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正商实业(00185) - 2020 - 年度财报
正商实业正商实业(HK:00185)2021-04-22 16:42

公司基本信息 - 公司1965年成立,1972年在港交所主板上市,主要从事物业发展等业务[7] - 公司股份代号为185[16] - 公司网址为www.zensunenterprises.com[16] 土地储备情况 - 2015年年中至2020年完成146幅土地收购[8] - 截至2020年12月31日,中国土地储备总占地面积约519万平方米,估计总建筑面积约1052万平方米[8] - 土地储备提供发展中估计可出售/租赁建筑面积约626万平方米,规划中估计建筑面积约426万平方米[8] - 截至2020年12月31日,公司在中国拥有19个已落成物业项目及/或项目分期和55个现行发展及规划中综合物业项目[57][58] - 公司在中国的土地储备总占地面积约为519万平方米,预计总建筑面积约为1052万平方米[57][58] - 土地储备为公司提供发展中预计可出售/租赁建筑面积约626万平方米及规划中预计建筑面积约426万平方米[57][58] - 截至2020年12月31日,公司土地储备总占地面积约519万平方米,总估计建筑面积约1052万平方米[159] - 公司土地储备可提供发展中估计可出售/租赁建筑面积约626万平方米及规划中估计建筑面积约426万平方米,可应付未来三至四年开发需求[162] - 截至2020年12月31日,公司在中国拥有19个已落成物业项目及55个现行发展及规划中综合物业项目,土地储备总占地面积约519万平方米,估计总建筑面积约1052万平方米[162] 公司股权及投资情况 - 公司目前持有美国GMR约7.5%股权[9] - 公司持有GMR约7.5%的股权,每季度可获股息收入,GMR拥有86项专科医疗及保健设施,可租赁净面积约370万平方尺[33][34] - 2020年7月9日,公司持股85%的附属公司及全资附属公司以约1760万美元价格出售予GMR[35][36] - 公司控制AHR 99%权益,AHR拥有位于堪萨斯州和德克萨斯州的养老地产物业[36][37] - 公司在新加坡拥有28个SOHO商住单位组合及5个优质住宅物业组合[38] - 公司在美国拥有总面积约98700平方呎的两套长者住房宿舍、约273200平方米的永久业权地块及纽约华尔街的两个公寓住宅单位[48][50] - 公司在香港中环云咸商业中心拥有两层商业楼宇,一层作总部,其余作投资性物业[46][47] 公司人事变动 - 郭柏成于2020年9月8日辞任公司秘书[16] 财务数据关键指标变化 - 2020年公司收益约人民币8,069.1百万元,较2019年同期减少约9.2%;毛利约人民币1,746.3百万元,较2019年同期减少约23.6%,主要源于中国物业发展业务,减少原因是疫情致项目开发和交付延迟[22][23] - 公司本年度收入约为80.691亿元,较2019年同期的约88.872亿元下降约9.2%[148] - 公司本年度毛利约为17.463亿元,较2019年同期的约22.865亿元下降约23.6%[148] - 公司本年度交付预订可售/可租建筑面积约74.3万平方米,2019年同期约为54.2万平方米[148] - 公司本年度新增初步项目管理和销售服务业务,带来约1.235亿元收入(2019年为零)[148] - 本年度公司收益约8069.1百万元,较2019年同期的约8887.2百万元减少约9.2%;毛利约1746.3百万元,较2019年同期的约2286.5百万元减少约23.6%[149] - 本年度公司交付约743,000平方米已结转可出售/租赁建筑面积,2019年同期为约542,000平方米[149] - 本年度公司通过提供前期项目管理及销售服务增加收益约123.5百万元,2019年无此项收益[149] - 本年度公司其他收入约27.5百万元,较2019年同期的约9.7百万元增加约184.4%,主要因利息收入从约8.0百万元增至约20.4百万元[150] - 本年度公司其他亏损净额约86.0百万元,2019年同期录得其他收益净额约109.1百万元[151][152] - 