收益率表现 - REGCP优先股当日最低交易价格23.93美元 基于季度股息年化1.5625美元计算 收益率突破6.5%门槛[1] - 该收益率低于房地产类优先股7.73%的平均收益率 相差123个基点[1] - 优先股较清算优先金额折价3.72% 显著优于房地产类12.02%的平均折价水平[1] 价格走势 - REGCP优先股周一交易时段下跌约0.6% 同期普通股REG价格持平[4] - 图表显示REGCP优先股一年期表现走势 包含历史股息支付记录[2] 附加信息 - 文档提及每月派息超8%的优质股息标的报告[7] - 列举持有LVS的基金及TXRH下次派息日期等关联信息[8]

据新浪财经ESG评级中心，2025年09月17日，Regency Centers Corp（REG.US）MSCI（明晟）ESG评级 由A调升至AA。 点击查看更多企业ESG评级。 来源：ESG评级中心 ...

公司业绩表现 - 公司业绩表现突出 同物业增长创历史新高 上季度增长率超过7% [2] - 强劲租赁活动和稳健合同租金增长推动业绩 [2] - 上半年表现令人印象深刻 公司因此上调本年度盈利指引 包括同物业NOI NAREIT FFO和核心运营收益范围 [3] 业务运营状况 - 持续开展租户入驻和补充SNO管道租约 推动已入驻 occupancy率上升 [3] - 投资活动保持强劲节奏 今年迄今已完成超过6亿美元增值性资本配置 [3] - 本季度初以超过3.5亿美元收购5项资产RMV组合 总面积60万平方英尺 [3] 行业基本面 - 积极的基本面持续推动行业发展 [2] - 高质量资产组合的强劲租赁活动支撑行业表现 [2] - 近期增值性资本配置为行业带来积极影响 [2]

PresentationWelcome to the Regency Round Table. From management. To my left, we've got Mike Mas, who's the CFO; Christy McElroy, the Senior VP of Capital Markets. Mike, I'll turn it over to you for some opening remarks.Michael MasExecutive VP & CFO I appreciate it, Samir. And again, thanks for having us. The event is really well attended, and we've had a really good day today. Just let me get some setting up remarks here, and then we're happy to take your questions and any from the room. Good to see some fr ...

Regency Centers (NasdaqGS:REG) 2025 Conference September 09, 2025 02:15 PM ET Company ParticipantsSamir Khanal - Director - US REITsMike Mas - EVP & CFOChristy McElroy - SVP, Capital MarketsSamir KhanalWelcome to the Regency Roundtable for Management. To my left, we got Mike Mas, who's the CFO, and Christy McElroy, who's the Senior Vice President of Capital Markets. Mike, I'll turn it over to you for some opening remarks.Mike MasI appreciate it, Samir. Again, thanks for having us. The event is really well a ...

公司活动安排 - 公司管理层将于2025年9月9日东部时间下午2:15在美银证券2025年全球房地产会议上进行演示 [1] - 演示时间为35分钟（下午2:15至2:50）可通过指定网络直播链接观看实时演示 [2] - 会议结束后24小时内将在公司官网投资者关系板块提供演示回放 [2] 公司业务概况 - 公司是全国领先的郊区购物中心所有者、运营商和开发商 专注于人口结构优势区域 [3] - 投资组合包含以高生产力杂货商、餐厅、服务提供商和顶级零售商为特色的繁荣物业 [3] - 作为完全整合的房地产公司 同时是自我管理、自我管理的合格房地产投资信托基金(REIT) 且为标普500指数成分股 [3]

