公司物业组合情况 - 截至2021年3月31日，公司合并投资组合包括257处物业，约3210万可出租平方英尺，另管理20处物业，约100万可出租平方英尺[170] - 稳定相同物业组合包含195处物业，可出租面积约2470万平方英尺，总物业组合还包括2020年1月1日至2021年3月31日购买的49处约570万平方英尺物业和出售的6处约30万平方英尺物业[220][221] 物业收购与出售情况 - 2021年第一季度，公司完成11处物业收购，含70万可出租平方英尺建筑和19英亩土地，总价1.635亿美元[172] - 2021年第一季度，公司出售2处物业，共10万可出租平方英尺，总售价2080万美元，实现房地产销售收益1090万美元[173] - 年初至今收购14处房产，总面积80万平方英尺建筑和31.5英亩土地，总价2.078亿美元；另有约4.45亿美元收购处于合同或意向书阶段[272] - 2021年第一季度出售两处房产，总售价2080万美元，净现金收入1990万美元，用于部分资助同期四处房产的收购[264] 股权发行与销售情况 - 2021年第一季度，公司按市价股权发行计划发行2415386股普通股，总收益1.198亿美元，每股约49.61美元；还与金融机构达成远期股权销售协议，涉及1515517股普通股，初始售价每股50.05美元，预计2022年第二季度前结算，收益约7580万美元[175][176] - 2020年11月9日，公司设立了最高7.5亿美元的市价增发计划（ATM Program）[258] - 2021年第一季度，公司通过ATM计划直接出售241.5386万股普通股，加权平均价格为每股49.61美元，总收益1.198亿美元，净收益1.183亿美元[259] - 2021年第一季度，公司与金融机构签订远期股权销售协议，涉及151.5517万股普通股，初始远期销售价格为每股50.05美元，预计结算时净现金收益7580万美元[260] - 截至2021年3月31日，假设远期股权销售协议完全实物结算，ATM计划下约有5.237亿美元普通股可供出售[261] 市场租赁与入住情况 - 南加州工业房地产市场入住率约98%，公司一季度租赁表现超所在市场[180][184] - 截至2021年4月22日，公司已收取2021年第一季度98.3%的合同账单，含租金和租户报销费用[181] - 截至2021年3月31日，公司有1508份租约，年化基础租金3.211亿美元；自疫情以来，已提供约460万美元租金减免，占年化基础租金1.4%；截至4月22日，已收取约380万美元延期租金，占到期延期租金97.9%；3月31日，未偿还租金延期为67.6万美元，占年化基础租金0.2%，其中53.5万美元将于2021年剩余时间到期[181] - 2021年第一季度，洛杉矶县平均要价租金同比和环比均上涨，空置率环比下降；橙县平均要价租金同比和环比均上涨，创历史新高，空置率环比略有上升但仍处低位；圣地亚哥空置率环比下降，平均要价租金环比持平、同比略有上升；文图拉县空置率环比下降，平均要价租金同比和环比均上涨；内陆帝国西部空置率同比和环比均下降，创历史新低，平均要价租金同比和环比均大幅上涨[186][187][188][189] - 截至2021年3月31日，公司合并投资组合（含重新定位空间）的入住率约为95.8%，稳定合并投资组合（不含重新定位空间）的入住率约为98.3%[202] - 2020年稳定的物业可出租总面积为59.8472万平方英尺，截至2021年3月31日出租率均为100%[198] - 2021年3月31日，洛杉矶、橙县、圣地亚哥和圣贝纳迪诺市场的入住率分别为95.4%、96.0%、94.1%和98.1%，排除空置空间后加权平均入住率分别为98.2%、99.5%、97.1%和99.8%[204] - 2021年第一季度，新租约52份，可出租面积909,694平方英尺，加权平均租期5.2年，每平方英尺有效租金12.52美元，GAAP租赁利差43.8%，现金租赁利差26.7%[206] - 2021年第一季度，续租约70份，可出租面积1,049,547平方英尺，加权平均租期4.6年，每平方英尺有效租金12.93美元，GAAP租赁利差48.5%，现金租赁利差35.4%，续租保留率79.2%[206] - 