Table of Contents UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended June 30, 2025 Commission file number 001-32319 Sunstone Hotel Investors, Inc. (Exact Name of Registrant as Specified in Its Charter) Maryland 20-1296886 (State or Other Jurisdiction of Incorporation or Organization) (I.R.S. Employer Identification Number) 15 Enterprise, Suite 200 Aliso Viej ...

财务数据和关键指标变化 - 第二季度RevPAR同比增长2.2% 总RevPAR增长3.7% [29] - 调整后EBITDAre为7300万美元 调整后FFO为每股0.28美元 [29] - 净杠杆率为3.5倍 包括优先股则为4.8倍 [29] - 总流动性和信贷额度超过6亿美元 [30] - 2025年全年RevPAR增长预期调整为3%-5% [31] - 2024年RevPAR基准为216.86美元(整体)和225.31美元(不含Andaz Miami Beach) [32] - 全年调整后EBITDAre预期下调至2.26-2.4亿美元 FFO每股0.8-0.87美元 [33] 各条业务线数据和关键指标变化 城市酒店 - 城市酒店RevPAR增长超过9% 主要由企业团体和商务旅行需求驱动 [7] - Marriott Long Beach Downtown RevPAR增长近70% [7] - Bidwell Marriott Portland RevPAR增长10% [7] - JW Marriott New Orleans第二季度表现优于预期但同比下滑 [8] - 旧金山RevPAR增长6.5% 总RevPAR增长超16% [9] 会议酒店 - 华盛顿DC受政府相关业务取消影响表现不佳 [10] - 圣安东尼奥面临去年同期高基数比较 [10] - 圣地亚哥入住率符合预期但团体附加消费疲软 [11] - Renaissance Orlando at SeaWorld表现强劲 房间夜数和收入分别增长16%和30% [11] 度假村 - Wailea和Key West出现价格敏感度上升 [12] - Montage Healdsburg和Four Seasons Napa Valley表现超预期 [13] - Four Seasons度假村入住率提升500个基点 RevPAR增长3.5% [14] - Montage入住率提升1200个基点 RevPAR增长18% 总RevPAR增长23% [14] 各个市场数据和关键指标变化 - 旧金山连续第二个季度超预期 下半年和2026年团体预订强劲 [9][10] - 华盛顿DC受政府业务下滑影响 但2026年团体预订看好 [20] - 迈阿密Andaz开业延迟导致EBITDA减少数百万美元 [15] - 毛伊岛游客数量同比2024年增长11% [13] - 圣安东尼奥会议空间改造将导致短期干扰 [10] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 完成Hilton New Orleans St Charles出售 收益率8%左右 [18] - 2022年以来累计回购3亿美元股票 约占流通股14% [18] - 继续评估其他资本配置机会的回报状况 [18] - Andaz Miami Beach开业后TripAdvisor排名从200升至26位 [16] - 2026年将举办多项大型活动(大学橄榄球冠军赛/F1/FIFA世界杯) [17] - 计划2026年初推出Jose Andres签名餐厅The Bazaar [25] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 对第四季度持谨慎态度 但看到迈阿密和Wailea休闲预订的积极迹象 [6] - 宏观经济不确定性增加 运营商对下半年看法更保守 [20] - Wailea已到达入住率拐点 预计第四季度改善 [19] - Andaz Miami Beach近期预订量接近目标水平 [24] - 