要由基本租金贡献推动，包括有意义的入住率开始和再开发项目影响 [9] - 平均入住开始率同比提升150个基点 [9] - 2025年第四季度现金租金价差达到12%，其中续约价差创下13%的季度记录 [11] - 2025年第四季度GAAP租金价差达到25%，创历史新高 [11] - 2025年超过95%的协商租赁活动包含年度租金递增条款 [11] - 2026年同店净营业收入增长指引区间为3.25%至3.75% [17] - 预计2026年第一季度同店净营业收入增长率将高于全年指引区间，第二季度将低于全年指引区间 [17] - 2026年收益指引中包含了100-150个基点的债务再融资活动预期影响 [18] - 2025年未收租金收入处于历史低位 [16] - 2026年预计未收租金收入将继续低于50个基点收入的历史平均水平 [17] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2025年第四季度，店铺空间租赁势头强劲，租赁了超过五年内最大比例的闲置店铺可出租面积，同店店铺出租率提升40个基点，年底达到创纪录的94.2% [9] - 店铺出租率同比增长70个基点 [44] - 2025年第四季度，与全食超市、Sprouts、Trader Joe's等签署了重要的杂货铺租赁协议 [10] - TJX、Nordstrom Rack、Ulta、Ross、Burlington、Williams-Sonoma等主力租户的租赁活动活跃 [10] - 主力租户租赁被视为推动整体出租率超越此前峰值水平的最大机会之一 [10] - 截至年底，已签约未开业租金收入管道约为4500万美元 [10] - 2025年第四季度在开始新租户的同时，也以强劲的新交易补充了管道 [10] - 2025年第四季度完成了13个开发和再开发项目，总投资超过1.6亿美元，混合回报率达9%，出租率超过98% [14] - 在建项目管道保持强劲，接近6亿美元 [14] - 开发与再开发项目支出指引为3.25亿美元，其中约三分之二为新建项目，三分之一为再开发项目 [38] - 2025年启动的项目中，75%为新建项目 [39] - 未来三年，预计新建项目将占新投资管道（约10亿美元）的75%左右 [39] - 再开发项目的回报率比新建项目高出约200个基点 [75] - 公司预计未来三年资本支出中约25%将用于再开发项目 [76] 各个市场数据和关键指标变化 - 2025年在全美16个市场启动了24个开发和再开发项目 [13] - 项目遍布丹佛、杰克逊维尔、南加州、休斯顿、康涅狄格、亚特兰大、湾区等地 [15] - 新建开发项目的回报率超过7%，与市场资本化率有显著利差 [13] - 公司拥有四家亚马逊生鲜门店，均已关闭 [31] - 公司正在评估这些门店的未来，可能转换为全食超市或其他杂货商 [31] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司的成功得益于其位于优质郊区商圈、以杂货店为核心的购物中心资产质量，以及一流的运营和投资平台 [6] - 新建开发平台是公司外部增长的主要驱动力和关键差异化优势 [7][19] - 整个行业的新零售开发仍然非常困难，过去15年供应增长处于历史低位 [7] - 公司凭借其专业知识、长期记录、获取低成本资本的能力以及长期的租户关系，能够获取并执行机会，以相对于市场价值有显著利差的价格建造高质量购物中心 [7] - 公司拥有A3/A-的信用评级，杠杆率在5-5.5倍的目标范围内，自由现金流强劲，拥有近15亿美元信贷额度的全额可用性 [19] - 公司无需通过增发股票或出售资产来为其投资管道提供资金 [19] - 公司优先考虑新建开发，收购是增量补充，且只追求对收益、增长和资产质量有增值作用的收购 [22][23][24][25] - 公司认为其拥有的实体零售地产，特别是位置优越的杂货店核心地产，受益于有限的新供应和零售商对门店角色的重新认识 [8] - 公司认为其资产类型（必需零售、靠近社区、提供价值）使其更能抵御消费者压力和经济下行 [53] - 公司看到开发活动增加的可能性，但考虑到现有供应总量，新增供应量仍将非常有限 [57][58] - 公司预计未来新建项目的启动收益率将继续保持在7%以上 [89] - 公司认为其开发平台非常高效，历史上记录的开发前期成本费用很低 [99] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 更广泛的背景环境仍然有利 [8] - 强劲的租户需求正在推高租金和出租率 [8] - 租户需求在几乎所有类别和整个投资组合中都非常强劲 [9] - 公司对进入2026年的强劲势头感到兴奋 [12] - 运营基本面是公司有史以来最强劲的 [12] - 租户销售和客流量持续增长，证明了投资组合的持久性和所持房地产的必要性 [6] - 公司对进入2026年及以后的增长有很好的可见性 [7] - 公司对2026年的指引与10月份电话会议中概述的预期一致，反映了业务所有方面持续强劲的势头 [16] - 公司预计未来三年有近10亿美元的项目启动可见性 [14] - 公司正在提高对其项目管道增长潜力的预期 [15] - 公司对建筑成本假设感到有信心，认为成本稳定且可见性良好 [95] - 公司认为其租户基础（必需零售）更能抵御关税影响，且从租户处听到的关于关税影响的反馈非常少 [116][117][118] 其他重要信息 - 截至年底，已签约未开业租金收入管道约为4500万美元 [10] - 公司继续看到租户对当前已占用空间的询价和签约趋势 [10] - 公司拥有近15亿美元信贷额度的全额可用性 [19] - 公司不将投机性收购纳入指引，但团队正在市场上积极寻找符合质量和增值要求的机会 [18] - 公司移除了投资者演示文稿中关于“已开始入住率”的幻灯片，因为该指标已基本恢复至历史平均水平和高位，叙事重点转向未来增长 [90] - 公司收购了位于长岛的Crystal Park项目，计划立即进行再开发，预计总投资约3000万美元，稳定后回报率超过7% [109][111][112] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于收购和处置的展望，以及当前市场的定价和机会 [21] - 市场对杂货店核心地产的需求持续增长，投资者兴趣浓厚，机会范围广泛，资本化率在5%-6%区间 [22] - 公司不提供收购指引，因为收购并非其基本业务计划的必需部分，只会在找到符合质量、增长要求且能以增值方式融资的机会时进行 [22] - 2025年成功完成了超过5亿美元的收购，团队正在全美积极寻找机会，目前没有已签约项目 [23] - 资本将优先投向回报率超过7%的开发项目，但对在2026年找到符合门槛的收购也抱有信心 [23] - 收购是开发之外的增量补充，并非二选一，公司只追求对收益和增长有增值作用的收购 [24][25] 问题: 亚马逊关闭生鲜门店对杂货行业的影响，以及公司旗下亚马逊生鲜门店的处置计划 [29] - 亚马逊仍拥有全食超市，此次关闭被视为其更专注于扩张全食超市的举措，而非从实体店撤退 [30] - 杂货行业扩张势头依然强劲，公司的一些门店可能转换为全食超市，也有其他活跃的杂货商感兴趣 [31] - 公司已收到大量关于这些物业的询价，表明资产实力和填充需求 [31] - 这些租约剩余期限较长，且是亚马逊的信用，公司将保持耐心，从商品组合和社区角度做出正确决定 [31][32] - 在公司的展望指引中，没有包含来自亚马逊的租约终止费用 [47] 问题: 2026年3.25亿美元开发与再开发支出指引中新建与再开发的比例，以及2026年新建项目启动的管道情况 [37] - 3.25亿美元支出中，约三分之二为新建项目，三分之一为再开发项目 [38] - 2025年启动的项目中，75%为新建项目 [39] - 展望未来三年约10亿美元的新投资管道，预计约75%将为新建项目 [39] 问题: 店铺出租率的提升空间，租户排队租赁已占用空间的现象及其影响，以及亚马逊生鲜门店的租约终止费用预期 [43] - 店铺出租率虽处峰值但仍同比增长70个基点，需求依然存在，供应短缺是现实，目前有约100万平方英尺的空间在谈判中 [44] - 租户对已占用空间的询价是全面的，可能涉及升级租户以获取更高租金，也可能在谈判后选择保留现有租户，很少作为“诱饵” [44][45] - 亚马逊生鲜门店的租约终止费用将视具体情况评估，目前指引中未包含此项 [45][47] 问题: 对消费者韧性可能减弱的迹象的看法，以及租户开店/关店讨论或观察名单的变化 [50] - 租户健康状况良好，应收账款低于历史常态，销售额和客流量持续上升 [51] - 从未来管道和近期交易来看，公司在租金价差和年度租金递增条款方面取得巨大成功 [51] - 公司对其资产所在的商圈和所拥有的数据感到满意和自信 [52] - 公司所拥有的必需零售地产类型使其更能抵御消费者压力，处于有利位置 [53] 问题: 开发活动前景和竞争格局变化，开放式商业空间开发是否会加速 [56] - 开发需求旺盛，项目启动和租赁速度符合或略超预期，预计开发活动将继续增长，但起点很低 [57] - 与行业总供应量相比，新增供应量仍然非常有限，预计竞争会增加，但总量仍将受限 [58] 问题: 在有利的供需背景下，如何利用杠杆推动主力租户出租率，包括租约条款（如期权、租金递增）的谈判 [61] - 主力租户出租率尚有约50个基点的提升空间以达到峰值 [62] - 公司拥有选择优质租户的杠杆，目前谈判中的主力租户包括PGA TOUR Superstore、Arhaus、Pottery Barn、Total Wine等 [63] - 有机会在租金价差上争取更多，资本投入（如装修补贴）也是可调节的杠杆 [64] - 用户增长计划雄心勃勃，供应短缺加剧了租户间的竞争 [65] 问题: 导致高GAAP租金价差的租金递增条款细节，以及指引中关于已开始入住率的假设 [68] - 2025年96%的新签和协商续约交易包含租金递增条款 [69] - 店铺租约中，85%的递增幅度为3%或更高，30%为4%或更高 [69] - 2025年平均已开始入住率提升了150个基点，推动了同店净营业收入增长 [70] - 2026年指引假设已开始入住率将温和增长，从当前的240个基点向185个基点的稳定水平压缩，而非再实现150个基点的提升 [70][71] 问题: 资本配置、再开发与新建开发的比较、再开发潜力及障碍 [75] - 再开发回报率比新建项目高出约200个基点 [75] - 公司致力于在现有投资组合中寻找创造性的再投资机会 [76] - 预计未来三年资本支出中约25%将用于再开发 [76] - 再开发的主要障碍在于重新获得部分房地产的控制权（租约到期等），团队正致力于此 [77] - 新建开发占比增长是因为新建管道在扩大，而非不关注再开发 [78] 问题: 第四季度续约租金价差超过新租价差且租赁佣金较低的原因 [82] - 主要由供需关系驱动，但也存在季度波动 [83] - 本季度恰逢一些远低于市场租金的租约到期，公司团队抓住了将其调整至市价的机会 [83] 问题: 收购资本化率趋势及其与开发收益率的对比，以及“已开始入住率”幻灯片被移除的原因 [87] - 核心杂货店核心资产的资本化率持续被压低，而公司新建项目正在交付此类资产 [88] - 公司的目标是在开发项目的初始收益率与核心收购资本化率之间保持150个基点以上的利差 [88] - 预计未来新建项目启动收益率将继续保持在7%以上 [89] - 移除“已开始入住率”幻灯片是因为该指标已基本恢复至历史高位，叙事重点转向未来增长 [90] 问题: 9%稳定开发收益率中嵌入的建筑成本假设，以及成本压力或缓解的前景 [94] - 公司对建筑成本假设充满信心，过去12-18个月成本稳定，未来12-18个月可见性良好 [95] - 团队即使在几年前成本波动时期也能准确预测，目前感觉良好 [95] 问题: 开发前期成本在第四季度增加的原因，以及随着开发平台扩大，该费用项是否会持续增加 [98] - 第四季度略有上升，与项目推进活动一致，团队正在推进大量项目 [98] - 作为年度清理流程的一部分，会对项目进行评估并决定是否继续推进或核销 [98] - 预计团队将继续广泛寻找机会，但考虑到历史效率，该开发平台整体上非常高效 [98][99] 问题: 资本回收策略和资产处置计划，以及其对2026年开发项目资金的影响 [103] - 处置资产是每年都可能进行的一部分，用于出售非战略性、非核心或未来增长不符合投资组合预期的资产 [104] - 处置是强化整个投资组合未来增长率的关键，但各年份规模不同 [104] - 不将处置视为开发项目的资金来源，因为自由现金流可以满足开发资金需求 [104] - 公司有足够能力通过自由现金流为开发项目提供资金，且尚未用尽全部能力 [105] - 出售资产可能作为收购的资金来源，决策基于能否以增值方式获取和融资 [105] 问题: Crystal Park收购后立即进行再开发的情况，该项目细节及未来是否会是重点 [109] - 这是一个独特的“收购即再开发”机会，介于收购和新建开发之间，从第一天就开始项目，稳定时间与新建项目类似 [109][110] - 公司拥有多种工具，这正是一个中间地带的例子：收购了一处位于长岛的未充分利用的房地产，但已锁定全食超市作为主力租户，完成审批并即将开工 [111] - 收购价3000万美元，预计未来几年将投入约等额资本，引入全食超市和其他优质租户，预计稳定后回报率超过7% [112] 问题: 租户关于关税情况的反馈，以及对其未来开店计划和采购策略的影响 [115] - 公司必需零售的投资组合更能抵御关税影响 [116] - 许多可能受影响的零售商早已开始多元化其供应链，因此从租户处听到的关税影响反馈极少 [117] - 一个例子是餐厅运营商转向本地葡萄酒和食品以控制成本，目前没有迹象表明关税影响了租户业务 [118] 问题: 历史上公司经常大幅超越同店净营业收入指引中点甚至上限，今年超越3.75%上限需要哪些条件，最大的上行意外可能来自哪里 [121] - 过去大幅超越主要归因于已开始入住率的重大变化 [122] - 2026年内部增长的机会较之前有所减少，基础展望假设已开始入住率基本持平或略有增长 [122] - 超越指引上限的因素可能包括：续约租金表现、已开始入住率变动、未收租金收入水平（指引假设略低于历史平均水平，而2025年远低于平均水平） [122] - 从收益角度看，资本配置（即未纳入指引的投机性收购）若找到符合要求的增值机会，也将增加上行可能 [122]

财务数据和关键指标变化 - 2025年第四季度及全年业绩表现强劲，全年NAREIT FFO每股增长接近8%，核心运营收益每股增长近7% [15] - 同店净营业收入增长强劲，2025年达到5.3% [7]，全年增长超过5% [15] - 2026年同店净营业收入增长指引为3.25%至3.75% [16]，预计第一季度增长率将高于全年指引范围，第二季度将低于全年指引范围 [16] - 2025年未收租金收入处于历史低位 [15]，预计2026年将继续低于历史平均的50个基点 [16] - 2025年投资活动活跃，部署了超过8.25亿美元的资金，包括超过5亿美元的高质量收购和3亿美元的开发及再开发项目 [11] - 公司拥有A3/A-信用评级，杠杆率在目标范围5-5.5倍内，拥有近15亿美元信贷额度的全额可用性 [18] 各条业务线数据和关键指标变化 - **租赁业务**：租户需求异常强劲，第四季度租赁了五年多来最大的空置商铺面积比例，同店商铺出租率提升40个基点，年底达到创纪录的94.2% [7]。年末待租净租金收入管道约为4500万美元 [8] - **租金增长**：第四季度实现12%的现金租金涨幅，其中续约租金涨幅达到创纪录的13% [9]。第四季度新租与续约租金涨幅达到25%的历史新高 [9]。2025年超过95%的协商租赁活动包含了年度租金递增条款 [9] - **开发与再开发**：2025年启动了24个开发及再开发项目，总投资超过3亿美元 [11]。第四季度完成了13个项目，总投资超过1.6亿美元，综合回报率约9%，出租率超过98% [13]。在建项目管道保持强劲，接近6亿美元 [13] - **收购活动**：2025年完成了超过5亿美元的高质量收购 [11] 各个市场数据和关键指标变化 - 项目遍布全国多个市场，例如南加州的Oak Valley Village、丹佛的Lone Tree Village [12]，以及休斯顿、康涅狄格、亚特兰大、湾区等地的项目开业 [14] - 开发机会遍布全国，与顶级杂货商在强大的郊区社区合作 [14] 公司战略和发展方向和行业竞争 - **发展战略**：以杂货店为核心的购物中心是核心资产，开发平台是外部增长的主要驱动力和关键差异化优势 [5]。公司利用其专业知识、长期记录、低成本资本渠道和长期租户关系，以显著高于市场价值的利差来建设和执行高质量购物中心项目 [5] - **行业竞争**：整个行业的新零售开发仍然非常困难，过去15年供应增长处于历史低位 [5]。公司作为首选开发商在市场上处于强势地位 [18]。尽管看到更多竞争，但开发活动总量相对于行业整体供应而言仍然非常有限 [58][59] - **资本配置**：开发是优先事项，收购是增量补充 [23]。公司将继续把资本重点放在开发项目上，其开发收益率超过7% [22]。再开发项目回报率比开发项目高出约200个基点 [75]，预计未来三年资本配置中约25%用于再开发 [76] - **亚马逊生鲜关店影响**：亚马逊关闭其生鲜门店被视为对其全食超市品牌的加强，而非退出实体店 [29]。公司拥有的4家亚马逊生鲜门店已关闭，但鉴于剩余租期和亚马逊的信用，公司对处理这些物业持乐观态度 [30] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - **经营环境**：实体零售，特别是位置优越的以杂货店为核心的房地产，继续受益于有限的新供应和零售商对门店作用的重新认识 [6]。租户需求强劲，推动租金和出租率上升 [6]。消费者韧性方面，租户健康、销售额和客流量趋势向上，公司对资产状况感到满意 [51][52]。关税问题对以必需品零售为主的租户组合影响有限 [114] - **未来前景**：对2026年及以后的发展势头感到兴奋 [9]。开发项目管道为未来净营业收入增长提供了良好的可见性，预计未来三年有近10亿美元的项目启动机会 [13][38]。公司从运营、财务和战略上都处于强势地位 [18] 其他重要信息 - 公司预计2026年收益将受到债务再融资活动100-150个基点的影响 [17] - 未将投机性收购纳入指引，但团队正在市场上积极寻找符合质量和增值要求的机会 [17] - Crystal Park收购项目是一个独特的“收购再开发”机会，将立即开始建设，预计稳定后回报率超过7% [107][108][109][110] - 公司历史上倾向于超越同店增长指引的中点甚至上限，但2026年内部增长的机会可能略少于以往 [120] 问答环节所有的提问和回答 问题: 关于收购和处置的展望 - 市场对杂货店锚定房地产的需求在增长，机会的资本化率范围在5%-6% [21]。