收入和利润（同比环比） - 公司2025年上半年归属于普通股股东的净利润为2.088亿美元，相比2024年同期的2.056亿美元有所增长[133] - 2025年上半年归属于普通股股东和单位持有者的净收入增加320万美元，达到2.082亿美元[160] - 2025年第二季度租赁收入同比增长2126万美元，主要来自基础租金增长1289.5万美元[142] - 2025年上半年基础租金收入增加2330万美元，主要由于相同物业的租金增长（1360万美元）以及2025年收购运营物业（300万美元）[150][152] - 2025年第二季度基础租金收入同比增长4.2%，增加1150万美元至2.818亿美元[163][164] 成本和费用（同比环比） - 2025年上半年租户回收费用增加1320万美元，主要由于运营成本上升和回收率提高（1170万美元）[150][152] - 2025年上半年折旧和摊销费用减少220万美元，主要由于收购的租赁无形资产完全摊销（550万美元）[151][155] - 2025年上半年物业运营费用增加650万美元，主要由于相同物业的可回收公共区域维护成本上升（440万美元）[151][155] - 2025年上半年净利息支出增加1220万美元，主要由于票据应付利息增加690万美元和无担保信贷额度利息增加250万美元[154][156] - 净利息支出增加710万美元，主要由于2025年和2024年新发行的公共债务导致票据应付利息增加420万美元[147][149] - 2025年第二季度房地产税同比增长3.1%，增加150万美元至5119万美元[163][164] 各条业务线表现 - 2025年上半年公司完成944笔新租和续租交易，涉及320万平方英尺Pro-rata面积，租金涨幅为9.1%[133] - 2025年第二季度物业运营收入同比增长182.9万美元，主要来自业务中断赔偿金的增加[142] - 2025年上半年公司从房地产合伙企业管理费收入为1399.5万美元，同比增长6.6%[195] - 2025年1月公司以1030万美元收购合作伙伴33.3%股权，实现对某物业100%控股[192] 各地区表现 - 休斯顿的Sienna Grande Shops项目成本为939.3万美元，已完成84%，面积为23,000平方英尺，每平方英尺成本为408美元[190] - 长岛的The Shops at SunVet项目成本为9286.3万美元，已完成79%，面积为172,000平方英尺，每平方英尺成本为540美元[190] - 洛杉矶的Bloom on Third再开发项目成本为2452.5万美元，已完成65%[190] 管理层讨论和指引 - 公司使用非GAAP财务指标如NOI、AFFO和Nareit FFO来评估运营表现[125][127] - NOI定义为基本租金、百分比租金、终止费收入等减去运营和维护费用、房地产税等[125] - AFFO通过调整核心运营收益计算，反映公司业务需求和股东分红的可用现金[127] - Nareit FFO定义为GAAP净收入，不包括房地产销售收益和减值，加上折旧和摊销[127] - 公司计划通过再融资、信贷额度和资产出售等方式处理即将到期的债务[172] - 公司计划未来12个月投入9.825亿美元资本用于租赁佣金、租户改善、在建项目及债务偿还[178] - 公司通过利率互换等衍生工具管理利率风险，但明确表示不进行投机性衍生品交易[200] 物业组合和出租率 - 截至2025年6月30日，公司整体物业组合出租率为96.2%，同店物业组合出租率为96.5%[133] - 公司合并物业组合中，截至2025年6月30日的物业数量为380处，总可出租面积(GLA)为44,343千平方英尺，出租率为96.2%[135] - 未合并物业组合中，截至2025年6月30日的物业数量为103处，总可出租面积为13,300千平方英尺，出租率为96.7%[135] - 公司拥有483个零售物业，总可出租面积达5760万平方英尺[132] 债务和融资 - 2025年5月13日，公司发行了4亿美元2032年到期的优先无担保票据，票面利率为5.0%[136] - 公司在2025年6月30日有15.6亿美元的可动用信贷额度，到期日为2028年3月23日[136] - 截至2025年6月30日，公司有5.564亿美元债务将在未来12个月内到期[172] - 公司于2025年5月发行4亿美元2032年到期的5.0%优先无担保票据[171] - 2025年上半年融资活动净现金流入增加3.291亿美元，主要来自发行无担保票据获得3.971亿美元[191] - 公司信用额度（Line）的利率为SOFR加0.10%的市场调整，再加0.685%的适用保证金，截至2025年6月30日的综合利率为5.145%[200] - 公司固定利率债务总额为48亿美元（公允价值46.49亿美元），加权平均利率为4.19%至4.83%不等（分年度）[202] - 浮动利率SOFR债务总额为3957.5万美元（公允价值3972.5万美元），加权平均利率为5.40%至5.45%不等（分年度）[202] - 2025年至2029年固定利率债务到期金额分别为2.71亿美元、3.58亿美元、7.55亿美元、3.58亿美元和5.25亿美元[202] - 2025年至2028年浮动利率SOFR债务到期金额分别为6万美元、12万美元、387万美元和3552.5万美元[202] 现金流和资本支出 - 2025年前六个月经营活动现金流达4.05079亿美元，同比增长3390万美元，同期股息支付2.638亿美元[177][183] - 2025年现金及现金等价物净增加9294万美元，期末总额达1.54819亿美元[183] - 2025年房地产开发及资本改善支出达2.04657亿美元，同比增加6290万美元[187] - 2025年收购运营房地产净支出8326万美元，同比增加3805万美元[184][186] - 2025年投资房地产合伙企业支出621万美元，同比减少236万美元[184][188] 利率风险 - 公司面临两种主要的利率风险：资本市场的波动和更高的利率可能对新发债务的利率产生不利影响[197] - 