公司基本信息 - 公司1965年成立，1972年在港交所主板上市，主要从事物业发展、投资及管理等业务[6] - 公司执行董事为张敬国、张国强，非执行董事为Huang Yanping，独立非执行董事为刘达、刘俏、马运弢[15] - 公司核数师为安永会计师行，律师为何韦律师行[15] - 公司主要往来银行包括中国建设银行（亚洲）、瑞士信贷银行等[15] - 公司股份过户登记处为卓佳准诚有限公司，注册办事处位于香港中环云咸街40 - 44号云咸商业中心24楼[15] - 公司股份代号为185，网址为www.zensunenterprises.com [15] - 公司于2013年12月6日宣布房地产投资信托三线发展策略[106] - 公司成立于1965年，专注于香港、中国及海外物业开发、物业投资及管理、项目管理及销售服务以及证券买卖及投资[185] 土地收购与储备情况 - 2015年年中至2019年，公司在中国完成87幅土地收购用于房地产发展[7] - 截至2019年12月31日，公司在中国有6个已落成物业项目和30个现行发展中综合项目，79幅地块规划总占地面积约352万平方米，估计总建筑面积约954万平方米[7] - 土地储备为公司提供发展中估计可出售/租赁建筑面积约404万平方米，规划估计建筑面积约286万平方米[7] - 2019年公司成功投得10幅地块，总代价约38.88亿元，新增土地储备约46万平方米[33][35] - 截至2019年12月31日，公司在中国有6个已落成物业项目和30个现行发展中综合物业项目，涉及79幅地块，规划总占地面积约352万平方米，估计总建筑面积约954万平方米[69][70] - 中国土地储备为公司提供发展中估计可出售/租赁建筑面积约404万平方米及规划估计总建筑面积约286万平方米，公司应占所有中国物业项目的100%权益[69][70] - 2019年公司在中国成功完成10幅土地收购，总占地面积约46万平方米，估计总建筑面积约113万平方米[114] - 截至2019年12月31日，公司在中国有6个已落成物业项目和30个现行发展中综合物业项目，规划总占地面积约352万平方米，估计总建筑面积约954万平方米[114] - 2019年1月11日，公司以6.726亿元投得郑州高新区约51,395.40平方米住宅用地，预计2022年第三季度前落成[142] - 2019年1月16日，公司以2.167亿元投得郑州上街区约93,643.23平方米商业用地，预计2022年第三季度前落成[142] - 2019年1月29日，公司以5000万元收购郑州约13,442.23平方米商业用地，预计2021年第四季度前落成[142] - 2019年5月29日，公司分别以2.8819亿元和4.5908亿元投得郑州管城区约28,608.73平方米和45,604.51平方米住宅用地，预计2022年第四季度前落成[142] - 2019年6月29日，公司以2.518233亿元投得河南登封市约55,404.64平方米住宅用地，预计2022年第四季度前落成[142] - 2019年9月12日，公司分别以1.7407亿元和1.1636亿元投得河南新郑市约50,456.59平方米和33,728.72平方米住宅用地，预计2022年第三季度前落成[142] - 2019年9月12日，公司以15.1283亿元投得北京约55,608.04平方米住宅用地，预计2022年第四季度前落成[142] 财务数据关键指标变化 - 2019年公司实现营业收入约人民币88.87亿元，较去年大幅增加1378%，毛利收益约人民币22.87亿元，按年增加731%[20][21] - 2019年度净利润率达到13%，公司拥有人应占利润大幅提升3742%至约人民币11.52亿元[20][21] - 董事会建议宣派2019年度末期股息每股人民币1.67分，实现公司自2015年转型从事中国物业开发业务后的首次派息[20][21] - 2019年8月，公司成功向控股股东发行约41.2亿股新普通股，集资约15.6亿港元[23][24] - 2019年1月，公司成功发行1亿美元的短期债券；10月首次公开发行2.2亿美元优先票据并于香港交易所挂牌交易，12月增发1.2亿美元优先票据[23][24] - 