公司不提供收购指引，因为这不是基本商业计划的必需部分，只会在找到符合质量、增长并能增值融资的机会时进行 [21]。2025年成功完成了超过5亿美元的收购，团队正在全国积极寻找机会，但当前没有已签约项目 [22]。开发是优先事项，收购是增量补充 [23]。 问题: 亚马逊关闭生鲜门店对杂货行业及公司具体门店的影响 - 亚马逊仍拥有全食超市，此次关店被视为加强全食超市的举措，而非退出实体店 [29]。杂货行业扩张势头强劲，公司拥有的4家门店已关闭 [30]。这些门店有可能转为全食超市，也有其他活跃的杂货商感兴趣 [30]。租约仍有较长期限，且是亚马逊信用，公司将耐心做出对资产组合和社区有利的决定 [30][31]。目前指引中未包含任何来自亚马逊的租约终止费用 [47]。 问题: 2026年3.25亿美元开发及再开发支出指引的构成，以及后续新开工项目情况 - 3.25亿美元的支出中，约三分之二用于新建开发，三分之一用于再开发 [37]。2025年超过3亿美元的新开工项目中，75%是新建开发 [38]。展望未来三年约10亿美元的项目管道，预计约75%为新建开发是一个合理的参考比例 [38]。 问题: 商铺出租率的提升空间，以及租户对已占用空间的兴趣如何转化为实际收益 - 商铺出租率虽处峰值，但需求仍在，供应短缺真实存在，目前有约100万平方英尺的空间在谈判中 [43]。租户对已占用空间的兴趣是全面的，可能带来更高租金，也可能在谈判后选择保留现有租户，重点是为资产、社区和公司选择正确的运营商 [43]。关于亚马逊生鲜的租约终止费用，将视具体情况评估，目前指引中未包含 [44][47]。 问题: 是否观察到消费者韧性减弱的迹象，以及租户开店/关店讨论或观察名单的变化 - 租户健康状况良好，应收账款低于历史标准，销售额和客流量趋势向上 [51]。从未来管道和租金涨幅来看，公司对所处状况感到满意和自信 [51]。公司拥有的必需品类零售房地产更能抵御消费者压力和衰退 [53]。 问题: 行业开发活动是否会加速，竞争格局是否变化 - 开发活动预计会增加，但起点很低，相对于行业总供应量而言仍然是非常小的部分 [58]。公司看到了更多机会，也面临更多竞争，但总体趋势向上，供应量仍将非常有限 [59]。 问题: 在有利的供需背景下，如何利用锚定租户租赁来提升出租率 - 锚定空间还有约50个基点的提升空间以达到峰值 [63]。公司拥有选择高质量租户的杠杆，目前谈判管道中有PGA TOUR Superstore、Arhaus等优质租户 [63]。除了租金涨幅，资本投入（如装修补贴）也是一个可调节的杠杆 [64]。 问题: 租金递增条款的细节，以及指引中关于已出租率（commenced occupancy）的假设 - 2025年96%的新签和协商续约交易包含了租金递增条款 [69]。商铺交易中，85%的递增幅度为3%或更高，30%为4%或更高 [69]。2025年平均已出租率提升了150个基点，推动了同店增长 [70]。当前待租净租金收入管道为240个基点，稳定状态应接近185个基点，2026年预计将继续逐步提升已出租率，但增幅不会像2025年那样大 [70][71]。 问题: 再开发潜力及更多进行再开发的障碍 - 公司有能力且积极寻找对现有资产进行再投资的机会 [76]。预计未来三年资本配置中约25%用于再开发 [76]。主要障碍在于重新获得部分房地产的控制权（即租约到期或提前收回），团队正致力于此 [77]。新建开发比例的增长反映了该管道的扩大，而非忽视再开发 [79]。 问题: 第四季度续约租金涨幅超过新租涨幅且租户改善成本更低的原因 - 这主要受供需关系影响，但也存在季度波动 [84]。本季度恰逢一些远低于市场租金的租约到期，公司团队抓住了将其调整至市价的机会 [84]。 问题: 收购资本化率与开发收益率的对比，以及已出租率幻灯片从演示文稿中移除的原因 - 核心杂货锚定资产的资本化率持续被压低，但公司目标开发收益率相比核心收购资本化率保持150个基点以上的利差 [88]。预计未来新建开发启动收益率将继续保持在7%以上 [89]。已出租率幻灯片在疫情后起到了展示恢复至历史平均水平的作用，现已达到目标，故移除，叙事重点转向未来增长 [90]。 问题: 9%稳定开发收益率中嵌入的建设成本假设，是否有成本缓解或压力 - 公司对建设成本假设充满信心，过去12-18个月成本稳定，对未来12-18个月有良好可见度 [95]。 问题: 开发前期成本增加的原因及未来趋势 - 第四季度开发前期成本略有上升，与项目推进活动一致，是年度清理和评估过程的一部分，无需过度解读 [97]。预计团队将继续广泛寻找机会，但历史来看这是一个非常高效的开发平台 [98]。 问题: 资产处置策略及对2026年开发项目资金的影响 - 处置策略多年未变，每年都可能进行，用于出售非战略、非核心或未来增长不符合预期的资产 [103]。这有助于巩固整个投资组合的未来增长率 [103]。不将其视为开发计划的主要资金来源，因为自由现金流足以支撑，且公司仍有额外能力 [103][104]。处置所得可能用于为收购提供资金 [104]。 问题: Crystal Park收购兼再开发项目的具体情况及是否会是未来重点 - 这是一个独特的“收购再开发”机会，介于收购和新建开发之间 [107]。收购后立即开始施工，稳定时间与新建开发类似，因此被归入开发管道 [107]。项目位于长岛，收购价3000万美元，预计将再投入约等额资本，引入全食超市等租户，预计稳定后回报率超过7% [109][110]。 问题: 租户对关税情况的评论及其对开店计划和采购策略的影响 - 公司以必需品零售为主的租户组合受关税影响较小 [114]。许多可能受影响的零售商早已开始多元化其供应链 [114]。目前几乎没有听到租户反馈关税对其业务产生影响 [115]。 问题: 2026年超越3.75%同店增长指引上限的可能性及来源 - 历史上公司曾大幅超越指引，主要驱动力是已出租率的显著变化 [120]。2026年内部增长的机会可能略少于以往 [120]。超越指引上限的潜在因素包括：已出租率变化、续约租金表现、未收租金收入水平，以及可能进行的增值性收购 [120][121]。