截至2025年6月30日，浮动利率债务为3960万美元，利率每上升100个基点将导致未来年度收益和现金流减少约40万美元[198] - 公司信用额度（Line）的适用保证金可能因信用评级下调或未达到杠杆/可持续发展目标而增加[200] - 债务到期现金流表仅反映截至2025年6月30日的风险敞口，未包含后续新增或提前偿还的债务[199] 其他财务数据 - 2025年上半年公司完成开发和再开发项目的净成本为2660万美元，平均稳定收益率为17.7%[136] - 2025年6月30日，公司当前在建开发和再开发项目的预估成本为5.177亿美元，较2024年12月31日的4.973亿美元有所增加[136] - 公司在建开发项目总成本为2.29亿美元，已完成71%，总面积为509,000平方英尺，每平方英尺成本为450美元[190] - 公司在建再开发项目总成本为2.886亿美元，已完成47%[190] - 公司在房地产合伙企业的投资总额为3.898亿美元，占合伙企业总资产10.554亿美元[192] - 房地产合伙企业应付票据总额为15.673亿美元，其中公司按比例承担5.75亿美元，91.3%为固定利率3.9%[193] - 2025年通过远期股票协议出售1,339,377股，加权平均售价74.66美元/股，预计净收益1亿美元[175] - 截至2025年6月30日，公司89.4%的合并房地产资产未设抵押[180]

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财务表现 - 第二季度NAREIT FFO每股1 16美元 超出Zacks共识预期1 12美元 同比增长9 4% [1] - 总营收3 808亿美元 同比增长6 6% 超过Zacks共识预期3 774亿美元 [2] - 同店NOI(不含租赁终止费)增长7 4%至2 748亿美元 其中同店基础租金增长贡献4 5% [4] - 上调2025年NAREIT FFO每股指引至4 59-4 63美元 高于此前4 52-4 58美元区间 [9][10] 租赁与运营 - 第二季度完成190万平方英尺可比新租和续租 混合现金租金差达10% [3] - 截至6月30日同店出租率96 5% 同比提升100个基点 其中主力店(≥1万平方英尺)出租率98% 同比提升90个基点 [3] - 小型店铺(<1万平方英尺)出租率93 9% 同比提升100个基点 [4] 资本活动 - 年内战略部署超6亿美元资本 包括收购南加州五个优质购物中心 [2] - 季度内通过俄勒冈合资企业收购纽约Armonk Square社区中心(4 8万平方英尺) 价格约500万美元 [6] - 季度后完成Orange County五个购物中心组合收购 价格3 57亿美元 并处置纽约101 7th Avenue资产 价格1100万美元 [7] 开发与负债 - 在建开发/再开发项目净成本5 18亿美元(按权益比例) 已支付58% [5] - 截至6月30日循环信贷额度剩余近15亿美元 净债务与优先股对TTM EBITDAre比率为5 3倍 [8] 行业动态 - Simon Property Group预计8月4日公布Q2 FFO每股3 04美元(同比+4 8%) 当前Zacks评级为持有 [11] - Federal Realty Investment Trust预计8月6日公布Q2 FFO每股1 73美元(同比+2 4%) 同样为持有评级 [12]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度同店NOI增长超过7%，其中基础租金贡献最大达4.5% [9] - 现金租金增长率为10%，GAAP租金增长率接近20% [10] - 全年同店NOI增长预期上调至4.5%-5%，较此前中点提高115个基点 [17] - NAREIT FFO全年增长预期上调至7%以上，核心运营每股收益增长预期上调至6%以上 [17] - 信贷损失预期收窄至75-85个基点 [18] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁活动保持强劲，租户保留率达77% [77] - S&O管道中的增量基础租金达3800万美元，租赁与已入驻率差为260个基点 [10] - 已入驻率季度环比提升40个基点 [10] - 开发项目混合回报率超过9%，年内已启动近5000万美元新项目 [14] 各个市场数据和关键指标变化 - 近期以3.57亿美元收购南加州橙县五个购物中心，面积超60万平方英尺，出租率达97% [12] - 收购资产位于供应受限的南加州市场，预计未来增长率超过3% [61] - 开发项目主要集中在高质量露天购物中心，年内预计启动至少2.5亿美元项目 [14] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 战略重点包括高质量购物中心、全国开发平台和低杠杆资产负债表 [8] - 通过UPREIT结构完成收购，提供税收优惠并保持杠杆中性 [13] - 开发项目主要集中在地面开发，预计未来几年仍将保持这一趋势 [105] - 行业竞争方面，公司凭借A级信用评级和低成本资本优势保持竞争力 [19] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 经营环境良好，租户健康状况强劲，AR处于历史低位 [76] - 消费者韧性持续，客流量和租户销售保持积极趋势 [81] - 未来增长机会主要来自同店NOI提升和开发项目 [35] - 管理层对继续提升出租率持乐观态度，认为没有上限 [112] 其他重要信息 - 公司已完成4亿美元债券发行，票面利率5%，用于提前偿还11月到期债券 [19] - 仍有1亿美元未结算的ATM股权融资，计划在下半年完成 [20] - 年度企业责任报告发布，强调公司在可持续发展方面的进展 [7] 问答环节所有的提问和回答 问题: 同店NOI增长的各组成部分贡献 - 基础租金仍是最大贡献者，但信贷损失和未收回租金收入预计下半年会略有增加 [24] - 第二季度因年度对账流程完成，恢复率有一次性提升 [55] 问题: 南加州收购的竞争优势 - 交易为场外交易，UPREIT结构提供税收优惠，且卖方看重公司运营能力 [43][44] - 收购资产位于优质社区，未来有开发潜力 [63] 问题: 开发项目机会 - 主要来自全国性 grocer 的扩张需求，预计年内启动至少2.5亿美元项目 [51][52] - 开发收益率保持在7%以上 [52] 问题: 租户健康状况 - 租户健康状况良好，保留率高于历史水平，对关税等成本压力有应对能力 [79] - 租户通过多种方式应对成本上升，包括转嫁消费者 [80] 问题: 未来收购机会 - 市场交易量有所增加，但公司选择性参与，优先考虑收益和资产质量 [137] - 不依赖收购实现增长目标，但会抓住符合战略的机会 [139]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度同店净营业收入（NOI）增长超7%，基础租金贡献最大，达4.5% [10] - 本年度至今已部署超6亿美元资本，上周以3.57亿美元收购加州南橙县五个购物中心 [6][13] - 提高全年同店NOI、核心运营收益和NAREIT FFO增长展望 [8] - 提高同店NOI增长区间至4.5% - 5%，中点提高115个基点；提高NAREIT FFO区间，中点每股提高0.06美元，代表全年增长超7%；提高核心运营收益每股0.05美元，中点代表增长超6% [19] - 缩小信用损失指引至75 - 85个基点 [20] 各条业务线数据和关键指标变化 - 同店租赁率维持不变，店铺入住率持续增长，优质物业吸引众多类别租户 [10] - S和O管道内租户快速入驻，入住率环比提高40个基点，季度末租赁与入驻入住率差距为260个基点，代表3800万美元增量基础租金 [11] - 本季度新租和续租租金均增长，现金租金差价达10%，GAAP租金差价近20% [11] - 在建和再开发项目租赁活动活跃，综合项目回报率超9%，团队按时按预算完成项目 [16] 各个市场数据和关键指标变化 - 行业内对不可替代的杂货店锚定资产需求旺盛，单资产或优质投资组合资产的资本化率降至5% - 6% [72] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略优势包括优质杂货店锚定购物中心、成熟国家开发平台和强大资产负债表，有利于未来增长 [9] - 持续利用投资平台优势寻找新机会，在收购、再开发和新建开发方面均有大量活动 [17] - 作为全国领先的优质露天购物中心开发商，公司持续找到有吸引力的项目，今年已启动近5000万美元新项目，预计2025年启动规模至少与前两年相当，且大部分投资于新建开发 [16] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司运营基本面强劲，资本配置具有增值性，上半年表现出色，对下半年和未来充满信心 [5][9] - 行业对公司优质购物中心需求持续存在，运营趋势良好，公司将继续提升商品销售和NOI [12] - 公司财务和资产负债表处于行业领先地位，将继续积极执行战略投资机会，巩固盈利增长 [21] 其他重要信息 - 公司发布年度企业责任报告，强调对企业责任的持续承诺，这是公司基础战略 [7] - 5月成功发行4亿美元七年期债券，票面利率5%，提前为11月无担保债券到期提供资金，解决公司层面融资需求 [20] - 公司杠杆率处于5 - 5.5倍目标范围内，即使考虑投资组合收购，仍将保持在该范围内 [21] - 公司持续产生大量自由现金流，15亿美元信贷工具几乎全部可用，去年末远期自动提款机发行的1亿美元股权将于今年下半年结算 [21] 问答环节所有提问和回答 问题: 各组成部分对下半年同店NOI节奏的贡献 - 基础租金仍是最大贡献者，但下半年信贷损失因素会产生一定影响，如Party City、Joanne、Rite Aid的破产搬离，以及预计下半年无法收回的租赁收入略高于上半年 [25] - 此外，去年下半年不可收回租赁收入基数较低，今年同比会有压力，且第二季度有部分百分比租金转移至该季度，其他收入在第二季度有一定波动 [26] 问题: 同店NOI增长算法中各组成部分的变化 - 尽管租赁率已达峰值，但入驻率仍有提升空间，公司对下半年及2026年的增长充满信心 [34] - 再开发项目对同店NOI增长有积极影响，预计2025年及2026年都将有超100个基点的正向贡献 [34][35] 问题: SoCal收购项目的竞争对手和竞争优势 - 该项目为非公开市场交易，卖方是自1800年代起拥有这些物业的家族 [41] - 公司的UPREIT交易在税务选择上对卖方重要，且卖方看重公司运营质量和未来合作开发机会，因此选择公司 [42][44] 问题: 开发机会和与全国零售商的讨论 - 公司与一流杂货店持续有积极对话，合作建设项目，对寻找此类机会持乐观态度 [48] - 团队在与杂货店合作方面表现出色，过去两年启动2.5亿美元项目，预计今年启动规模相当或更多，且大部分为新建开发 [49][50] 问题: 费用回收率的可持续性 - 费用回收率未来会下降，因第二季度包含年度对账过程的一次性因素，约100万美元 [53] - 平均入驻率的显著变化是费用回收率提高的根本原因，预计2025年平均入驻率提升超100个基点 [54] 问题: SoCal收购项目的未来发展和增长机会 - 该投资组合虽已97%出租，但租金有提升空间，且有小型再开发机会，预计未来增长率超3% [59][60] - 公司已收购该总体规划社区内所有现有零售资产，无更多收购机会，但预计未来有住宅开发，将为现有资产带来更多需求，公司有参与未来零售开发的潜在机会 [61][62] 问题: 1亿美元股权结算资金的用途和近期收购意向 - 资金用于增加公司发展管道和寻找增值收购机会，近期可能用于整合小型REIT交易或合资企业 [66][67] 问题: 投资组合交易和收购资本化率 - 行业对杂货店锚定资产需求旺盛，单资产或投资组合资产资本化率降至5% - 6%，公司将在合适机会出现时进行收购 [71][72] 问题: 小店铺租户健康状况和关税影响 - 租户健康状况良好，客流量、销售额和新租赁管道都表现积极，保留率约77% [76][77] - 租户是经验丰富的经营者，会评估并采取措施应对关税影响，如与供应商谈判、寻找其他货源或向消费者转嫁成本 [78][79] 问题: 2026年潜在问题租户的领先指标 - 公司缩小并降低了2025年信用损失展望，主要因破产情况更清晰，如Rite Aid部分店铺被CBS接手 [85][86] - 租户整体健康状况良好，超过90天的应收账款处于历史低位，预计保留率在75 - 80%之间，公司将继续进行积极资产管理 [87] 问题: 租户提前开业情况 - 是几个主力租户提前开业，这得益于高效流程和与零售商的合作 [92] 问题: 租赁续约差价和占用成本弹性 - 续约差价包含期权，排除期权后谈判续约率更高 [98] - 因供应有限，公司与租户在占用成本上需实现双赢，租户会寻找其他方式降低成本以承担更高占用成本，公司也因此在租约中获得强劲的合同租金增长和到期租金差价 [99][101] 问题: 新建和再开发投资组合比例和再开发管道深度 - 随着入驻率变化，再开发将始终是核心业务，但未来大部分投资将来自新建开发，预计今年下半年开始这种趋势将更加明显 [103][104] 问题: 对峰值入住率的看法和提升空间 - 公司认为可以继续提高入住率，目前已超越以往峰值，且租赁率与投资组合质量高度相关，但再开发可能导致战略空置，影响数据表现 [107][108] 问题: 大规模OP单位交易的潜力和投资组合交易的平衡 - 此类交易不常见，需采用并购思维，考虑公司和对方资产的价值、现金流等因素 [115] - 公司认为交易需对盈利、增长和投资组合质量有增值或中性影响，才能成功执行 [118] 问题: 对其他美国市场的战略规划 - 公司喜欢目前运营的市场，会继续在有吸引力的市场进行增量投资，如今年早些时候在纳什维尔的收购 [123] - 公司对投资组合多元化有信心，不会有过大的单一市场暴露 [124] 问题: 处置指导和资产情况 - 全年预计销售7500万美元资产，本季度将处置资产的资本化率降至5.5%，主要是一个增长潜力低于公司整体投资组合的资产，以及一些非战略资产 [129][130] 问题: 收购环境和未来机会 - 随着市场需求增加，卖家增多，目前市场上的资产数量比去年有所增加，预计劳动节后会有更多资产上市 [134][135] - 公司会追逐有意义的机会，但不依赖收购实现增长目标 [135]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度同店NOI增长超过7%，其中基础租金贡献最大达4.5% [10] - 现金租金增长率为10%，GAAP租金增长率为近20% [11] - 全年同店NOI增长预期上调至4.5%-5%，较此前中点提升115个基点 [19] - NAREIT FFO全年增长预期上调至超过7%，核心运营每股收益增长预期上调至超过6% [19] - 信贷损失预期收窄至75-85个基点 [19] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁活动强劲，租金增长显著，新租和续租均表现良好 [10] - 已签约未开业(S&O)管道中的租金增量达3800万美元，租赁与开业率差为260个基点 [11] - 开发与再开发项目回报率超过9%，项目按时按预算完成 [16] - 年内已启动近5000万美元新项目，预计2025年启动至少2.5亿美元项目，主要为新建开发 [16] 各个市场数据和关键指标变化 - 近期收购了位于南加州橙县的五个购物中心，总面积超过60万平方英尺，出租率达97% [13] - 收购的RMB资产组合位于供应受限的南加州市场，增强了公司在优质市场的布局 [14] - 收购资产的平均债务成本为4%-4.2%，期限约12年 [15] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 战略重点包括高质量购物中心、全国开发平台和低杠杆资产负债表 [9] - 通过UPREIT结构在交易中提供税收优惠，增强了竞争优势 [14] - 行业供应增长有限，公司作为领先的全国开发商，仍能找到有吸引力的项目 [16] - 公司是唯一获得穆迪和标普A级信用评级的购物中心REIT [20] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 经营环境良好，消费者和租户均表现出韧性 [81] - 预计同店NOI增长将继续高于趋势水平，未来仍有增长空间 [34] - 对南加州收购资产的未来增长预期超过3% [59] - 行业需求强劲，资本对核心购物中心资产兴趣浓厚 [72] 其他重要信息 - 公司发布了年度企业责任报告，强调在可持续发展方面的进展 [7] - 成功发行4亿美元债券，票面利率5%，用于提前偿还11月到期的债券 [20] - 仍有1亿美元未结算的股权融资，计划在下半年完成 [21] - 计划年内处置7500万美元资产，主要为非战略性资产 [130] 问答环节所有的提问和回答 问题: 同店NOI增长的各个组成部分在下半年的贡献 - 基础租金仍是最大贡献者，但下半年信贷损失和未收回租金可能略有增加 [25] - 第二季度有一些一次性项目，如百分比租金和其他收入，预计下半年会有所回落 [26] - 费用回收率预计将从第二季度水平下降约100个基点 [53] 问题: 同店NOI增长算法的转变 - 已签约率接近峰值，但开业率仍有上升空间 [34] - 再开发项目预计将为2025年和2026年的NOI增长贡献超过100个基点 [35] - S&O管道预计稳定在175个基点左右，本季度压缩了40个基点 [36] 问题: 南加州收购的竞争优势 - 交易为场外交易，UPREIT结构提供了税收优惠 [42] - 公司作为高质量运营商的声誉和未来开发合作机会是关键优势 [43] - 收购包括未来开发权，增强了长期增长潜力 [44] 问题: 开发机会和零售商需求 - 与顶级杂货商的合作持续加强，开发项目收益率保持在7%以上 [49] - 预计2025年启动至少2.5亿美元项目，主要为新建开发 [50] 问题: 租户健康状况和小商铺表现 - 租户健康状况良好，应收账款处于历史低位 [76] - 小商铺续约率为77%，略高于平均水平 [77] - 租户有能力通过多种方式应对成本上升，包括转嫁成本 [78] 问题: 未来大型交易的可能性 - 类似交易不常见，但公司具有竞争优势，如UPREIT结构和增长潜力 [115] - 交易标准包括对收益、增长和质量的增值 [118] 问题: 市场扩张计划 - 对现有市场满意，但会考虑进入新市场如纳什维尔 [123] - 不打算过度集中在任何单一市场 [124] 问题: 处置计划 - 主要为增长潜力低于平均水平的资产和非战略性资产 [130] - 处置不影响公司实现增长目标的能力 [131] 问题: 收购环境展望 - 市场活动略有增加，预计劳动节后会有更多资产上市 [135] - 公司有选择性地参与符合战略的交易 [136]

业绩总结 - 2025年每股净收入预期为2.28至2.32美元，较之前的2.25至2.31美元有所上调[26] - 2025年每股Nareit基金运营收入（Nareit FFO）预期为4.59至4.63美元，较之前的4.52至4.58美元有所上调[26] - 2025年每股核心运营收益预期为4.36至4.40美元，较之前的4.30至4.36美元有所上调[26] - 2025年同物业净营业收入（NOI）增长预期为4.5%至5.0%，高于之前的3.2%至4.0%[26] - 2025年Nareit FFO每股指导范围为$4.59至$4.63，预计同比增长约7%[34] - 2025年核心经营收益每股指导范围为$4.36至$4.40，预计同比增长约6%[34] 财务预期 - 2025年总管理和其他费用预期为93,000至96,000千美元，与之前一致[26] - 2025年净利息费用和优先股股息预期为235,000至237,000千美元，较之前的232,000至235,000千美元有所上调[26] - 2025年开发和重建支出预期为300,000千美元，较之前的250,000千美元有所上调[26] - 2025年收购预期为500,000千美元，较之前的140,000千美元有所上调[26] - 2025年处置预期为75,000千美元，与之前一致[26] - 2025年加权平均资本化率预期为6.0%，与之前一致[26] 市场与用户数据 - 预计2025年同物业净运营收入(SP NOI)增长为4.5%至5.0%，包括75-85个基点的信用损失[29] - 2025年预计有64%的租约将在2025年底前开始租赁，100%预计在2026年底前开始租赁[43] - 2025年加州橙县的五个购物中心组合总面积约为630K平方英尺，出租率为97%[60] - 2025年同物业的租金增长是长期可持续SP NOI增长的最大贡献者[44] 收购与投资 - 2025年加州橙县的五个资产组合收购预计将产生$2000万的资金需求[28] - 2025年加州Rancho Mission Viejo社区的五个购物中心组合以$3.57亿收购，假设承担$1.5亿的债务，利率为4.2%[50] 其他信息 - 公司计划的债务杠杆在5.0x至5.5x的范围内，确保稳定的流动性和低成本资本的可靠获取[61] - 净运营收入（NOI）是公司评估物业表现的重要指标，排除直线租金收入和费用，提供物业盈利能力的比较[73] - 操作EBITDAre是公司房地产投资信托（REIT）表现的衡量标准，排除所得税、折旧和摊销等项目[75] - 其他物业收入包括停车费和其他物业相关收入，通常在履行义务时确认[77] - 公司提供的按比例财务信息包括100%的合并物业及其在未合并房地产中的经济份额，帮助投资者评估经济利益[78] - 按比例信息的准备方式与可比的合并金额一致，旨在准确反映公司的资产、负债和物业运营结果[79] - 开发中的物业是指处于不同建设阶段的物业，而重建中的物业是指正在进行重建的零售运营物业[80] - 同类物业是指在比较的两个日历年期间内完全拥有和运营的零售物业，排除开发中的物业和重建中的非同类物业[82]

收入和利润（同比环比） - 2025年第二季度归属于普通股股东的净利润为1.026亿美元，摊薄后每股收益0.56美元，相比2024年同期的0.993亿美元和0.54美元有所增长[24] - 2025年第二季度Nareit FFO为2.121亿美元，摊薄后每股1.16美元，相比2024年同期的1.964亿美元和1.06美元增长[25] - 2025年第二季度核心运营收益为2.022亿美元，摊薄后每股1.10美元，相比2024年同期的1.893亿美元和1.02美元增长[26] - 2025年第二季度归属于普通股股东的净利润为102,608千美元，同比增长3.4%[70] - 2025年第二季度Nareit FFO（房地产投资信托基金运营资金）为212,131千美元，同比增长8.0%[70] - 2025年第二季度核心运营收益为202,225千美元，同比增长6.9%[70] - 公司2025年第二季度总收入为3.808亿美元，同比增长6.6%[82] - 2025年第二季度净收入为1.083亿美元，同比增长3.3%[82] - 2025年第三季度归属于普通股股东的净利润为102,608千美元，同比增长3.4%[94] - 2025年第三季度Nareit FFO（运营资金）为212,131千美元，同比增长8.0%[94] - 2025年第三季度核心运营收益（Core Operating Earnings）为202,225千美元，同比增长6.9%[94] 成本和费用（同比环比） - 2025年第二季度房地产运营费用为6075.9万美元，同比增长2.1%[85] - 公司2025年第二季度利息支出净额为5027.2万美元，同比增长16.4%[85] - 2025年第二季度折旧和摊销费用为9953.5万美元，同比下降1.4%[85] - 公司2025年第二季度房地产税支出为4750万美元，同比增长4.4%[85] - 