营业额与财务表现 - 公司2021年营业额为6.51亿港元，较上一财年减少4.4亿港元[16][18] - 公司2021年营业额为6.51亿港元，同比下降40%，主要由于物业销售减少及报告期多出三个月数据[58] - 公司2021年毛利为3.52亿港元，同比下降35%，分部业绩为2.3亿港元，同比下降32%[58] - 公司2021年其他收益及其他净收入为4100万港元，同比增长105%，主要由于政府补助及补贴[59][61] - 公司本年度归属于公司所有者的利润为4.9亿港元，较去年同期的600万港元大幅增长[73][77] - 公司本年度未派发任何股息，与去年相同[74][78] 农产品交易市场业务 - 公司在中国内地管理11个农产品交易市场，覆盖武汉、黄石、随州、洛阳、濮阳、开封、玉林、钦州、徐州、淮安及盘锦[19][20] - 公司成功建立了全国性的连锁批发市场体系和现代化农副产品物流中心网络[19][20] - 公司农产品交易市场业务的营业额为4.18亿港元，占总营业额的64%[60] - 公司农产品交易市场业务的毛利率为66%，高于物业销售业务的33%[60] - 公司农产品交易市场业务的分部业绩为1.68亿港元，占总分部业绩的73%[60] - 武汉白沙洲市场占地31万平方米，总建筑面积19万平方米，2020年被评为中国农产品十佳市场[80][81] - 黄石市场的经营营业额约为600万港元[83][84] - 随州市场的经营表现有所改善并逐步增长[85][86] - 洛阳市场的营业额较该期间减少约71%[87][88] - 濮阳市场的营业额较该期间减少约22%[89][90] - 开封市场的营业额较该期间增加约499%[92][93] - 玉林市场的营业额较该期间下跌约54%[94][95] - 钦州市场的经营营业额较该期间减少约5%[97][98] - 淮安市场一期于2015年10月投入营运，预期表现将逐步改善[100][101] - 盘锦市场一期建筑面积约50,000平方米，表现稳健[102][103] 数字化与商业模式转型 - 公司已在所有农产品交易市场全面引进电子化交易结算新型商业模式及现代化租赁管理系统[34][35] - 自新冠疫情爆发以来，买卖双方采用电子货币交易的情况有增加趋势[34][35] - 公司已将全部纸质租赁合同转为电子租赁合同，经营户可在线缴纳租金及物业管理费[34][35] - 公司计划整合线下实体农产品交易市场，并建设线上农产品交易大数据云平台[39] - 公司计划通过数字化手段确保食品安全，并以智慧农批为升级改造方向[41] - 公司计划将传统农产品批发市场的盈利模式从固定租金转变为以交易佣金为主[40] - 公司计划整合线下实体农产品交易市场并建设线上农产品交易大数据云平台，升级新一代农产品供应链物流中心[42] - 公司将逐步从传统农产品批发市场收取固定场地租金的盈利模式，转化为收取交易佣金为主的盈利模式[42] 财务与债务管理 - 公司现金及现金等价物总额从2020年的3.4亿港元增至2021年的4.25亿港元[122] - 公司总资产从2020年的51.39亿港元增至2021年的55.84亿港元[122] - 公司净资产负债率从2020年的1.0降至2021年的0.4[122] - 公司计息债务与总资产比率从2020年的35%降至2021年的25%[122] - 公司未偿还的可换股票据本金金额为1.348亿港元[122] - 公司未偿还的上市票据本金金额为2.9亿港元[127] - 公司未履行的资本承诺从2020年的3.98亿港元降至2021年的2.41亿港元[129] - 公司重大或有负债从2020年的60万港元降至2021年的2.7万港元[129] - 公司抵押的账面价值从2020年的16.33亿港元降至2021年的14.05亿港元[130] - 公司于2021年3月31日的计息债务总额为13.71亿港元，其中包括发行债券1.96亿港元、可换股票据1.31亿港元、金融机构借贷4.44亿港元及非金融机构借贷6亿港元[137] - 公司发行的债券将于2024年9月到期，可换股票据将于2021年10月到期，金融机构借贷将于2021年5月至2029年5月期间到期，非金融机构借贷将于2022年9月到期[139] - 公司投资物业于2021年3月31日的公平值基于独立专业估值师的估值，估值方法包括资本化净收入和直接比较法[148] - 公司于2021年3月31日有约14.05亿港元的投资物业和物业存货被质押以担保银行借款[131] - 公司未持有任何未结清的外汇合约、利率或货币掉期或其他金融衍生工具，且目前没有外汇对冲政策[132] - 公司的财务政策包括多元化资金来源，主要通过内部现金流和计息银行/非金融机构贷款来满足运营需求[141] 