2019年集团录得收益约人民币88.872亿元，较2018年约6.015亿元增加约1378% [110][111] - 2019年集团毛利约人民币22.865亿元，较2018年约2.751亿元增加约731% [110][111] - 2019年已交付可出售/租赁建筑面积约54.2万平方米，2018年约4.3万平方米[110][111] - 2019年集团其他收益净额约人民币1.091亿元，2018年约0.333亿元[112] - 集团销售及市场推广费用从2018年约1.149亿元增加41%至2019年约1.624亿元[112] - 集团行政费用从2018年约1.297亿元增加29%至2019年约1.668亿元[112] - 集团所得税开支从2018年约0.3亿元增加至2019年约8.863亿元[112] - 2019年公司拥有人应占集团溢利约人民币11.516亿元，2018年约0.3亿元[112] - 2019年每股基本盈利约为人民币14.87分，2018年为人民币0.49分[112] - 截至2019年12月31日，公司现金及银行结余总额账面价值约47.786亿元（2018年约14.897亿元），增长约221%[121][122] - 截至2019年12月31日，已抵押按金合共约8.863亿元（2018年约7.144亿元）[123][124] - 截至2019年12月31日，公司净债务约239.045亿元（2018年约242.605亿元），归属于公司所有者的权益约37.406亿元（2018年约11.286亿元）[125] - 2019年12月31日，公司拥有人应占负债净额约为人民币239.045亿元（2018年：约人民币242.605亿元），应占权益净额约为人民币37.406亿元（2018年：约人民币11.286亿元）[126] - 2019年12月31日，集团借贷总额约为人民币286.83亿元（2018年：约人民币257.502亿元），其中约人民币154.051亿元（2018年：约人民币170.079亿元）须于一年内或按要求偿还，约人民币132.779亿元（2018年：约人民币87.423亿元）须于一年后偿还[127][128] - 本年度公司完成发行本金额1亿美元、年息8.0厘的债券，所得款项用作集团一般企业用途，债券于2020年1月赎回；下半年发行本金总额3.4亿美元、年息12.8厘的优先票据，所得款项净额用于现有债务再融资、项目发展及一般企业用途[130] - 本年度集团赎回本金额2亿美元、年息7.5厘的债券及总发行规模为人民币16亿元的资产支持证券[130] - 2019年12月31日，集团银行及其他借贷固定年息介乎4.568厘至9.975厘，还有多项与国际贷款利率挂钩的浮动利率，来自关联公司的贷款及应付关联公司款项免息[130] - 2019年12月31日，授予集团的银行及金融机构融资连同物业买家的按揭贷款融资由账面价值约人民币199.875亿元（2018年：约人民币155.394亿元）的资产作抵押[130] - 本年度公司与控股股东订立认购协议，发行41.17879979亿股认购股份，所得款项净额约人民币14.266亿元，40%用于物业项目建设费用，40%用于偿还银行贷款，10%用于土地使用权收购成本，10%用于集团一般营运资金，认购股份占当时扩大后已发行股本约40.00%[130] - 2019年12月31日，集团流动比率为1.5（2018年：1.3），资产负债率约为46.0%（2018年：约61.3%）[132] - 2019年12月31日，集团物业开发支出的资本承担约为人民币118.672亿元（2018年：约人民币200.128亿元）[133] - 2019年12月31日，公司物业按揭融资担保或然负债约为78.196亿元，2018年约为36.99亿元[134][139] - 2019年12月31日，公司流动比率为1.5，2018年为1.3；资产负债比率约为46.0%，2018年约为61.3%[137] - 2019年12月31日，公司物业发展开支资本承担约为118.672亿元，2018年约为200.128亿元[138] - 