毛伊岛Kaanapali地区入住率接近稳定水平 将利好Wailea [12] 其他重要信息 - 第三季度股息定为每股0.09美元 [35] - 计划解决2026年债务到期问题 [30] - 预计Andaz Miami Beach第三季度EBITDA亏损200-300万美元 [33] - 2025年上半年贡献全年预期EBITDA的56% [33] - 2025年股票回购预计贡献每股0.03美元FFO [34] 问答环节所有的提问和回答 关于毛伊岛预订趋势 - Kaanapali地区入住率从50%升至70% 带动Wailea预订改善 [41][42] - 近期Wailea休闲预订指数从84升至102 [43] - 装修已完成 新产品有助于提升业绩 [46] 关于业绩预期调整 - 调整主要来自Wailea(1/3)、华盛顿DC(1/3)和Andaz Miami Beach(2/3) [52][54] - 旧金山和葡萄酒乡表现强劲部分抵消其他地区疲软 [55] 关于股票回购和杠杆 - 当前杠杆水平提供充足空间 可增加约1倍仍保持合理范围 [60] - 继续平衡资本配置 优先考虑风险调整后回报最佳的选择 [61] 关于团体预订 - 2026年团体预订量低个位数增长 [65] - 华盛顿DC、迈阿密和新奥尔良2026年表现强劲 [65] - 波士顿、圣地亚哥、DC和波特兰2027年增长看好 [65] 关于Andaz Miami Beach - 仍预计2026年EBITDA贡献可达1800-2000万美元 [74] - 第四季度通常占全年EBITDA的20-25% 第一季度占40% [74] - 积分兑换业务表现强劲 符合高端度假村预期 [104][105] 关于旧金山市场 - Embarcadero地区成为商务旅行首选 [78] - 市政府正着力解决历史遗留问题 市场改善明显 [79] - 预计将迎来多年持续增长 [79] 关于资本配置 - 当前环境更可能成为净卖家而非买家 [83] - 保持灵活性 可根据市场变化快速调整策略 [84] - 现有投资组合已为未来增长奠定基础 [93] 关于奥兰多市场 - 新环球影城开业提升酒店地理位置优势 [86] - 调整业务组合策略 增加非企业团体业务 [87] - 团体预订量创5-6年来新高 [87] 关于公司规模 - 通过资产出售和股票回购保持灵活性 [97] - 现有资产质量和集中度策略具有优势 [96] - 未来可能重新考虑收购机会 [98] 关于价格策略 - 根据不同酒店特点平衡入住率和价格 [110] - 度假村更注重总RevPAR而非单纯房价 [111] - 迈阿密第三季度淡季需牺牲价格换取入住率 [110]

Exhibit 99.2 Supplemental Financial Information For the quarter ended June 30, 2025 August 6, 2025 Supplemental Financial Information August 6, 2025 Table of Contents | Corporate Profile And Disclosures Regarding Non-GAAP Financial Measures | 2 | | --- | --- | | Comparable Corporate Financial Information | 6 | | Capitalization | 11 | | Property-Level Data And Operating Statistics | 14 | | Property-Level Revenues, Adjusted EBITDAre & Adjusted EBITDAre Margins | 19 | Supplemental Financial Information August ...