2021年剩余时间和2022年到期的租约分别占公司总可出租面积的11.2%和14.5%，分别占总年化基础租金的11.3%和16.0%[210][212][214] - 截至2021年3月31日，公司投资组合中有60万平方英尺的可用空间和70万平方英尺正在重新定位的空置空间[212] - 2021年3月31日和2020年3月31日，稳定相同物业组合入住率分别约为98.6%和98.0%，三个月加权平均入住率分别约为98.4%和98.0%[222] 公司增长与地理策略 - 公司增长策略包括收购租赁稳定物业和有增值机会的物业，交易价值从约1000万美元的单物业投资到可能达数十亿美元的物业组合不等[190] - 公司地理重点仍为南加州填充市场，但有时可能收购含南加州填充市场外资产的物业组合，并可能在一定时期内处置这些非核心资产[190] 物业重新定位与再开发情况 - 截至2021年3月31日，公司7处物业正在进行重新定位或再开发，1处物业处于招租阶段，另有16处物业计划在2021年第二季度至2022年第三季度开始施工，完工后可出租面积分别为100万平方英尺、30万平方英尺和210万平方英尺[195][203] - 2021年第一季度，公司资本化利息费用70万美元，保险和房地产税费用40万美元，用于重新定位和再开发项目[200] - 重新定位的重要物业通常指为进行资本改善而大量空置、重新定位和招租成本估计超过100万美元且时间超过6个月的物业[193] - 再开发物业指因建筑陈旧而计划全部或部分拆除现有建筑，或在有多余或空置土地的物业上新建建筑的物业[194] - 目前重新定位的物业总可出租面积为77.4063万平方英尺，其中重新定位/招租可出租面积为75.3443万平方英尺[197] - 未来重新定位的物业总可出租面积为56.825万平方英尺[197] - 目前再开发的物业总可出租面积为20.1796万平方英尺[198] - 未来再开发的物业总可出租面积为151.1151万平方英尺[198] - 截至2021年3月31日，公司有7个正在进行的重新定位/再开发项目，预计建设完成时间从2021年第二季度到第四季度，还有额外项目预计在2023年第三季度完成[208] - 预计未来三年（2021 - 2023年）需约2.106亿美元完成16处房产的重新定位/再开发[273] 财务报表相关情况 - 公司在编制财务报表时需进行估计和假设，且未对关键会计政策进行重大变更[218][219] 租金收入与费用情况 - 2021年第一季度与2020年同期相比，稳定相同物业组合租金收入增加438.2万美元，增幅6.0%；总物业组合租金收入增加2215.4万美元，增幅28.6%[224] - 稳定相同物业组合和总物业组合租金收入分别增加340万美元（5.6%）和1760万美元（27.0%），主要因新租约和续租平均租金上涨、入住率提高及新增物业[226][228] - 稳定相同物业组合和总物业组合租户报销收入分别增加110万美元（9.4%）和470万美元（38.8%），主要因可收回物业费用增加和新增物业[226][229] - 稳定相同物业组合和总物业组合其他收入分别减少10万美元（51.0%）和10万美元（39.3%），因新冠相关政府措施减少滞纳金收入[226][230] - 总物业组合管理、租赁和开发服务收入增加1.2万美元，增幅12.9%[231] - 利息收入减少10万美元，降幅85.6%，因平均利率和现金余额下降[232] - 稳定相同物业组合和总物业组合物业费用分别增加60万美元（3.3%）和550万美元（30.1%），主要因税费、成本增加和新增物业[233] 收益与利润指标情况 - 2021年第一季度公司出售两处物业实现1090万美元房地产销售收益，2020年同期无物业处置[238] - 2021年第一季度资金运营（FFO）为5492.7万美元，2020年同期为4279.5万美元；归属于普通股股东的FFO为4794.8万美元，2020年同期为3751.4万美元[243] - 2021年第一季度净营业收入（NOI）为7606.9万美元，2020年同期为5937.6万美元；现金净营业收入（Cash NOI）为6915.8万美元，2020年同期为5530.2万美元[248] - 