财务数据和关键指标变化 - 2020年全年可比投资组合收入为2.33亿美元，每间可售房收入（RevPAR）略高于46美元，较2019年分别下降76%和77% [21] - 2020年全年可比物业层面息税折旧摊销前利润（EBITDA）亏损6400万美元，较2019年下降120%，同店运营费用下降56% [22] - 2020年第四季度可比投资组合收入为3200万美元，RevPAR为25.36美元，较去年第四季度分别下降86%和87% [24] - 2020年第四季度物业层面调整后EBITDA亏损1800万美元，较第三季度的3200万美元亏损有所改善 [35][36] - 2020年第四季度调整后EBITDA亏损1900万美元，调整后每股摊薄运营资金（FFO）亏损0.16美元 [68] - 截至2020年底，公司拥有3.68亿美元无限制现金，5亿美元信贷额度可全额使用 [54] - 截至2020年第四季度末，公司共有约4.6亿美元现金及现金等价物，包括4800万美元受限现金和未动用的5亿美元循环信贷额度 [65] - 公司预计2021年第一季度每月企业现金消耗率在1400万 - 1700万美元之间，较之前预计范围下降14% [52] 各条业务线数据和关键指标变化 酒店业务 - 2020年底，17家酒店中有15家运营，占投资组合房间数的92%，占2019年可比酒店EBITDA的近98% [21] - 2020年第四季度，酒店需求来自休闲散客、合同业务和与政府或应急管理相关的活动团体，团体业务主要集中在圣地亚哥和新奥尔良的酒店 [26] - 2020年第四季度，集团业务从第三季度的2.1万间夜增加到3.2万间夜，占本季度总间夜数的约24% [32] 休闲业务 - 休闲需求是许多酒店的主要业务来源，自驾酒店和度假胜地表现优于市中心酒店，尤其是在周末 [28] - 2020年第四季度，基韦斯特的海洋边缘度假村入住率达53%，略高于2019年第四季度，新年假期入住率近90% [28][29] - 怀莱阿酒店自10月中旬重新开业以来，入住率逐步提升，11月平均每日房价（ADR）较上年同期上涨13%，圣诞节至新年期间ADR超过725美元 [30][31] 团体业务 - 2021年第一季度团体取消情况与去年第四季度一致，预计除特定政府相关团体外，团体间夜有限 [37] - 2021年第二季度团体取消有所增加，但速度较近几个季度放缓，部分团体仍打算举办活动 [38] - 自2020年第四季度初以来，公司预订了14万间新团体房晚，重新预订了26.6万间团体房晚，代表约1亿美元的团体房收入和约1.25亿美元的团体总收入 [42][44] - 截至目前，公司2021年已有约29万间团体房预订，代表6200万美元的团体房收入，较2020年低迷水平显著增加 [45] 各个市场数据和关键指标变化 - 自2021年初居家令放宽后，团体预订和潜在客户数量显著增加，1月投资组合团体潜在客户数量较12月增长130%，达到去年3月以来的最高水平 [40] - 希尔顿圣地亚哥湾景酒店1月团体业务达到过去六年最高，预订超过1.7万间夜，波士顿公园广场酒店为第三和第四季度预订了多笔大型业务 [40] - 新奥尔良的爵士音乐节、法国区音乐节等四个节日重新安排在10月，10月每个周末都有市场压缩的潜力 [41] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略和发展方向 - 公司在2020年出售两家酒店，完成希尔顿时代广场酒店的抵押转让，进一步巩固投资组合，降低债务和地面租赁风险 [11][13][14] - 2020年公司对酒店投资组合投资5100万美元，包括波特兰比德韦尔酒店的全面重新定位和翻新等项目 [16] - 2021年公司计划投资7000万 - 8000万美元，最大项目是将华盛顿特区的万丽酒店转换为威斯汀品牌，预计总投资约7000万美元，今年投入约3000万美元 [57][59] - 公司还计划对希尔顿圣地亚哥湾景酒店、波士顿公园广场酒店和怀莱阿海滩度假村进行改造和升级 [60][61] 行业竞争 - 公司认为长期相关房地产的酒店折扣小于大宗商品资产，公司将继续关注长期相关房地产的投资机会 [76] - 公司认为华盛顿特区万丽酒店转换为威斯汀品牌后，将提升酒店定位，更好地竞争团体和散客客户，提高长期盈利潜力和价值 [58] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2020年酒店行业面临前所未有的挑战，但公司见证了需求复苏的迹象，包括休闲、商业和团体需求，若趋势持续，行业已开始逐步复苏，公司可能在今年第二季度末或第三季度初恢复酒店盈利 [9] - 2021年团体业务最终取决于疫苗分发的速度和效果，以及恢复正常的程度，预计下半年投资组合表现将显著改善，特别是第四季度 [37][39] - 公司认为随着疫苗分发加速和旅行限制放宽，净散客预订已迅速改善，预订窗口开始延长，趋势向好 [48][49] - 公司预计随着入住率增加，第二季度现金消耗将显著减少，第三季度末企业现金使用可能达到收支平衡 [53] 其他重要信息 - 公司暂停普通股股息，直至恢复应税收入，董事会批准了两系列优先股的例行季度分红 [71] - 公司与无担保债务协议进行了修订，获得额外的契约宽限，将财务契约豁免期延长至2022年第一季度 [66] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 如何考虑增值交易或潜在增值交易的指标 - 公司仍基于资产的长期盈利潜力进行评估，并根据资产的整体风险进行折现，目标是长期相关房地产 [76] 问题2: 对旧金山凯悦酒店转换一事的看法及对其他市场品牌转换的影响 - 公司未参与该转换，认为这些房间已存在于市场中，比新建酒店加入竞争更好，不太担心其影响 [79] 问题3: 华盛顿特区威斯汀转换项目的目标指标 - 公司认为该项目可使平均每日房价提高20美元甚至更多，更好地与市场上的主要竞争对手竞争 [84] 问题4: 疫苗消息发布后交易市场的氛围变化 - 疫苗消息发布后，人们的心态发生了很大变化，CMBS市场有所解冻，资产的要价和出价较90天前有所上升 [87] 问题5: 如何看待团体预订的诚意以及业务旅行的前景 - 会议策划者对未来限制放宽有信心，团体和散客的预订意愿表明需求存在，公司在第四季度看到了少量业务散客旅行，且预订量逐渐增加 [92][95] 问题6: 确认活动的团体类型及休闲需求增长是否受夏威夷影响 - 团体活动较为广泛，包括地区协会和少量企业团体；怀莱阿和海洋边缘度假村的表现影响了数据，但其他酒店的休闲业务也有所增加 [99][100] 问题7: 到2021年第二或第三季度，多少酒店能实现盈利以及不同类型酒店的盈利顺序 - 公司无法提供具体数量，预计一些已经盈利或接近盈利的酒店将率先实现盈利，大型团体酒店可能较晚 [105][106] 问题8: 城市市场重新开放后，价格动态如何以及对投资组合盈利能力的影响 - 除特定酒店和周末外，价格在过渡期间仍将面临挑战，公司预计价格在入住率恢复正常前将保持低迷；公司在评估投资组合盈利能力时已考虑到这一点 [108] 问题9: 会议策划者继续举办会议需要看到什么条件 - 包括当地限制解除、参会者接种疫苗、酒店提供检测等，人们普遍认为随着疫苗接种增加和病例减少，限制将逐渐放宽 [114] 问题10: 大型城市市场是否有复苏迹象以及恢复休闲业务需要什么条件 - 城市中心地区的散客预订有少量增加，但基数较小，预计休闲业务将首先复苏，然后是商务散客业务 [116] 问题11: 是否会考虑收购价格高于疫情前水平的资产 - 目前未看到价格高于疫情前的资产，接近疫情前价格的资产主要是长期相关房地产，特别是休闲市场或自驾市场的资产 [117] 问题12: 股票回购计划在未来两个季度的现金使用优先级 - 历史上公司将股票回购作为资本配置工具，但目前受契约限制无法进行，希望未来能恢复合规并重新获得回购能力 [120][122] 问题13: 万豪是否对华盛顿特区威斯汀转换项目提供财务支持 - 万豪在财务上未提供支持，但有各种激励措施促使项目成功，双方利益一致 [123] 问题14: 评估新资产和重新定位资产的考虑因素 - 评估过程相同，都考虑资产相对于竞争对手的长期表现以及市场需求驱动因素，公司擅长资产增值和深度价值转型 [130] 问题15: 酒店长期成本结构与疫情前相比的变化 - 公司与运营伙伴讨论酒店未来运营，认为通过劳动力创新、组织变革和管理重组等措施，长期可实现100 - 200个基点的EBITDA利润率提升 [132] 问题16: 其他万丽酒店是否有类似华盛顿特区的转换机会 - 目前该项目是一次性的，但公司未来愿意进行讨论和评估 [135] 问题17: 疫情是否改变公司对投资市场的看法 - 疫情使公司在一定程度上改变了对某些市场的看法，但对长期相关房地产的投资观点更加坚定，对大宗商品资产的看法变差 [136] 问题18: 今年是否有能预示团体业务回归的标志性活动 - 无法指出具体活动，团体业务的恢复取决于疫苗接种情况和城市市政当局的决定，且存在较多变量 [140][141] 问题19: 首席执行官对举办或参加团体活动的态度以及是否会出现永久性的团体活动减少 - 协会有强烈的会议需求，因为大型会议是重要的筹款活动；企业方面，不同行业情况不同，一些行业表现良好，有举办活动的意愿，而一些行业则面临财务困难 [143][144] 问题20: 长期相关房地产是否会出现低价抛售情况以及是否有更多竞争资金关注此类交易 - 长期相关房地产的折扣较小，目前市场上有大量资金寻求酒店投资机会，随着CMBS市场解冻，交易环境将更加活跃 [152] 问题21: 休闲需求重新加速时，是否会出现忠诚度积分使用大幅增加的情况以及对房价的影响 - 随着需求和入住率回升，预计在热门地点忠诚度积分使用将增加，如怀莱阿酒店目前30% - 40%的需求来自忠诚度积分；怀莱阿酒店的积分兑换对房价影响不大，且房价同比上涨13% [157][159] 问题22: 三年后休闲、商务散客和团体需求在投资组合中的变化 - 由于存在太多变量，公司无法做出有根据的猜测，这将取决于公司的收购和出售决策 [163]