财务数据关键指标变化 - 2018年公司实现总收益约45.157亿元，同比上升约52.2%[52][54][58][143][145][146] - 2018年公司毛利为26.862亿元，同比上升约38.6%，毛利率为59.5%[52][54][58][150][155] - 2018年公司年内盈利为12.304亿元，同比增长约18.5%[53][55] - 2018年公司股东应占盈利为12.372亿元，同比增长约19.5%[53][55][58][164][170] - 2018年公司每股基本盈利为25.21分，同比增长约14.3%[53][55][58] - 2018年公司核心业务应占盈利为7.653亿元，同比增长17.8%[58] - 2018年房地产开发及销售收益约36.643亿元人民币，较2017年的21.143亿元人民币增加约73.3%[71][74][146][147] - 2018年商业物业投资与经营收益约5.43176亿元人民币，较2017年的4.98295亿元人民币增加约9.0%[88][91][146] - 2018年综合服务收益约3.08181亿元人民币，较2017年的3.55167亿元人民币减少约13.2%[100][106][146][149][154] - 2018年已售物业总楼面面约29.63万平方米，2017年约5.55万平方米[146][147] - 2018年投资物业租赁收益约为5.432亿元，2017年为4.983亿元；投资物业出租率为95%，2017年为98%[148][154] - 2018年销售开支约为1.33亿元，2017年为6770万元，较去年增加约96.4%[151][156] - 2018年行政开支约为3.904亿元，2017年为3.616亿元，较2017年增加约8%；年内购股权摊销费用约为2200万元，2017年为8040万元[152][157] - 2018年投资物业公允价值收益为3.235亿元，2017年为4.784亿元[153][158] - 2018年融资成本约为6.58亿元，2017年为6.136亿元，较2017年增加约7.2%；有息贷款平均融资成本为6.2%，2017年为6.6%[113][117][161][162][168] - 2018年所得税开支约为9.251亿元，2017年为4.588亿元；土地增值税约为5.234亿元，2017年为400万元[163][169] - 2018年银行结余及现金约为75.899亿元，2017年为60.927亿元；总借贷约为233.244亿元，2017年为189.711亿元；流动负债借贷约为58.244亿元，2017年为42.047亿元；资本负债比率约为137.6%，2017年为127.9%[165][166][171] - 2018年12月31日，集团流动资产约192.406亿元（2017年：141.428亿元），流动负债约116.898亿元（2017年：96.509亿元），流动资产净值增至约75.509亿元（2017年：44.92亿元）[172] - 2018年12月31日，集团总资产约434.121亿元（2017年：367.968亿元），总负债约319.732亿元（2017年：267.276亿元），负债比率约为73.7%（2017年：72.6%），资产净值约为114.389亿元（2017年：100.692亿元）[173][179] - 截至2018年12月31日止年度，集团贷款约160.855亿元（2017年：123.237亿元），以总额约188.782亿元（2017年：179.3亿元）的物业等作抵押[175][180] - 截至2018年12月31日止年度，集团或然负债约11.63亿元（2017年：3.792亿元），为若干买方的按揭融资提供担保[176][181] 各条业务线表现 - 房地产开发与销售板块，公司坚持大湾区双核布局，超90%项目和土储位于该区域，有超20年开发经验[24][27] - 2018年绿景国际花城推盘四次，合同销售总额11.76亿元，交易面积166,473平方米，可售面积超100万平方米，预计每年推出货值10 - 15亿元[24][27] - 2018年10月深圳绿景红树湾壹号开盘，首日去化率约70%[24][27] - 2018年12月28日，公司以2000万元增持珠海香洲区城市更新项目权益，项目占地约20.72万平方米，预计建成建筑面积79.43万平方米的综合体[25][28] - 商业地产投资与运营板块，采用“双轮驱动”模式，“NEO”和“Zoll”品牌整体出租率超95%[26] - 2018年2月绿景佐阾国际花园购物中心开业，出租率达85%；11月绿景佐阾悦溪购物中心开业，出租率达93%[26] - 香港绿景NEO 2018年5月封顶，11月开始招租，2019年2月通过验收获 occupancy permit，预计年底出租率超60%[26] - 综合服务板块在2018年为公司带来收入3.082亿元人民币，旗下绿景锦江酒店平均入住率达75%，2017年收购的美国Vanllee酒店预计2019年翻新后带来稳定收入[31][34] - 绿景红树湾壹号占地24424平方米，规划总建筑面积305450平方米，住宅面积约118687平方米，2018年10月13日开盘，当天去化约70%，截至12月31日，合同销售23.5亿元，当年确认销售收入15.2亿元，未售货值76亿元[76][80] - 绿景国际花城占地72.9万平方米，规划总建筑面积224.9万平方米，2018年推盘4次，销售合同11.8亿元，累计交易面积166473平方米，可售面积超100万平方米，预计每年推出货值10 - 15亿元[77][81] - 绿景美景项目占地10862平方米，地上规划建筑面积97214平方米，定位服务深圳高收入人群[78][81] - 绿景黎光项目占地271202平方米，总建筑面积949200平方米，定位为高端产业园综合体[79][82] - 绿景香港流浮山项目是公司在港首个项目，占地约82400平方米，有114栋低密度海滨别墅[85] - 绿景凯威项目总建筑面积421,441平方米，已四证齐全并开工，将成集团未来两年业绩主要贡献项目之一[86][90] - 