本年度投资物业公平值亏损约33.5百万元,2019年为公平值收益约2.3百万元[151][152] - 本年度按公平值计入损益之金融资产公平值亏损约6.7百万元,2019年为公平值收益约112.7百万元[151][152] - 本年度撇减发展中物业约150.0百万元,2019年无此项[151][152] - 本年度出售一间附属公司收益净额约99.6百万元,2019年为亏损净额约6.8百万元[151][152] - 本年度公司销售及市场推广费用从约162.4百万元增加约11.4%至约181.0百万元;行政费用从约166.8百万元增加约23.0%至约205.2百万元[153][154] - 公司融资成本从2019年同期约3820万元增至本年度约7970万元[156] - 公司所得税开支从2019年同期约8.863亿元减至本年度约4.435亿元[156] - 本年度公司拥有人应占集团溢利约为7.83亿元,2019年约为11.516亿元[156] - 本年度每股基本盈利为0.0704元,2019年为0.1487元[156] - 董事会建议本年度派付股息每股0.0081元,2019年为0.0167元,总计股息约1.55亿元,2019年为1.925亿元[156] - 2020年公司在美国对AHR的物业投资及向AHR和GMR提供物业管理服务,贡献收益约4410万元(2019年约6000万元),分部溢利约1.116亿元(2019年约1800万元)[165][168] - 2020年AHR分部以外其他地区物业投资贡献分部收益约970万元(2019年约1230万元),分部亏损约2730万元(2019年分部溢利约180万元)[171] - 2020年公司证券业务录得分部收益约1460万元,分部溢利约790万元,2019年同期分别约为1590万元和1.286亿元[171] - 2020年投资物业公平值亏损约2890万元,2019年同期约为110万元[171] - 2020年按公平值计入损益之金融资产公平值亏损约670万元,2019年为公平值收益约1.127亿元[171] - 2020年12月31日,公司现金及银行结余总额账面价值约为42.255亿元,较2019年的47.786亿元减少约11.6%[175] - 2020年12月31日,公司已抵押按金约为3.583亿元,2019年约为8.863亿元[175] - 2020年12月31日,公司拥有人应占负债及权益净额分别约为233.863亿元和78.739亿元,2019年分别约为239.045亿元和37.406亿元[175] - 2020年12月31日,公司借贷总额约为276.119亿元,2019年约为286.83亿元[175] - 2020年12月31日,公司一年内或按要求偿还的借贷约为188.276亿元,2019年约为154.051亿元;一年后偿还的借贷约为87.843亿元,2019年约为132.779亿元[175] - 2020年12月31日,集团获授的银行及金融机构融资和物业买家按揭贷款融资由账面价值约174.439亿元的投资物业等作抵押,2019年为199.875亿元[176] - 2020年12月31日,集团流动比率约为1.3(2019年:1.5),资产负债比率约为34.8%(2019年:约46.0%)[178] - 2020年12月31日,集团物业发展开支资本承担约为人民币12,344.5百万元(2019年:约人民币11,867.2百万元),收购土地使用权资本承担约为人民币549.5百万元(2019年:无)[178] - 2020年12月31日,集团担保或然负债约为人民币13,559.9百万元(2019年:约人民币7,819.6百万元)[178] - 本年度员工成本总额(包括董事酬金)约为人民币97.1百万元(2019年:人民币81.0百万元)[179][182] 各条业务线数据关键指标变化 - 中国物业发展业务本年度收益约78.772亿元,2019年约87.96亿元,分部溢利约10.333亿元,2019年约19.073亿元[156] - 本年度已交付及确认收益的已结转建筑面积约为74.3万平方米,2019年约为54.2万平方米[156] - 