财务数据和关键指标变化 - 2025年第四季度及全年业绩表现优异，全年NAREIT FFO每股增长接近8%，核心运营每股收益增长近7% [15] - 2025年同店NOI增长超过5%，其中第四季度同店NOI增长达到5.3% [8][15] - 2025年投资活动活跃，部署了超过8.25亿美元用于增值投资，包括超过5亿美元的高质量收购和3亿美元的开发及再开发项目 [12] - 2026年同店NOI增长指引为3.25%至3.75%，主要由租金差价、租金递增条款、再开发项目交付以及SNO（已签约未开业）管线的开业贡献驱动 [16] - 2026年第一季度同店NOI增长率预计将高于全年指引范围，主要受更高的费用回收率和其他收入影响；第二季度则因年度CAM（公共区域维护费）对账的艰难同比而低于全年指引范围 [16][17] - 2026年盈利预测包含100-150个基点的债务再融资活动预期影响，若排除该影响，指引中值将在5%至6%的中段范围 [17] - 公司预计2026年不可收回租赁收入将继续低于历史平均的50个基点 [16] - 公司2025年EBITDA首次超过10亿美元，这是一个重要的里程碑 [77] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁需求强劲，第四季度签署了包括Whole Foods、Sprouts、Trader Joe's在内的多家主力租户租约 [9] - 小型商铺租赁势头强劲，第四季度租赁的空置商铺GLA（可出租面积）比例创五年多来新高，同店小型商铺出租率在年底达到94.2%的新纪录，同比上升40个基点 [8] - 第四季度现金租金差价达到12%，其中续租租金差价创下13%的纪录；新租与续租之间的租金差价（Gap rent spreads）达到25%的历史新高 [10] - 2025年超过95%的协商租赁活动包含年度租金递增条款，其中小型商铺租约中85%的递增幅度为3%或更高，30%为4%或更高 [10][70] - 年末SNO（已签约未开业）管线约为4500万美元的增量基础租金 [9] - 小型商铺需求旺盛，目前有约100万平方英尺的面积正在谈判中 [45] - 主力租户租赁是推动整体出租率超越此前峰值水平的重要机会，公司目前有约50个基点的空间回到峰值出租率水平 [9][65] 各个市场数据和关键指标变化 - 2025年在全国16个市场启动了24个开发及再开发项目，大部分投资资本用于新建开发项目 [12] - 第四季度完成了13个开发及再开发项目，总投资额超过1.6亿美元，综合回报率约9%，这些项目出租率超过98% [13] - 第四季度启动了超过9000万美元的新建项目，包括南加州的Oak Valley Village（主力租户为Target和Sprouts）和丹佛的Lone Tree Village（主力租户为King Soopers） [12] - 在建项目管线保持强劲，规模近6亿美元 [13] - 未来三年，公司对近10亿美元的新项目启动有良好的可见度 [13][39] - 公司在全国范围内拥有多个成功案例，从丹佛、杰克逊维尔、南加州的新项目动工，到休斯顿H-E-B、康涅狄格州Whole Foods、亚特兰大Publix、湾区Safeway等项目的盛大开业 [14] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司的战略重点是以杂货店为核心、位于优质郊区的购物中心，受益于行业新供应有限以及零售商对实体店作用的重新认识 [4][6] - 新建开发平台是公司外部增长的主要驱动力和关键差异化优势，行业新建零售开发仍然非常困难，过去15年供应增长处于历史低位 [5][18] - 公司利用其专业知识、长期成功记录、低成本资本渠道和长期租户关系，以显著高于市场资本化率的利差来建设和收购高质量购物中心 [5] - 公司将继续优先发展新建开发项目，同时也会在符合质量和增值要求的情况下进行收购 [18][24][25] - 公司拥有强大的资产负债表和流动性，信用评级为A3/A-，杠杆率在目标范围5-5.5倍内，拥有近15亿美元信贷额度的全额可用性，无需通过增发股票或出售资产来为投资管线融资 [18] - 公司预计未来三年项目启动的“影子管线”约为10亿美元，其中约75%为新建开发项目 [39][78] - 公司认为开发活动将增加，但相对于行业整体供应量而言仍将非常有限，同时竞争也在加剧 [59][60][61] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 行业大环境依然有利，实体零售，特别是地理位置优越的以杂货店为核心的房地产，持续受益于有限的新供应 [6] - 租户需求强劲，正在推高租金和出租率，公司强大的自由现金流和稳固的资产负债表为在整个周期内持续进行增值资本投资提供了基础 [6] - 租户销售和客流量持续增长，不可收回租赁收入处于历史低位，这证明了公司投资组合的韧性和所持房地产的必要性 [4] - 尽管有迹象显示消费者韧性可能减弱，但公司投资组合的租户健康状况良好，应收账款低于历史标准，销售和客流量持续上升，公司对前景感到舒适和自信 [52][53][55] - 关于关税问题，公司认为其投资组合以必需品零售为主，因此更具韧性，目前从租户处听到的关税影响反馈非常少 [115][116][117] - 公司对2026年及以后的发展势头感到兴奋，运营基本面处于历史最强水平 [10] 其他重要信息 - 亚马逊宣布关闭其Amazon Fresh门店，公司拥有其中4家，这些门店均已关闭 [29][31] - 公司认为亚马逊此举并非退出实体店，而是将资源更多投入到其拥有的Whole Foods（公司的重要客户）的扩张上 [30] - 这些关闭门店的租约仍有较长期限，公司正在与包括Whole Foods在内的多家潜在租户接洽，将耐心做出对投资组合和社区最有利的决定 [31][32] - 公司未在2026年展望中计入任何来自Amazon Fresh的租约终止费 [48] - 公司完成了一项独特的“收购再开发”项目（Crystal