财务数据和关键指标变化 - 2023年公司Same - property NOI增长3.6%，剔除COVID时期储备金收款和终止费用影响，基础租金增长是主要驱动力 [100] - 2023年公司报告Nareit FFO为每股4.15美元，核心运营收益为每股3.95美元，核心运营收益每股同比增长近6%（剔除COVID时期储备金收款时间影响） [138] - 2023年全年现金租金利差达10%，为2016年以来最高年度水平，第四季度综合现金租金利差为12%，其中新租赁利差达35%，GAAP和净有效租金利差在该季度均超20% [107] - 2024年公司初始指引中，剔除去年COVID时期储备金收款时间影响，核心运营收益增长中点超3% [114] - 公司预计2024年Same - property NOI增长2% - 2.5% [13] - 公司计划2024年信贷损失为75 - 100个基点（基于建筑收入指标），2023年末处于该范围低端 [72] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第四季度公司执行近250万平方英尺租赁，租赁管道代表约100万平方英尺潜在新租赁 [132] - 第四季度店铺租赁率达93.4%创历史新高，同比提升150个基点，相当于近140万平方英尺店铺空间被租赁，为超十年最高店铺租赁量 [133] - 第四季度同店租赁率再升30个基点，年末达95.7%，预租赁利差进一步扩大至280个基点，已执行交易管道反映超4000万美元待开始租赁的基础租金 [7] - 年末小店铺SNO为350个基点，店铺已开始租赁率为89.9% [83] - 2023年末锚定租户已开始入住率下降60个基点，预计2024年平均已开始入住率同比下降约50个基点，短期影响同店NOI增长 [134][139] 开发与再开发业务 - 2023年公司启动超2.5亿美元新项目，年末在建管道增至4.68亿美元，预计综合回报率超8%，在建项目平均预租赁率达89% [98][111] - 第四季度公司启动Avenida Biscayne 2300万美元再开发项目和Cambridge Square Atlanta 1500万美元再开发项目 [136] 收购业务 - 第四季度公司完成两笔收购交易，10月收购加利福尼亚州Orange County的Nohl Plaza，12月收购马萨诸塞州的The Longmeadow Shops [137] 各个市场数据和关键指标变化 - 2024年市场机会较2023年有所增加，但仍低于历史正常水平 [147] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司未来五年目标是启动超10亿美元开发和再开发项目，虽开发项目盈利计算困难，但公司有信心找到并执行有吸引力的机会 [11] - 公司在寻找投资机会时会利用各种工具，包括与小型开发商合作，提供债务和股权，合适时会长期持有项目 [54] - 公司认为自身拥有行业领先的开发平台，经验丰富的团队、通过平台创造价值的能力以及用杠杆自由现金流自我融资的能力是独特竞争优势 [98] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 租户对公司购物中心的需求强劲，当前宏观经济背景支持邻里和社区购物中心的积极趋势持续，零售需求环境为公司通过领先的开发项目创造价值奠定基础 [4] - 2024年公司租赁活动将继续创造长期价值，虽租户替换活动效益显现需时间，但零售环境良好 [9] - 公司预计2024年整体投资组合租赁率将上升，最终推动2024年末及2025年锚定租户入住率提高 [109] - 公司认为即使进入衰退，不同程度的衰退影响不同，预计2024年不会面临重大衰退压力 [51] 其他重要信息 - 公司在Newsweek最新的美洲最具责任感公司榜单中，在美国排名第6，在房地产和住房类别中排名第1 [5] - 1月公司成功发行4亿美元债券，并对循环信贷额度进行重铸，循环信贷额度增加2.5亿美元至15亿美元，借款利差收紧15个基点 [105][116] - 公司处于目标杠杆范围（净债务与EBITDA比率5 - 5.5倍）低端，2024年到期债务已提前融资，下一笔无担保债券到期时间为2025年11月 [141] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：2024年核心收益增长的高低端范围因素及未来算法是否更好 - 核心收益增长最大贡献是同店NOI增长，中点超3%，同店增长2% - 2.5%；UBP合并增值预计为1.5%；不利因素包括无COVID收款约400万美元（每股0.02美元）、较低终止费用约每股0.02美元、近期债务融资影响约每股0.02美元 [143] - 业绩表现与中点的差异主要来自NOI计划中的租户迁出、入住率等因素；2024年第一季度已开始入住率将下降约80个基点，主要是破产申请、租户迁出等原因，但公司正在快速重新租赁，年末已开始入住率应高于年初；2025年若情况稳定，应能看到已开始入住率回升推动增长 [143] 问题2：UBP投资组合的增长情况 - 2024年该投资组合增长率高于2% - 2.5%，若纳入同店投资组合，将使该范围增加约25个基点 [145] 问题3：能否谈谈12月收购的The Longmeadow Shops相关情况 - 卖家主动联系公司，进行单位交易，看重公司价值；从估值角度，收益率约为8%，项目质量和收益都有吸引力 [124] 问题4：随着通胀回归正常，市场租金增长能否持续到2025年 - 公司购物中心多为邻里和社区型，消费者在贸易区就业稳定，仍有消费能力；即使消费者削减开支，也不一定首先减少在这些购物中心的消费，可能会选择降级消费，这有时也对公司有利；公司有长期租约，租户质量高，能承受一定销售下滑 [156] 问题5：2025 - 2026年7%的锚定租户租赁业务如何处理 - 未明确提及具体处理方式，但公司会持续关注并根据情况做出决策 [167] 问题6：何时能看到同店收益的杠杆乘数效应 - 公司长期目标是同店NOI年增长2.5% - 3%，主要驱动因素是合同租金增长和现金再租赁利差，入住率会影响增长，公司通过投资和再开发也能增加同店NOI增长；目前难以确定具体时间，需关注已开始入住率、债务重新定价等因素 [170][173] 问题7：Urstadt Biddle整合的潜在内部增长和再开发机会 - 目前从同店角度看到了入住率提升带来的增长；公司会持续关注该投资组合，寻找增值的再开发机会 [175] 问题8：消费者健康状况和本地店铺业务情况 - 公司关注应收账款余额、销售报告和转让情况，目前这些指标表现良好，消费者在公司投资组合内的反应正常；虽信用卡债务和违约率上升，但公司认为邻里和社区购物中心受影响较小 [156][157] 问题9：曼哈顿空置物业的再租赁信心及101 7th Ave情况 - 曼哈顿租金高，公司失去两个关键租户，但已签署第三大道物业的交易，预计第四季度恢复租金支付；第二大道物业正在协商租赁；Barneys物业会根据最佳财务方案处理，是公司优先事项 [178] 问题10：Westbard Square项目进展及未来开发计划 - Westbard Square项目进展顺利，新旗舰杂货店Giant已开业且表现良好；公司对开发和再开发管道有信心，2023年启动超2.5亿美元项目，未来有望继续增长，目标是未来五年启动超10亿美元项目，预计未来几周将宣布一个东北部的优质新建项目 [180] 问题11：为何公司能找到较多开发启动机会，而同行认为市场租金需增长40% - 50%新开发项目才可行 - 找到合适土地、租户支付足够租金以覆盖土地和建设成本非常困难，但公司拥有优秀团队，23个办公室每天与关键杂货合作伙伴合作，帮助他们开店，虽机会少但公司能获得超过应得份额的机会并执行 [183] 问题12：同店NOI增长的影响因素及2024年与长期目标的关系 - 同店NOI增长2% - 2.5%，基础租金是最大正向贡献因素，再开发贡献50 - 75个基点；不利因素主要是破产约50个基点和曼哈顿资产约30个基点，第一季度已开始入住率下降约80个基点与此相关 [189] - 长期来看，公司预计同店NOI平均增长在2.5% - 3%，2024 - 2025年需综合考虑各种因素 [192][200] 问题13：Rite Aid租金情况 - 未明确提及租金与市场的比较情况，但表示租金情况不一 [194] 问题14：2024年小店铺和锚定租户利差情况 - 小店铺利差将扩大，锚定租户利差将缩小，长期店铺利差后续回复 [196] 问题15：2024年1亿美元处置指导及5.5%资本化率的原因 - 公司对非战略资产有处置计划，对这些资产的定价有清晰可见性，认为该资本化率合理 [70][90]