财务数据和关键指标变化 - 一季度稳定同店净营业收入（NOI）超出预期，GAAP基础上增长6.8%，现金基础上增长8.2%，受平均入住率提高40个基点和强劲租赁利差推动 [28] - 一季度租金回收率超过合同账单的98%，基本恢复到疫情前水平 [28] - 自疫情开始，公司为租户提供约480万美元租金递延，占平均每日租金（ADR）约1.5%，已收回超96%递延租金，2021年剩余待收回金额为53.5万美元 [29] - 本季度坏账率为收入的50个基点，低于预期 [30] - 一季度核心每股运营资金（FFO）增长超12%，达到每股0.37美元 [30] - 季度末净债务与EBITDA比率为4倍，处于目标范围4 - 4.5倍的低端，净债务与企业价值比率为13% [31] - 公司将全年预计核心每股FFO区间提高至1.41 - 1.44美元，修订后中点同比增长8% [33] - 稳定同店NOI增长中点提高75个基点，GAAP基础上为3.75% - 4.75%，现金基础上为6.75% - 7.75% [35] - 全年坏账费用占收入比例预期降至110个基点，较之前预期降低15个基点 [35] - 稳定物业池平均入住率预期提高至97.25% - 97.75%，中点提高25个基点 [36] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 一季度稳健的200万平方英尺租赁推动稳定投资组合入住率达98.3%，续租利差持续处于创纪录水平，现金基础平均为33%，GAAP基础为47% [8] - 目标市场（不包括内陆帝国东部）一季度末空置率为1.9%，同店投资组合一季度末入住率为98.6%，优于市场50个基点 [18] - 今年前20大即将到期租约中，约80%（代表140万平方英尺）已续租、保留或正在进行租赁谈判，剩余67.5万平方英尺将进行增值重新定位和未来租赁 [19] 收购业务 - 年初至今完成11笔收购，包括80.7万平方英尺建筑、26.9英亩低覆盖率户外存储场地和用于未来重建的土地，总收购价格1.91亿美元，82%交易通过专有研究驱动采购方法达成，预计总投资稳定收益率达5.2%以上，2021年剩余时间每股FFO贡献约0.02美元，重新定位或重建后增至约0.09美元每股 [22] - 目前有超4.5亿美元收购处于意向书或合同阶段，需进行常规尽职调查，成交无保证 [23] 处置业务 - 出售圣费尔南多谷和内陆帝国东部子市场两处物业，总价2100万美元，所得款项用于以节税方式为部分收购活动提供资金，未来将继续机会性出售资产以释放价值和循环利用资本 [24] 重新定位和重建业务 - 投资组合中有超300万平方英尺当前和计划中的增值项目，其中130万平方英尺当前项目预计总投资回报率为6%，稳定收益率比当前市场低于4%的资本化率高出超200个基点 [25][26] 各个市场数据和关键指标变化 - 过去12个月，根据世邦魏理仕（CBRE）数据，公司填充式市场加权平均要价租金上涨4.9%，基于内部投资组合和分析，目标填充式南加州市场可比产品市场租金估计较上年增长9.3% [17] - 一季度港口吞吐量超过疫情前水平，进口较2019年一季度增长25% [10] - CBRE预计未来四年大洛杉矶地区租金增长率将是南加州以外其他主要市场的2.5倍 [11] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略和发展方向 - 公司预计在未来18 - 24个月内，现有投资组合在无进一步收购情况下，嵌入式净营业收入（NOI）增长约18%，相当于5400万美元 [12] - 凭借研究和本地关系驱动的发起方法，公司建立专有投资机会管道，有望在南加州填充式市场（美国最具价值工业市场）实现增值增长，超越当前1.7%的市场份额 [13] - 公司将继续机会性出售资产以释放价值和循环利用资本 [24] - 公司致力于优化对环境、社区、租户、员工和股东的积极影响，月底将发布年度ESG报告 [37] 行业竞争 - 南加州工业市场一直吸引大量资本，但市场上积极营销的交易较少，公司专注于非公开和轻度营销交易，多数资本难以与其竞争，过去八九年，公司通过非公开和轻度营销交易的比例实际上有所增加 [47][50][51] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 从运营角度看，公司对一季度出色业绩感到满意，填充式南加州市场表现有望超越其他地区，加州经济预计将在多个增长行业推动下比美国其他地区增长更快，电子商务持续激增，公司最后一英里投资组合因专注优质位置和卓越功能而在市场中表现出色 [8][9][10] - 填充式市场可开发土地稀缺和高壁垒限制新建设，导致净新增供应基本为零，市场持续供不应求，租户基础强劲、有韧性且需求高，公司预计内部和外部增长前景良好 [11][12][13] - 尽管疫情有影响，但南加州填充式市场基本面在一季度持续强劲，空置率收紧，需求加速，多元化行业和电子商务公司快速吸纳仓库空间 [16] 其他重要信息 - 公司在3月进入远程工作一周年，管理层感谢团队的奉献精神、创业精神和市场领先表现 [14] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 4.5亿美元收购管道中是否有单位交易，是否都是现金销售？ - 4.5亿美元管道中有相关讨论，但很多最终变成现金交易，目前难以具体评论UPREIT交易管道情况，该管道一直在增长，去年完成很多交易，对未来升级交易持乐观态度 [41] 问题2: 18%嵌入式NOI增长是否仅包含租金按市值计价？ - 不仅包含租金按市值计价，还包括重新定位贡献约3200 - 3300万美元（占5400万美元中的部分），租赁利差仅贡献约705万美元 [44] 问题3: 南加州市场整体竞争环境如何，随着资本化率压缩至历史低位，投资者兴趣有无变化？ - 南加州市场一直吸引大量资本，但市场上积极营销交易少，公司专注非公开和轻度营销交易，多数资本难以竞争，与过去相比无太大变化；近年来公司通过非公开和轻度营销交易比例增加，说明公司更深入市场，团队能力提升 [47][50][51] 问题4: 考虑到资本化率压缩，公司是否会考虑机会性处置资产，出售小资产组合？ - 公司会持续审视投资组合，多数销售是机会性的，投资组合租金按市值计价约有11%提升空间，公司更关注机会性销售，这些销售往往优于按资本化率出售；公司规模扩大带来更多机会，运营杠杆将提高，预计未来12 - 36个月运营利润率加速提升；今年到期租约按市值计价约20%，预计明年更高 [52][55][56] 问题5: 一季度租赁租户类型有何变化，如何看待坏账费用？ - 自去年6月起，南加州填充式市场租赁活动加速，需求由广泛行业驱动，包括食品、消费品、医疗保健、航空航天、电动汽车等，电子商务影响处于早期阶段，一些此前受疫情影响行业如娱乐业需求开始回升；一季度坏账率为收入的50个基点，较2020年全年的150个基点下降，主要因少数关注名单租户意外付款，排除这些未预见现金回收，坏账费用约为125个基点，与此前全年指导一致，全年修订后预测为110个基点，考虑到租金延期政策和租户支付能力不确定性，未来三个季度坏账预测保持谨慎 [62][64][69] 问题6: 不同子市场资本化率情况如何，人们为达到这些数字的承保假设是什么？ - 市场上优质资产且租户签订长期租约的交易，资本化率压缩至低于4%；公司收购时假设资本化率扩张，而很多资本配置者假设退出时资本化率与当前市场相似；经纪人认为首年租金增长为高个位数，次年类似，之后降至略高于3%，公司收购时不做如此激进租金增长假设 [74][75][77] 问题7: 开发重新定位管道是否会受投入成本（如钢铁）上升影响，如何应对当前采购环境？ - 大型项目受投入成本上升和物资短缺影响，但疫情期间公司部分项目重新招标锁定有利价格，目前建设成本从较低水平回升，预计未来6 - 12个月有一定成本增加，公司在承保中已考虑；小型项目（低于100万美元）未出现明显价格波动，可能因其他承包商进入市场竞争 [80][81][83] 问题8: 项目进度是否有延迟？ - 有一些延迟，公司已调整部分重新定位项目预计完成日期，但目前无重大延迟 [85] 问题9: 今年剩余11%平均基本租金（ABR）的租约到期时间分布如何？ - 约43%租约到期在第四季度，这影响公司对入住率的假设，随着时间推移获得更多信息后会更新相关假设 [86] 问题10: 目标子市场9%市场租金增长按地理区域如何分布，哪些子市场表现好或不好，市场上是否有租户推动签订更长期租约？ - 圣贝纳迪诺地区（涵盖内陆帝国西部）租金增长最大，为中两位数，其次是奥兰治县；不同规模空间租金增长较分散，10万平方英尺及以上类别最大增长低于11%，5 - 2万平方英尺空间增长略超10%；过去一个季度市场租金增长加速，预计今年将持续；目前是公司锁定长期租约的好时机，因租赁利差创纪录且租金涨幅提高，租户也因市场空间短缺更愿意签订长期租约，本季度平均租赁面积较上季度增加约50%也导致平均租期延长 [90][91][95] 问题11: FFO滚动预测中，收购1.6亿多美元资产贡献约0.02美元每股，出售2000万美元资产有负0.01美元每股，这些资产是否有特殊因素导致差异？ - 这更多与收购资产性质有关，目前收购活动主要集中在增值和核心加型物业，预计稳定收益率为5.2%，每股FFO贡献将随时间增长至0.09美元，有助于长期嵌入式NOI增长 [97] 问题12: 一季度坏账改善是否与前期回收有关？ - 与从关注名单租户处收到的现金回收有关，即前期储备中租户欠款的回收 [100] 问题13: 租约到期时间表上，目前是否有重大已知迁出情况？ - 公司已处理大部分较大规模租约到期情况，目前主要处理中等规模空间 [103] 问题14: 投资组合中服务本地经济的租户与具有多区域或多州覆盖范围的租户的ABR敞口如何划分？ - 公司租户主要以区域为重点，这是南加州填充式市场租户基础多年演变的结果，该地区是美国最大经济区、人口最多且经济最多样化，产品约50%在当地消费或分销 [105][106] 问题15: 坏账回收有多显著，如何分析一季度0.37美元每股FFO与全年指导的关系？ - 现金回收抵消了坏账费用，若没有这些回收，一季度坏账费用占收入比例约为125个基点；一季度0.37美元每股FFO包含较低坏账影响、平均入住率提高和一些非经常性一般及行政费用，这些因素综合影响约为每股0.015美元，以此为运行率可达到全年指导中点 [109][110] 问题16: 170万平方英尺重新开发重新定位管道何时开始，增量投资大概多少？ - 今年年底前将启动多个项目，目前无法提供具体平方英尺信息，可线下详细讨论；预计到2021年底约120万平方英尺当前重新定位工作完成租赁；重新定位页面提供预计重新定位和开发成本，管道总成本约1.8亿美元；170万平方英尺未来重新开发项目多数将在未来1 - 2年内开始并完成 [112][114][117]