本年度员工成本总额（含董事酬金）约为人民币8100万元，2018年约为人民币6780万元[144][145] - 截至2019年12月31日，集团有297名雇员[146] - 集团投资物业年末重估，公允价值增加净值约人民币225万元[188] - 公司2019年12月31日可供分派储备约人民币2.091亿元[188] - 集团本年度慈善捐赠约人民币40万元[188][189] - 认购所得款项40%用于两个在建物业项目建设费用，金额为人民币570,633千元[191] - 认购所得款项40%用于偿还银行贷款，金额为人民币570,633千元[192] - 认购所得款项10%用于中国公开拍卖挂牌出售程序取得土地使用权的收购成本，金额为人民币142,659千元[192] - 认购所得款项10%用于集团一般营运资金，金额为人民币142,658千元[193] 各条业务线数据关键指标变化 - 中国物业发展业务2019年贡献收益约87.96亿元（2018年约5.218亿元），分部溢利约19.073亿元（2018年约0.84亿元）[114] - AHR及GMR在美国物业投资及管理业务2019年贡献收益约5990万元（2018年约4660万元），分部溢利约1800万元（2018年约670万元）[114] - AHR以外物业投资业务2019年贡献分部收益约1230万元（2018年约1350万元），分部溢利约180万元（2018年约1720万元）[114] - 证券业务2019年录得分部收益约1590万元，分部溢利约1.286亿元（2018年分别约1580万元和2500万元）[117][118] - 酒店业务2019年收益约310万元（2018年约370万元），分部亏损约790万元（2018年约150万元），2019年9月已终止该业务[119][120] 公司发展战略 - 2020年公司将坚持“立足郑州，城市聚焦”的发展战略，加大“全员、全域”项目拓展力度[29] - 公司在河南省内将重点拓展市场前景好的城市，省外将有选择性地聚焦某些关键区域，适时进入当地市场[29] - 公司在项目拓展中重视风险控制，建立了严格的项目筛选制度，严格控制投资指标和审批程序[29] - 2020年公司持续“立足郑州，城市聚焦”战略，加强项目拓展[31] - 公司拓展项目时会防控风险，制定严格项目筛选机制[31] - 2020年及2021年公司将更多专注发展现有物业项目，未来仍会在郑州及其他一二线城市物色新项目并竞投土地使用权[154][157] - 公司将集中精力发展为中国物业发展旗舰集团[160][161] - 公司将继续寻找潜在伙伴合作，开拓资本来源、减少前期资金投资及促进项目发展[160][161] - 出售日本酒店经营业务后，集团将定期审视新加坡物业市场[167][170] 公司项目情况 - 正商丰华上境土地面积约45505平方米，总建筑面积约77118平方米，预计2022年第四季度竣工[71] - 正商丰华上境总占地约68亩，容积率1.699，西临770亩东运河公园和上海师范大学附中，东邻郑大一附院[72] - 正商祯瑞上境土地面积约68819平方米，总建筑面积约106882平方米，预计2022年第二季度竣工[73] - 正商祯瑞上境占地约103亩，容积率1.49，绿地率35%，涵盖23栋6层纯低密洋房，规划打造2500㎡社区高端会所[74] - 正商祯瑞上境周边有4所医院、23所小学、13所初中、7所高中和7座环湖公园等高端城市资源[74] - 正商十里香山打造16平方公里蓝图，首期建设农业公园占地约1800亩[77] - 正商国际大厦土地面积约13442平方米，总建筑面积约107388平方米，预计2021年第四季度竣工[78] - 正商书香铭筑总占地约38亩，总规划建筑面积14.4万平方米，容积率3.99 [81] - 正商生态城拥有约5000米河景和约2200亩滨河公园，规划14所中小学和5大主题公园[83] - 正商生态城首期一号院建设用地约68.41亩，总规划建筑面积约160000平方米[83] - 正商生态城首期二号院建设用地约42.92亩，总规划建筑面积约101000平方米[83] - 正商生态城容积率为2.49 [83]