折旧与摊销费用季度增长13.9%至923.9万美元，全年增长10.0%至1799.4万美元[88] - 净利息支出季度增长6.0%至529.6万美元，全年增长3.3%至1042.2万美元[88] - 房地产税收支出季度增长1.6%至455.3万美元，全年增长5.4%至944.6万美元[88] - 2025年第三季度运营资本支出为32,524千美元，同比下降4.0%[96] - 2025年第三季度开发与再开发支出为73,415千美元，同比增长42.6%[96] 同店NOI表现 - 2025年第二季度同店NOI（不包括租赁终止费）同比增长7.4%，其中基本租金增长贡献了4.5%的增长[29] - 2025年6月30日同物业NOI（不含终止费）同比增长5.8%[72] - 公司2025年第二季度同店NOI同比增长7.5%，达到27.69亿美元，全年累计增长6.0%至55.06亿美元[91] - 剔除终止费影响后，同店NOI季度增长7.4%，全年增长5.8%[91] - 基础租金收入季度增长4.5%，全年增长4.2%，是推动同店NOI增长的主要因素[91] - 租户费用回收净额贡献季度NOI增长1.5%，全年贡献1.0%[91] 出租率表现 - 截至2025年6月30日，同店出租率为96.5%，同比上升100个基点；其中主力店出租率为98.0%，上升90个基点；小店出租率为93.9%，上升100个基点[29] - 2025年6月30日同物业出租率为96.5%，较2024年6月30日增长1.0个百分点[72] - 公司所有物业加权平均出租率为96.2%，年基本租金总额达12.077亿美元[124] 租赁活动 - 2025年第二季度签署了190万平方英尺的可比新租约和续租约，现金租金增长率为+10.0%，直线租金增长率为+19.3%[29] - 2025年第二季度可比租赁交易422笔，总面积为191.5万平方英尺，新基础租金为每平方英尺26.29美元[116] - 2025年第二季度新租赁租金现金增长率为14.4%，直线增长率为27.7%[116] - 2025年第二季度续租租金现金增长率为8.9%，直线增长率为17.2%[116] - 2025年第二季度总租赁交易491笔，总面积为209.8万平方英尺，新基础租金为每平方英尺27.28美元[117] - 过去12个月总租赁交易1943笔，总面积为863.8万平方英尺，新基础租金为每平方英尺26.99美元[117] - 截至2025年6月30日，新租约加权平均净有效租金为29.22美元/平方英尺，占基础租金的比例为80%[120] - 2025年第二季度新租约加权平均租赁期限为9.5年，较2024年同期（9.0年）延长0.5年[120] 收购与处置活动 - 公司在2025年5月12日以约500万美元收购了Armonk Square购物中心[32] - 公司在2025年7月23日以3.57亿美元收购了位于加州橙县的五个购物中心组合[32] - 公司在2025年6月27日以约600万美元处置了Van Houten Plaza[32] - 公司在2025年7月1日以1100万美元处置了101 7th Avenue[32] - 2025年上半年完成4处物业收购，总金额1.38亿美元，加权平均资本化率为5.5%[108] - 2025年6月处置Van Houten Plaza物业，售价555万美元，资本化率6.2%[109] 债务与融资 - 公司发行了4亿美元2032年到期的优先无担保票据，票面利率为5.0%[23] - 公司在2025年5月8日发行了4亿美元、票面利率5.0%的2032年到期高级无担保票据[32] - 截至2025年6月30日，公司循环信贷额度下约有15亿美元的可用额度[32] - 截至2025年6月30日，公司总债务为4,799,182千美元，较2024年底增长8.9%[98] - 2025年固定利率债务占比99.2%，加权平均合同利率为4.2%[98] - 2025年债务加权平均到期年限为7.1年[98] - 公司固定利率抵押贷款总额为6.396亿美元，加权平均利率为4.10%[100] - 公司无担保债务总额为41.499亿美元，加权平均利率为4.19%[100] - 可变利率抵押贷款总额为953万美元，加权平均利率为6.41%[100] 管理层讨论和指引 - 2025年全年Nareit FFO指引上调至每股4.59至4.63美元，中值同比增长超过7%[23] - 2025年全年同店NOI（不包括租赁终止费）增长指引上调至4.5%至5.0%[23] - 公司2025年全年指引中，摊薄后每股净收入预计为2.28-2.32美元[34] - 2025年全年摊薄每股净收入指引为2.28-2.32美元，此前指引为2.25-2.31美元[142] - 2025年Nareit FFO（房地产投资信托基金运营资金）每股指引为4.59-4.63美元，此前指引为4.52-4.58美元[142] - 2025年核心运营收益每股指引为4.36-4.40美元，此前指引为4.30-4.36美元[142] - 2025年同物业NOI（净营业收入）增长指引为4.5%-5.0%（不含终止费），此前指引为3.2%-4.0%[142] 开发和再开发项目 - 截至2025年6月30日，公司在建开发和再开发项目的净成本为5.18亿美元，混合预计收益率为9%[23] - 公司在2025年第二季度启动了估计净项目成本为4200万美元的再开发项目[32] - 公司在2025年第二季度完成了估计净项目成本为2100万美元的开发和再开发项目[32] - 截至2025年6月30日，公司正在进行的开发和再开发项目估计净项目成本为5.18亿美元，其中58%已发生[32] - 在建和再开发项目总成本为5.18亿美元，已完成58%[111] - Sienna Grande Shops项目成本900万美元，已完成84%，预计稳定收益率为8%[111] - The Shops at SunVet项目成本9300万美元，已完成79%，预计稳定收益率为7%[111] - The Shops at Stone Bridge项目成本6800万美元，已完成71%，预计稳定收益率为7%[111] - Jordan