核心观点 - 公司2025年第二季度业绩表现符合预期，企业客户和商务旅行需求稳定，但休闲和政府业务需求疲软[3] - 公司通过股票回购和资产重组优化资本结构，2022年以来已回购近3亿美元股票，占流通股的14%[3][7] - 公司下调2025年全年业绩指引，主要因休闲旅游需求疲软和部分市场面临挑战[11] 运营表现 - 第二季度RevPAR同比增长2.2%至241.22美元，入住率提升260个基点至74.6%，但平均房价下降1.3%至323.35美元[4] - 剔除Andaz Miami Beach酒店，RevPAR增长1.4%至249.63美元，入住率提升210个基点至77.2%[4] - 调整后EBITDAre下降1.1%至7270万美元，调整后FFO每股持平于0.28美元[4][9] 资本运作 - 第二季度以平均8.76美元价格回购1030万股股票，总金额9020万美元[7] - 2025年至今已回购1130万股，平均价格8.83美元，总金额1亿美元[7] - 出售新奥尔良希尔顿酒店获得4700万美元，用于股票回购[6] 财务状况 - 截至2025年6月30日，公司持有1.449亿美元现金，总资产30亿美元，总债务8.72亿美元[8] - 2025年前六个月资本支出5600万美元，预计全年资本支出8000万至1亿美元[10] 业绩指引 - 下调2025年RevPAR增长预期至3%-5%，原预期为4%-7%[11] - 调整后EBITDAre预期下调至2.26-2.4亿美元，原预期为2.33-2.58亿美元[11] - 调整后FFO每股预期下调至0.80-0.87美元，原预期为0.81-0.93美元[11] 股息政策 - 董事会宣布每股普通股派发0.09美元股息，优先股每股派发0.382813美元和0.356250美元[12] - 公司计划2025年继续支付季度股息，具体金额将根据运营情况和资本需求确定[13]

财报发布安排 - 公司将于2025年8月6日市场开盘前公布2025年第二季度财务业绩 [1] - 管理层将在同日上午11:00（美国东部时间）举行季度电话会议 [1] 投资者参与方式 - 电话会议将通过公司官网投资者关系板块进行网络直播 [2] - 电话会议实录将在官网存档 或通过拨打1-800-715-9871（会议ID 1026321）参与直播 [2] 公司业务概述 - 公司为酒店房地产投资信托基金（REIT） 专注于通过收购、持有及处置优质酒店度假村资产创造长期股东价值 [3] 联系方式 - 首席财务官Aaron Reyes为信息披露联系人 电话(949) 382-3018 [4]

酒店出售交易 - Sunstone Hotel Investors以4700万美元总价出售Hilton New Orleans St Charles酒店 包含252间客房 折合每间客房售价约18.7万美元[1] - 交易价格对应2024年酒店调整后EBITDAre的10.1倍倍数 以及2024年酒店净运营收入(NOI)的8.7%资本化率[2] - 包含预估近期资本支出后 交易价格对应调整后EBITDAre的13.4倍倍数及NOI的6.6%资本化率[2] 股票回购计划 - 公司将出售酒店所得资金全额用于股票回购 利用有利市场条件进行资本再配置[3] - 2025年初至6月6日期间累计回购680万股普通股 平均价格8.84美元/股 总金额6000万美元[4] - 自2022年以来累计斥资2.52亿美元回购2580万股 占期初流通股的12% 平均价格9.77美元/股[4] 战略与市场表现 - 公司战略聚焦通过酒店资产收购 主动管理和处置创造长期股东价值[7] - 尽管宏观经济环境不确定 公司仍持续关注资本配置机会[7] - 过去一个月公司股价下跌1.1% 同期行业指数上涨1.3%[7] 管理层评论 - CEO Bryan Giglia表示此次出售实现溢价定价 避免近期防御性资本支出 并将资金再投资于更高收益的股票回购[6] - 新奥尔良仍是团体活动和休闲旅游的吸引力市场 公司通过JW Marriott酒店继续保持在该市场的布局[6] 后续计划 - 公司预计酒店需定期翻新以维持竞争地位和当前盈利水平[5] - 将在第二季度财报中披露此次出售对2025年业绩指引的具体影响[5][8] 行业比较 - 行业其他表现较好的REIT包括VICI Properties和W P Carey 均获Zacks买入评级[9] - VICI的2025年FFO每股共识预期过去两个月上调1美分至2.34美元[9] - WPC的2025年FFO每股共识预期同期上调1.2%至4.88美元[9]

公司和行业分析 - 文章聚焦于房地产投资信托基金(REIT)行业中最为稳定的公司之一Sunstone Hotel Investors Inc (NYSE SHO) [1] - 该公司拥有两只公开交易的可转换优先股 [1] - 分析服务Trade With Beta提供包括优先股和婴儿债券定价错误机会在内的多项投资策略服务 [1] - 服务涵盖每周1200多只股票的回顾以及IPO预览等 [1]