财务数据和关键指标变化 - 服务收入达11.61亿澳元 同比增长15% [16] - 基础EBITDA为1.258亿澳元 同比增长17% [16] - 基础税后净利润为5340万澳元 同比增长37% [16] - 净经营现金流为3.061亿澳元 同比增长21% [16] - 期末净现金头寸为1.925亿澳元 同比增长197% [16][26] - 成熟养老院平均入住率从94.1%提升至95.6% [17][19] - 期末入住率达95.7% [5][17] - 净RAD现金流入增长39%至1.954亿澳元 [26] - 已缴RAD余额增长16%至超过18亿澳元 [26] - 资本支出增长32%至8800万澳元 [27] 各条业务线数据和关键指标变化 - 老年护理政府收入每床位日达323.3澳元 同比增长11% [29] - 第四季度政府收入每床位日约334.5澳元 [29] - 老年护理居民收入每床位日达109.5澳元 同比增长5% [29][30] - 第四季度居民收入每床位日约112澳元 [29] - 老年护理员工支出每床位日达314.7澳元 同比增长10% [30] - 第四季度员工支出每床位日约323.9澳元 [31] - 平均护理时间从210.5分钟提升至226.7分钟 [17][23] - 星级评级从3.62提升至3.78 [17] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司拥有68家养老院 约7600个可用床位 [4] - 收购Rockpool后将增至72家养老院 8200个床位 [3][5] - 93%的房间为单人间 [4] - 开发地块从4个增至9个 [4][45] - 员工总数超过12,000人 [3] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 目标到2028年达到10,000个床位 [3][46] - 通过收购和绿地开发实现增长 [41][46] - 每年计划开发2-3个新项目 [7][36] - 专注于提升护理质量和服务体验 [41] - 行业高度分散 多数运营商仅拥有1-3家养老院 [47] - 利用技术和AI提升运营效率 [41] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 85岁以上人口比例预计到2041年将翻倍至120万人 [6] - 未来20年每年需要净增9,300个新床位 [6] - 新老年护理法案预计2025年1月实施 [12] - 政府将临床护理与非临床护理分离 [12][13] - 2% RAD保留政策将从2025年1月开始实施 [11][27] - 劳动力供应将成为行业关键挑战 [86] 其他重要信息 - 支付期末股息每股0.0813澳元 70%免税 [16] - 全年股息每股0.1623澳元 相当于100% NPAT [16] - 最高房间价格从55万澳元提高至75万澳元 [31] - 平均入住房价上涨12%至58万澳元以下 [31] - 标准Regis房间广告价格平均上涨18%至65万澳元 [31] - 未提取债务融资额度为3.67亿澳元 [38][46] 问答环节所有提问和回答 问题: 向健康费过渡的计划 [59] - 公司将把现有套餐大部分转为捆绑服务 确保价值超过价格 未来12个月将密切监控过渡情况 [59][60] 问题: RAD价格的未来走势 [61] - RAD价格大幅上涨是因为55万澳元的软上限自2014年以来未调整 政府将上限提高至75万澳元以激励建设 预计未来仍有上涨空间 下一年度可能实现中高个位数增长 [62][63][64][65] 问题: 2026财年入住率展望 [68] - 入住率已接近峰值 因需要时间进行房间维护和清理 很难超过95% 仅有极少数养老院入住率较低 [69] 问题: 2026财年员工支出占比 [70] - 员工支出预计将小幅上升 具体取决于政府对工作价值案例的资助情况 [70] 问题: 2026财年资本支出预期 [72] - 2026财年资本支出预计约为1亿澳元 主要用于绿地开发 翻新和维护项目 [72] 问题: 2026财年EBITDA利润率展望 [74] - 基础业务EBITDA利润率预计相对平稳 RAD保留政策将推动增长 但完全效应要到2029财年才能体现 [75][76] - 预计ANAC补贴需要增长5%-6%以覆盖成本增加 [77] 问题: 居民概况变化 [78] - Rockpool收购将带来更多RAD支付居民 基础业务居民结构预计保持稳定 [79] 问题: 行业护理分钟达标情况 [82] - 护理分钟目标在第二季度提高 行业需要时间适应 Regis平均护理分钟高于行业标准 达到226分钟 [83][84] - 劳动力供应是行业面临的主要挑战 需要政府政策支持 [86][100] 问题: 新老年护理法案实施时间 [89] - 不预期进一步延迟 但之前也未预料到会延期 [89] 问题: 优惠住宿补贴差距 [90] - 政府承认这是个问题 不希望提供商拒绝优惠居民 但审查进度令人失望 希望尽快解决 [90][91] 问题: 收购估值预期 [95] - 收购估值预计在7-8倍EBITDA 取决于位置、床位数量、质量和合规情况 [95][96] 问题: 流动性标准符合情况 [97] - 严格按10%/35%标准不符合 但可通过替代措施满足 如经审计的现金流预测 [97][98] 问题: 护理分钟惩罚计算方式 [99] - 护理分钟惩罚按单个养老院计算 未达标主要集中在偏远地区 正通过政府计划引进劳动力改善 [99][100]