Ranch Market项目成本2300万美元，已完成51%，预计稳定收益率为7%[111] 地区表现 - 加州物业贡献了公司22.9%的年基本租金（ABR），平均租金为31.12美元/平方英尺，出租率达95.8%[124] - 佛罗里达州物业出租率最高达97.2%，但平均租金为21.93美元/平方英尺，低于加州和纽约（30.20美元/平方英尺）[124] - 华盛顿特区的平均租金最高达53.79美元/平方英尺，但仅占总ABR的0.1%[124] - 明尼苏达州出租率最低为78.4%，显著低于公司整体出租率96.2%[124] - 德克萨斯州物业出租率达96.6%，平均租金为21.58美元/平方英尺，贡献总ABR的6.6%[124] - 纽约-纽瓦克-泽西城区域拥有65处物业，总可租赁面积5,009千平方英尺，出租率94.7%，年基本租金1.437亿美元，占公司总ABR的11.9%[127] - 洛杉矶-长滩-阿纳海姆区域25处物业出租率高达97.6%，每平方英尺租金32.26美元，显著高于公司平均25.45美元的水平[127] - 迈阿密-劳德代尔堡-庞帕诺比奇区域40处物业贡献10.5%的总可租赁面积，年基本租金1.231亿美元占公司总ABR的10.2%[127] - 旧金山-奥克兰-伯克利区域19处物业每平方英尺租金31.57美元，出租率93.1%，年基本租金1.005亿美元占公司总ABR的8.3%[127] 租户结构 - 租户结构中超市类别占比最高达20%，其次是快餐/休闲餐厅(13%)和个人服务(7%)[129] - 商铺租户(非主力店)贡献58%的ABR，主力店租户贡献42%的ABR[129] - 前十大租户占总租赁面积(GLA)的37.8%，年化基础租金(ABR)占比29.7%，共计989个店铺[131] - 2025年租约到期的锚定租户GLA为392,000平方英尺，占总GLA的0.8%，ABR占比0.4%[133] - 2026年租约到期的店铺租户GLA为2,179,000平方英尺，占总GLA的4.7%，ABR占比6.9%[135] - 2027年所有租户到期的GLA达6,367,000平方英尺，占总GLA的13.6%，ABR占比13.6%[137] 非GAAP指标 - Nareit FFO（房地产投资信托基金运营资金）作为关键非GAAP指标，用于衡量公司运营表现，需加回房地产折旧及摊销等非现金项目[48] - Core Operating Earnings（核心运营收益）进一步从Nareit FFO中剔除交易相关收支、债务提前清偿损益等非经常性项目[49] - Adjusted Funds From Operations（调整后运营资金）反映公司可用现金流，需调整核心运营收益中的资本支出、债务成本等[50] - 2025年第三季度AFFO（调整后运营资金）为177,453千美元，同比增长9.5%[94] - 2025年第三季度Nareit EBITDAre为276,079千美元，同比增长8.1%[96] 风险因素 - 公司强调前瞻性陈述存在风险，包括利率波动、经济环境、零售业趋势及房地产减值等潜在影响[55][56][58][59] - 环境风险因素提及气候变化可能增加物业合规成本及环境治理费用[60]

文章核心观点 公司公布2025年第二季度财务和运营业绩，并提供2025年收益指引更新 各项运营指标表现强劲，公司战略部署资本进行增值投资，对全年剩余时间增长前景持乐观态度 [1][3] 各部分内容总结 财务结果 - 2025年第二季度归属于普通股股东的净利润为1.026亿美元，摊薄后每股0.56美元，2024年同期为9930万美元，摊薄后每股0.54美元 [4] - 2025年第二季度Nareit FFO为2.121亿美元，摊薄后每股1.16美元，2024年同期为1.964亿美元，摊薄后每股1.06美元 [5] - 2025年第二季度核心运营收益为2.022亿美元，摊薄后每股1.10美元，2024年同期为1.893亿美元，摊薄后每股1.02美元 [6] 投资亮点 - 报告摊薄后每股Nareit FFO为1.16美元，核心运营收益为1.10美元 本季度同店NOI（不包括租赁终止费）同比增长7.4%，年初至今增长5.8% [7] - 上调2025年Nareit FFO指引至摊薄后每股4.59 - 4.63美元，核心运营收益指引至摊薄后每股4.36 - 4.40美元 上调后2025年Nareit FFO指引中点同比增长超7% [7] - 上调2025年同店NOI（不包括租赁终止费）指引至同比增长4.5% - 5.0% [7] - 本季度末同店出租率为96.5%，同比提高100个基点 同店开业率为93.9%，同比提高190个基点 [7] - 本季度执行了190万平方英尺的可比新租约和续约租约，现金基础混合租金价差为+10.0%，直线法基础为+19.3% [7] - 截至2025年6月30日，公司在建开发和重建项目预计净项目成本为5.18亿美元，混合预计收益率为9% [7] - 发行4亿美元2032年到期的高级无抵押票据，票面利率5.0% [7] - 截至2025年6月30日，按比例计算的净债务和优先股与TTM运营EBITDAre之比为5.3倍 [7] - 发布年度企业责任报告，展示公司在企业责任项目和倡议方面的成就和进展 [7] - 季度结束后，以3.57亿美元收购位于加州橙县Rancho Mission Viejo总体规划社区内的五个购物中心组合 [7] 投资组合表现 - 2025年第二季度同店净运营收入（NOI，不包括租赁终止费）较2024年同期增长7.4% 同店基本租金增长对第二季度同店NOI增长贡献4.5% [13] - 截至2025年6月30日，公司同店投资组合出租率为96.5%，与上一季度持平，同比提高100个基点 同店主力租户出租率为98.0%，同比提高90个基点 同店小店出租率为93.9%，同比提高100个基点 [13] - 截至2025年6月30日，公司同店投资组合开业率为93.9%，较上一季度提高40个基点，同比提高190个基点 [13] - 