股份数据 - 截至2025年12月31日，公司已发行股份（不包括库存股份）数目为1,913,386,669，库存股份数目为0，已发行股份总数为1,913,386,669[2] 公司计划 - 购股期权计划于2023年6月7日被采纳及通过[3]

财务数据 - 2025年7 - 11月取得额外借贷约2.864亿，偿还约2.476亿[6] - 截至2025年11月累计合约销售额约42亿[6] - 2025年7 - 11月与承包商作出约7.005亿结算[6] 经营情况 - 核数师对2024年财报不发表意见[3] - 与票据持有人磋商延长还款期限[3] - 与承包商磋商替代结算或延期付款[6] 公司策略 - 优化组织结构控制费用[6]

基本信息 - 公司为正商实业有限公司，证券代号00185[1][2] - 报告截至2025年11月30日，呈交日期为12月2日[1] 股份数据 - 上月底及本月底已发行股份（不含库存）为1,913,386,669，库存为0，总数同前[2] 其他信息 - 购股权计划于2023年6月7日采纳[3] - 呈交者为张世泽，职衔是公司秘书[6]

协议相关 - 公司拟2025年12月31日前重续2022年协议，2025年11月20日订立2025年相关协议，有效期2026年1月1日至2028年12月31日[3][5] - 2025年协议适用百分比率超0.1%但低于5%，构成持续关连交易，须遵守申报及公布规定，获豁免独立股东批准规定[4] - 2025年物业管理及物业工程总框架协议均须待兴业物联独立股东于股东大会批准后方可作实[8][16] 费用相关 - 物业管理服务费用，在管物业公共区域等按每平方米每月约3.0 - 12.4元收取，售楼处及样板房（不含绿化园艺）按成本加价约8%收取，增值服务按单位价格或成本最少加价8%收取[7] - 物业工程服务费用基于单位价格或固定总价，考虑服务复杂性等因素[16] 交易数据 - 截至2024年12月31日止两个财政年度及2025年9月30日止九个月，集团与兴业物联物业管理实际交易额分别约为1730万元、1970万元、690万元[11] - 截至2028年12月31日止三个财政年度，兴业物联集团根据2025年物业管理总框架协议向公司提供服务的建议年度上限分别为2026年830万元、2027年860万元、2028年880万元[14] - 截至2024年12月31日止两个财政年度及2025年9月30日止九个月，公司与兴业物联集团物业工程实际交易额分别约为2630万元、1330万元、870万元[17] - 截至2028年12月31日止三个财政年度，兴业物联集团根据2025年物业工程总框架协议向公司提供服务的建议年度上限分别为2026年1180万元、2027年1170万元、2028年1160万元[19] 项目情况 - 2025年9月30日，公司于中国拥有86个已完成物业项目及20个进行中的综合物业项目，共88幅开发及规划中地块，总占地面积约630万平方米，估计总建筑面积约1350万平方米[19] 其他要点 - 公司实施多种内部监控措施监察2025年协议项下拟进行的交易[24] - 市场营销部门须确保兴业物联集团收取价格及条款不逊于第三方[25] - 首席财务官按月评估2025年协议交易总额年度上限是否会被超过[25]

股份情况 - 截至2025年10月31日，已发行股份（不含库存股）1,913,386,669，库存股0，总数无变动[2] 购股期权 - 公司购股期权计划于2023年6月7日采纳并获股东大会通过[3] 呈交信息 - 呈交者为张世泽，职衔为公司秘书[6]

公司股价与重大交易 - 10月22日公司股价一字涨停收盘价为6.88元市值为129.7亿元收盘时有1.3亿元封单 [1] - 10月21日晚公司公告拟将持有的格力房产100%股权转让至投捷控股交易方式为现金以加速剥离房地产业务 [1] - 本次交易因公司董事马志超同时担任投捷控股董事而构成关联交易 [3] 房地产业务剥离进程 - 公司自2024年12月31日完成重大资产置换后加速业务重心调整承诺五年内彻底退出房地产业务 [2] - 此次转让格力房产100%股权是兑现五年退出承诺的重要一步 [2][4] - 2025年上半年公司地产业务收入约4.25亿元同比下滑74.52% [4] - 截至2025年6月30日公司累计存货约83.15亿元开发产品账面价值约58.13亿元 [4] 向大消费转型与免税业务 - 公司于2025年5月8日正式由格力地产更名为珠免集团标志着主业转型为以免税为核心的大消费 [6] - 2025年半年报显示公司营业收入11.31亿元净利润3.91亿元经营活动现金流净额4.56亿元免税业务已成为核心支柱 [7] - 公司免税门店数量从2024年末的9家增至2025年的12家并已中标中山珠海江门等地4家待开业免税店 [8][9] 大消费生态圈构建 - 公司正构建免税商管商贸的大消费生态圈运营着面积约5万平方米的珠海国贸购物广场并推进其他商业项目招商 [9] - 在商品贸易领域公司通过整合供应链资源布局跨境电商智慧物流等板块打造全链条服务平台 [10]

