酒店资产情况 - 截至2020年12月31日，公司拥有17家酒店，共9017间客房，分布在8个州和华盛顿特区[14] - 截至2020年12月31日，17家酒店中有4家位于加利福尼亚州，占房间数的30%和2020年酒店总收入的36%；2家位于佛罗里达州，占房间数的11%和收入的15%；1家位于夏威夷，占房间数的6%和收入的15%；3家位于伊利诺伊州，占房间数的13%和收入的5%；2家位于马萨诸塞州，占房间数的16%和收入的13%[110] - 截至2020年12月31日，17家酒店中有7家受特许经营协议约束，协议要求预留最多5.0%的酒店总收入作为资本支出储备金[46][47] - 截至2020年12月31日，2家酒店受地面和建筑租赁协议约束，1家受空域租赁协议约束，剩余租赁期限约23至77年[56] - 截至2020年12月31日，3家酒店的土地、建筑或空域租赁期限（含续约选项）约为23至77年，其中1份租约定期增加10%，2份按消费者物价指数调整[126] - 截至2020年12月31日，17家酒店中除2家外均采用万豪、希尔顿和凯悦等全国知名品牌运营[166][169] - 截至2020年12月31日，17家酒店中有2家仍暂停运营，其余酒店以较低产能运营[177] 酒店运营情况 - 2020年上半年，公司临时暂停14家酒店运营，截至2020年12月31日，其中12家已恢复运营[19] - 2020年上半年公司暂时暂停17家酒店中14家的运营，截至2020年12月31日，12家已恢复运营，2家仍暂停[92] - 2020年17家酒店因疫情暂停或缩减运营，公司需承担多项费用[124] - 2020年，希尔顿时代广场和威彻斯特万丽酒店因疫情影响盈利能力恶化，分别记录减值损失1.079亿美元和1870万美元[141] - 2019年和2020年，海港广场万丽酒店分别记录减值损失2470万美元和1810万美元[141] - 2020年公司与受疫情影响的租户达成多项租金减免和延期协议，若租户2021年无法支付延期租金，将影响公司经营业绩[125] - 2020年公司停止支付希尔顿时代广场酒店7720万美元抵押贷款的债务款项，导致债务违约，12月通过转让租赁权益、支付2000万美元和其他让步来消除债务[178] 酒店投资与收购情况 - 过去五年，公司在17家酒店的资本翻新上投资4.938亿美元[26] - 2020年公司投资5140万美元用于酒店资本改善，2021年根据无担保债务协议修正案可投资上限为1亿美元[142] - 公司可使用发行普通股所得款项或出售无抵押酒店的资金为未来收购提供资金，还可在维持一定最低流动性门槛的前提下，最多投资2.5亿美元用于收购[144] - 自2017年以来公司未收购酒店，在酒店收购和处置方面面临竞争，竞争对手可能影响供需动态并抬高收购价格[144] - 2020年公司出售了两家酒店，酒店销售通常存在风险和不确定性，可能导致处置不成功[153] - 2011年4月公司收购了One Park Boulevard, LLC 75.0%的多数股权，Park Hotels & Resorts, Inc.是持有25.0%少数股权的合作伙伴[151] 财务数据关键指标 - 截至2020年12月31日，公司总现金为4.161亿美元，其中受限现金为4770万美元[29] - 截至2020年12月31日，公司债务加权平均到期期限约为四年，固定利率债务加权平均利率为4.8%，含可变利率债务的加权平均利率为3.8%[29] - 截至2020年12月31日，公司合并未偿债务约为7.479亿美元，其中约5.291亿美元将在未来五年内到期（2021年为零，2022年为8500万美元，2023年为3.2亿美元，2024年为7210万美元，2025年为5200万美元）[173] - 2021 - 2025年的5.291亿美元债务到期金额不包括2021年到期的330万美元计划摊销付款，以及2022年、2023年、2024年和2025年分别到期的340万美元、360万美元、350万美元和零美元[173] - 截至2020年12月31日，公司有30万美元的未偿信用证[174] - 2020年7月和12月，公司完成对无担保债务协议的修订，提供财务契约宽限至2022年第一季度，首次季度契约测试将于2022年3月31日结束[177] - 根据2020年无担保债务协议修订条款，2021年资本改善支出限制为1亿美元[179] - 