Park），以约3000万美元收购，并计划再投入约3000万美元进行再开发，主力租户为Whole Foods，预计稳定后回报率超过7% [109][111][112] - 公司从投资者演示材料中移除了“已开业出租率”幻灯片，认为该指标已回归正常水平，叙事重点转向未来增长 [91] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于收购和处置的展望，以及当前市场定价 [22] - 市场对以杂货店为核心的房地产需求持续增长，收购机会的资本化率范围在5%-6% [23] - 公司不提供收购指引，因为收购不是其基本业务计划的必需部分，只有当机会符合公司质量、增长要求并能增值融资时才会进行 [23] - 2025年成功完成了超过5亿美元的收购，团队正在全国积极寻找机会，但目前没有已签约项目 [24] - 开发项目是优先重点，公司将尽可能多地推进开发，收购是增量补充，而非二选一 [25] 问题: 亚马逊关闭Amazon Fresh对杂货行业的影响，以及公司相关门店的处置计划 [29] - 亚马逊仍拥有Whole Foods，此举被视为更专注于扩张Whole Foods，而非退出实体店 [30] - 杂货行业扩张势头强劲，公司4家Amazon Fresh门店已关闭，收到了大量潜在租户的咨询，包括可能转为Whole Foods [31] - 相关租约仍有较长期限，信用方为亚马逊，公司将耐心做出对商品组合和社区最有利的决定 [31][32] 问题: 2026年3.25亿美元开发及再开发支出指引的构成，以及新建开发项目管线 [37] - 3.25亿美元支出中，约三分之二用于新建开发，三分之一用于再开发 [38] - 2025年超过3亿美元的新项目启动中，75%为新建开发；预计未来三年约10亿美元的管线中，新建开发也约占75% [39][40] 问题: 小型商铺出租率的提升空间，以及租户对已出租空间的询价现象 [44] - 小型商铺出租率虽处峰值，但需求依然存在，供应短缺是现实，目前有约100万平方英尺在谈判中 [45] - 租户对已出租空间的询价是多种情况，公司会优先选择对资产、社区和公司最有利的租户，通常会带来更高的租金，但也会在适当情况下保留现有租户 [45][46] - 关于Amazon Fresh的租约终止费，将视具体情况逐案评估，但未计入2026年指引 [46][48] 问题: 是否观察到消费者韧性减弱对租户开店/关店计划的影响 [52] - 租户健康状况良好，应收账款低于历史标准，销售和客流量持续上升 [53] - 公司专注于通过租金差价和年度递增条款推动增长，对现有数据和近期前景感到舒适 [53][54] - 公司持有的必需品零售房地产更能抵御消费者压力和经济下行 [55] 问题: 开发活动是否会增加，竞争格局是否变化 [58] - 开发活动预计会增加，但起点很低，相对于行业总供应量仍将非常有限 [59] - 需求旺盛，项目租赁速度符合或略好于预期，公司对正在进行的项目充满信心 [59] - 确实看到对开发机会的竞争加剧，但总体供应增长仍将受限 [60][61] 问题: 在有利的供需背景下，如何利用主力租户租赁提升出租率 [64] - 主力租户出租率尚有约50个基点的提升空间，以回到峰值水平 [65] - 公司拥有选择高质量租户的杠杆，目前谈判中的主力租户包括PGA TOUR Superstore、Arhaus、Pottery Barn、Total Wine等 [65] - 除了租金，资本投入（如装修补贴）也是可以调整的杠杆 [66] - 租户增长计划雄心勃勃，但供应短缺使他们面临更多竞争 [66] 问题: 租金递增条款的细节，以及指引中关于已开业出租率的假设 [69] - 2025年96%的新签和协商续租租约包含递增条款，小型商铺租约中85%的递增幅度为3%或更高，30%为4%或更高 [70] - 2025年平均已开业出租率提升了150个基点，推动了同店NOI的强劲增长 [72] - 2026年指引假设已开业出租率将继续温和增长，但不会重复2025年150个基点的大幅提升，公司计划通过压缩SNO管线（目前为240个基点，稳定状态应接近185个基点）来逐步提高 [72][73] 问题: 资本配置中再开发与新建开发的比例，以及再开发的障碍 [77] - 公司有能力同时进行再开发和新建开发，并非二选一 [78] - 预计未来三年10亿美元管线中，约25%为再开发项目 [78] - 再开发的主要障碍是重新获得对相关房地产的控制权（即等待现有租约到期），团队正努力收回有增值潜力的房地产进行改造 [79] - 新建开发占比上升是因为公司新建开发管线增长迅速，而非不关注再开发 [80] 问题: 第四季度续租租金差价超过新租租金差价的原因 [84] - 这主要由供需关系驱动，但也可能季度间有波动 [85] - 该季度有一些远低于市场水平的租约到期，公司团队抓住了将其调整至市场价格的机会 [85] 问题: 收购资本化率与开发收益率的对比，以及为何移除“已开业出租率”幻灯片 [88] - 核心杂货店锚定资产的资本化率持续走低，但公司目标是在开发项目的初始收益率上保持150个基点以上的利差 [89] - 预计新建开发项目的启动收益率在可预见的未来将继续保持在7%以上 [90] - 移除“已开业出租率”幻灯片是因为该指标在疫情后已回归并达到历史高位，叙事重点已转向未来增长 [91] 问题: 9%稳定开发收益率中嵌入的建设成本假设 [95] - 公司对建设成本假设充满信心，过去12-18个月成本稳定，对未来12-18个月也有良好可见度 [96] 问题: 第四季度开发前期成本增加的原因 [98] - 这主要与项目数量增加及年度清理流程有关，公司会评估项目是否值得继续推进并做出相应决策，预计未来团队将继续广泛寻找机会，但整体而言开发平台效率很高 [98][99] 问题: 资产处置计划及对开发项目融资的作用 [104] - 处置策略多年未变，是每年都可能进行的部分，用于出售非战略性、非核心或增长不符合预期的资产，以巩固整个投资组合的未来增长率 [105] - 不将处置视为开发项目的主要资金来源，因为自由现金流足以自我融资，处置所得可能用于为收购提供资金 [105][106] 问题: Crystal Park收购再开发项目的具体情况 [109] - 