重大资产重组 - 公司筹划重大资产重组暨关联交易，拟将持有的珠海格力房产有限公司100%股权转让给珠海投捷控股有限公司 [2] - 此举旨在履行五年内全面退出房地产的承诺，并聚焦以免税业务为核心的大消费战略 [2] - 交易对方为珠海市国资委旗下全资子公司，因高管兼任构成关联交易，交易价格将以经核准的评估价值为基础确定 [4] 战略转型与去地产化 - 公司于2024年12月31日完成重大资产置换，置入珠海市免税企业集团有限公司51%股权，置出5家非珠海区域房地产子公司，主营业务转型为以免税业务为核心的大消费产业 [4] - 本次出售格力房产100%股权是进一步落实战略转型、加快去地产化进程的重要举措，已获珠海国资委原则同意 [4] - 交易完成后预计将降低公司资产负债率，优化资产结构，提升经营效益 [4] 免税业务表现 - 2025年上半年，公司免税业务板块实现营业收入11.31亿元，净利润3.91亿元，经营活动产生的现金流净额4.56亿元 [6] - 免税业务盈利成为公司稳定基本盘的关键支撑，尽管上半年整体仍处亏损，但亏损幅度同比大幅收窄2.80亿元 [6] - 公司通过引入香槟、白兰地等新品，拓展跨境电商与完税贸易渠道，提升了香化、食品销售占比 [6] 大消费战略规划 - 公司未来将锚定大消费战略主航道，打造立足粤港澳、辐射全国、面向国际的大消费产业集团 [6] - 免税业务领域，已在海南自贸港、横琴粤澳深度合作区等国家战略区域布局，加快拓展口岸免税、离岛免税等业务 [6] - 商业管理领域，整合大型购物中心等资产资源，丰富消费业态，公司正加快三亚湾壹号商业项目招商 [6][7] - 商品贸易领域，整合强化供应链资源，打造覆盖采购、仓储、数字化营销的全链条平台，形成"以商促免、以免带贸"的业务闭环 [7]

交易概述 - 公司拟将持有的珠海格力房产有限公司100%股权转让至珠海投捷控股有限公司 [1] - 本次交易预计构成重大资产重组 采用现金支付方式 不会导致公司控股股东和实际控制人发生变更 [1][3] - 交易尚处于筹划阶段 需履行内外部决策审批程序 尚未签署意向协议 [4] 战略背景与目的 - 公司战略定位已转型为以免税业务为核心 围绕大消费产业发展 [3] - 公司承诺在重大资产置换完成之日起五年内逐步完成存量房地产业务的去化或处置 本次交易旨在加速完成该承诺 [3] - 通过交易 公司将加快完成全面去地产化 更加聚焦于免税业务等大消费主业业务 [3] 预期影响 - 本次交易如能顺利完成 预计将降低公司资产负债率 优化资产结构 提升经营效益 [3] - 交易为重大资产出售 不影响公司的股权结构 [3] - 截至公告日 公司股价报6.25元 上涨2.29% 最新市值118亿元 [5]

股份数据 - 截至2025年9月30日，上月底及本月底已发行股份（不含库存股份）均为1,913,386,669股[2] - 上月底及本月底库存股份数目均为0股[2] - 上月底及本月底已发行股份总数均为1,913,386,669股[2] 其他事项 - 购股期权计划于2023年6月7日获股东大会通过[3] - 呈交者为公司秘书张世泽[6]

财务状况 - 公司核数师对2024年度综合财务报表不发表意见[3] - 2025年7 - 9月偿还约8740万元银行及其他借款[5] - 截至2025年8月30日八个月累计合约销售额约28亿元[5] 债务协商 - 与三名票据持有人磋商延长还款期限[3] - 与两家银行就六个项目讨论额外提款及延长期限[5] - 2025年9月30日仍与超600名承包商磋商结算条款[5] 成本控制 - 持续优化组织结构，控制劳务及行政费用[5] 承包商结算 - 2025年7 - 9月与承包商作出约3.83亿元结算[5]