财务数据和关键指标变化 - 服务收入达11.61亿美元 同比增长15% [17] - 基础EBITDA为1.258亿美元 同比增长17% [17] - 基础税后净利润为5340万美元 同比增长37% [17] - 净经营现金流3.061亿美元 同比增长21% [17] - 期末净现金头寸1.925亿美元 同比增长197% [17][26] - 成熟养老院平均入住率从94.1%提升至95.6% 期末时点入住率达95.7% [5][18] - 董事会决议支付每股0.0813美元期末股息 全年股息每股0.1623美元 相当于100%净利润派息率 [17] 各条业务线数据和关键指标变化 - 拥有68家养老院 约7600张床位 93%为单人间 [4] - 完成Rockpool收购后将增至72家养老院 8200张床位 近13000名员工 [5] - 家庭护理业务通过Bodewell收购扩大规模 进入维多利亚和昆士兰东南部市场 [46] - 平均护理时间从210.5分钟/天增至226.7分钟/天 超过政府215分钟要求 [18][23] - 星级评级从3.62提升至3.78 [18] - 员工流失率从29%降至23% 远低于行业平均26% [44] 各个市场数据和关键指标变化 - 政府收入每床位日323.3美元 同比增长11% [29] - 居民收入每床位日109.5美元 同比增长5% [29] - 员工费用每床位日314.7美元 同比增长10% [29] - 非员工费用增长8% 主要因公用事业成本上涨超CPI [24] - RAD余额增长16%至超18亿美元 预计Rockpool交易完成后再增2亿美元 [26] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 目标2028年达到10000张床位 目前约7600张 [46] - 增长策略包括战略性收购 绿地开发和现有资产翻新 [42] - 已完成CPSM Tea Tree和Rockpool收购 两年新增约1500张高质量床位 [48] - 拥有9个开发地块 计划每年开设2-3个绿地开发项目 [7][36] - 专注于提升护理质量 提供优质餐饮和生活方式服务 [42] - 利用技术提升运营效率 包括AI应用 [42] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 85岁以上人口比例预计到2041年翻倍至超120万人 [6] - 未来20年每年需要9300张新床位 但FY24仅增加6546张 远低于需求 [6] - 新老年护理法案预计2025年1月实施 将临床和非临床护理分离 [13] - 政府将软性上限从55万澳元提高至75万澳元 支持提高房间价格 [31] - 行业面临劳动力供应挑战 需要政府政策支持如PALM和DAMA计划 [101] - 预计从新资金改革 人口结构顺风和劳动力改善中受益 [57] 其他重要信息 - 完成人力资源软件系统升级 包括考勤和招聘系统 [33] - 实施AlayerCare家庭护理技术平台 [45] - 制定环境可持续设计指南 用于新开发和翻新项目 [54] - 与GreenChair合作 将1200件物品从垃圾填埋场转移 惠及16家慈善机构 [55][56] - 未偿债务设施3.67亿美元 为增长提供充足资金 [39][48] 问答环节所有提问和回答 问题: 向健康费过渡的考虑 - 公司对现有套餐价值有信心 将把大部分现有套餐转为捆绑服务 需提供单项服务 但确保捆绑价值远超价格 [60] - 未来12个月需要密切关注 因每年约1/3床位为新居民 可提供未来调整参考 [61] 问题: RAD价格前景 - RAD价格大幅上涨主因55万澳元软性上限自2014年未调整 现已提至75万澳元 [63] - 政府希望提高盈利能力以激励建设 仍有进一步上调空间 [64] - 预计下一年中高个位数增长 但需观察未来3-6个月 26财年预计5%以上增长 [65][66] 问题: 入住率能否超95% - 多数养老院入住率已很高 但无法达100% 因需时间清理房间和维护 [69] - 少数养老院入住率仍较低 但数量极少 提升空间有限 [70] 问题: 员工费用占比预期 - 员工费用预计继续增长 政府应继续提供资金支持 但需等待确认 [71] - 预计26财年员工费用小幅上升 主要考虑工作价值案例影响 [71] 问题: 26财年资本支出指引 - 25财年资本支出8800万美元 预计26财年约1亿美元 继续投资绿地开发和翻新计划 [72] 问题: 基础EBITDA利润率展望 - 除RAD保留外 基础业务EBITDA利润率相对平稳 入住率增长杠杆有限 [76] - RAD保留效果预计29财年完全体现 [77] - 预计ANAC补贴需增长5%-6% [78] 问题: 居民概况变化 - Rockpool收购将带来更多RAD支付居民 但基础业务预计保持稳定 [80] 问题: 行业护理分钟达标情况 - 护理分钟目标在第二季度提高 行业需要时间达标 [83] - 公司平均目标226分钟 因居民敏锐度高于行业平均 [84] - 劳动力可用性对未来达标至关重要 [86] 问题: 行业达标能力和并购背景 - 多数提供商致力于达标 委员会已对未达标者采取行动 [87] - 部分地区如区域中心仍困难 劳动力不足 [87] - 行业床位供应远低于需求 政府需提高盈利能力激励建设 [88] 问题: 老年护理法案进一步延迟风险 - 不预期进一步延迟 但之前也未预期首次延迟 [89] 问题: 优惠住宿补贴差距问题 - 政府承认此问题 不希望提供商拒绝优惠居民 [90] - 对审核进度失望 差距已很明显 希望早于12个月内解决 [91] 问题: 供应商预期变化 - Rockpool每床位15.8万美元与Tea Tree15.4万美元一致 [96] - Oxley养老院完全运营后预计年化EBITDA倍数约7倍 [96] - 预计收购倍数7-8倍 取决于位置、床位数量、质量和合规问题 [97] 问题: 流动性标准符合情况 - 严格按10%/35%标准不符合 需持有超3亿美元 [99] - 预计委员会将采用替代措施 如由顶级公司审计现金流预测 [99] 问题: 护理分钟惩罚计算方式 - 按每家养老院计算 非全国平均 [100] - 未达标主要限于区域地区 正通过政府计划引进劳动力 [101]