公司概况 - Sunstone Hotel Investors Inc (SHO)是一家酒店房地产投资信托基金(REIT) 拥有15家高端酒店和度假村资产 总普通股本达17亿美元 [1] - Binary Tree Analytics (BTA)是一家专注于资本市场工具分析的机构 在封闭式基金(CEFs)、交易所交易基金(ETFs)及特殊情境投资领域有20年经验 采用低波动策略追求高年化回报 [1] 业务结构 - SHO的酒店资产均定位高端市场细分领域 物业组合集中在度假村和高档酒店业态 [1] - BTA的核心能力来源于投行现金及衍生品交易背景 主要提供资本市场工具的透明化分析服务 [1] 专业资质 - BTA团队具备顶级大学金融专业教育背景 实际投资经验超过20年 [1] （注：文档[2][3]内容涉及免责声明和披露条款 根据任务要求不予提取）

公司酒店资产情况 - 截至2025年3月31日，公司拥有15家酒店，平均每家酒店有484间客房[100] 总营收及各业务线收入变化 - 2025年第一季度总营收为2.34065亿美元，较2024年同期的2.17166亿美元增长7.8%，其中客房收入1.44921亿美元，增长6.7%；餐饮收入6712.8万美元，增长9.4%；其他运营收入2201.6万美元，增长10.0%[108] - 2025年第一季度客房收入增加910万美元，其中收购圣安东尼奥河滨凯悦酒店使客房收入增加770万美元，该酒店入住率为68.6%，平均每日房价为196.95美元，每间可售房收入为135.11美元[109] - 可比投资组合客房收入增加130万美元，入住率提高70个基点，平均每日房价上涨1.0%，每间可售房收入增长2.0%[111][112] - 两家装修酒店使客房收入增加20万美元，入住率提高660个基点，平均每日房价下降5.2%，每间可售房收入增长11.8%[112][113] - 2025年第一季度餐饮收入增加580万美元，增幅9.4%[113] - 2025年第一季度其他运营收入增加200万美元，增幅10.0%[114] 总运营费用及各费用项变化 - 2025年第一季度总运营费用为2.17594亿美元，较2024年同期的1.99907亿美元增长8.8%，其中酒店运营费用1.46689亿美元，增长8.1%；其他物业级费用2972.5万美元，增长7.6%；公司管理费用890.5万美元，增长18.4%；折旧和摊销费用3227.5万美元，增长11.1%[108] - 2025年第一季度酒店运营费用增加1100万美元，增幅8.1%[114] - 2025年第一季度其他物业层面费用增加210万美元，增幅7.6%[117] - 2025年第一季度公司间接费用增加140万美元，增幅18.4%[117] - 2025年第一季度折旧和摊销费用增加320万美元，增幅11.1%[118] 利息及其他收支变化 - 2025年第一季度利息及其他收入为156.4万美元，较2024年同期的545.3万美元下降71.3%；利息费用为1268.2万美元，较2024年同期的1101万美元增长15.2%[108] - 2025年第一季度利息费用增加170万美元，增幅15.2%[120] 出售资产及债务清偿收益变化 - 2025年第一季度出售资产净收益为0，较2024年同期的45.7万美元下降100%；债务清偿收益为0，较2024年同期的2.1万美元下降100%[108] 所得税及净利润相关变化 - 2025年第一季度所得税前收入为535.3万美元，较2024年同期的1218万美元下降56.1%；净所得税费用为9.8万美元，较2024年同期的85.5万美元下降111.5%[108] - 2025年第一季度净利润为525.5万美元，较2024年同期的1303.5万美元下降59.7%；优先股股息为393.1万美元，较2024年同期的368.3万美元增长6.7%[108] - 2025年第一季度普通股股东应占收入为132.4万美元，较2024年同期的935.2万美元下降85.8%[108] - 2025年第一季度优先股股息为393.1万美元，2024年为368.3万美元[131] 调整后EBITDAre相关情况 - 2025年第一季度调整后EBITDAre为5725.6万美元，较2024年第一季度增加270万美元，增幅5.0%[138] - 2025年第一季度凯悦摄政圣安东尼奥河滨酒店调整后EBITDAre为460万美元[141] - 