本年度公司在中国开展项目管理和销售服务,录得收入约1.235亿元,2019年为零,分部溢利约1.176亿元,2019年为零[160] - 2020年公司在中国提供前期项目管理及销售服务,录得收益约1.235亿元,分部溢利约1.176亿元,2019年无此项业务[163] 公司融资与资本运作 - 年初公司完成2.5年期的2亿美元债发行,拓展了境外融资渠道[26][28] - 公司分别于5月和12月完成两次配售股份,总计成功募集资金约1,110百万港元[26][28] - 公司通过认购新股完成贷款资本化,大股东所有债款转股后,已发行股份增大到约191亿股[26][28] - 公司于本年度发行2亿美元优先票据,年息12.5%,2022年9月13日到期[175] - 2019年第四季度发行的3.4亿美元优先票据年息为12.8%[175] - 除上述票据外,公司银行及其他借贷固定年利率介于4.568%至11.0%[175] - 公司银行及其他借贷还有与多种国际贷款利率挂钩的浮动利率[175] - 公司利率风险主要来自附有浮动利率的银行及其他借贷[175] - 2020年5月和12月公司分别完成两项股份配售活动,5月配售发行12.3536亿股新普通股,所得款项净额约4.011亿港元,90%用于偿还借贷,10%用于营运资金[176] - 2020年11月24日的配售协议,公司发行15.2609亿股新普通股,所得款项净额约6.989亿港元,90%用于偿还借贷,10%用于营运资金,截至2020年12月31日,约2.018亿港元已用于偿还银行借贷,4.971亿港元预期2021年动用[176] - 2020年11月24日公司与Joy Town Inc.订立认购协议,发行60.7771675亿股认购股份,集团结欠的约23.68亿元股东贷款将拨充资本作认购代价[176] 公司项目收购情况 - 上半年公司成功收购洛阳正商城、郑州正商滨河铭筑和郑州正商公主湖三个优质项目,扩大了资产规模[26][28] - 2020年公司陆续投得47宗土地,土地出让金总计约人民币8,216.8百万元,地块主要集中在郑州及河南人口密集、购房需求高的市县区域[27][29] - 2020年6月12日,集团以人民币2,368.0百万元收购兴城控股全部已发行股本,其拥有五个位于中国河南省郑州市及洛阳市的物业发展项目,总占地面积约550,225平方米[181][184] - 本年度公司收购河南省地块土地使用权,总面积1865272平方米,代价821680万元人民币[186] - 本年度公司完成收购兴城控股全部已发行股本,其项目占地约550225平方米[195][196] - 本年度公司收购59幅地块,总占地面积约242万平方米,可出售/租赁总建筑面积约520万平方米,总代价约105.848亿元[158][161] 公司项目建设与交付情况 - 正商瓏水上境土地面积约58,338平方米,总建筑面积约204,775平方米,绿化率35%[59] - 正商瓏水上境实际竣工时间为2020年第四季度[59] - 正商瓏湖上境土地面积约62,286平方米,总建筑面积约186,545平方米,容积率1.49[60] - 正商瓏湖上境实际竣工时间为2019年第四季度[60] - 正商河峪洲预计土地面积约318,759平方米,预计总建筑面积约608,319平方米,绿化率35.01%,综合容积率约1.99[62] - 正商河峪洲一期实际竣工时间为2019年第四季度,二期预计竣工时间为2020年第四季度至2022年第四季度[62] - 正商瓏水上境总占地面积约87亩,含18栋7F洋房、1栋物业用房和1所幼儿园[59] - 正商瓏湖上境总占地面积约93亩,地上建筑面积约9.4万平方米,地下建筑面积约9.3万平方米[60] - 正商河峪洲一期占地约141亩,二期占地约133亩[62] - 正商河峪洲主要产品为建筑面积约89 - 115平方米宽景高层和约89 - 142平方米花园洋房[62] - 正商家河家一期占地148亩,总建面约48万平方米,容积率2.99,2019年12月竣工交房;二期总规划建面约20万平方米,容积率2.49,预计2021年8月交房[63] - 正商滨河铭筑总占地47.2亩,总建筑面积约17.17万平方米,建筑密度23%,容积率3.79,绿化率约30%,2020