这是一个独特的“收购再开发”机会，介于收购和新建开发之间，收购后立即启动再开发，预计稳定后回报率超过7% [109][112] - 项目以约3000万美元收购，预计再投入约3000万美元，主力租户为Whole Foods，已获得全部许可并即将开工 [111][112] 问题: 租户对关税问题的反馈及其对未来计划的影响 [115] - 公司投资组合以必需品零售为主，因此更具韧性 [116] - 许多租户早已开始多元化其供应链，因此目前几乎没有听到关税影响的反馈 [116] - 有一个餐厅运营商转向本地葡萄酒和食品以控制成本的例子，但总体而言没有迹象表明关税正在影响租户业务 [117] 问题: 历史上公司经常大幅超越同店NOI指引，2026年超越指引上限的可能来源 [121] - 过去大幅超越主要得益于已开业出租率的大幅提升 [122] - 2026年内部增长的机会相对较少，基础展望是已开业出租率持平至略有上升 [122] - 超越指引的可能因素包括：租金续约率表现、不可收回租赁收入低于计划（公司计划是略低于历史平均，而2025年远低于平均）、以及进行未纳入指引的增值收购 [123]

2025年第四季度及全年业绩表现 - 第四季度NAREIT运营资金（FFO）为每股1.17美元，与市场预期一致，较去年同期增长7.3% [1] - 第四季度总收入为4.042亿美元，同比增长8.5%，超出市场预期的3.95亿美元 [2] - 2025全年NAREIT运营资金（FFO）为每股4.64美元，高于去年同期的4.30美元，但低于市场预期的4.82美元 [2] - 2025全年总收入为15.5亿美元，同比增长6.9% [2] 租赁与运营指标 - 第四季度执行约170万平方英尺的可比新租约和续租，混合现金租金涨幅为12% [3] - 截至2025年12月31日，同店物业组合出租率为96.5%，同比下降10个基点 [3] - 同店主力店（面积大于等于1万平方英尺）出租率为97.9%，同比下降70个基点 [3] - 同店小型店铺（面积小于1万平方英尺）出租率为94.2%，同比上升70个基点 [4] - 第四季度同店净营业收入（不含租约终止费）为2.742亿美元，同比增长4.7%，其中同店基本租金增长贡献了4.1个百分点 [4][8] 投资组合与资本活动 - 第四季度与合作伙伴完成了涉及11个购物中心的物业分配，该交易属于Regency-GRI合资企业 [6] - 第四季度以约7200万美元的价格处置了位于佛罗里达州迈阿密的Hammocks Town Center [6] - 财年结束后，以3000万美元收购了位于纽约长岛的再开发项目Crystal Brook Corner [6] - 截至2025年12月31日，公司正在进行的开发和再开发项目净成本（按权益份额计）估计为5.97亿美元，已发生成本占43% [5] 资产负债表与财务杠杆 - 截至2025年12月31日，公司在循环信贷额度下有近14亿美元的可用额度 [9] - 截至同期，按比例计算的净债务及优先股与过去12个月运营EBITDAre的比率为5.1倍 [9] 2026年业绩展望 - 公司发布2026年NAREIT运营资金（FFO）每股指引，范围为4.83美元至4.87美元 [10] - 当前市场一致预期为每股4.82美元，低于公司指引区间 [10] 行业动态与同业展望 - 其他零售REITs如Federal Realty Investment Trust和Kimco Realty预计将于2月12日发布财报 [11] - 市场预计Federal Realty Investment Trust 2025年第四季度FFO每股为1.86美元，同比增长7.5% [11] - 市场预计Kimco Realty 2025年第四季度FFO每股为0.44美元，同比增长4.8% [12]

业绩总结 - 2025年实际每股收益为$2.82，2026年指导范围为$2.35至$2.39[32] - 2025年实际核心运营收益为$4.64，2026年指导范围为$4.83至$4.87[32] - 2025年实际净收入为$234,146，2026年指导范围为$250,000至$252,000[32] - 2025年实际总收入为$316,300，2026年指导范围为$325,000[32] - 2025年实际资本支出为$49,163，2026年指导范围为$51,000[32] 用户数据与市场展望 - 2026年同物业净营业收入（NOI）增长指导为3.25%至3.75%，其中租金增长贡献200-250个基点[38] - 签署但未占用（SNO）管道中约有4500万美元的基础租金，预计到2026年底将有80%的租金开始支付[41] - 2026年预计加权平均稀释股本约为1.87亿股，考虑到股票回购和股权/OP单位发行的影响[35] 新产品与技术研发 - 过去三年（2023-2025）项目启动总额超过$825M，目前在建项目约为$600M[21] - 2025年完成的13个项目总投资为1.64亿美元，其中包括超过9000万美元的全新开发项目[57] - 2025年开始的重建和开发项目总额为3.18亿美元[51] 财务状况与杠杆 - 截至2025年12月31日，公司的可用信贷额度为$1.4B[21] - 净债务与优先股与过去12个月EBITDA的比率为5.1倍[21] - 2026年，公司的杠杆率目标为5.0x至5.5x的净债务加优先股与运营EBITDAre的比率[61] - 2026年，公司的总资本化为183亿美元[64] 负面信息与风险 - Pro-rata信息的展示存在局限性，包括不一定代表公司对资产和负债的法律索赔[83] - 公司主要依赖GAAP财务报表，使用Pro-rata信息作为补充[83] 其他策略与信息 - 2026年，预计利息支出约为债务再融资的2/3和投资融资的1/3[38] - 租金增长是同物业净营业收入长期可持续增长的最大贡献者[44] - 正在开发的物业包括处于不同建设阶段的项目[84] - 物业重建完成的标准为总估计项目成本的90%已发生，且公司拥有的GLA租赁率达到或超过95%[85]