2025年第一季度两家翻修酒店调整后EBITDAre增加370万美元，增幅163.8%[141] - 2025年第一季度公司层面调整后EBITDAre减少560万美元[141] 调整后归属于普通股股东的FFO变化 - 2025年第一季度调整后归属于普通股股东的FFO为4150万美元，较2024年第一季度增加400万美元，增幅10.6%[144] 现金流量情况 - 2025年前三个月经营活动提供的净现金为3200万美元，2024年同期为3850万美元[148] - 2025年前三个月投资活动使用的净现金为2811.6万美元，2024年同期为2766.4万美元[149] - 2025年前三个月融资活动使用的净现金为3539.8万美元，2024年同期为3352.3万美元[151] 公司股权回购情况 - 2025年前三个月公司斥资800万美元回购821771股流通在外普通股[151] 公司现金来源与用途 - 公司预计未来主要现金来源为经营活动、营运资金等，主要现金用途为运营费用、酒店资本投资等[153][154] 公司现金及信贷额度情况 - 截至2025年3月31日，公司无限制现金余额为7230万美元，可从无担保循环信贷安排中借款的额度为5亿美元[156] 公司债务及资产情况 - 截至2025年3月31日，公司债务为8.45亿美元，现金及现金等价物（包括受限现金）为1.488亿美元，总资产为31亿美元[157] 公司利率互换情况 - 2025年1月，公司对定期贷款4进行利率互换，自1月31日起生效，至2026年11月7日到期，固定SOFR利率为4.02%[158] 公司债务利率结构情况 - 截至2025年3月31日，公司52.7%的未偿债务为固定利率或已通过互换转为固定利率，涉及金额4.45亿美元[158] - 截至2025年3月31日，公司浮动利率债务为4亿美元，2025年4月，公司行使选择权将定期贷款3的到期日从2025年5月延长至2026年5月，并从信贷安排中提取2700万美元[159] 公司付款义务和承诺情况 - 截至2025年3月31日，公司付款义务和承诺总计10.05691亿美元，其中1年内到期1.67425亿美元，1 - 3年到期8.35504亿美元，3 - 5年到期178.4万美元，超过5年到期97.8万美元[161] 公司投资及在建合同承诺情况 - 2025年和2024年前三个月，公司分别在投资组合和其他资产上投入2820万美元和2770万美元，截至2025年3月31日，公司有5130万美元的在建装修合同承诺[163] 公司受限现金情况 - 截至2025年3月31日，公司资产负债表中受限现金为7630万美元，存于FF&E储备账户，储备金额为各酒店适用年收入的3.0% - 5.5%[164] 公司REIT资格分配要求 - 为符合REIT资格，公司需将至少90%的REIT应纳税所得（不考虑股息扣除和净资本利得）分配给股东[171] 利率变动对公司影响情况 - 截至2025年3月31日，公司52.7%的债务义务为固定性质或进行了利率互换，若可变利率债务的市场利率变动50个基点，年化利息费用将使未来合并收益和现金流变动约200万美元[173] 营收和运营费用可比性情况 - 2024年4月收购圣安东尼奥河滨凯悦酒店，以及2024年对迈阿密海滩康菲丹特酒店和长滩万丽酒店进行翻新，导致2025年第一季度与2024年同期的营收和运营费用无可比性[110]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度可比客房每间可售房收入（RevPAR）增长3.8%，总RevPAR增长4.3%，酒店利润率扩大80个基点 [24] - 第一季度调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）为5700万美元，调整后每股摊薄运营资金（FFO）为0.21美元，较上年增长17% [24] - 净杠杆（包括优先股权益）为4.5倍 trailing EBITDA，资产负债表保持强劲 [24] - 截至季度末，公司拥有近1.5亿美元的现金及现金等价物，包括受限现金，加上信贷额度，总流动性近6.5亿美元 [25] 各条业务线数据和关键指标变化 - 华盛顿特区翻新酒店本季度RevPAR增长24%，新奥尔良两家酒店RevPAR合计增长25%，旧金山RevPAR增长9%，波士顿趋势良好，圣地亚哥市场整体散客需求较为疲软 [9][10] - 