集团商业物业投资与经营2018年收益约5.432亿元，2017年为4.983亿元，同比增长约9.0%[88][91] - 集团“NEO”和“佐阾”两大商业品牌总建筑面积约55.8万平方米，整体出租率超95%[88][91] - NEO都市商务综合体总建筑面积约25.2539万平方米，可出租面积约10.587万平方米，2018年底平均出租率约94%，2017年为99%[89][92] - 香港绿景NEO项目占地约4,500平方米，规划总建筑面积约5.539018万平方米，集团以90亿港元收购，管理层有信心2019年底出租率超60%[93][96] - 苏州NEO占地14,592平方米，规划总建筑面积81,851平方米，定位中高端办公、街铺精品商业及湖景公寓[94] - 佐阾购物中心系列2018年底平均出租率约96%，其中佐阾国际花城购物中心开业时出租率85%，佐阾悦溪购物中心开业时出租率93%[95] - 香港绿景NEO项目2018年5月20日封顶，2019年2月26日通过香港屋宇署验收，2018年11月启动招租[93][96] - 集团采用房地产开发与商业地产经营结合的模式，开发高品质住宅和大型综合地产项目[87][91] - 2018年绿景锦江酒店平均入住率约为75%，2017年为77%[102][107] 各地区表现 - 2018年深圳出台“三价合一”“7.31”新政和住房供应保障政策，规范房地产市场，推动多元化住房供应保障体系发展[16] - 2018年深圳新房成交量29396套，同比增13.85%，住宅销售面积292.42万平方米，同比增12.78%[39] - 2018年深圳新房住宅成交29,396套，同比增长13.85%；成交面积达292.42万平方米，同比增加12.78%[42] 管理层讨论和指引 - 公司从建筑公司转型为房地产企业，采用双核布局和双向扩张模式获取土地资源，在大湾区有巨大优势[17] - 公司将通过与华为战略合作升级为新智慧城市创造者[17] - 公司利用超20年城市更新经验，采用城市更新和市场拍卖双向扩张模式获取土地成本优势[17] - 公司提出“聚力湾区大旧改 打造智慧新城区”战略，致力于成为大湾区新智慧城市开发者和运营商标杆[18] - 公司与控股股东独特联动，控股股东整合资源孵化和开发项目，成熟后注入公司获取优质土储[25][28] - 公司提出“聚力湾区大旧改，打造智慧新城区”战略，欲成为标杆性智慧新城开发运营商[21] - 公司将与华为战略合作，通过战略升级成为智慧新城缔造者[20] - 公司未来将巩固特色地产旧改先锋基础，顺应大湾区战略，升级为智慧新城开发运营商，聚焦“聚力湾区大旧改，打造智慧新城区”战略[32][34] - 公司坚持大湾区布局，提升品牌及服务能力，提出“打造智慧城区标杆”战略[30][33] - 集团在财资及资金政策上采取审慎态度，专注风险管理和与业务直接相关的交易[187][190] - 2018年集团利用内部资源、债务及股权融资满足房地产项目开发资金需求[174][179] - 集团担保期自按揭贷款授出日起，至买家取得产权证书或还清贷款（以较早者为准）止，董事认为集团因担保受损可能性不大[177][182] 其他没有覆盖的重要内容 - 公司证券股份交易单位为2,000股，有4亿美元于2020年到期的8.5%优先票据[11][13] - 2018年中国经济稳定发展，房地产市场作为支柱产业增长活跃，政府坚持“房住不炒”政策并出台监管措施[15] - 2018年房地产政策强调“房住不炒”，因城施策提升地方调控自主性，深圳政策规范市场，促进房地产健康发展[37][39][41] - 房地产行业在调控政策下向稳定繁荣发展，市场调控优化，长效机制建设稳步推进[37][41] - 房地产行业受调控影响趋于理性，投机炒房和房价过快上涨受抑制，政府促进行业从控制转向稳定发展[38][41] - 2018年全国商品房销售面积17.1654亿平方米，同比增1.3%，销售额14.9973万亿元人民币，同比增12.2%，增幅较上年回落1.5个百分点，12月末待售面积5.2414亿平方米，同比降11.0%[38][41] - 2022年粤港澳大湾区国际一流湾区和世界级城市群框架基本形成，2035年宜居宜业宜游的国际一流湾区全面建成[45][47] - 截至2017年末，粤港澳大湾区总面积5.6万平方公里，总人口约7000万人[45][47] - 2018年公司屡获殊荣，如1月获“深港通最具投资价值上市公司”大奖，4月登“2017港股百强榜单”且在营业额增长十强榜单中位居第二等[62][66] - 2018年2月，集团以每股2.938港元折让8.19%发行股份，股权融资所得款项净额合约10亿港元[105][108] - 2018年5月11日，集团发行4%、1亿美元可换股债券，用于项目开发等[110] - 2018年9月16日，集团发行5%、5000万美元有担保可换股债券，用于项目开发等[111] - 2018年10月3日，集团将5.5%、9000万美元可换股债券到期日延至2020年[112] - 白石洲更新项目规划总建筑面积358万平方米，分三个阶段开发[115] - 集团未来将聚焦大湾区城市更新，发展全新智慧城市[115] - 2018年1月17日，公司按每股2.695港元的换股价向Chance Talent发行28,794,063股普通股，以兑换本金1000万美元的可换股债券[128] - 2018年2月7日，公司与Silver Sure订立可换股优先股认购协议，按每股2.938港元向其发行132,564,669股新可换股优先股，2月21日完成认购[129] - 2018年2月7日，公司与Leadon订立股份认购协议，按每股2.938港元向其发行132,564,669股新普通股，2月26日完成认购[130] - 2018年2月8日，中国绿景以每股2.938港元配售8000万股公司股份，并以同样价格认购8000万股公司新股份，2月13日完成[131][136] - 2018年5月10日，公司发行本金总额1亿美元（约7.85亿港元）的4%有担保可换股债券[132][136] - 2018年9月16日，公司发行本金总额5000万美元（约3.925亿港元）的5%有担保可换股债券[140][144] - 2018年10月3日，公司将2018年11月