业绩总结 - FY25服务收入为11.613亿澳元，同比增长14.5%[42] - FY25基础EBITDA为1.258亿澳元，同比增长17.4%[42] - FY25基础EBIT为7730万澳元，同比增长25.7%[42] - FY25基础净利润为5340万澳元，同比增长37.3%[42] - FY25法定净利润为4900万澳元，同比增长328.6%[42] - FY25净经营现金流为3.061亿澳元，同比增长21.3%[42] - FY25净现金为1.925亿澳元，同比增长196.6%[42] - FY25总收入为1,292.2百万美元，较FY24的1,118.3百万美元增长15.5%[135] - FY25利润税前为71.4百万美元，较FY24的亏损28.1百万美元实现扭亏为盈[135] - FY25净利润为49.0百万美元，较FY24的亏损21.4百万美元显著改善[144] 用户数据 - 截至2025年6月30日，常住居民总数为7,246人，其中非优惠居民3,928人，优惠居民2,978人[86] - 2025年6月30日，100% RAD居民占常住居民的35%，相比2024年6月的32%有所增加[86] - 2025年6月30日，MPIR从2024年6月的8.34%下降至8.17%[86] - 2025年6月30日，员工流失率降至23%，较2024年的29%有所改善[101] - FY25的平均入住率为95.6%，较FY24的94.1%提高1.5个百分点[44] 未来展望 - 预计未来将收购约1,500个高质量床位，提升整体投资组合质量[105] - 2025财年，完成了对Ti Tree的收购，增加了262个床位，预计将提升维多利亚州的床位数量15%[113] - 2025财年，Camberwell新建的112床老年护理院于2024年11月开业[84] 新产品和新技术研发 - FY25的资本支出为88.1百万美元，较FY24的66.9百万美元增长31.7%[44] - FY25的员工费用占服务收入的比例为76.6%，与FY24持平[44] 负面信息 - FY25财务费用为119.5百万美元，较FY24的91.5百万美元增长30.6%[135] - 该公司未对未来业绩或投资回报提供任何保证或担保[149] - 过去的业绩信息仅供参考，不应被视为未来业绩的指示[150] 其他新策略和有价值的信息 - FY25政府收入为865.7百万美元，较FY24的743.8百万美元增长16.4%[135] - FY25居民收入为287.1百万美元，较FY24的262.1百万美元增长9.5%[135] - FY25的员工费用为889.0百万美元，较FY24的776.4百万美元增长14.5%[135] - 2025财年，员工参与度调查显示员工参与度得分为87%，较2024年的86%有所上升[101] - 2025财年，Claims Lost Time Injury Frequency Rate (CLTIFR)为5.03，显著低于行业平均水平26.00[101]