度假村组合中，威雷亚表现低于预期，不过第一季度未来各期的团体业务量较上年增长近20% [11][12] - 长滩市中心万豪酒店RevPAR增长145% [12] 各个市场数据和关键指标变化 - 华盛顿特区因就职典礼带动业务增长，新奥尔良因超级碗推动酒店业绩，圣地亚哥第一季度业绩较弱但后续有望改善，旧金山因城市活动和商业活动增加实现RevPAR增长 [9][10] - 威雷亚市场因卡纳帕利子市场重新开放面临短期需求疲软，但长期来看将吸引更多游客和航班 [11][12] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司采用分层增长方式，包括推出安达仕迈阿密海滩酒店、改造酒店、收购资产和回购普通股等，未来将继续平衡灵活地配置资本，利用资产负债表和资产回收推动FFO和每股净资产（NAV）增长 [8] - 持续寻求增值交易机会，通过资产回收战略创造价值，但当前交易市场因不确定性而面临挑战 [22][23] - 计划在多个酒店进行翻新和改造项目，包括威雷亚海滩度假村、圣安东尼奥酒店、圣地亚哥希尔顿湾景酒店等 [18][19] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第一季度初业绩强于预期，但3月因宏观经济前景不明朗，部分市场政府和休闲需求回落，运营基本面有所缓和 [6] - 由于经济不确定性增加，公司调整全年展望，预计总投资组合RevPAR增长4% - 7%，调整后EBITDAre为2.35 - 2.6亿美元，调整后FFO每股摊薄为0.82 - 0.94美元 [14][26][27] - 尽管经营环境波动，但公司近期投资将带来增长，预计杠杆和资产负债表状况将随时间改善 [24][25] 其他重要信息 - 安达仕迈阿密海滩酒店于5月3日开业，预计将为未来数年带来盈利增长 [6] - 公司董事会已批准第二季度每股0.09美元的普通股股息，并宣布了G、H和I系列优先股的常规分红 [28] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 安达仕酒店目前的承保轨迹与过去相比如何，未来回报预期怎样 - 公司表示，迈阿密海滩市场实际表现高于最初预期，酒店产品与市场上的豪华酒店相当，有信心实现目标 今年该酒店预计产生600 - 700万美元的EBITDA，大部分在第四季度实现 明年EBITDA增长有望恢复到高个位数至20%左右，预计三年实现增长 [36][37][39] 问题2: 公司更新的展望中，哪些因素导致了预期变化 - 主要有三个因素：安达仕酒店开业延迟，预计EBITDA减少约200万美元；毛伊岛运营环境挑战，预测调整约400万美元；圣地亚哥市场第一季度及年中散客业务疲软，带来约200万美元的不利影响 [45][46] 问题3: 夏威夷市场第一季度表现不佳的原因，以及与同行的差异，还有旧金山市场的未来展望 - 夏威夷威雷亚酒店因卡纳帕利市场恢复，部分客人转向该市场，但长期来看，随着市场复苏，酒店有望恢复正常 与同行相比，不同酒店的位置和翻新情况会导致业绩表现不同 旧金山市场需求持续增加，商务散客强劲，未来几个季度至2026年及2027年有望保持积极态势 [54][56][60] 问题4: 公司战略中，有多少非核心酒店，何时会进行更大规模的资产出售以回购更多股票 - 公司没有必须出售的酒店，而是根据资本回收和资产回报情况来确定是否出售资产 目前公司倾向于成为净卖家，将出售资产所得用于回购股票，但交易市场目前不稳定 [68][69][71] 问题5: NAPA资产的亏损加速，是否与日历变化有关，以及对这些资产的全年预期，还有高端豪华资产的交易情况 - 第一季度是季节性度假市场的淡季，NAPA资产的目标是接近盈亏平衡 这两个度假村今年的EBITDA预计将比去年增加数百万美元 高端豪华资产的买家群体较小，对资产有更长远的规划，但债务市场会影响其估值 公司会持续关注资产回收机会 [76][77][78] 问题6: 安达仕酒店的修订展望是否包括客户重新预订的情况，以及该酒店今年剩余时间的预订窗口和预期 - 客户重新预订的成本已包含在未来EBITDA和FFO的调整中 该酒店的预订窗口较短，目前已开始为第四季度和明年第一季度进行预订 预计5 - 6月入住率为30% - 40%，11 - 12月将达到70%，夏季房价为300 - 400美元/晚，第四季度为600 - 800美元/晚 [86][87][88]