无担保债务协议修订规定，公司可用最多2.5亿美元现金投资未来收购项目，同时需维持一定最低流动性门槛[179] - 2021年1月，拉霍亚大使套房酒店和新奥尔良JW万豪酒店的贷款触发“现金陷阱”条款，预计圣地亚哥湾希尔顿酒店的抵押贷款也将在2021年进入“现金陷阱”[180] - 截至2020年12月31日，除2.2亿美元的圣地亚哥湾希尔顿酒店无追索权抵押贷款外，公司所有未偿债务均为固定利率或已互换为固定利率，该笔贷款使用伦敦银行间同业拆借利率（LIBOR）计算利息，混合利率为1个月LIBOR加105个基点，利率上限为6.0%直至2021年12月[185] - 与2022年9月到期的8500万美元无担保定期贷款和2023年1月到期的1亿美元无担保定期贷款相关的LIBOR利率互换分别固定为1.591%和1.853%，2020年对无担保债务协议进行修订后，剩余期限内增加了25个基点的LIBOR下限[185] - 2020年公司每日收盘股价在6.99美元至13.81美元之间波动[206] 管理协议费用情况 - 公司与万豪的管理协议要求支付相当于总收入3.0%的基本管理费[36] - 万豪的三份管理协议要求支付超过一定门槛的毛营业利润20.0%的激励费[36] - 万豪的一份管理协议要求支付超过一定门槛的毛营业利润35.0%的激励费[36] - 万豪的一份管理协议要求支付超过特定门槛的毛营业利润15.0% - 20.0%的分级激励费[36] - 万豪的一份管理协议要求支付调整后毛营业利润10.0%的激励费，上限为毛收入的3.0%[36] - 公司与Crestline的管理协议要求支付2.0%的基础管理费，一份协议还需支付10.0%的激励费[37] - 公司与Highgate的管理协议要求支付3.0%的基础管理费，一份协议还需支付15.0%的激励费[39] REIT相关税务情况 - 公司自2004年12月31日起选择按REIT纳税，需每年向股东分配至少90%的REIT应税收入[49] - 自2017年12月31日后开始的纳税年度，公司资产价值中TRS证券占比不超20%，TRS证券和非合格资产占比不超25%[51] - 若公司无法符合REIT资格，或面临联邦、州或地方税收，包括出售酒店的惩罚性税收或特定内置收益的公司所得税[90] - 若公司未能符合房地产投资信托基金（REIT）资格，分配将不可扣除，收入需缴纳联邦和州税，会大幅减少可用于分配的现金，且可能导致公司借款、清算投资等，若REIT身份因技术要求未达标而终止，一般四年内不得重新选择REIT待遇[189] - 作为REIT，公司若有来自“禁止交易”的净收入，需缴纳100%的税；每年需向股东分配至少90%的REIT应纳税所得（不考虑股息支付扣除且不包括净资本收益），分配不足100%时需缴纳常规企业所得税；若分配低于特定比例，需缴纳4%的不可扣除消费税[190] - 美国个人、信托和遗产股东收到的“合格股息收入”最高税率为20%，REIT支付的股息一般不符合该降低税率条件，但根据2017年《减税与就业法案》，2017年12月31日后至2026年1月1日前，可扣除最多20%的普通股息，假设股东适用37%的最高税率，有效税率一般降至29.6%[192] - 若公司与应税REIT子公司（TRS）承租人的租赁不被视为真实租赁，公司将无法符合REIT资格[193][194] - 若公司与TRS承租人的租赁不被认定为公平交易，公司或TRS承租人可能需缴纳所得税，若IRS认定租金过高，公司可能需对“重新确定的租金”或“重新确定的扣除额”缴纳100%的消费税[195] - 公司出售酒店若被视为“禁止交易”，需缴纳100%的惩罚性税；若未来从C公司收购资产，资产收购时公允价值超过税基（即“内置收益”），且在收购后五年内出售，需按美国联邦企业所得税常规税率纳税[200][201] - 公司进行的1031交换交易若被IRS质疑不符合条件，可能被视为应税交换，导致应税收入、收益和利润增加，需额外分配或缴纳企业所得税，还可能需借款，且支付税款会减少可分配给股东的现金，相关法律若修改或废除，公司可能难以进行递延纳税处置[202] - 作为房地产投资信托基金，公司需将至少90%的应税收入分配给股东[210] 员工情况 - 截至2021年2月1日，公司有40名员工，无员工由工会代表或受集体谈判协议覆盖[60] - 