2025年第二季度，公司执行了约190万平方英尺的可比新租约和续约租约，现金基础混合租金价差为+10.0%，直线法基础为+19.3% 2025年上半年，公司执行了约740万平方英尺的可比新租约和续约租约，现金基础混合租金价差为+9.7%，直线法基础为+19.7% [13] 资本配置和资产负债表 - 2025年第二季度，公司启动重建项目，公司份额下预计净项目成本约4200万美元 完成开发和重建项目，公司份额下预计净项目成本约2100万美元 [14] - 截至2025年6月30日，公司在建开发和重建项目公司份额下预计净项目成本为5.18亿美元，其中58%已发生 [14] - 2025年5月12日，公司通过俄勒冈州合资企业以约500万美元收购纽约州Armonk的Armonk Square社区中心 [14] - 2025年7月23日，公司以3.57亿美元收购加州橙县Rancho Mission Viejo总体规划社区内的五个购物中心组合，包括Bridgepark Plaza等，总面积近63万平方英尺，由Trader Joe's等主力租户锚定 公司通过发行2773087个运营合伙单位、承担1.5亿美元有担保抵押贷款债务和支付700万美元现金完成收购 [14][18] - 2025年6月27日，公司以约600万美元出售新泽西州Passaic的Van Houten Plaza 7月1日，以1100万美元出售纽约市的101 7th Avenue [18] - 2025年5月8日，公司运营合伙企业Regency Centers, L.P.发行4亿美元2032年到期的高级无抵押票据，票面利率5.0% 所得款项用于减少信贷额度余额、偿还2.5亿美元2025年11月1日到期的票据及一般公司用途 [18] - 截至2025年6月30日，公司循环信贷额度下可用额度约15亿美元 按比例计算的净债务和优先股与TTM运营EBITDAre之比为5.3倍 [18] 2025年指引 |指标|年初至今实际|当前2025指引|先前2025指引| | ---- | ---- | ---- | ---- | |归属于普通股股东的净利润每股摊薄收益|1.15美元|2.28 - 2.32美元|2.25 - 2.31美元| |Nareit资金运营收益（Nareit FFO）每股摊薄收益|2.31美元|4.59 - 4.63美元|4.52 - 4.58美元| |核心运营收益每股摊薄收益|2.20美元|4.36 - 4.40美元|4.30 - 4.36美元| |同店NOI增长（无终止费）|5.8%|+4.5%至+5.0%|+3.2%至+4.0%| |非现金收入|2401.9万美元|±4900万美元|±4600万美元| |总务及行政费用净额|4748.4万美元|9300 - 9600万美元|9300 - 9600万美元| |利息费用净额和优先股股息|1.15533亿美元|2.35 - 2.37亿美元|2.32 - 2.35亿美元| |管理、交易及其他费用|1352.9万美元|±2700万美元|±2700万美元| |开发和重建支出|1.40321亿美元|±3亿美元|±2.5亿美元| |收购|1.38282亿美元|±5亿美元|±1.4亿美元| |资本化率（加权平均）|5.5%|±6.0%|±5.5%| |处置|555万美元|±7500万美元|±7500万美元| |处置资本化率（加权平均）|6.2%|±5.5%|±6.0%| |股份/单位发行|0美元|3亿美元|1亿美元| [17][19] 非GAAP财务指标 - 公司认为非GAAP指标能为董事会、管理层和投资者提供有关财务状况和经营成果趋势的有用信息 管理层用这些指标进行趋势分析、确定管理激励薪酬、预算、预测和规划 [34] - Nareit FFO是常用的REIT业绩衡量指标，公司提供归属于普通股股东的净利润与Nareit FFO的调节表 [36][37] - 核心运营收益是额外的业绩衡量指标，公司提供归属于普通股股东的净利润到Nareit FFO再到核心运营收益的调节表 [38] - 调整后资金运营收益反映公司可用于满足业务需求和向股东分配的现金，公司提供归属于普通股股东的净利润到Nareit FFO、核心运营收益和调整后资金运营收益的调节表 [39] - 按比例计算的信息包括公司合并物业的100%及其在非合并房地产投资合伙企业中的经济份额 公司认为该信息有助于投资者和分析师估计其在合并和非合并房地产投资合伙企业中的经济利益 [40]

收购交易概述 - Regency Centers宣布收购位于加州橙县Rancho Mission Viejo社区的5个优质郊区购物中心 总面积约63万平方英尺 [1] - 收购组合包括Bridgepark Plaza、Mercantile West、Mercantile East、Terrace Shops和Sendero Marketplace 均位于2 3万英亩总体规划社区内 [1] 资产质量与市场定位 - 收购组合出租率达97% 其中杂货店每平方英尺销售额接近800美元 显示强劲运营表现 [2] - 3英里半径内家庭平均收入约20万美元 区域人口结构优质 [2] - 资产定位为需求驱动型租户组合 包括高生产力杂货商、餐厅及健康服务类商户 [2] 财务结构与交易细节 - 总收购价3 57亿美元 支付方式包括：按每股72美元发行OP单位、承担1 5亿美元抵押贷款及700万美元现金清偿单笔贷款 [3] - 承担债务加权平均利率4 2% 剩余期限约12年 [3] - 交易预计将增厚2025年核心运营每股收益 具体细节将在7月29日二季报中披露 [3] 战略意义与管理层评论 - 收购强化公司在全美供应受限的沿海市场地位 符合资本配置目标 包括收益增长与资产质量提升 [2][3] - UPREIT结构及OP单位发行能力为交易提供灵活性 [3] 顾问团队 - 卖方财务顾问为美银证券 税务顾问为安永 法律顾问为瑞生律师事务所 [4] - 公司法律顾问为普衡律师事务所 [4] 公司背景 - Regency Centers是全美领先的郊区购物中心运营商及开发商 专注人口结构优质区域 [6] - 作为自营自管REIT 公司位列标普500指数成分股 资产组合包含高生产力零售业态 [6]