公司管理层变动 - 张旭于2019年2月获委任为公司主席，现56岁，在房地产业务方面拥有约20年经验[10] - 阙东武于2019年2月获委任为公司首席执行官，现53岁，在企业融资和房地产投资方面拥有逾16年经验[10] - 李凯彦于2019年8月由非执行董事调任为执行董事，现43岁，在房地产及金融市场方面拥有逾15年专业经验[11] - Lin Lily于2019年8月由非执行董事调任为执行董事，现41岁，负责公司在英国投资的整体管理[12] - 陈志裕于2012年7月获委任为公司非执行董事，现65岁，曾在万科担任董事及顾问[15] - 岑信江自2019年2月28日起辞任独立非执行董事、薪酬委员会主席、提名委员会成员[6][7] - 张安志自2019年3月1日起获委任为独立非执行董事、薪酬委员会主席、提名委员会成员[6][7] - 李凯彦自2019年6月30日起由Vanke Holdings (USA) LLC调任至Vanke US Management LLC[11] - Lin Lily自2019年6月30日起由Vanke Holdings (UK) Limited调任至Vanke Overseas UK Management Limited[12] - 赖爱慧自2019年8月15日起辞任公司秘书，陈颖杰同日获委任，后于2019年12月12日辞任，叶凯雯同日获委任[7] 物业收购情况 - 2019年6月30日，公司完成收购英国伦敦、美国旧金山及纽约若干物业股权或投资工具，包括Ryder Court约99.95%实际权益、Mission约45%实际权益、投资工具49%实际权益的控股实体100%权益[20] - 2019年11月1日，公司完成收购香港春秧街物业99.89%实际权益[21] - 2019年3月7日，公司间接全资附属公司以约4099.7万英镑（约4.06643亿港元）收购Lithium Topco Limited约99.95%实际权益[180] - 2019年3月7日，公司间接全资附属公司以约2011.1万美元（约1.57096亿港元）收购657–667 Mission Limited全部已发行股本，拥有Mission 45%实际权益[181] - 2019年3月7日，公司间接全资附属公司以约6692.7万美元（约5.22798亿港元）收购Supreme J Limited全部已发行股本，参与投资工具49%实际权益[181] - 2019年8月29日，公司间接全资附属公司以5.95341亿港元收购V - Win Achieve Limited约99.89%已发行股本及相关股东贷款[182] 财务数据关键指标变化 - 本年度收入约为2.515亿港元，2018年为1.018亿港元，增幅约为147%[25] - 2019年12月31日，公司于丽晶中心投资公允价值约为20.045亿港元，2018年12月31日为19.68亿港元，增幅约为2%[25] - 2019年12月31日，公司于Ryder Court投资公允价值约为11.495亿港元[25] - 抵销添置投资物业90万港元后，年内公允价值收益净额约为90万港元，2018年为1.36亿港元[25] - 扣除投资物业公允价值变动及应占集团联营公司业绩后，集团年内相关盈利约为1.156亿港元，2018年为7520万港元，增幅约为54%[26] - 本年度经营毛利增至约港币105,000,000元（2018年：港币79,000,000元），未计投资物业公允价值变动前的分部盈利约为港币80,900,000元（2018年：港币77,400,000元），增幅约为5%[28] - 本年度分部盈利约为港币65,000,000元（2018年：港币473,200,000元），减幅约为86%[34] - 2019年下半年起提供资产管理服务，收入约为港币82,900,000元（2018年：无），毛利及分部盈利分别约为港币25,800,000元（2018年：无）及港币25,700,000元（2018年：无）[38] - 年内总办事处及企业开支（扣除未分配收入）约为港币32,500,000元（2018年：港币10,200,000元），融资收入约为港币24,800,000元（2018年：港币20,800,000元）[39][40] - 2015年供股筹集所得款项净额港币1,032,200,000元，2019年已全數動用[41][42][47] - 2019年12月31日公司股东应占权益约为37.643亿港元，较2018年的36.667亿港元增加[49] - 2019年12月31日集团计息银行及其他借贷约12.58亿港元，2018年12月31日无此项借贷[49] - 2019年12月31日公司银行融资为7500万英镑（约7.768亿港元），已动用7480万英镑（约7.745亿港元）[50] - 2019年12月31日集团来自一间中介控股公司借贷融资为4100万英镑（4.246亿港元），已全部动用[50] - 2019年12月31日公司债务对权益比率为33.4%，债务净额除以权益总额之比率为21.4%，2018年无相关比率[52] - 2019年12月31日集团银行结余及现金为4.509亿港元，2018年为14.251亿港元[52] - 2019年12月31日集团就发展春秧街物业将产生资本开支承担2470万港元，2018年无此项承担[56] - 2019年12月31日集团账面价值11.495亿港元之投资物业已质押作银行融资担保，2018年无此项质押[57] - 集团2015 - 2018年负债比率为零，2019年因物业投资业务收购及融资增至21.4%[88][89] - 集团2015 - 2019年股本回报率分别为7.9%、4.7%、5.3%、20.3%、3.6%，2019年因应占联营公司溢利和投资物业公平值收益减少而下跌[97][98] - 2019年员工成本（包括董事酬金）增至约港币50,100,000元，2018年为港币5,400,000元[124] - 2019年应付万科香港行政及管理支援费用总额约为港币5,100,000元，2018年为港币2,200,000元，增幅因香港雇员人数上升[124] - 2019年12月31日公司可供分派的储备总额为港币1,365,912,000元，2018年为港币1,378,656,000元[142] - 2019年就分享行政服务应付万科香港费用总额为港币5,149,000元，2018年为港币2,211,000元[169] - 2019年12月31日，集团有未偿还银行贷款及其他计息借贷12.58亿港元（2018年：无）[191] 