2021年第一季度房地产息税折旧及摊销前利润（EBITDAre）为6467.9万美元，2020年同期为5024.4万美元[251] 债务与信贷情况 - 截至2021年3月31日，运营合伙企业发行并流通着4亿美元2.125%的2030年到期高级票据，公司提供全额无条件担保[252] - 截至2021年3月31日，公司现金及现金等价物为1.239亿美元，无未偿还的无担保循环信贷额度借款，有5亿美元可用额度[256] - 公司有6亿美元高级无担保信贷安排，包括5亿美元无抵押循环信贷安排和1亿美元无抵押定期贷款安排（已还清），可额外申请最高9亿美元的贷款承诺[267] - 截至2021年3月31日，循环信贷安排的利差为LIBOR贷款0.725% - 1.40%/年，基准利率贷款0.00% - 0.45%/年；适用的安排费为0.125% - 0.30%/年[268][269] - 截至本季度报告提交日，循环信贷安排无未偿还借款，有5亿美元可用于未来借款[271] - 截至2021年3月31日，公司总合并债务为12.26415亿美元，加权平均利率为3.064%[279] - 固定利率债务本金余额为11.67916亿美元，占比95%；可变利率债务本金余额为5849.9万美元，占比5%[282] - 有担保债务本金余额为1.26415亿美元，占比10%；无担保债务本金余额为11亿美元，占比90%[282] - 截至2021年3月31日，公司合并债务为12亿美元，净债务与总市值之比约为13.0%[283] - 公司需遵守多项债务契约，如总负债与总资产价值比率不超过60%等[285] - 截至2021年3月31日，2.25亿美元定期贷款安排通过两个利率互换有效固定，第一个名义价值1.25亿美元，固定年利率为1.349%加适用伦敦银行同业拆借利率利差；第二个名义价值1亿美元，固定年利率为1.406%加适用伦敦银行同业拆借利率利差[296] - 截至2021年3月31日，1.5亿美元定期贷款安排通过一个利率互换有效固定，名义价值1.5亿美元，固定年利率为2.7625%加适用利差[297] - 截至2021年3月31日，公司总合并债务（不包括未摊销债务发行成本和溢价/折价）为12.3亿美元[298] - 截至2021年3月31日，11.7亿美元（占比95%）债务利率根据贷款条款或利率互换有效固定，剩余5850万美元（占比5%）为浮动利率债务[298] - 基于2021年3月31日浮动利率债务余额，若伦敦银行同业拆借利率上升50个基点，浮动利率债务利息费用增加将使公司未来年度收益和现金流减少约30万美元[298] - 基于2021年3月31日浮动利率债务余额，若伦敦银行同业拆借利率下降50个基点，浮动利率债务利息费用减少将使公司未来年度收益和现金流增加约10万美元[298] - 公司面临利率风险和信用风险，使用利率互换管理利率风险，与高评级银行金融交易对手签约以降低信用风险[295] 资本支出情况 - 2021年第一季度非经常性资本支出1658.4万美元，每平方英尺1.12美元；经常性资本支出254.1万美元，每平方英尺0.08美元[274] 股息分配情况 - 为维持REIT资格，公司需每年分配至少90%的REIT应税收入[277] - 2021年4月19日，董事会宣布多项季度现金股息/分配，普通股和OP单位每股/单位0.24美元等[278] 现金流量情况 - 2021年第一季度经营活动净现金流入为3637.6万美元，较2020年同期减少1011.7万美元[289] - 2021年第一季度投资活动净现金流出为1.72401亿美元，较2020年同期增加1.09263亿美元[289] - 2021年第一季度融资活动净现金流入为8248.2万美元，较2020年同期增加3221.6万美元[289] - 2021年第一季度经营活动净现金流入减少主要因2020 - 2021年第二笔财产税在3月支付[291] - 2021年第一季度投资活动净现金流出增加主要因物业收购现金支出增加1.216亿美元[292] - 2021年第一季度融资活动提供的净现金为8250万美元，较2020年第一季度的5030万美元增加3220万美元[293] - 2021年第一季度普通股出售净现金收益增加3880万美元，2020年2月高级无担保信贷安排修订相关递延贷款成本支付减少220万美元[293] - 2021年第一