截至2020年12月31日，女性员工约占公司劳动力的40%，少数族裔员工约占15%[64] - 公司为员工提供补贴医疗、牙科和视力保险、股票授予计划等福利[63] ESG相关情况 - 公司董事会指定提名和公司治理委员会监督ESG计划的战略、政策和实施[66] - 公司投资举措以减少酒店温室气体排放，如LED照明改造、低流量管道装置安装和建筑系统升级[67] - 公司每年发布环境和可持续发展报告，以监测酒店的碳足迹和排放[67] 公司风险情况 - 公司面临多种风险，如经济和商业状况、COVID - 19影响、恐怖主义保险不足等[86] - 公司当前债务规模可能影响财务灵活性，财务契约限制运营和收购活动，债务再融资可能无法获得有利条款[90] - 公司普通股市场价格受新冠疫情对酒店运营和未来收益的影响，可能继续下跌[96] - 公司依赖万豪、希尔顿或凯悦等品牌，这些品牌的负面事件或宣传可能损害公司经营业绩[88] - 系统安全风险、数据保护漏洞、网络攻击和系统集成问题可能会扰乱公司内部运营或酒店服务，导致预期收入减少、费用增加、声誉受损和股价下跌[102] - 公司面临气候变化带来的物理和过渡影响风险，如风暴、洪水、干旱等可能对酒店造成重大损失，向低碳情景过渡可能增加监管和运营成本[106][108] - 公司大部分酒店地理集中，可能因当地经济衰退或自然灾害受到不成比例的影响[110] - 未投保和投保不足的损失可能损害公司财务状况、经营成果和向股东分配的能力[111] - 财产和意外保险，包括恐怖主义保险，可能难以获得或成本高昂，续保可能面临困难[113] - 酒店业务的高档细分市场竞争激烈，可能导致入住率和客房收入下降，影响盈利能力[116] - 酒店业务具有季节性，收入的季节性波动可能影响公司向股东分配或偿还债务的能力[117] - 部分酒店的经营业绩受团体合同业务和大型企业临时客户的影响较大，失去这些客户可能损害经营业绩[118] - 商务相关技术的使用增加可能导致商务旅行需求下降，对酒店客房需求产生不利影响[119] - 互联网旅游中介预订量增加可能使公司支付更高佣金、降低房价或做出其他让步，影响公司业务和盈利能力[120] - 部分酒店中介业务拓展至团体和会议市场，可能分流公司业务并增加销售成本[122] - 公司经理和特许经营商为吸引业务可能进一步降低网站房价，影响公司业务和盈利能力[123] - 全球金融市场波动可能限制公司获取资金用于酒店收购、翻新、再融资或出售的能力，影响公司收入和现金流[137] - 新冠疫情可能导致近期新酒店建设和开业延迟或取消，公司无法预测特定地区类似房地产的供需变化[145] - 酒店物业的收购、翻新或重新定位延迟可能对公司经营业绩和股东回报产生不利影响[146] - 收购酒店物业或其他实体时，购买价格分配错误可能导致资产和负债高估或低估，影响折旧费用[147] - 联合投资可能因缺乏独家决策权、依赖共同投资者财务状况以及与共同投资者的纠纷而受到不利影响[151] - 公司投资的酒店贷款（如夹层贷款）比收入型房地产担保的高级贷款面临更高的损失风险[158] 公司高管情况 - 公司高管包括51岁的John V. Arabia、44岁的Bryan A. Giglia、63岁的Marc A. Hoffman、43岁的Robert C. Springer和51岁的David M. Klein[77] - John V. Arabia于2015年1月晋升为总裁兼首席执行官[78] - Bryan A. Giglia于2016年2月晋升为执行副总裁兼首席财务官[81] 股息分配情况 - 因新冠疫情，公司自2020年第二季度起暂停普通股季度股息[208] - 过去三年，公司向E系列累积可赎回优先股股东支付季度现金股息0.434375美元，向F系列累积可赎回优先股股东支付季度现金股息0.403125美元[209] - 2018 - 2021年公司普通股季度现金股息情况：2018年1月为0.58美元，4月、7月、10月为0.05美元；2019年1月为0.54美元，4月、7月、10月为0.05美元；2020年1月为0.59美元，4月、7月、10月为0.00美元；2021年1月为0.00美元[209] 长期激励计划情况 - 公司已预留约1200万股普通股用于长期激励计划，截至2020年12月31日，尚有2911865股可用于未来发行[212]