各条业务线数据关键指标变化 - 公司在麗晶中心及Ryder Court分别拥有总建筑面积约657,000平方呎及约76,000平方呎，相当于总建筑面积分别64%及100%[27] - 2019年12月31日，麗晶中心出租率跌至96%（2018年12月31日：99%），每月平均租金升至每平方呎港币10.0元（2018年12月31日：每平方呎港币9.7元），出租收入总额约为港币102,100,000元（2018年：港币101,800,000元）[27] - 2019年12月31日，Ryder Court出租率为99%，出租所得收入总额约为港币25,000,000元（2018年：无）[28] - 柏傲灣逾99%单位已售出，所得款项总额约为港币100亿元，公司在相关联营公司投资总额于2019年12月31日约为港币305,500,000元（2018年12月31日：港币346,400,000元），年内应占联营公司盈利为港币19,800,000元（2018年：港币465,700,000元）[31][32] - 参与Park Row投资工具带来利息收入约为港币41,400,000元（2018年：无），分占Mission Street集团亏损港币3,000,000元[33] - 2019年丽晶中心年终出租率为96%，较2018年下跌3%；Ryder Court自收购后2019年年终出租率为99%[63][64] - 2019年丽晶中心每月平均租金叫价为每平方呎10.0港元；Ryder Court为每平方呎68.4港元[72] - 丽晶中心2015 - 2019年服务成本收入比率分别为22.6%、23.2%、22.3%、22.4%、21.6%，2019年因装修及维修费用减少略降[78][79] - Ryder Court自2019年6月收购事项以来财政年度服务成本收入比率为0.3%[78] - 资产管理业务自2019年6月30日生效并由11月1日起生效之补充协议补充之管理服务框架协议以来财政年度服务成本收入比率为68.8%[78] 公司运营风险 - 集团业务受香港、英国及美国经济状况及房地产市场影响，不利变动或影响收入和盈利能力[105] - 租赁代理和物业管理公司表现欠佳或业务伙伴行动不一致，可能影响集团收入和盈利能力[106] - 集团获取物业收购及发展资金能力受多因素影响，可能导致集资成本增加或错失投资机遇[107] - 员工连续性对集团运作重要，人手流失或影响业务扩充[108] - 集团与各方争议或不遵守法规可能导致声誉受损、业务中断和财政损失[111] 公司股权结构 - 万科通过两个投资平台在香港、英国及美国经营物业业务，集团万科拥有75%间接股权，万科香港万科拥有100%间接股权[112] - 2019年末张旭在万科A股持有权益904,039股，占已发行股本百分比0.0093%[150] - 2019年末阙东武在万科A股持有权益60,700股，占已发行股本百分比0.0006%[150] - 2019年末陈志裕在万科H股通过所控制法团持有权益500,203股，占已发行股本百分比0.0317%[150] - 2019年末李凯彦在Vanke US Management LLC普通股通过所控制法团持有权益20%[150] - 2019年末Lin Lily在Vanke Overseas UK Management Limited普通股持有权益490股，占比9.8%[150] - 2019年末Lin Lily在Lithium Topco Limited普通股通过所控制法团持有权益521股，占比0.0521%[150] - 2019年末Lin Lily在Lithium Topco Limited优先股通过所控制法团持有权益95股，占比0.0551%[150] - 2019年12月31日，万科已发行普通A股总数为9,724,196,533股，普通H股总数为1,577,946,468股[151] - 李凯彦先生拥有Minerva US LLC 49%股份权益，Minerva US LLC拥有Vanke US 20%股份权益[152] - 2019年12月31日，Lithium Topco Limited普通股为1,000,000股，优先股为172,494股，Lin Lily女士通过Valliance Capital Europe LP拥有其521股普通股及95股优先股，Valliance Capital Europe LP拥有Lithium Topco Limited权益比例未提及，Lin Lily女士拥有Valliance Capital Europe LP约34.7%权益[153] - 2019年12月31日，万科通过间接全资附属公司持有本公司292,145,949股普通股，占股75.0%；中信证券股份有限公司通过附属公司持有本公司30,080,000股普通股，占股7.72%[162] - 本公司为万科香港间接拥有其75%股权之附属公司，万科香港为万科之间接全资附属公司[170] 员工情况 - 2019年员工流失率为11%，2018年为89%，员工流失率下跌因香港、英国及美国办公室的有关管理人员加入[123] - 2019年12月31日雇员平均服务年期为0.4年，2018年12月31日为2.6年[123] - 2019年12月31日集团有91名雇员，2018年12月31日为3名[124] 公司业务管理 - 公司间接拥有80%权益的附属公司Vanke Overseas UK Management Limited自2016年收购以来担任Ryder Court的资产经理[118] - 集团委任外部服务供应商租赁及管理旗下丽晶中心自有物业及泊车位，与物业管理公司及物业经理关系可追溯至2012年7月[117] - 集团为丽晶中心租户设立客户服务热线，通过RC资产经理与Ryder Court租户维持积极对话[121] - 提供资产管理服务的主要客户为万科附属公司，集团将继续为万科核心资产管理服务供应商[122] 股息分配 - 董事建议派发2019年末期股息每股港币0.09元，合共约港币35,058,000元，与2018年相同，待2020年度股东大会批准后，将于2020年6月10日或前后派发[133][139] 公司业务预期 - 预期2020年香港及伦敦的投资物业脑晶中心及Ryder Court出租率及平均租金将保持，投资工具及资产管理业务将产生稳定收益及盈利[128] 公司交易情况 - 持续关连交易协议2019年年度上限为1.05亿港元，