法律诉讼与判决 - 公司2021年录得诉讼判决收益6.61亿港元，主要来自武汉市场法律案件的判决[65] - 公司本年度录得诉讼判决收益6.61亿港元，去年同期无此项收益[68] - 公司收到湖北法院判决，驳回王女士及天九的申索，并判令其承担法律诉讼费用[171][172] - 最高法院判决撤销湖北法院判决，承认1,156,000,000港元的买卖协议为实际协议[171][172] - 商务部决定2007年11月批准的争议协议不予撤销并继续有效[173][174] - 北京法院驳回王女士及天九的申请，维持原判[174] - 北京市高级人民法院驳回王女士及天九的上诉，维持北京法院原判[174] - 最高法院驳回王女士及天九关于重审及驳回原判的申请[174] - 公司继续为白沙洲农副产品的法定及实益拥有人[174] - 公司向湖北法院寻求颁令王女士及天九协助白沙洲农副产品履行买卖协议[174] - 公司于2021年1月18日获得香港法院判决，王女士及天九需支付公司损害赔偿总额人民币510,000,001元[177] - 公司有权从结欠王女士的款项中扣除54,211,000港元[177] - 公司无需根据文据向王女士或天九支付任何款项[177] 公司治理与高管 - 公司执行董事梁瑞华先生拥有28年业务运营、业务发展、企业管治及并购经验，并担任中国农产品市场协会常务理事[191][193] - 公司执行董事游育城先生拥有26年物业发展、工程及建筑业务管理经验，并曾任职于房地产行业及项目管理领域[192][194] - 公司非执行董事邓清河先生为企业管理专家，担任宏安集团主席及位元堂药业控股有限公司主席兼董事总经理[198][199] - 公司独立非执行董事吴日章先生担任审核委员会、薪酬委员会及提名委员会成员，并拥有科技、物业发展、保险、金融及物业控股领域的董事经验[200] 风险管理与应对措施 - 公司面临的主要风险包括人民币兑港元汇率波动、融资困难、竞争地位保持、市场出租率维持、牌照获取、法律法规变化以及COVID-19疫情的影响[152][153] - 公司定期监控汇率波动并制定对冲机制以应对不利情况[152] - 公司定期审查短期和长期流动性水平以应对未来融资需求[152] - 公司通过营销活动保持或提高农产品交易市场的出租率[152] - 公司聘用具有专业资格的当地员工以确保所有流程符合当地法律法规[152] - 公司维持扁平化组织架构以快速应对法律法规的变化[152] 其他财务与运营信息 - 公司本年度一般及行政开支为1.57亿港元，较去年同期的2亿港元减少21.5%[66][69] - 公司本年度销售开支为3100万港元，较去年同期的9700万港元减少68%[66][69] - 公司本年度融资成本为1.57亿港元，较去年同期的2.27亿港元减少30.8%[66][69] - 公司本年度录得提早赎回可换股票据亏损500万港元，去年同期无此项亏损[71] - 公司本年度投资物业公平值净亏损1400万港元，去年同期为净收益1.49亿港元[71] - 公司本年度衍生金融工具公平值净亏损30万港元，较去年同期的200万港元减少85%[72][76] - 公司于2021年6月18日通过全资子公司龙群有限公司减持玉林宏进注册资本注资，导致公司在玉林宏进的股权从65%减少至51%[178] - 公司于2021年3月31日共有1,151名员工，其中约98%位于中国[179] - 公司薪酬政策依据市场条款、公司表现、个别资历及表现进行定期检讨[179] - 公司于2012年5月3日采纳购股权计划，但本年度未授出购股权[179] - 中美紧张局势对公司的国内业务影响轻微，公司将继续利用行业领先地位、可复制的业务模式和完善的管理体系，打造全国农产品交易市场网络[185][186] - 公司所有农产品交易市场已升级设施，以符合地方政府严格的健康卫生措施，此举增加了运营成本，但也提升了与本地竞争对手的竞争优势[187] - 2021年中央一号文件承诺推动农产品市场投资，扩展农产品网络，建设物流基础设施及农产品储存设施，并完善区域性冷藏基础设施[187] - 公司采取“轻资产”策略与不同合作伙伴合作，以扩展在中国的运营，并相信此策略将为公司和股东带来长远裨益[187] - 公司没有主要客户或供应商占其收入的5%以上[156] - 公司所有建设项目均遵守中国环境保护法的“三同时”原则[159] - 公司没有具体的重大投资或资本资产计划[162] - 深圳谷登科技有限公司的电子商业务合约安排仍然有效，公司通过代名人股东管理和运营其互联网内容提供商服务[143] - 公司审核委员会和董事会已审阅投资物业估值的重大估值方法[151] - 公司在中国五个省份经营11个农产品交易市场[152]