公司概况 - Regency Centers是一家大型购物中心REIT 拥有超过5700万平方英尺的美国零售空间 其物业位置与人口密度分布高度匹配 成为全国购物中心表现的晴雨表[4][8] - 公司第二季度表现亮眼 同店NOI增长7.4% FFO每股增长9.4% 出租率达到96% 接近满租状态[7][8] - 公司AFFO每股持续增长 预计未来5年将从3.53美元增至4.96美元 年均增速8%[13][14] 行业现状 - 购物中心行业连续多个季度租赁表现强劲 新签租约租金普遍高于到期租约 但尚未充分转化为同店NOI和FFO每股增长[2] - 行业整体估值仍处于折价状态 投资者期待租赁增长能转化为实际业绩增长[2] - 零售业经历2010-2018年困难时期后 实体店需求自2018年起持续复苏 线上线下融合策略推动行业回暖[26][27] 租赁表现 - Regency第二季度GAAP租金差达19.3% 其中新租约27.7% 续租17.2% 表现优于同行[21][22] - 公司租赁优势体现在三个方面：无续租选择权条款 较少"已签未开业"租约(仅3800万美元) 租期略短[36][40] - 同行普遍存在历史遗留的续租选择权问题 如Brixmor约三分之一的租赁活动受限于6.8%的低租金涨幅条款[25][29] 估值分析 - 公司当前股价较10年前仅上涨15% 估值降至18.9倍前瞻AFFO 相当于净资产价值的95%[15][18] - 尽管存在20-22倍AFFO的合理估值空间 但行业整体低估使Regency的相对价值优势不明显[18] - 公司运营卓越性支撑了一定估值溢价 但部分同行估值更具吸引力[20][43] 增长差异 - Regency的租赁增长能更快转化为业绩 主要得益于无续租选择权拖累和租约更快生效[36] - 同行如Brixmor的同店NOI增长仅3.8% 显著低于Regency的7.4% 差异源于租赁条款和时间差[24] - 行业长期增长潜力相似 但Regency的增长实现时间领先同行1-2年[37][42]