核心财务业绩 - 2025年第四季度每股运营资金为1.17美元，与市场预期一致，较去年同期的1.09美元增长7.3% [1] - 季度营收为4.0419亿美元，超出市场预期2.33%，较去年同期的3.7254亿美元增长8.5% [2] - 过去四个季度中，公司三次超出每股运营资金预期，四次超出营收预期 [2] 近期股价表现与市场比较 - 年初至今股价上涨约7.6%，同期标普500指数仅上涨0.5% [3] - 财报发布前，市场预期修正趋势向好，公司股票获Zacks评级为2级 [6] 未来业绩预期 - 市场对下一季度的共识预期为：营收3.9892亿美元，每股运营资金1.20美元 [7] - 对本财年的共识预期为：营收16.2亿美元，每股运营资金4.82美元 [7] - 未来股价走势将很大程度上取决于管理层在财报电话会中的评论 [3] 行业状况与同业比较 - 公司所属的零售REIT行业，在Zacks行业排名中位列前32% [8] - 同业公司Kimco Realty预计将于2月12日发布财报，市场预期其季度每股收益为0.44美元，同比增长4.8%，过去30天内预期上调了0.3% [9] - 市场预期Kimco Realty季度营收为5.3759亿美元，较去年同期增长2.3% [10]

Exhibit 99.2 Forward-Looking Statements Certain statements in this document regarding anticipated financial, business, legal or other outcomes including business and market conditions, outlook and other similar statements relating to Regency's future events, developments, or financial or operational performance or results such as our 2026 Guidance, are "forward-looking statements" made pursuant to the safe harbor provisions of the Private Securities Litigation Reform Act of 1995 and other federal securities ...

核心观点 - 公司2025年第四季度及全年业绩表现强劲，同店净营业收入、每股收益及股息均实现显著增长，管理层认为这得益于其购物中心的质量与位置、卓越的运营和投资平台以及团队的努力，公司内外增长势头强劲，为2026年及以后的长期股东价值创造奠定了良好基础 [3] 财务业绩摘要 - **归属于普通股股东的净利润**：2025年第四季度为1.09美元/稀释股，较2024年同期的0.46美元/稀释股大幅增长；2025年全年为2.82美元/稀释股，高于2024年全年的2.11美元/稀释股 [1] - **Nareit运营资金**：2025年第四季度为1.17美元/稀释股，全年为4.64美元/稀释股；全年每股Nareit运营资金增长7.9% [5] - **核心运营收益**：2025年第四季度为1.12美元/稀释股，全年为4.41美元/稀释股；全年每股核心运营收益增长6.8% [5] - **同店净营业收入增长**：2025年第四季度同比增长4.7%（不含终止费），2025年全年同比增长5.3%（不含终止费）[5] - **同店出租率**：截至2025年12月31日，同店组合出租率为96.5%，较上一季度提升10个基点 [5] 投资组合与运营表现 - **租赁活动**：2025年全年，公司完成了680万平方英尺的可比新租和续租，混合现金租金涨幅为10.8%，直线法租金涨幅为21.4%；第四季度完成了170万平方英尺，混合现金租金涨幅为12.0%，直线法租金涨幅为24.5% [5][11] - **细分出租率**：截至2025年12月31日，同店主力租户（面积≥10,000平方英尺）出租率为97.9%，较上年同期下降70个基点；同店商铺租户（面积<10,000平方英尺）出租率为94.2%，较上年同期上升70个基点 [11] - **同店已开业率**：截至2025年12月31日，同店组合已开业率为94.1%，较上一季度下降20个基点，但较上年同期上升70个基点 [11] 资本配置与资产负债表 - **开发与再开发项目**：2025年第四季度启动了价值9700万美元的新项目，使全年启动项目总成本达到约3.18亿美元；第四季度完成了价值1.64亿美元的项目，使全年完成项目总成本达到约2.12亿美元 [5] - **在建项目**：截至2025年12月31日，公司在建开发与再开发项目的预估净成本为5.97亿美元，混合预估收益率为9%，其中43%的成本已发生 [5][16] - **收购活动**：2025年全年收购了价值约5.38亿美元的高质量购物中心 [5] - **资产交易**：2025年10月1日，公司通过一项实物分配交易，获得了合资企业中5处购物中心的100%所有权，同时放弃了另外6处资产的权益，该交易确认了7220万美元的收益 [6][16]；2025年10月7日，公司以约7200万美元处置了Hammocks Town Center [16] - **资产负债表**：截至2025年12月31日，公司按比例计算的净负债及优先股与过去十二个月运营EBITDAre的比率为5.1倍；循环信贷额度下约有14亿美元的可用容量 [5][16] - **股息**：2026年2月4日，董事会宣布普通股季度现金股息为每股0.755美元 [5][16] 2026年业绩指引 - **归属于普通股股东的净利润**：预计2026年全年为每股2.35美元至2.39美元（稀释后），低于2025年实际的2.82美元 [17] - **Nareit运营资金**：预计2026年全年为每股4.83美元至4.87美元（稀释后），高于2025年实际的4.64美元 [17] - **核心运营收益**：预计2026年全年为每股4.59美元至4.63美元（稀释后），高于2025年实际的4.41美元 [17] - **同店净营业收入增长**：预计2026年全年（不含终止费）增长3.25%至3.75%，低于2025年实际的5.3% [17] - **资本支出计划**：预计2026年开发和再开发支出约为3.25亿美元，与2025年实际的3.163亿美元相近；预计2026年无收购和处置活动 [17]